物管案例討論：業主在物業服務糾紛中的抗辯權

　　一、問題的提出

　　業主甲于20**年10月份購買位于**市**住宅小區的三室兩廳樓房一處，次年3月份甲因其私有轎車在小區停放時遭損害，要求該小區物業服務公司乙承擔轎車損害賠償，乙以其無責任而拒絕賠付，雙方發生爭執后，協商無果。甲從此拒絕向乙繳納物業服務費用。20**年2月乙向人民法院提起訴訟，請求判令甲支付物業服務費用及滯納金。庭審中，甲以乙未能如約履行小區物業服務義務(如小區所存在的保潔、保安等問題)為由，來支持自己的拒繳行為。那么，甲針對乙的訴訟請求而提出的抗辯理由能否得到法院的支持?

　　二、意見分歧

　　第一種意見：甲的抗辯理由應予支持。其理由為甲、乙雙方形成物業服務法律關系，乙收取物業服務費用，是以其履行物業服務義務為前提的，如果其對小區的物業服務未能履行其義務，業主甲當然有權行使抗辯權，以維護自身的合法權益。

　　第二種意見：甲的抗辯理由不予支持。其理由是，物業管理的對象是小區的共有部分，乙所提供的物業服務，其受益人是小區的全體業主，而不僅僅是甲一人。相反，甲作為小區業主成員之一，當然享有對共有部分的使用、收益等權利，所以其應繳納以維修養護共有部分為用途的物業服務費。

　　三、分析

　　在論證業主甲的抗辯權是否成立之前，我們先來明晰一下物業管理的特點，這將有助于探討該問題。

　　(一)物業管理作為服務行為所具有的特點

　　物業管理是物業服務企業接受業主的委托，對業主所有的共有部分實施維修、養護的行為，其實質屬于有償委任行為。由于該行為所涉及業主的多人數以及共有部分的非獨占性，其具有以下特點。

　　1．業主行為在物業管理中屬于群體行為

　　物業管理產生的現實基礎是建筑區分所有權這一復雜的產權關系。在這一法律關系中，業主在享有具有獨占性的專有部分所有權的同時，彼此之間也對與其專有部分不可分離的共有部分形成共有關系。在選擇如何有效地維修養護與每一位業主具有利害關系的共有部分時，出于效率及成本的考慮，物業管理制度逐漸成為享有建筑物區分所有權的業主的最佳選擇。在物業管理中，作為物業服務法律關系的一方民事主體，業主選擇物業管理的共同目標是共有部分能夠得到及時、有效的維護，并以此形成一個利益團體，在這其中，明確業主成員的行為規范是業主公約，維系彼此關系的行為模式是業主議事規則。因此，多人數的業主在物業管理中，其行為具有群體行為的特征，屬于群體行為，當然這也包括業主對共有部分的使用、收益以及對共有部分維護費用的承擔?？墒?，在這個群體中，業主的行為并不是保持一致的，如業主何時繳納物業服務費、每次繳納費用的多少以及是否繳納等都是由業主自己做出判斷的。但是這些個體行為又因共有部分共有關系結合起來，反作用于物業管理的實施程度，即對業主共有部分的維修養護是否是由每一位業主所承擔的，這涉及到業主之間的公平問題。因為，由于共有部分本身具有的非獨占性，不繳納(或少繳納)物業服務費的業主與已繳納物業服務費的業主一樣享有使用、收益的權利。

　　2．物業服務企業提供的服務具有持續性、不易計量的特點

　　在物業管理中，物業服務企業提供的服務是以勞務為載體的，這種付出過程很難以一定的標準尺度衡量，因為具體實施服務行為的企業員工其技術能力、敬業程度等自身因素是參差不一的、不易被人(尤其對于業主而言)覺察的。另外，物業服務企業是針對共有部分為業主提供服務的，由于共有部分的非獨占性以及業主的多人數，物業服務企業服務行為對每一名業主的影響程度也是難以做出客觀評估的。唯一可以看到的只是服務結果(即共有部分的維修養護現狀)，這種結果雖然可以作為衡量物業服務企業服務質量的客觀表象，但其又會因每一名業主的主觀需求不同而產生不同的結論。但這不能否定物業服務企業的付出過程中所含有的勞務支出，而這一支出又基于物業服務行為本身的特點具有持續性。所以，當業主向物業服務企業支付物業服務費時，并不是處于一次服務行為對應一次收費的計費模式。

　　(二)業主在物業服務糾紛中的抗辯權

　　物業服務合同作為雙務合同，在其履行中，同樣存在一方當事人行使抗辯權，即針對對方的請求權提出一定的事實理由以阻卻其請求權實現的情形。根據我國《合同法》第66、67、68條規定，抗辯權可分為同期履行抗辯權、后履行抗辯權、不安抗辯權。由于物業服務合同具有履約期限長、履約行為持續的特點，物業服務企業提供服務、業主支付物業服務費的行為通常是沒有先后順序的。在物業服務糾紛中，

業主最直接的自濟手段就是拒繳物業服務費，并以一定的抗辯事由來支持自己的這種行為。最常見的是當物業服務企業要求業主履行繳納物業服務費義務時，業主以其提供的服務不符合物業服務合同約定為由而拒絕其履約要求。這屬于業主行使同期履行抗辯權的行為，如本文案例中的業主甲主張的拒繳事由。但是該抗辯權是否成立呢?

　　四、結論及理由

　　本文認為，甲的該抗辯權不成立，理由如下：

　　(一)從法理分析，該抗辯權的成立將成為業主規避法定義務的合法理由

　　業主的建筑物區分所有權屬于權利束，是由業主對專有部分的專有權、共有部分的共有權、以及其成員權構成。其中對于共有部分，業主不僅享有對共有部分使用、收益等權利，而且還須承擔維修、養護的義務。之所以明確業主對共有部分的維修、養護義務，是因為共有部分具有非排他性，每一名業主雖然對之享有所有權，但不能行使獨占，從而業主對共有部分缺乏實施維修、養護的激勵或約束?？墒?，由于共有部分與專有部分在物理形態上構成不可或缺且不可分離(割)的整體，共有部分對于專有部分的使用具有輔助作用，則共有部分的維修、養護直接關系到專有部分的利用程度，這對于業主而言是有利害關系的。同時，也為了防止個別業主在這群體性活動中采取“搭便車”行為。這一義務于業主享有建筑物區分所有權時產生，并伴隨于權利持有期間，是業主對自己財產應盡的義務，屬于業主的法定義務，不應以其他事由(如拋棄對共有部分的權利)規避。但是由于共有部分的非排他性以及業主的多人數等客觀情況對業主自身實施共有部分維修、養護行為的限制，物業管理逐漸成為業主實施共有部分維修、養護的最經濟選擇，即業主通過建立一定的組織以形成具有約束力的共同意志來委托物業服務企業實施共有部分的維修、養護事務。在物業管理中，物業服務企業向業主提供的不是一件被物化的新產品，而是勞務，通過代替業主宋維護業已存在的共有部分以獲取一定的報酬，其實質為有償委任行為。這不能說對共有部分的維修、養護義務就此轉為物業服務企業承擔，因為業主就物業服務企業維修、養護行為發生的費用(物業服務費)予以承擔恰恰說明業主在履行其維修、養護義務，只不過是具體實施行為人發生變化而已。如果業主以物業服務企業的維修養護行為未符合物業服務合同約定而拒絕承擔物業服務費的抗辯權成立，其結果是為業主規避其法定義務提供了合法性支持。即無物業服務企業時，業主對共有部分的維修、養護義務是明確并必須履行的，當存在物業服務企業時，業主對自己的財產卻可以不履行此義務。此外，在業主這一群體中，業主的行為是非一致的，當有些業主已繳納了物業服務費，而個別業主卻以上述抗辯事由拒繳物業服務費時，由于共有部分的非排他性，二者仍會毫無差別的利用共有部分，這時該抗辯權就成為了個別業主實施“搭便車”行為的合法理由，這對繳納物業服務費的業主是不公平的。從這個角度而言，物業管理將成為一種脫法行為，這與物業管理制度的設計初衷明顯是相違背的。

　　(二)從經濟學角度分析，該抗辯權的成立將會產生不經濟

　　如果業主甲的抗辯權裁判成立，其所維護的是個人權益還是共同權益呢?

　　1．作為業主甲而言，將其拒繳物業服務費界定為是對自身權益的維護，則該裁判對其他業主無約束力。但共有部分對于業主而言，是不可分割的共同權益，并且對該權益的享有并不以業主須承擔維修、養護義務為前提條件的，那么，當業主甲以此合法事由不須支付共有部分的維護成本(物業服務費)，卻與其他已繳納該費用的業主一樣享有共有部分權益時，這實際就從共有部分中“分解”出業主甲的利益，是最大化其個人利益，對其他業主產生負“外部性”，是不經濟的。

　　2．由于業主甲作為業主群體中的一員，其拒繳物業服務費的行為應屬于對業主共同權益的維護。物業管理中，業主的群體行為是以共有部分權益為核心而結合起來的，每個業主的行為不只是單純的個人行為，而應是受制于有利于以共有部分權益為實現目標的行為，所以，業主的行為目標應是一致的。當業主甲的抗辯權成立，其維護的應是含有其權益(但不止其一人)的共有部分而產生的共同權益，其效力應及于其他業主。也就是說，其他業主也有權以此拒絕履行繳納物業服務費義務。但由于業主繳費行為的非一致性，則存在以下問題：已繳納的是否應予退還?業主繳費的期限不一致，是否界定一個拒繳費用的時間起點?這個時間點又如何來確定?能否以此認定在這個時間點之前，物業服務企業的服務是符合約定的，應予繳費：而在此之后，該服務則不符合約定，故業主有權拒繳，這種認定對于分割具有連續性的勞務行為，其客觀性、合理性何在?另外，當全體業主以該抗辯權拒絕繳納物業服務費，雖然該抗辯權屬于一時性抗辯權，即在物業服務企業提供的服務達到合同約定時，業主方可繳納物業服務費。但物業服務企業是否可以主張業主未繳納物業服務費，其無能力提供服務，如果這樣的話，將會進入因果循環的怪圈，雙方漸漸形成僵持，那么，隨著時間的持續，業主的生活、生產秩序就會受到消極影響，成為最大的受害者。上述這些復雜、不確定的因素使訴訟及執行過程中對于保障業主的共同權益產生極大的不可預測性，隨之而來的不確定則需要司法機關及合同雙方投入大量的精力來做定性、定量分析，以最大程度的維護裁判的說服力和公信力，這一實施過程將產生很大的成本。

　　五、其他情形

　　通過以上分析，業主甲的抗辯權在物業管理這一特殊民事活動中是不應成立的。在物業服務糾紛中，業主還可能于以下幾種情形行使抗辯權。

　　(一)未簽訂物業服務合同

　　當物業服務企業要求業主繳納物業服務費時，業主乙以其與物業服務企業未簽訂物業服務合同，故其無義務繳納該費用。那么，業主乙的抗辯權是否成立呢?這里區分三種情況：

　　1．雖然業主乙與物業服務企業未簽訂物業服務合同，但其所在物業管理區域的業主已按《物業管理條例》第11、12條規定選聘物業服務企業。此時，業主乙的個人行為應服從業主的共同決定，即履行繳納物業服務費。其以未與物業服務企業簽訂物業服務合同為由拒絕物業服務企業的履約請求是不成立的。

　　2．業主乙所在物業管理區域的業主未與物業服務企業簽訂物業服務合同，但物業服務企業是依據前期物業服務合同對該物業管理區域的業主提供服務的，業主乙的抗辯權則不成立。根據《物業管理條例》第21條規定，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，并簽訂前期物業服務合同。當建設單位將物業逐漸轉移至眾多的業主時，接受服務的主體也隨之變為業主。根據該條例第26條規定，在業主委員會未與其他物業服務企業簽訂正式物業服務合同的前提下，物業服務企業應繼續提供服務，這是基于合法權源的履約行為，那么對應的，業主也須繳納物業服務費。這主要是為了保證前期物業服務合同與正式物業服務合同的銜接。

　　3．物業服務企業在不存在任何

合約的情況下，對業主乙所在物業管理區域的業主提供服務，從而以業主為實際受益人為由，要求業主繳納物業服務費的，業主乙的抗辯權則成立。物業管理作為一種民事活動，它是以合同雙方所達成的合約為基礎的。當物業服務企業再無任何依據的情況下，來實施物業管理，已構成對業主自由支配其自有財產權利的干涉，從形式上看物業服務企業在維護業主的共同權益，但實質物業服務企業是在追求企業的自身利益——獲取報酬。所以對于物業服務企業的這種單方面行為，業主當然有權拒絕。

　　(二)建筑質量問題

　　對于業主以物業存在建筑質量問題來拒繳物業服務費，該抗辯事由是不應支持的。建筑質量問題屬于物的瑕疵，應由該物業的原所有權人(建設單位或其他出賣人)承擔保證義務，這是物業買賣法律關系予以調整的內容，與物業服務法律關系沒有任何關系。所以，這一責任轉移至物業服務企業是沒有依據的。

　　(三)拋棄共有部分權利

　　業主承擔物業服務費，是以業主享有建筑物區分所有權為前提的。但是，業主能否以拋棄共有部分權利來規避其履行該義務嗎?業主對共有部分的共有權，是其建筑物區分所有權不可或缺的組成部分，這是與物業的現實物理狀態及使用關聯性相對應的，即業主的專有部分與共有部分是統一的整體，業主須借助于共有部分的輔助，方能達到有效使用專有部分的目的。業主即使可以放棄共有部分權利，但無法放棄其對共有部分的利用。如果任由業主放棄共有部分權利而不承擔維修、養護義務，勢必產生其與其他業主一樣利用共有部分的“搭便車”現象。那么，為了防止這種現象的發生，業主以其拋棄共有部分權利來拒絕承擔維修、養護義務是不應成立的。因此，對共有部分承擔維修、養護義務作為業主應盡的法定義務，業主是不應有任何理由予以規避的。

　　(四)物業服務企業擅自收費行為

　　業主與物業服務企業建立物業服務法律關系，雙方應按照合同的約定履行。對于物業服務企業，其應嚴格按照合同約定的服務范圍、及相應的收費標準向業主收取物業服務費。如果物業服務企業擅自擴大服務范圍、提高收費標準，這已構成違約。那么，業主以該違約行為為由拒絕物業服務企業的履約要求是成立的。

　　六、業主維權方式的完善

　　上述案例業主甲與物業服務企業的物業服務糾紛在現實中非常具有普遍性。業主甲行使抗辯權的目的是為了促使物業服務企業提供符合物業服務合同約定的服務，但從以上分析業主甲的抗辯權行使的效果具有不確定的風險和不可預測的成本支出等情形，故其抗辯權不應成立后，是否意味著業主別無其他相對應的有效的維權方式來制約、控制物業服務企業提供的服務質量嗎?答案是否定的?？梢赃x擇其他替代方式，使物業服務企業為其未達到合同約定標準的服務行為承擔責任，以維護業主的權益，從而使合同雙方在權利、義務上處于相對平衡狀態。

　　業主將對共有部分的維修、養護委托物業服務企業實施，其目的是通過物業服務企業的專業化服務使共有部分得到更及時、有效的維護，為此，在雙方簽訂的物業服務合同中，是明確物業服務范圍及標準、收費標準等基本內容的。在履行中，雖然當物業服務企業提供的服務未達到合同約定的標準時，法院可以應業主的請求判令物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施等責任，但這些補救行為同物業服務企業的履約行為一樣，它是作用于共有部分的，由于共有部分是多人數業主的共同權益，物業服務企業往往比業主在共有部分是否維修、維修范圍、開支多少、施工質量等信息的獲取、甄別等方面更具有優勢。再者，業主出于對共有部分維權成本、收益的考慮，也缺乏監督物業服務企業的激勵。這同樣不可避免物業服務企業在補救行為中“偷懶”。所以這些責任并不能成為物業服務企業實施符合合同約定的服務行為的有效激勵措施。

　　當物業服務企業的服務行為物化于共有部分，形成服務結果，即共有部分的維修、養護現狀是業主能切身體驗的，并且以此現實與物業服務合同約定的服務標準相比較，來判斷物業服務企業的服務行為是否滿足業主所追求的合約目的是更具有可操作性的。如果物業服務企業提供服務的共有部分達不到物業服務合同約定的服務標準，那么物業服務企業的行為已構成違約。業主有權要求物業服務合同承擔違約金的責任。根據合同法的規定，違約責任是無過錯責任，只要物業服務企業提供的服務不符合合同約定標準的事實存在，業主便可主張違約金，該利益屬于物業服務企業未對共有部分實施合乎約定的維修、養護而產生的共同利益，應歸屬于全體業主。另外，當物業服務企業面對這一直接、顯性的經濟責任時，其必將慎重履行物業服務合同。但由于物業服務合同具有履約行為持續、履約期限長的特點，以防業主濫用訴權、重復主張的發生，可以在業主主張違約金時前置一個程序，如經業主委員會向物業服務企業發出整改通知后，仍未履行等等。然而在現實中，由于業主的多人數因素，業主對合同的嚴謹性缺乏激勵，物業服務合同往往未包含物業服務企業在提供的服務不符合合同約定標準時應承擔違約金的規定，為了彌補這一合同漏洞，我們可在法律上明確法定違約金，以做為合同補充，維護廣大業主的權益。

　　如果因為物業服務企業的行為造成個別業主人身、非共有部分財產損失的，業主亦可向物業服務企業提起侵權之訴，其訴訟利益應歸屬于受侵害的業主本人。

　　綜上，明確違約金是促使物業服務企業提高服務質量，保障業主得到優質服務的最有效、最經濟的維權方式

篇2：最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　?。ǚㄡ孾20**]8號，20**年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

　　中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于20**年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自20**年10月1日起施行。

　　二○○九年五月十五日

　　最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

　?。ㄒ唬┪飿I服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

　?。ǘ┪飿I服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

　　前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

　　第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

　　第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

　　第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

　　業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

　　第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

　　第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

　　第九條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

　　第十條 物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

　　第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

　　第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

　　第十三條 本解釋自20**年10月1日起施行。

　　本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

篇3：淺談物業服務合同風險防范及糾紛解決

　　淺談物業服務合同風險防范及糾紛解決

　　談物業服務合同的風險防范與糾紛解決

　　物業服務合同作為物業管理活動的依據，其地位非常重要，它對明確雙方的權利與義務以及規范物業管理活動起到了不可替代的作用。物業服務合同作為一種民事合同，是平等主體之間簽訂的合同。我國《物業管理條例》以及相關法律法規中明確規定物業服務合同必須采用書面形式。

　　近年來，在我國的司法實踐中，由物業服務合同引起的物業管理糾紛開始呈現大幅上升的趨勢。物業服務合同的風險防范和糾紛解決開始引起業內同仁的關注。

　　一、物業服務合同的風險類別及防范

　　物業服務合同風險從訂立和發展來看，可以分為前期物業管理的合同風險與日常物業管理的合同風險。在司法實踐中合同風險主要發生在訂立過程和履行過程。由于訂立物業服務合同時雙方缺乏充分的調查研究，所以往往容易給今后留下隱患。

　　前期物業服務合同風險大致有如下幾類需要重點注意。

　　風險一：物業承接查驗引起的風險

　　物業的承接查驗關系到物業服務企業今后的管理，由此產生的風險不可忽視。為防范這種風險一物業服務企業在與房地產開發企業訂立前期合同時，就一定要對承接查驗的內容及法律責任約定清楚，明確雙方的權利與義務，嚴格按照承接查驗的相關規定操作。

　　風險二：在銷售房屋時開發商不當的承諾引起的風險

　　現實中，開發商為了促進銷售，給購房者承諾了贈送物業費、贈送閣樓、免物業費等。這些不當承諾給物業服務企業日后的管理增加了難度。要防范這種情況引發的風險，物業服務企業在訂立合同前應該充分調查了解并與開發商進行必要溝通，在訂立合同時將有關事項約定清楚。

　　風險三：物業服務合同期限方面所引起的風險

　　物業服務合同期限方面規定較為簡單，這類風險來自對物業服務合同期限的理解不同，在實踐中要多與業主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。

　　風險四：在專項維修資金方面約定不清引起的風險

　　專項維修資金在物業管理活動中應當?？顚Ｓ?，不得以其它事由挪用。物業專項維修資金法律、法規有明確規定，物業的專項維修資金在前期管理階段由開發商承擔。物業服務企業應當在合同中明確，并及時跟蹤資金的到位情況。

　　風險五：物業管理用房在合同中約定不清引起的風險

　　物業管理用房在物業管理早期介入時就應考慮，管理用房的落實影響到物業管理工作能否順利開展。因此，在簽訂合同時，應該約定明確，并跟蹤落實。

　　風險六：前期物業管理質量、費用引起的風險

　　在物業管理活動中業主關心的重點是物業服務是否質價相符，因此合同應當明確約定物業服務質量與服務費用。為防止這方面引起的風險，物業服務企業在簽訂合同時，應當遵照市場規律，根據管理的項目與企業自身條件確定合理的價格，切忌為了取得項目以低價投標，影響到物業服務的質量而引起糾紛。

　　風險七：違約責任約定不當引起的風險

　　違約條款是物業服務合同的重要條款，如果約定不清，一旦發生糾紛，受損最大的應該是物業服務企業。此類風險主要是來自司法程序方面。在司法實踐中，一旦發生糾紛，物業服務企業很多時候會成為重罰的對象。所以在訂立合同時應當認真清楚地約定好合同糾紛解決的條款，必要時可以借助法律專家。

　　除了上述所說的前期物業服務合同風險，物業服務企業在日常物業管理活動中，還存在著兩種風險：訂立合同時約定不清引起的風險和合同履行過程中引起的風險。這里重點提一下第二種風險。在合同履行過程中引起合同風險的因素是多方面的，這種風險主要在于合同內容履行以及合同續訂和解除方面。作為物業管理的專業機構，與業主發生此類糾紛責任一般來說主要在物業服務企業。因此，物業服務企業在履行合同中加強與業主的溝通是必不可少的。

　　二、物業服務合同糾紛的特點及糾紛解決

　　物業服務合同糾紛具有如下一些特點：

　　1）糾紛的群體性

　　隨著我國城市化進程的發展，大量的人口聚集到城市里，城市市區人口居住密集。物業管理的糾紛往往涉及一棟樓的業主，甚至整個小區的業主，利益的共同性會使業主很自然地聯合起來，形成群體性糾紛，因而規模會很大，且矛盾激烈。

　　2）法律關系錯綜復雜

　　物業服務合同糾紛，包括物業服務企業與業主之間、與業委會之間，物業服務企業與物業使用人之間，物業服務企業與開發商之間，物業服務企業之間，業主與開發商之間的糾紛。這些糾紛使法律關系變得非常復雜，糾紛的類型和成因更顯多樣化。例如，在前期物業管理中業主、物業服務企業以及開發商之間的關系交織在一起。再例如，物業管理法律關系區分所有建筑物相鄰關系的交叉。

　　3）物業服務收費糾紛占比例最大

　　物業服務收費案件在物業管理糾紛案件中所占的比例最大。此類案件訴訟標的較小，法律關系相對要簡單，但實際處理過程中，卻有很多問題難以解決。

　　4）業主與前期物業服務企業之間的矛盾成為焦點

　　前期物業服務企業由開發商來確定，會出現開發商與物業服務企業一體化的情況。尤其是父子關系的房地產開發企業和下屬的物業服務企業，是導致業主和前期物業服務企業矛盾的焦點。

　　5）侵犯物業共用部位和設施的糾紛成為熱點

　　物業管理主要是針對物業的共有部分或者設施設備所進行的維修養護，此類業務也構成了物業服務的基本業務。我國雖然出臺了物權法，但是在法律層面上，我國的法律體系仍未完善，比如停車場的歸屬問題仍未明確。法律的不足必然導致此類糾紛的出現。

　　6）物業的專項維修基金的糾紛也開始顯現

　　物業的專項維修資金屬于全體業主所有，但是法律的缺失、執法不到位，以及業主不能及時了解到專項維修資金的使用情況，增加了此類糾紛產生的幾率。

　　物業服務合同糾紛產生的原因多種多樣，比如說法律規范、規章制度不健全，行政管理不力，業主或者使用人對物業服務質量的過高期望，糾紛當事人缺乏法律意識以及受到不良意識的影響等。針對產生的原因不同，我們在實踐中可以選擇不同的糾紛解決方式。目前主要有：協商、調解、經濟仲裁、經濟訴訟等。

　　對于因服務質量引起的糾紛，解決時首先是通過協商、調解的方式，不到必要時盡量不選擇訴訟方式。經濟仲裁應該是解決糾紛的較好的方式。為增強業主或物業使用人關于物業管理方面的法律意識，物業服務企業在平時的工作中，就應當在社區內宣傳物業管理的法律法規，還可通過社區文化活動的開展，有意識地加強對不良意識和風氣的糾正。