物管案例分析：借口管理不善，欠費法理難容

　　案例描述：

　　12月4日，珠海市某國際花園業主關小姐來管理處投訴，說她家發生了盜竊案，臥室內梳妝臺上的14000元現金被竊，要求管理處賠償損失。管理處立即打110報案，并趕赴現場，發現門窗完好無損，室內毫無零亂跡象，且客廳內桌上和沙發上關小姐兩位哥哥的公文包內裸露出的不下4萬元現金均絲毫未動，而且關小姐和其哥哥的女朋友的神態都很但然。不久，派出所和110干警趕到，勘查了現場，然后很嚴肅地進行訊問并記錄。關小姐開始閃爍其辭，而后變得驚慌失措，答非所問。最后，干警們嚴肅地告訴關小姐和管理處人員：“報假案是要受到法律處罰的，當然我們會盡快偵查本案線索”。

　　從此，關小姐以管理公司管理不善，保安失職為由拒付水電費、停車費、管理費，在小區內和社會上廣為散布各種影響物業管理公司形象的負面消息，且常到管理處追問破案結果，并要求免交所欠累積費用。管理處張主任也答應關小姐可以等到結案時再付欠款。但此案至今未破，關小姐至今不付任何費用。

　　本案焦點：

　　1、關小姐能否以管理不善和保安失職為由拒付水電費、停車費，管理費？

　　2、管理處張主任這種折衷方法有無法律依據？

　　3、關小姐到處投訴并肆意抵毀物業公司，物業公司能否向法院起訴并要求關小姐承擔相關法律責任？

　　4、物業管理公司對業主的人身安全和室內財產承擔保障和保管責任嗎？

　　案例分析：

　　我們在此無需評價關小姐是否報了假案，只是就事論理，即關家是否使用了水電、占用了車庫、享受了服務，如果“是”，那么享受了權利就要履行義務，關小姐以管理不善和保安失職為由拒付甚至要求免收這些費用，顯然是站不住腳的。該小區由于種種客觀原因，供電局仍無法實現電費抄表到戶，因此電費是每月統一從物業公司帳戶上劃撥。關小姐不交電費，直接違反了《中華人民共和國電力法》第三十三條第三款“用戶應當按照國家核準的電價和用電計量裝置的記錄，按時交納電費”的規定；另外物業公司從一開始就實行了二次供水，關小姐不交水費違反了《中華人民共和國水法》第三十四條“使用供水工程供應的水，應當按照規定向供水單位繳鈉水費”的規定；不交停車場費，嚴重違反了《中華人民共和國合同法》第二百二十六條“承租人應當按照約定的期限支付租金”的規定；關小姐在1999年3月入伙時既簽訂了入住合同，又簽訂了《業主公約》，而且與物業公司辦理租賃車庫協議。顯然，關小姐拒付停車場費和物業管理費違反了《中華人民共和國民法通則》第四條“民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則”和第八十八條“合同的當事人應當按照合同的約定，全部履行自己的義務”的規定；同時違反了《合同法》第六十條“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”；第一百五十九條“買受人應當按照約定的數額支付價款”和第一百六十一條“買受人應當按照約定的時間支付價款”；第三百九十八條“委托人應當預付處理委托事務的費用，委托人為處理委托事務墊付的必要費用，委托人應當償還該費用及其利息”和第四百零五條“受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬”等有關法律規定。

　　關小姐以家中丟失現金認定物業公司管理不善，保安失職而拒付包括員工工資在內的管理服務費，嚴重違反了《中華人民共和國勞動法》第三條關于勞動者享有“取得勞動報酬的權利”的規定，損害了管理人員、綠化工、清潔工、水電工、維修工、保安員等全體人員的合法權益，同時建設部第33號令第十三條規定“住宅小區內的房地產產權人和使用人，應當遵守小區管理辦法，按規定交納管理費用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責，并有權參與和監督住宅小區的管理?！标P小姐不依法交費，嚴重損害了物業公司的經濟利益和全體業主的合法權益，物業管理公司應當依據第33號令第十四條的有關規定，對關小姐這種不照章交納各種費用的行為予以批評教育，責令交納，并可要求其支付滯納金。

篇2：物業公司起訴欠費業主民事訴狀樣本

　　物業公司起訴欠費業主民事訴狀樣本

　　民事訴狀

　　原告：****物業管理有限公司

　　住所地：

　　負責人：** 職務：總經理

　　電話：********

　　企業性質：有限責任公司

　　被告：** 性別：* 年齡：** 歲

　　身份證號碼: ****************

　　工作單位: **********

　　住所地：****************

　　電 話：********

　　訴訟請求：

　　1、請求判令被告給付****年**月至****年**月物業管理費*****元

　　2、請求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滯納金直至結清全部物管費，截止****年**月**日應支付滯納金為****元;

　　3、請求判令被告承擔訴訟費用。

　　事實與理由：

　　被告系原告所管理的********的業主，被告在接收物業時(****)按《物業管理條例》的相關規定與****房地產開發有限公司簽定了《前期物業管理合同》，并約定按建筑面積**元/㎡收取物業管理費。在被告欠費期間，原告對其物業安全、清潔及維護等進行了系列的物業管理工作，在原告提供服務之同時被告從****年**月起一直未交物業管理費。經原告工作人員多次催促未果。

　　根據相關法律規定及雙方約定，請法院給予判決。

　　此致!

　　**市**區人民法院

　　具狀人：****物業管理有限公司

　　****年**月**日

　　(公章)

篇3：物業公司暫停服務溫馨提示(業主欠費)

　　**市SS物業管理有限公司

　　暫停服務溫馨提示

　　QR-GK-023A/01/1

　　尊敬的室業主/住用戶：

　　經核實，您尚欠我公司20年月至20年月的物業管理服務費/水費/電費等費用共計元，（物業管理服務費：元；水費：元；電費 ：元；其他：元）。

　　由于您所欠費用過多，現已嚴重影響到我公司的正常管理和服務活動，并影響到小區其他業主的利益。為了確保您正常的生活秩序，敬請您于20年月日前交齊所欠款項；否則管理處將按照《物業管理條例》和約定的條款，從20年月日下午時起，暫停對您的相關服務，直到您交清所有欠款（包括由此帶來的滯納金）為止，并適時安排起訴。

　　由此引起的不便之處，敬請諒解！

　　**市SS物業管理有限公司

　　管理處

　　二00年月日

　　業主/住用戶簽收：簽收時間：

　　聯系電話：

　　注：本單一式兩份，業主/住用戶一份，管理處一份。