化解住宅物管服務糾紛路徑在何方

　　近幾年，蕭山規范化、封閉式住宅小區日益增多，在物管業蓬勃發展的同時，訴諸法律的物管服務糾紛越來越多。

　　8日，蕭山法院發布了20**年至20**年物業糾紛的審判情況：20**年度收案237件結案198件;20**年度收案321件結案305件;20**年度收案562件結案445件;20**年度收案1092件結案1088件。

　　由此可見，蕭山物管服務糾紛呈逐年爆發式增長態勢，20**年更是呈倍數增長。尋找一個有效的糾紛化解途徑，已成為一個不可回避的話題。

　　現狀

　　●物管糾紛井噴式增長

　　●因欠費，調解、撤訴結案的占絕大多數

　　杭州主城區的其他法院物管糾紛案件年收案基本在100-200件之間，其中收案較多的江干法院，20**年也僅為522件。相關人士分析出現上述特點的主要原因之一是蕭山商品房銷售面積從2000年的51萬平方米到20**年的114萬平方米，增幅巨大。

　　而到法院起訴的眾多物管糾紛中，以物管服務企業起訴欠費業主即物管服務合同糾紛案件為主。自20**年至20**年，蕭山法院受理的涉及物管服務糾紛的案由包括物管服務合同糾紛、財產損害賠償糾紛、房屋租賃及買賣合同糾紛、生命健康及身體權糾紛、不當得利糾紛、物權保護糾紛、占有物返還糾紛及違反安全保障義務責任糾紛等近十種。其中，物管服務合同糾紛案件占絕大多數。20**年收案中有230件是物管服務合同糾紛，占比97.05%;20**年收案中有261件，占比81.31%;20**年收案中有441件，占比78.47%;20**年收案中有1086件，占比99.45%。

　　同一物管服務企業同時段起訴的批案(系列案)較多，也且呈逐年大幅增加趨勢。20**年所收237件中10件以上系列案有六批次共110件，50件以上一批次共52件，共計162件;20**年所收321件中有10件以上系列案五批次共87件，50件以上二批次共133件，共計220件;20**年所收562件中有10件以上系列案十八批次共373件，50件以上一批次共50件，共計423件;20**年所收1092件中有10件以上系列案十三批次共194件，50件以上三批次共340件，共計534件。

　　雖然有關物管的糾紛案件多，但以調解、撤訴方式結案的占大部分，比率超70%，遠高于同期民商事案件調撤率，而判決結案案件中，業主絕對勝訴比例較低。20**年結案中以調解、撤訴方式結案的有156件，占比78.79%;20**年結案中有243件，占比79.67%;20**年結案中有340件，占比77.30%;20**年結案中有797件，占比73.25%。(見圖二)

　　針對判決結案案件，蕭山法院20**-20**年的所結2036件案件中，業主絕對勝訴不到5件，而勝訴案件大多數是因為原告主張已超訴訟時效。

　　庭審中，作為被告方，業主的抗辯理由中以物管服務不到位居多。具體抗辯理由主要有以下幾種：1.合同簽訂未經業主同意而無效;2.物管企業未按合同約定向全體業主公布物管費收支等財務狀況;3.保潔、安保、車輛停放管理等服務不到位，未達到合同約定標準;4.房屋出現漏水等問題，物管企業維修不及時或放任不管;5.違章建筑問題上物管企業不作為或放任不管;6.存在房屋質量等開發商歷史遺留問題。

　　另外，物管糾紛案件審理有以下幾個特點：1.拒交物管費的業主大都基于某一具體問題(或因停車、裝修及財物被盜等問題)而與物管企業發生爭執，物管企業在協商不下情況下只能提起訴訟，而訴訟又極大加深矛盾;2.庭審過程中雙方抵觸情緒較大，許多業主并不在意物管費支出的數額，僅希望表現其“出氣”的心理，造成輕易不肯讓步，增加調解難度;3.開始適用小額訴訟程序審理多數小額物管費糾紛案件時，因該程序一審終審，再審啟動較為困難，導致因該類案件引發信訪糾紛增多;4.部分物管糾紛因業主維權產生,其邏輯是在業主的維權與物管企業的服務質量下降與報復中惡性循環,雙方都面臨更大的利益損失,并急于從中脫身,但僅憑自身力量無法擺脫，導致各方最后的選擇就是重復既有選擇--報復或反報復。

　　原因

　　●引發糾紛原因眾多

　　●業主欠費只為向物管發泄不滿

　　蕭山的物管糾紛主要是服務合同類的糾紛。區法院對近年來受理的案件進行分析后認為，主要有以下幾方面的原因：

　　1.物管銷售和服務相互牽連運營體制的盛行，從根源上直接引發物管服務糾紛

　　物管服務糾紛中有相當一部分是由開發商遺留問題所引發，諸如開發商在售房期間進行盲目承諾，甚至欺騙性宣傳，如物管費入住后打折或承諾物管費收費標準等，業主入住后發現景觀及綠化工程、文體設施等配套設施不到位，之前承諾無法兌現，便向與開發商發生直接聯系的物管企業主張權利。

　　很多新小區前期物管企業大都由開發商選擇，這些物管企業往往是開發商的關聯企業，甚至是子公司，給業主留下其為開發商的保護傘和防火墻的印象。

　　“很多物管糾紛是因購房合同或者合同中消費者權益不能得到有效實現而引發，物管企業不僅不能起

　　到應有緩沖作用，有的反而阻止業主維權。開發商與物管企業利益相關聯、法律地位不獨立的關系不能理順，影響了物管糾紛解決效率，是物管糾紛產生的重要原因?！泵褚煌サ泥嵎ü俦硎?。

　　2.物管企業角色錯位，服務行為及水平有待規范和提高

　　作為物管服務合同的受托方，物管企業應當按照委托開展物管服務事宜，代表并且維護全體業主的權益，為業主提供服務，在此基礎上得到營運收益與存留，兩者應是平等主體之間的委托合同關系。

　　“但現實中，部分物管企業卻凌駕于業主之上，無視甚至侵害業主權益。有的多收費少服務;有的擅自處分業主權利;有的公益收支賬務不公開不透明，公攤費用高，甚至以押金、罰款、停水電乃至恐嚇、毆打等不當手段強制業主服從其所謂管理，功能錯位，從而使矛盾人為激化?！庇嘘P法官說，部分服務內容的缺失導致業主對物管企業不滿，如房屋質量存在瑕疵，對業主的維修要求不及時或干脆置之不理，對小區停車秩序管理不善以及治安管理、綠化維護不夠規范，因此業主往往以物管企業管理不善及服務不周、收費服務不對等為由拒交物管費。

　　3.物管服務合同中對雙方當事人的權利義務、責任等的約定不明

　　目前，物管合同通常是物管企業單方面出具的格式合同，業主參與協商的程度較低，有的甚至對主要權利義務都規定得含糊不清，而法律、行政性法規等規定較為原則，對合同漏洞的直接填補作用有限。

　　因此，在合同約定不明的情況下，業主與物管企業之間就合同權利義務等理解容易發生爭議，從而引發糾紛。

　　4.小區管理從傳統行政管理向現代自治管理模式轉型，業主從他治到自治的轉變成為趨勢，但在轉變中還存在不少問題

　　業主自治作為舶來品，如何自治、自治邊界、救濟途徑等缺乏經驗及法律規范，許多業主尚未全面地樹立自治及理性消費的觀念和意識，在產生沖突后不能有效化解而導致矛盾積攢、升級。

　　少部分業主只愿盡可能少支付物管費，希望得到最好的物管服務，卻不知道這樣不理性的行為帶來的是服務質量降低的惡性循環，損害小區或其他業主的合法權益;加之很多物管企業是從開發商手中直接接管小區，與業主之間并未直接簽訂協議，權利義務關系不明確，雙方缺少溝通，互不信任;少數業主將自身權利任意擴大化，將公共部位圍成自家地界，而物管企業本身監管不力，未能及時制止，其他業主將少數業主的侵權行為直接歸責到物管企業頭上，造成矛盾激化。

　　5.業主大會、業委會或未成立或成立但未發揮職能作用

　　小區業主大會、業主代表大會等的召開及業主委員會的成立等參議權利未完全按照法定程序進行，業委會及業主大會的職能未能充分發揮;部分小區尚未成立業委會或已成立但數年內屢次更換成員，導致業主對其人員、機構設立等情況不甚了解。部分物管企業提供服務基于業委會委托，而欠費業主普遍對業委會具體情況不知曉，甚至對其性質和合法性產生懷疑，造成雙方缺乏信任，一旦發生糾紛，業委會也未起到居中調停作用。

　　很多案件當事人出庭抗辯時提出，對于其小區業委會不知情，也未參加過業主大會，選聘物管企業也未征求其意見，懷疑物管企業與業委會串通，導致業主對物管企業抵觸情緒很大。

　　建議

　　●建立矛盾疏散機制

　　●規范業委會工作流程

　　●規范物業管理

　　1.建立物管糾紛的矛盾疏散機制，構建糾紛多元化化解途徑

　　“物管糾紛‘報復與反報復’惡性循環的困境是在沒有外力干預或外力干預的力度不夠的條件下形成的，若建立社會矛盾化解機制能夠發揮作用，這個困境還是可以被打破的?！毕嚓P法官建議，是否可考慮設立專業的物管糾紛調解委員會，在社區、街道設立調委會，加上原有的區級人民調解委員會，分別按難度、影響范圍等層級調解，下級調解不成的可移送上級，據此構建多層次的物管預防調處網絡，做到大部分物管糾紛不出社區和街道，對物管糾紛層層疏導并及時化解。

　　2.進一步規范業委會的選任程序和工作流程

　　業委會是全體業主集中行使權利的機構，規范運作有利于維護全體業主的權益。一旦出現糾紛，業委會可居中進行調解，有利于緩解業主和物管公司間的對立情緒，也有利于糾紛的解決。當然，其前提是業委會成立符合相關規定。

　　不過，業主大會的召開需符合業主大會的議事章程。首次業主大會是在房地產行政主管部門的指導下，由鎮街居委會、建設單位業主代表組成籌備組進行籌備，其程序更為復雜，首次業主大會將制訂《業主大會議事規則》、《管理規約》和《業委會章程》等文件。其次，業委會的工作應按業委會的章程進行，不得進行逾越章程授予的權利邊界。最后，全體業主也應當積極參加業主大會，積極行使其權利。在日常生活中，如有問題應積極與業委會成員進行溝通，表達其訴求，以便于業委會收集業主意見，進一步與物管公司進行溝通、協調。

　　3.規范物業管理，落實服務過程公開

　　鑒于當前高檔住宅物管因物業管理收費產生的糾紛日益增多，建議相關價格主管部門出臺物管收費管理規定，同時建立質量跟蹤監管制度，根據物業管理質量狀況適時調整收費標準;規范物管報修受理、投訴、回訪等流程，在業主報修時填寫三聯單，改變口頭報修無憑證的弊端;制定物管賬目公開實施細則，加強對物管收支情況的監管;

　　推廣完善物管服務合同示范文本，明確物管企業職責范圍，避免因職責不清引發矛盾。

　　同時，引導物管服務企業強化服務管理、溝通及品牌經營意識，引導業主樹立正確的物管消費觀念、良好的契約及維權意識。發生糾紛后,積極引導當事人選擇低廉、快捷和效率的協商及調解方式解決，如借助非訴訟糾紛解決機制的力量化解矛盾。

篇2：物管糾紛雪球效應可帶來雪崩后果

　　物管糾紛“雪球”效應可帶來“雪崩”后果

　　近來，全國物業服務糾紛事件層出不窮，已凸現為物業服務各市場主體和影響城市社會穩定的大問題，且這種糾紛的“雪球”效應正在經濟較發達地區形成和迅速擴散。各級政府和社會各方對此不加以嚴重關注和正確引導，可能將發展演化為物業服務和社會穩定的“雪崩”后果。

　　一、當前物業服務糾紛的嚴峻形勢

　　1、“業主自治”權利使用不當，使得業主獲得良好管理服務愿望落空。

　　當前出現的“業主自治”權利在解聘、選聘物管企業時使用不當，主要表現為業主服務消費的成熟度不夠和對物管企業解聘選聘過程的非規范性及非專業性兩個方面。

　　前者，較普遍的物業服務消費只片面要求企業管理服務水平，卻不顧及物管企業服務成本；只看到優秀物管企業的優質樓盤的管理服務，卻不考慮自身樓盤硬件條件和管理服務條件；只期望品牌企業的服務，不愿支付品牌服務費用。像南京百家湖別墅花園、湖濱世紀花園都曾是全國物業服務“第一方陣”的名牌企業提供物業服務服務，卻不能令各方滿意就是例證。對此，政府、媒體、企業都有責任引導、幫助業主樹立正確的物業服務服務消費觀。

　　后者，在實施“業主自治”行為“炒”物管企業時，表現為隨意性、非專業性，其既不按相應的法定程序接受政府的指導和監督，也不接納物業服務專業人士參與對企業的選聘，其結果當然是新換“管家”與“老管家”沒有區別，甚至不如“老管家”，且由于選聘程序不合法，使得“新”、“老”企業交替出現大量的“后遺癥”，忙壞了政府主管部門。物業服務服務是個復雜的過程，企業服務質量優劣取決于多方面因素，僅權衡判斷物業服務條件與管理服務范圍一項就不像“買青菜蘿卜”那樣簡單?！皹I主自治”“炒”物管企業行為的不規范和隨意性一旦泛濫開來，我們可以想象到政府主管部門編制定員的匱乏。

　　2、“業主自治”權利的濫用，將物業區域廣大業主利益置于危險境地。

　　“業主自治”是法律賦予業主參與自家物業服務的民主權利，合法選聘物管企業是業主的“服務消費”自主權利?！段飿I服務條例》將業主選聘物管企業的決策權利法定為全體業主2/3以上業主權數的一致意愿，而不是個別業主，也不是業主委員會的單方意思表示；選聘物管企業的活動應當在法規規定的框架內有序進行，并接受政府主管部門的指導和監督、吸納物業服務專家參與建議。這些市場體系框架，能夠有效確?！皹I主自治”權利的落實。然而，當前連續不斷發生在我們身邊的物業服務糾紛，大多源于“業主自治”權利被個別業主“代表”的濫用。個別業主委員會成員要求個人減免物業服務服務費、要求安置親朋就業......都是滿足個人私欲、損害全體業主共同利益的表現。其私欲和不規范行為，是導致社區新老物管企業進不來出不去、停水斷電、事故頻發、大字報滿天飛、打砸現象出現......等嚴重不良社會后果的根源。這種“業主自治”權利被濫用情況若不被政府主管部門所重視和抑制，其示范效應將帶來物業服務行業和社會安寧危機的嚴重后果。

　　3、輿論客觀性不夠，助漲了物業服務糾紛的“雪球”效應。

　　當前，見諸媒體的物業服務糾紛事件大多是“譴責”物業服務企業行為和鼓勵“業主”“炒”物管企業的導向，且鮮有政府官員和專家學者客觀、公正加以評判。這很容易使受眾覺得“天下物業服務一般黑”。試問全國上萬家物業服務企業，幾十萬從業人員與幾億業主朝夕相處建立的深厚友誼，難道找不出感人的事跡嗎？較發達地區物業服務企業保證了城市50%以上區域的安寧，不可以頌揚嗎？物業服務企業確保社區不發生**、聚眾鬧事、“非典”擴散......不值得稱道嗎？物業服務行業提高居民生活質量和生活環境質量所做的努力，不值得鼓勵嗎？

　　二、遏制物業服務糾紛“雪球”效應的建議

　　1、規范“業主自治”行為刻不容緩。

　　在《物業服務條例》及相關配套行政法規框架下，嚴格規范業主、業主大會、業主委員會在解聘、選聘物管企業時的行為刻不容緩。各級政府行政主管部門有責任，且應該在解聘、選聘物管企業活動中發揮指導和監督作用，依法規范業主解聘、選聘物管企業的決策、程序和過程。對違規操作行為應當旗幟鮮明、著力堅決予以制止和糾正。建立起“法定權數業主決策、程序合法、專家參與、過程公開透明”的物業服務招標投標機制，從源頭遏制物業服務糾紛的泛濫。

　　2、正確引導物業服務服務消費。

　　南京市80%的物業服務企業虧損，原因很多，但物業服務服務費普遍偏低是主要原因。而當前南京物業服務市場競爭仍聚焦在價格惡性競爭上。當然，消費者的“優質低價”消費心理是可以理解的，孰不知物業服務的價格體系一開始就建立和形成于收不抵支的成本底線上，在這樣的成本底線上再搞價格惡性競爭，無異于砸穿行業的“鍋底”，其結果陷入“企業裁減服務→業主越發不滿意→業主越發不交費→誰家企業也無法生存”的惡性循環中，最終受害的是業主的共同利益。所以，社會各方有責任宣傳、引導業主的物業服務服務消費行為，倡導業主“用合理的價格在市場上采購到優質的服務”。

　　3、規范物業服務企業的市場行為。

　　企業守法經營是定律和企業本份，參與違規招標活動就是參與違法經營活動；至于低于服務成本惡性競爭的行為，這既是擾亂公平競爭的市場環境和秩序，也是企業的“自殺”行為，還是遺害業主、社會的不負責任的做法。政府主管部門有責任“維持市場秩序”，有義務維護業主的根本利益，對物管企業參與違規招標活動和低于管理服務成本競爭行為進行制裁和譴責也是政府主管部門的本份。

　　總之，當前物業服務糾紛的“雪球”效應正在擴散，社會各方，特別是各級政府有責任抑制它的進一步發展，使“業主自治”權利在規范、有序、健康的良好秩序中落實，以確保gg開放和社會穩定的大好局面。

　　南京北辰物業服務咨詢有限公司謝瑤揚

篇3：物管案例討論:業主在物業服務糾紛中抗辯權

　　物管案例討論：業主在物業服務糾紛中的抗辯權

　　一、問題的提出

　　業主甲于20**年10月份購買位于**市**住宅小區的三室兩廳樓房一處，次年3月份甲因其私有轎車在小區停放時遭損害，要求該小區物業服務公司乙承擔轎車損害賠償，乙以其無責任而拒絕賠付，雙方發生爭執后，協商無果。甲從此拒絕向乙繳納物業服務費用。20**年2月乙向人民法院提起訴訟，請求判令甲支付物業服務費用及滯納金。庭審中，甲以乙未能如約履行小區物業服務義務(如小區所存在的保潔、保安等問題)為由，來支持自己的拒繳行為。那么，甲針對乙的訴訟請求而提出的抗辯理由能否得到法院的支持?

　　二、意見分歧

　　第一種意見：甲的抗辯理由應予支持。其理由為甲、乙雙方形成物業服務法律關系，乙收取物業服務費用，是以其履行物業服務義務為前提的，如果其對小區的物業服務未能履行其義務，業主甲當然有權行使抗辯權，以維護自身的合法權益。

　　第二種意見：甲的抗辯理由不予支持。其理由是，物業管理的對象是小區的共有部分，乙所提供的物業服務，其受益人是小區的全體業主，而不僅僅是甲一人。相反，甲作為小區業主成員之一，當然享有對共有部分的使用、收益等權利，所以其應繳納以維修養護共有部分為用途的物業服務費。

　　三、分析

　　在論證業主甲的抗辯權是否成立之前，我們先來明晰一下物業管理的特點，這將有助于探討該問題。

　　(一)物業管理作為服務行為所具有的特點

　　物業管理是物業服務企業接受業主的委托，對業主所有的共有部分實施維修、養護的行為，其實質屬于有償委任行為。由于該行為所涉及業主的多人數以及共有部分的非獨占性，其具有以下特點。

　　1．業主行為在物業管理中屬于群體行為

　　物業管理產生的現實基礎是建筑區分所有權這一復雜的產權關系。在這一法律關系中，業主在享有具有獨占性的專有部分所有權的同時，彼此之間也對與其專有部分不可分離的共有部分形成共有關系。在選擇如何有效地維修養護與每一位業主具有利害關系的共有部分時，出于效率及成本的考慮，物業管理制度逐漸成為享有建筑物區分所有權的業主的最佳選擇。在物業管理中，作為物業服務法律關系的一方民事主體，業主選擇物業管理的共同目標是共有部分能夠得到及時、有效的維護，并以此形成一個利益團體，在這其中，明確業主成員的行為規范是業主公約，維系彼此關系的行為模式是業主議事規則。因此，多人數的業主在物業管理中，其行為具有群體行為的特征，屬于群體行為，當然這也包括業主對共有部分的使用、收益以及對共有部分維護費用的承擔?？墒?，在這個群體中，業主的行為并不是保持一致的，如業主何時繳納物業服務費、每次繳納費用的多少以及是否繳納等都是由業主自己做出判斷的。但是這些個體行為又因共有部分共有關系結合起來，反作用于物業管理的實施程度，即對業主共有部分的維修養護是否是由每一位業主所承擔的，這涉及到業主之間的公平問題。因為，由于共有部分本身具有的非獨占性，不繳納(或少繳納)物業服務費的業主與已繳納物業服務費的業主一樣享有使用、收益的權利。

　　2．物業服務企業提供的服務具有持續性、不易計量的特點

　　在物業管理中，物業服務企業提供的服務是以勞務為載體的，這種付出過程很難以一定的標準尺度衡量，因為具體實施服務行為的企業員工其技術能力、敬業程度等自身因素是參差不一的、不易被人(尤其對于業主而言)覺察的。另外，物業服務企業是針對共有部分為業主提供服務的，由于共有部分的非獨占性以及業主的多人數，物業服務企業服務行為對每一名業主的影響程度也是難以做出客觀評估的。唯一可以看到的只是服務結果(即共有部分的維修養護現狀)，這種結果雖然可以作為衡量物業服務企業服務質量的客觀表象，但其又會因每一名業主的主觀需求不同而產生不同的結論。但這不能否定物業服務企業的付出過程中所含有的勞務支出，而這一支出又基于物業服務行為本身的特點具有持續性。所以，當業主向物業服務企業支付物業服務費時，并不是處于一次服務行為對應一次收費的計費模式。

　　(二)業主在物業服務糾紛中的抗辯權

　　物業服務合同作為雙務合同，在其履行中，同樣存在一方當事人行使抗辯權，即針對對方的請求權提出一定的事實理由以阻卻其請求權實現的情形。根據我國《合同法》第66、67、68條規定，抗辯權可分為同期履行抗辯權、后履行抗辯權、不安抗辯權。由于物業服務合同具有履約期限長、履約行為持續的特點，物業服務企業提供服務、業主支付物業服務費的行為通常是沒有先后順序的。在物業服務糾紛中，

業主最直接的自濟手段就是拒繳物業服務費，并以一定的抗辯事由來支持自己的這種行為。最常見的是當物業服務企業要求業主履行繳納物業服務費義務時，業主以其提供的服務不符合物業服務合同約定為由而拒絕其履約要求。這屬于業主行使同期履行抗辯權的行為，如本文案例中的業主甲主張的拒繳事由。但是該抗辯權是否成立呢?

　　四、結論及理由

　　本文認為，甲的該抗辯權不成立，理由如下：

　　(一)從法理分析，該抗辯權的成立將成為業主規避法定義務的合法理由

　　業主的建筑物區分所有權屬于權利束，是由業主對專有部分的專有權、共有部分的共有權、以及其成員權構成。其中對于共有部分，業主不僅享有對共有部分使用、收益等權利，而且還須承擔維修、養護的義務。之所以明確業主對共有部分的維修、養護義務，是因為共有部分具有非排他性，每一名業主雖然對之享有所有權，但不能行使獨占，從而業主對共有部分缺乏實施維修、養護的激勵或約束?？墒?，由于共有部分與專有部分在物理形態上構成不可或缺且不可分離(割)的整體，共有部分對于專有部分的使用具有輔助作用，則共有部分的維修、養護直接關系到專有部分的利用程度，這對于業主而言是有利害關系的。同時，也為了防止個別業主在這群體性活動中采取“搭便車”行為。這一義務于業主享有建筑物區分所有權時產生，并伴隨于權利持有期間，是業主對自己財產應盡的義務，屬于業主的法定義務，不應以其他事由(如拋棄對共有部分的權利)規避。但是由于共有部分的非排他性以及業主的多人數等客觀情況對業主自身實施共有部分維修、養護行為的限制，物業管理逐漸成為業主實施共有部分維修、養護的最經濟選擇，即業主通過建立一定的組織以形成具有約束力的共同意志來委托物業服務企業實施共有部分的維修、養護事務。在物業管理中，物業服務企業向業主提供的不是一件被物化的新產品，而是勞務，通過代替業主宋維護業已存在的共有部分以獲取一定的報酬，其實質為有償委任行為。這不能說對共有部分的維修、養護義務就此轉為物業服務企業承擔，因為業主就物業服務企業維修、養護行為發生的費用(物業服務費)予以承擔恰恰說明業主在履行其維修、養護義務，只不過是具體實施行為人發生變化而已。如果業主以物業服務企業的維修養護行為未符合物業服務合同約定而拒絕承擔物業服務費的抗辯權成立，其結果是為業主規避其法定義務提供了合法性支持。即無物業服務企業時，業主對共有部分的維修、養護義務是明確并必須履行的，當存在物業服務企業時，業主對自己的財產卻可以不履行此義務。此外，在業主這一群體中，業主的行為是非一致的，當有些業主已繳納了物業服務費，而個別業主卻以上述抗辯事由拒繳物業服務費時，由于共有部分的非排他性，二者仍會毫無差別的利用共有部分，這時該抗辯權就成為了個別業主實施“搭便車”行為的合法理由，這對繳納物業服務費的業主是不公平的。從這個角度而言，物業管理將成為一種脫法行為，這與物業管理制度的設計初衷明顯是相違背的。

　　(二)從經濟學角度分析，該抗辯權的成立將會產生不經濟

　　如果業主甲的抗辯權裁判成立，其所維護的是個人權益還是共同權益呢?

　　1．作為業主甲而言，將其拒繳物業服務費界定為是對自身權益的維護，則該裁判對其他業主無約束力。但共有部分對于業主而言，是不可分割的共同權益，并且對該權益的享有并不以業主須承擔維修、養護義務為前提條件的，那么，當業主甲以此合法事由不須支付共有部分的維護成本(物業服務費)，卻與其他已繳納該費用的業主一樣享有共有部分權益時，這實際就從共有部分中“分解”出業主甲的利益，是最大化其個人利益，對其他業主產生負“外部性”，是不經濟的。

　　2．由于業主甲作為業主群體中的一員，其拒繳物業服務費的行為應屬于對業主共同權益的維護。物業管理中，業主的群體行為是以共有部分權益為核心而結合起來的，每個業主的行為不只是單純的個人行為，而應是受制于有利于以共有部分權益為實現目標的行為，所以，業主的行為目標應是一致的。當業主甲的抗辯權成立，其維護的應是含有其權益(但不止其一人)的共有部分而產生的共同權益，其效力應及于其他業主。也就是說，其他業主也有權以此拒絕履行繳納物業服務費義務。但由于業主繳費行為的非一致性，則存在以下問題：已繳納的是否應予退還?業主繳費的期限不一致，是否界定一個拒繳費用的時間起點?這個時間點又如何來確定?能否以此認定在這個時間點之前，物業服務企業的服務是符合約定的，應予繳費：而在此之后，該服務則不符合約定，故業主有權拒繳，這種認定對于分割具有連續性的勞務行為，其客觀性、合理性何在?另外，當全體業主以該抗辯權拒絕繳納物業服務費，雖然該抗辯權屬于一時性抗辯權，即在物業服務企業提供的服務達到合同約定時，業主方可繳納物業服務費。但物業服務企業是否可以主張業主未繳納物業服務費，其無能力提供服務，如果這樣的話，將會進入因果循環的怪圈，雙方漸漸形成僵持，那么，隨著時間的持續，業主的生活、生產秩序就會受到消極影響，成為最大的受害者。上述這些復雜、不確定的因素使訴訟及執行過程中對于保障業主的共同權益產生極大的不可預測性，隨之而來的不確定則需要司法機關及合同雙方投入大量的精力來做定性、定量分析，以最大程度的維護裁判的說服力和公信力，這一實施過程將產生很大的成本。

　　五、其他情形

　　通過以上分析，業主甲的抗辯權在物業管理這一特殊民事活動中是不應成立的。在物業服務糾紛中，業主還可能于以下幾種情形行使抗辯權。

　　(一)未簽訂物業服務合同

　　當物業服務企業要求業主繳納物業服務費時，業主乙以其與物業服務企業未簽訂物業服務合同，故其無義務繳納該費用。那么，業主乙的抗辯權是否成立呢?這里區分三種情況：

　　1．雖然業主乙與物業服務企業未簽訂物業服務合同，但其所在物業管理區域的業主已按《物業管理條例》第11、12條規定選聘物業服務企業。此時，業主乙的個人行為應服從業主的共同決定，即履行繳納物業服務費。其以未與物業服務企業簽訂物業服務合同為由拒絕物業服務企業的履約請求是不成立的。

　　2．業主乙所在物業管理區域的業主未與物業服務企業簽訂物業服務合同，但物業服務企業是依據前期物業服務合同對該物業管理區域的業主提供服務的，業主乙的抗辯權則不成立。根據《物業管理條例》第21條規定，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，并簽訂前期物業服務合同。當建設單位將物業逐漸轉移至眾多的業主時，接受服務的主體也隨之變為業主。根據該條例第26條規定，在業主委員會未與其他物業服務企業簽訂正式物業服務合同的前提下，物業服務企業應繼續提供服務，這是基于合法權源的履約行為，那么對應的，業主也須繳納物業服務費。這主要是為了保證前期物業服務合同與正式物業服務合同的銜接。

　　3．物業服務企業在不存在任何

合約的情況下，對業主乙所在物業管理區域的業主提供服務，從而以業主為實際受益人為由，要求業主繳納物業服務費的，業主乙的抗辯權則成立。物業管理作為一種民事活動，它是以合同雙方所達成的合約為基礎的。當物業服務企業再無任何依據的情況下，來實施物業管理，已構成對業主自由支配其自有財產權利的干涉，從形式上看物業服務企業在維護業主的共同權益，但實質物業服務企業是在追求企業的自身利益——獲取報酬。所以對于物業服務企業的這種單方面行為，業主當然有權拒絕。

　　(二)建筑質量問題

　　對于業主以物業存在建筑質量問題來拒繳物業服務費，該抗辯事由是不應支持的。建筑質量問題屬于物的瑕疵，應由該物業的原所有權人(建設單位或其他出賣人)承擔保證義務，這是物業買賣法律關系予以調整的內容，與物業服務法律關系沒有任何關系。所以，這一責任轉移至物業服務企業是沒有依據的。

　　(三)拋棄共有部分權利

　　業主承擔物業服務費，是以業主享有建筑物區分所有權為前提的。但是，業主能否以拋棄共有部分權利來規避其履行該義務嗎?業主對共有部分的共有權，是其建筑物區分所有權不可或缺的組成部分，這是與物業的現實物理狀態及使用關聯性相對應的，即業主的專有部分與共有部分是統一的整體，業主須借助于共有部分的輔助，方能達到有效使用專有部分的目的。業主即使可以放棄共有部分權利，但無法放棄其對共有部分的利用。如果任由業主放棄共有部分權利而不承擔維修、養護義務，勢必產生其與其他業主一樣利用共有部分的“搭便車”現象。那么，為了防止這種現象的發生，業主以其拋棄共有部分權利來拒絕承擔維修、養護義務是不應成立的。因此，對共有部分承擔維修、養護義務作為業主應盡的法定義務，業主是不應有任何理由予以規避的。

　　(四)物業服務企業擅自收費行為

　　業主與物業服務企業建立物業服務法律關系，雙方應按照合同的約定履行。對于物業服務企業，其應嚴格按照合同約定的服務范圍、及相應的收費標準向業主收取物業服務費。如果物業服務企業擅自擴大服務范圍、提高收費標準，這已構成違約。那么，業主以該違約行為為由拒絕物業服務企業的履約要求是成立的。

　　六、業主維權方式的完善

　　上述案例業主甲與物業服務企業的物業服務糾紛在現實中非常具有普遍性。業主甲行使抗辯權的目的是為了促使物業服務企業提供符合物業服務合同約定的服務，但從以上分析業主甲的抗辯權行使的效果具有不確定的風險和不可預測的成本支出等情形，故其抗辯權不應成立后，是否意味著業主別無其他相對應的有效的維權方式來制約、控制物業服務企業提供的服務質量嗎?答案是否定的?？梢赃x擇其他替代方式，使物業服務企業為其未達到合同約定標準的服務行為承擔責任，以維護業主的權益，從而使合同雙方在權利、義務上處于相對平衡狀態。

　　業主將對共有部分的維修、養護委托物業服務企業實施，其目的是通過物業服務企業的專業化服務使共有部分得到更及時、有效的維護，為此，在雙方簽訂的物業服務合同中，是明確物業服務范圍及標準、收費標準等基本內容的。在履行中，雖然當物業服務企業提供的服務未達到合同約定的標準時，法院可以應業主的請求判令物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施等責任，但這些補救行為同物業服務企業的履約行為一樣，它是作用于共有部分的，由于共有部分是多人數業主的共同權益，物業服務企業往往比業主在共有部分是否維修、維修范圍、開支多少、施工質量等信息的獲取、甄別等方面更具有優勢。再者，業主出于對共有部分維權成本、收益的考慮，也缺乏監督物業服務企業的激勵。這同樣不可避免物業服務企業在補救行為中“偷懶”。所以這些責任并不能成為物業服務企業實施符合合同約定的服務行為的有效激勵措施。

　　當物業服務企業的服務行為物化于共有部分，形成服務結果，即共有部分的維修、養護現狀是業主能切身體驗的，并且以此現實與物業服務合同約定的服務標準相比較，來判斷物業服務企業的服務行為是否滿足業主所追求的合約目的是更具有可操作性的。如果物業服務企業提供服務的共有部分達不到物業服務合同約定的服務標準，那么物業服務企業的行為已構成違約。業主有權要求物業服務合同承擔違約金的責任。根據合同法的規定，違約責任是無過錯責任，只要物業服務企業提供的服務不符合合同約定標準的事實存在，業主便可主張違約金，該利益屬于物業服務企業未對共有部分實施合乎約定的維修、養護而產生的共同利益，應歸屬于全體業主。另外，當物業服務企業面對這一直接、顯性的經濟責任時，其必將慎重履行物業服務合同。但由于物業服務合同具有履約行為持續、履約期限長的特點，以防業主濫用訴權、重復主張的發生，可以在業主主張違約金時前置一個程序，如經業主委員會向物業服務企業發出整改通知后，仍未履行等等。然而在現實中，由于業主的多人數因素，業主對合同的嚴謹性缺乏激勵，物業服務合同往往未包含物業服務企業在提供的服務不符合合同約定標準時應承擔違約金的規定，為了彌補這一合同漏洞，我們可在法律上明確法定違約金，以做為合同補充，維護廣大業主的權益。

　　如果因為物業服務企業的行為造成個別業主人身、非共有部分財產損失的，業主亦可向物業服務企業提起侵權之訴，其訴訟利益應歸屬于受侵害的業主本人。

　　綜上，明確違約金是促使物業服務企業提高服務質量，保障業主得到優質服務的最有效、最經濟的維權方式