本文提要：澳門物業管理在面對社會及經濟之發展而不斷完善,為輔助業界不斷提升自身的質素,提升競爭力,政府致力營造一個有利行業發展及邁向專業化之環境。

一.物業管理概況
澳門的住房主要分為公共房屋及私人房屋兩大類,在物業管理的模式上也有不同。澳門的公共房屋可再分為社會房屋和經濟房屋兩類,前者屬房屋局直接管轄的樓宇,后者則按照第41/95/M號法令的規范進行管理。截至20**年底,共有社會房屋37幢3,244個住宅單位8,000多居民。其日常管理,由房屋局委托管理公司進行。經濟房屋的日常管理,在執行第一次分層所有人(小業主)大會的決議前,應由發展商直接或委托專門企業管理。當小業主透過小業主大會選出其管理委員會后,有權訂立或終止有關管理合同,但須知會房屋局?，F時,經濟房屋共有42幢樓宇27,457個單位,每戶每月平均管理費約200至250元。其中包括公共區域水電費,清潔費及保安服務,公共設備保養保險費用,以及管理公司固定服務費用之份額等,但是對于一些不可預見之開支,例如維修樓宇共同部份及公共設備,分層所有人也須攤分其份額。
澳門現有樓宇約有5,471多幢,大多數為私人所有。澳門的高層樓宇,業權分散,公用地方和公共設施共有,有時更是商業與住宅相結合,管理較業權單一的公共房屋復雜。然而,在市民的公民意識仍須加強,引用的法例比較適合歐洲的情況下,www.zonexcapitaltr.com物業管理甚或沒有管理的弊端一直存在,居民與管理公司經常出現矛盾。
1996年政府頒布了《分層樓宇法律制度》,物業管理問題才有所改善。該條例其后于1999年被廢止,物業的管理制度則載錄在民法典第五章第四節內,其中規范了分層所有人在管理上之權利、義務及負擔;分層所有人大會之組成與運作及;管理機關之組成、權利和義務等。

二.物業管理的經營現狀
管理私人樓宇的公司大致可分為三類:第一類是發展商附屬經營的管理公司,管理的大多數是發展商參與興建的物業。第二類是獨立經營的管理公司,是受發展商、管理機關(即管理委員會)等委托管理物業。第三類則是由所屬樓宇分層所有人(即小業主)自組成立的服務團體?，F時在澳門開設物業管理公司,只需向財政局(政府機關)申領商業營運牌照,對物業管理經營者和從業人員并沒有特別的規范,截至20**年,物業管理公司約有120間,約12,400物業管理行業人員,包括樓宇管理員、清潔員、前線工作人員、辦公室后勤支援及管理層等人員?，F時管理層人員文化程度大專以上的占30%,中高程度約占36%,年齡分布大約為30至55歲(約60%)。
管理層的人員有年輕化的趨勢,管理員年齡層在50至70歲,超過90%的管理員是55至65歲,小學學歷者約占50%,初中學歷者約占40%。清潔員多由女工擔任,超過九成的清潔員年齡介乎45至55歲,以小學程度占大多數。物業管理公司人員的薪酬狀況:督察、統籌及辦公室后勤支援員工約有5,000至7,000元;行政業務主管約7,000至9,000元;經理級以上約9,000至11,000元;一般管理員約3,000至3,500元;清潔員約3,200至3,600元。
在管理的收費方面, 7層以下的樓宇多數為舊式唐樓 (約4,726幢),沒有升降機、防火或保安系統,業主每月只是支付約50元的樓梯清潔費,而樓宇的總體維修保養則長期欠缺。高層樓宇方面,多以委托專業性的管理,現時的收費約0.3至1.0元/尺,一般來說大約0.5/尺左右,物業服務費包括清潔及保安服務費用、共同部分設備之保養費用、以及共有區域之水電費用,有些更包括10%的維修基金。

三.澳門物業管理的挑戰與機遇
澳門自回歸后,以博彩、旅游、會展為發展方向,并隨著賭權開放,外資增加,內地與澳門簽署更緊密經貿關系安排(CEPA)及內地開放自由行政策,均促進了澳門的經濟發展。在房地產方面,在建成及擴建、新動工樓宇方面,由20**年6,224間升至20**年6,441間。隨著高層新樓宇,商業樓宇及大型基建的落成,加速了澳門物業管理服務的需求,同時亦推動著物業管理朝著高水準服務要求之方面邁進,為澳門的物業管理的發展帶來機遇。
在經濟迅速發展之下,亦為物業管理行業帶來人力資源緊張問題,為其發展帶來沖擊。由于澳門以博彩業為主,加上近幾年一些大型國際博彩公司以高薪吸引不同行業人士轉職,造成行業人員流失,加上行業普遍薪酬較低,職位一旦空缺則難填補,部分公司只好將入職要求降低,結果影響其服務質素。部分職位元如總管、物業行政主管、巡查督導主管、部門經理等中層職位更長期缺人。物業管理業除要面對人力資源問題外,亦要面對其他問題,如部分小業主欠交管理費,大型物業管理公司進駐所帶來的競爭等。
另一方面,由于部分小業主未有履行其義務,欠交管理費,常引致管理公司陷入經營困難的狀況。同時,隨著樓宇落成的時間,部份樓宇共同部份缺乏維護,及樓宇的外表及內部設施日漸老化,在有需要維修且要攤分費用時籌集資金不足,難以開展有關工程,令到樓宇狀況變壞,再者基于保障私有產權的原則,若私人物業未有抵觸現行的建筑物條例、或出現危及公眾衛生和安全的情況下,政府不直接干預小業主對本身物業的處分權,因此,遇有樓宇管理相關問題,要是雙方未能互讓達成共識,最終要透過法律途徑解決。
此外,由于早期行業的營運公司質素參差,一些公共設施長期缺乏維修、保養,甚至擅自挪用管理基金等;當小業主成立管理委員會后,可能會與管理公司產生糾紛,近年亦有發生物業管理公司管理質素不被小業主接受,而不滿之業主以拒交管理費作抗議,物業管理公司收不足管理費拖欠電力公司的公共電費,因而引致多方面問題,如樓宇斷電危機、“一廈兩管”、“一廈兩會”等糾紛情況漸見涌現。
另外樓宇管理委員會亦引發管理的問題,本來樓宇管理委員會的成立,其精神是讓物業所有權人和住戶行使監督管理公司的權利,但是亦有發生部分人士(長期欠交管理費住戶、創業者等)卻藉管理委員會的權力或撤換管理公司謀取私利,也未能處理新舊管理公司的交接,導致管理權爭奪糾紛,最后也只能訴諸法律,可是一旦作出法律訴訟,雙方無論在經濟時間與及精神上都可能承擔無窮的壓力。以上情況都是現時澳門的物業管理發展過程中面臨的問題。

四.政府對樓宇管理的措施
在法制方面,政府于20**年,增加房屋局職能,作為樓宇管理的規管部門。而從20**年起,規定公共部門外判的清潔和保安服務必須要訂定最低工質,每小時最低21元 (每日168元每月4,368元) 之規定。政府也先后推出:“樓宇維修基金無息貸款計劃”、“樓宇維修資助計劃”、“樓宇管理資助計劃”,以及“低層樓宇共同設施維修臨時資助計劃”,協助小業主改善樓宇質素及提升管理水準。20**年政府成立一個樓宇滲漏水聯合處理中心,協助處理

及解決市民在樓宇塞渠及滲漏的問題。法規方面,即將推出“從事樓宇管理業務及管理服務人員職業的法律制度”及“樓宇管理仲裁中心規章”,前者用以規范物業管理行業、物業管理公司和管理員,后者則用以協助處理解決涉及樓宇管理糾紛事宜。
在培訓方面,為推動本澳物業管理服務走向專業及提高行業水準,政府近年除在法例方面不斷完善外,更投放不少的資源在培訓方面。這包括開設管理員初級及中級培訓課程。自20**年起,已有約2,000基層管理員以及中層管理人員接受相關課程培訓。同時也為人員提供儲備,開設“物業管理專業技術人員培訓課程”,以應付物業管理行業管理層的工作,并與專業認證機構攜手推行“優質物業管理服務認證計劃”,祈能透過推動管理公司參予計劃以提升管理素質與能力。

五.總結
澳門物業管理在面對社會及經濟之發展而不斷完善,為輔助業界不斷提升自身的質素,提升競爭力,政府致力營造一個有利行業發展及邁向專業化之環境。同時,透過知識和概念的推廣,期望小業主在享受服務和權利之余,也盡力履行應有的義務,協同管理自己的資產。澳門物業管理在面對挑戰之時,相信在行業不斷奮發及自我增值,以及政府相關法制措施的配合下,樓宇管理將朝著水準進一步提升的方向邁進,為社會和諧締造基礎。
(編者按:本文根據鄭國明博士于20**年2月28日的講話稿輯錄,并經鄭博士過目,講話稿全文登載于英國特許房屋經理學會亞太分會網頁)
鄭國明 澳門特別行政區房屋局局長

篇2：澳門物業管理機遇和挑戰

　　澳門物業管理機遇和挑戰

　　一、物業管理概況

　　澳門的住房主要分為公共房屋及私人房屋兩大類，在物業管理的模式上也有不同。澳門的公共房屋可再分為社會房屋和經濟房屋兩類，前者屬房屋局直接管轄的樓宇，后者則按照第41/95/M號法令的規范進行管理。截至20**年底，共有社會房屋37幢3，244個住宅單位8，000多居民。其日常管理，由房屋局委托管理公司進行。經濟房屋的日常管理，在執行第一次分層所有人(小業主)大會的決議前，應由發展商直接或委托專門企業管理。

　　當小業主透過小業主大會選出其管理委員會后，有權訂立或終止有關管理合同，但須知會房屋局?，F時，經濟房屋共有42幢樓宇27，457個單位，每戶每月平均管理費約200至250元。其中包括公共區域水電費，清潔費及保安服務，公共設備保養保險費用，以及管理公司固定服務費用之份額等，但是對于一些不可預見之開支，例如維修樓宇共同部份及公共設備，分層所有人也須攤分其份額。

　　澳門現有樓宇約有5，471多幢，大多數為私人所有。澳門的高層樓宇，業權分散，公用地方和公共設施共有，有時更是商業與住宅相結合，管理較業權單一的公共房屋復雜。然而，在市民的公民意識仍須加強，引用的法例比較適合歐洲的情況下，物業管理甚或沒有管理的弊端一直存在，居民與管理公司經常出現矛盾。

　　1996年政府頒布了《分層樓宇法律制度》，物業管理問題才有所改善。該條例其后于1999年被廢止，物業的管理制度則載錄在民法典第五章第四節內，其中規范了分層所有人在管理上之權利、義務及負擔;分層所有人大會之組成與運作及;管理機關之組成、權利和義務等。

　　二、物業管理的經營現狀

　　管理私人樓宇的公司大致可分為三類：第一類是發展商附屬經營的管理公司，管理的大多數是發展商參與興建的物業。第二類是獨立經營的管理公司，是受發展商、管理機關(即管理委員會)等委托管理物業。第三類則是由所屬樓宇分層所有人(即小業主)自組成立的服務團體?，F時在澳門開設物業管理公司，只需向財政局(政府機關)申領商業營運牌照，對物業管理經營者和從業人員并沒有特別的規范，截至20**年，物業管理公司約有120間，約12，400物業管理行業人員，包括樓宇管理員、清潔員、前線工作人員、辦公室后勤支援及管理層等人員?，F時管理層人員文化程度大專以上的占30%，中高程度約占36%，年齡分布大約為30至55歲(約60%)。

　　管理層的人員有年輕化的趨勢，管理員年齡層在50至70歲，超過90%的管理員是55至65歲，小學學歷者約占50%，初中學歷者約占40%。清潔員多由女工擔任，超過九成的清潔員年齡介乎45至55歲，以小學程度占大多數。物業管理公司人員的薪酬狀況：督察、統籌及辦公室后勤支援員工約有5，000至7，000元;行政業務主管約7，000至9，000元;經理級以上約9，000至11，000元;一般管理員約3，000至3，500元;清潔員約3，200至3，600元。

　　在管理的收費方面， 7層以下的樓宇多數為舊式唐樓 (約4，726幢)，沒有升降機、防火或保安系統，業主每月只是支付約50元的樓梯清潔費，而樓宇的總體維修保養則長期欠缺。高層樓宇方面，多以委托專業性的管理，現時的收費約0.3至1.0元/尺，一般來說大約0.5/尺左右，物業服務費包括清潔及保安服務費用、共同部分設備之保養費用、以及共有區域之水電費用，有些更包括10%的維修基金。

　　三、澳門物業管理的挑戰與機遇

　　澳門自回歸后，以博彩、旅游、會展為發展方向，并隨著賭權開放，外資增加，內地與澳門簽署更緊密經貿關系安排(CEPA)及內地開放自由行政策，均促進了澳門的經濟發展。在房地產方面，在建成及擴建、新動工樓宇方面，由20**年6，224間升至20**年6，441間。隨著高層新樓宇，商業樓宇及大型基建的落成，加速了澳門物業管理服務的需求，同時亦推動著物業管理朝著高水準服務要求之方面邁進，為澳門的物業管理的發展帶來機遇。

　　在經濟迅速發展之下，亦為物業管理行業帶來人力資源緊張問題，為其發展帶來沖擊。由于澳門以博彩業為主，加上近幾年一些大型國際博彩公司以高薪吸引不同行業人士轉職，造成行業人員流失，加上行業普遍薪酬較低，職位一旦空缺則難填補，部分公司只好將入職要求降低，結果影響其服務質素。部分職位元如總管、物業行政主管、巡查督導主管、部門經理等中層職位更長期缺人。物業管理業除要面對人力資源問題外，亦要面對其他問題，如部分小業主欠交管理費，大型物業管理公司進駐所帶來的競爭等。

　　另一方面，由于部分小業主未有履行其義務，欠交管理費，常引致管理公司陷入經營困難的狀況。同時，隨著樓宇落成的時間，部份樓宇共同部份缺乏維護，及樓宇的外表及內部設施日漸老化，在有需要維修且要攤分費用時籌集資金不足，難以開展有關工程，令到樓宇狀況變壞，再者基于保障私有產權的原則，若私人物業未有抵觸現行的建筑物條例、或出現危及公眾衛生和安全的情況下，政府不直接干預小業主對本身物業的處分權，因此，遇有樓宇管理相關問題，要是雙方未能互讓達成共識，最終要透過法律途徑解決。

　　此外，由于早期行業的營運公司質素參差，一些公共設施長期缺乏維修、保養，甚至擅自挪用管理基金等;當小業主成立管理委員會后，可能會與管理公司產生糾紛，近年亦有發生物業管理公司管理質素不被小業主接受，而不滿之業主以拒交管理費作抗議，物業管理公司收不足管理費拖欠電力公司的公共電費，因而引致多方面問題，如樓宇斷電危機、“一廈兩管”、“一廈兩會”等糾紛情況漸見涌現。

　　另外樓宇管理委員會亦引發管理的問題，本來樓宇管理委員會的成立，其精神是讓物業所有權人和住戶行使監督管理公司的權利，但是亦有發生部分人士(長期欠交管理費住戶、創業者等)卻藉管理委員會的權力或撤換管理公司謀取私利，也未能處理新舊管理公司的交接，導致管理權爭奪糾紛，最后也只能訴諸法律，可是一旦作出法律訴訟，雙方無論在經濟時間與及精神上都可能承擔無窮的壓力。以上情況都是現時澳門的物業管理發展過程中面臨的問題。

　　四、政府對樓宇管理的措施

　　在法制方面，政府于20**年，增加房屋局職能，作為樓宇管理的規管部門。而從20**年起，規定公共部門外判的清潔和保安服務必須要訂定最低工質，每小時最低21元 (每日168元每月4，368元) 之規定。政府也先后推出：“樓宇維修基金無息貸款計劃”、“樓宇維修資助計劃”、“樓宇管理資助計劃”，以及“低層樓宇共同設施維修臨時資助計劃”，協助小業主改善樓宇質素及提升管理水準。20**年政府成立一個樓宇滲漏水聯合處理中心，協助處理及解決市民在樓宇塞渠及滲漏的問題。法規方面，即將推出“從事樓宇管理業務及管理服務人員職業的法律制度”及“樓宇管理仲裁中心規章”，前者用以規范物業管理行業、物業管理公司和管理員，后者則用以協助處理解決涉及樓宇管理糾紛事宜。

　　在培訓方面，為推動本澳物業管理服務走向專業及提高行業水準，政府近年除在法例方面不斷完善外，更投放不少的資源在培訓方面。這包括開設管理員初級及中級培訓課程。自20**年起，已有約2，000基層管理員以及中層管理人員接受相關課程培訓。同時也為人員提供儲備，開設“物業管理專業技術人員培訓課程”，以應付物業管理行業管理層的工作，并與專業認證機構攜手推行“優質物業管理服務認證計劃”，祈能透過推動管理公司參予計劃以提升管理素質與能力。

　　五、總結

　　澳門物業管理在面對社會及經濟之發展而不斷完善，為輔助業界不斷提升自身的質素，提升競爭力，政府致力營造一個有利行業發展及邁向專業化之環境。同時，透過知識和概念的推廣，期望小業主在享受服務和權利之余，也盡力履行應有的義務，協同管理自己的資產。澳門物業管理在面對挑戰之時，相信在行業不斷奮發及自我增值，以及政府相關法制措施的配合下，樓宇管理將朝著水準進一步提升的方向邁進，為社會和諧締造基礎。

　　(編者按：本文根據鄭國明博士于20**年2月28日的講話稿輯錄，并經鄭博士過目，講話稿全文登載于英國特許房屋經理學會亞太分會網頁)

　　鄭國明 澳門特別行政區房屋局局長