臺北物業管理考察啟示
王赟/《城市開發》/20**0105
20**年6月11日，應臺北寶路集團邀請，筆者一行諸人由上海紫泰物業管理有限公司總經理夏亞偉帶隊，飛赴臺北進行考察學習?？疾爝^程中，寶路集團在臺北項目的規模檔次、設計規劃、工程質量、管理水準給考察團留下了深刻的印象，特別是寶路項目管理團隊精湛的業務能力和職業精神、臺灣物業管理社會化的水平、物業從業人員的專業精神、臺灣民眾（業主）的高素質為考察團帶來了震撼，拓寬了視野。臺北物業管理許多成熟、合理、科學的做法，給我們帶來許多重要的啟示。
臺灣物業管理概覽
臺灣的物業管理是從上世紀60年代開始起步，早期是自發成立的業主自治會，發展成為“專業、年輕、訓練有素”的“保全服務”行業，后循序漸進整合服務往下扎根。
臺灣的傳統物業管理服務模式以行政事務服務、駐衛保全服務、機電設施管理、環保維護為主要業務，現代新型的物業管理服務模式是建立在傳統服務模式之上，增加了物流與房屋中介服務。物流服務即物流通路行業，如連鎖超市、保姆看護等一系列生活與商業支援服務，而房屋仲介即為提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。
業主形態可區分為公務部門物業管理服務、建商單位主導物業管理服務和社區商辦大樓之物業管理服務。
我們考察的臺北灣和綠中海項目，目前都屬于社區類物業管理服務，在社區未成立管理委員會（即“業主委員會”），未召開區分所有權人（即“業主大會”）前，由建商單位委托物業管理服務業者代管小區大樓，即建商單位主導物業管理服務。此階段管理經費主要來自于業主預繳管理費。由建商在與業主簽訂買賣區分所有權契約中住戶規約草案明確每坪（臺灣面積單位，一坪約為3.31平方米）管理費為多少元，通常預收六個月管理費用，作為支付代管期間物業管理服務費。
社區交付使用后由建商與管理委員會做交接，由于交接涉及面廣，通常管理委員會會請專業機構代為交接，由3家專業機構競標，擇優選取1家，由該專業機構代為交接后將結果做成簡報。
業主委員會在臺灣稱做管理委員會，臺灣沒有針對管理委員會的管理條例。管理委員會每月有例會，并且公告會議紀要。管理委員會以《公寓大廈管理條例》賦予業主自主管理的權力，通過選舉產生，負責社區物業管理費的收取、維修等重大事項，選聘物業服務公司，對其實施監督。對于不稱職的物業服務公司進行解雇，相反優秀的物業服務公司通過提升服務品質和市場競爭脫穎而出。對欠繳物業管理費經催告仍不給付的業主，管理委員會會訴請至法院命其給付應繳金額及延遲利息。
綠中海社區已經建成三年多，建設公司交給管理委員會已7個多月。社區共有585戶，建筑面積3萬多平方米，物業管理費每月42萬新臺幣。有15位管理委員會成員，每棟樓有2位成員，任期兩年。物業服務合約到期前，管理委員會召開區分所有全大會，聽取意見，決定續約或更換。管理委員會成員會聽取業主平日對物業服務公司的反映，代替國內的滿意度調查問卷方式來取得業主意見。有時，為了提高業主參加區分所有全大會的出席率，管理委員會通常會給前來參加的業主一份小禮品，或每戶200元新臺幣的方式激勵業主參加。
臺灣每年有優良社區的評比活動，由政府主辦，由建筑師等專家組成評判團，通過各個小區的管理委員會提出申報。評判小組以先看企劃書，再到實地查看的形式評選，評上優良社區會有相應獎金。湯泉櫻花社區就曾榮獲臺北縣優良社區評比第一名。
續簽靠的是服務
物業服務公司最重要的是每一項工作事先都有計劃，列成表格，每一項工作都有記錄，便于向公司和管委會報告。物業管理處非常重視與業主的溝通，通常會摸清客戶取向，倡導事事要先做，先盡責任，事前把矛盾化解，否則就等于亡羊補牢。每月把事件做成案例，作為培訓材料，讓所有員工知道有事要第一時間匯報公司。
管理委員會與物業服務公司的合同都為一年一簽，所以臺灣的物業服務公司會利用兩個時機向全體業主和管理委員會表現工作成果，一個是財務報告會，另一個是年度總結報告（講述一年的總結，未來如何做）。為了能續簽合約，臺灣物業服務公司尤其會做好合同期的前三個月和后三個月的工作，重點體現在
保潔和綠化兩方面。
物業服務公司內部采取每周例會制，有時會通過社區間的聯誼活動，邀請管理委員會成員參觀其他社區的管理，有了比較，更能讓管理委員會成員了解現有物業服務公司的優勢。
物業服務公司對于違章建筑的管理，首先會按規定走流程，做好記錄，留好證據，然后采用四兩撥千斤的做法，找公務局來做解釋，解決問題。
開發商與管理委員會的交接完成后，政府會實地查看交接情況，通過查驗后的一個月內，社區的維修資金轉到管理委員會的賬戶。房價的千分之五作為維修資金，由開發商繳納，業主不需要繳納維修資金。像綠中海社區的維修資金已有1800多萬新臺幣。維修資金不實行分幢立戶，全部存一起，管理委員會采用將資金分到幾大銀行定存的低風險方式來管理，臺灣財政部不允許交信托公司處理。與國內不同的是，臺灣物業管理費中的一部分已經包含了用于維修的費用，維修資金不夠，只需要對物業管理費進行調整即可，沒有其他相關的續征機制。物業管理費要調整價格時，需召開區分所有權大會，說明調整原因，通過即可。
綠中海社區維修資金的使用方式：3萬新臺幣以下的維修，可直接給機電專業公司處理；3萬新臺幣以上20萬新臺幣以下的維修，由管理委員會開會商議決定；20萬新臺幣以上的維修，需經區分所有權大會決定；針對維修供應商，通常也會尋三家廠商做比較，擇優選擇。
臺灣物業管理的亮點
物業管理人員隊伍精干，充分利用E化作業系統工具提高工作質量和效率。
目前臺灣的物業管理隊伍非常精干，行政通常只有2至3人，像電梯點檢保養、機電消防點檢保養、特定清潔、社區綠化整理等專業服務基本是外包給專業的服務公司來做。
高科技、職能化的基礎設施取代人力管理是臺灣物業的一大特點，臺灣物業項目在規劃和建設中對科技和智能的要求比較高，這也為未來的物業管理提供了便利，再加上物業管理人員的盡職、敬業，住戶的文明程度較高，所以物業管理成本并不算高，物業服務的水平和效率卻很高。在參觀的兩個社區里，很少看到幾個物業管理人員，而高科技的設備設施卻隨處可見，這不僅避免了人力資源的浪費，同時也提高了小區設施的利用率。
多重業務為企業增加了盈利模式。前文提到臺灣現代物業管理模式在不斷地拓寬，除了提供全面的24小時生活便利服務，如跑腿服務、咨詢服務、緊急醫藥箱等外，還增加了提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務模式，大大增加了臺灣物業管理盈利模式，保證了物業服務企業的可持續性發展。另外，臺灣物業管理從業人員的素質普遍較高，參觀一路所見的所有員工在工作中全都態度可親，面帶微笑，服務規范。針對項目特性，由專人編寫SOP（作業指導書），使員工知曉自身崗位操作流程，盡快進入角色。臺灣把作業指導書稱為“SOP”（Standard operation plan）。在新項目成立接手前，根據項目特性，由2至3人組成專案小組，負責編寫各個崗位的SOP。為了讓員工盡快掌握SOP，會有稽核小組定期檢查，同時讓外包公司也按SOP的要求去做。為了簡化人事，部分項目會采用外包，但大部分的臺灣物業服務公司和保全等外包公司是同一老板，所以外包公司員工將物業服務公司的SOP作為規范基本沒有矛盾。
除此之外，還有很多細節做法值得借鑒，比如現場管理人員的工作日志，對每日工作實行做一步記錄一步的方式，使所有的工作有跡可尋，非常實用；良好的社區活動企劃能力，分工明確，很好地保障了活動質量，為物業服務加分；對繳納物業管理費的住戶，贈送一定比例的住戶卡儲值積點，住戶憑積點至會所使用設施的方式，提高了物業管理費收繳率的同時，也提高了會所設施的使用率，并且間接增長了會所收益，使業主充分感受了物業管理費的增值。
對尖銳問題的解決方案
同國內一樣，臺灣物業管理也面臨諸如法規分業（保全與物業）、外商物業服務公司激烈競爭、同業低價惡性競爭、人員流動率高等一系列不利因素，那么他們通常會如何化解的呢？
經過分析，解決以上問題的最終因素歸結為一個字：人，也可以說是人力流動。降低人力流動有三個要素：“錢”、“和諧”和“學習（培訓）”。
這三個要素除了“和諧”是公司長期發展及積累的文化，較難依照決策者掌控外，其他兩大要素，都可以通過改變解決?！板X”的部分，只要有合理的薪資及升遷規劃，即可解決?！皩W習”方面，必須加以人性化的課程設計，穿插多元設計，使學員感受到獲得重大利益的課程，設計成功的課程可以成為公司開發人才的主要方式，也是無形聚集人才的媒介，更是減少流動率、強化忠誠度的秘密武器。
綜上優勢，所以我們不難理解臺灣物業服務公司即使在人員配備大大少于國內同類項目的情況下，也能把社區管好。臺灣的物業管理有很多值得我們借鑒學習、取長補短的地方。相比之下，我們還是有很大的改進空間，我們希望能融會貫通，學以致用，以此緩解我們面臨的諸如成本持續上漲給行業造成生存壓力等等的問題。
篇2：英國物業管理考察工作報告
英國物業管理考察工作報告
應英國特許房屋經理學會的邀請，以中國物業管理協會常務副會長徐俊達為團長的物業管理考察團一行11人，于20**年11月23日-12月7日赴英國進行了考察和訪問，并與英國房屋特許經理學會進行了廣泛交流，收獲頗多，現將英國物業管理有關情況介紹如下。
一、英國住房建設和分配制度
在20世紀初，大約90%的英國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀未，英國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機構即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經濟條件好的英國人直接從私人開發商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5%左右。1980年以來到現在，英國各地區地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70%的英國人擁有了自己的住房，其中在英格蘭這一比例達70%，威爾士達到了73%，蘇格蘭64%，北愛爾蘭為75%。一項調查表明，90%的英國人希望擁有一套有產權的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優惠，也促進了住房制度的改革。比如倫敦地區一套房屋，政府出售給個人時價格為169975英鎊，而購買者再次出售時價格可達207246英鎊，差價達4萬英鎊。我國從20世紀90年代開始的住房制度改革就借鑒了英國模式。
由于英國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯體別墅，經濟條件較差的居民住高層住宅，這也決定了英國物業管理的類型。
二、英國物業管理類型
英國房屋的類型決定了物業管理的類型。一般來講，非住宅即商業樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點也是房屋及設備設施管理，包括設備的日常運行，維修和改造等。物業管理服務內容和標準通過物業管理委托合同約定，管理費用也大多采用傭金制。
而住宅的物業管理和我們有很大不同，比我們的物業管理要簡單，因為大部分人住在獨立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設施均由政府部門維護管理，業主需每年交納物業稅（CouncilTa*），一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業稅大約1600英鎊，相當于一般職工工資（年工資36000英鎊）的4.4%，是完全可以承受的。業主房屋本身的維修管理，則由業主自行選擇物業管理公司來負責。當然，業主也可以自己做一些零維修的活兒，因為在英國，水、電零維修的人工費是非常貴，基本上是每半小時50英鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。 由于房屋互不相連，維修及管理服務都非常簡單，社區關系也非常簡單，很少會產生鄰里糾紛和共同事務的處理。
除了獨立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區規模都比較小，不象我們大規模的社區，一般都是一棟樓為一個物業管理區域。這樣的樓房一般是由私人開發商建設的，物業管理也分為前期物業管理和正常期物業管理。前期物業管理也是由開發商選定一家物業管理公司，開發商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業公司的名稱，物業服務的內容、標準和服務收費，包括建設單位、物業管理企業和業主三方各自的權利義務關系，購房人要對此予以認可。業主入住以后，可以成立業主委員會，業主委員會對開發商選擇的物業管理企業不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業公司。
住宅區的物業收費一般也采用包干制，每年是一個固定的數目，包括清潔、保安、房屋維修等服務成本以及物業公司的酬金。當然，帳目是需要向業主公開的，物業公司的帳目，業主可隨時隨地到稅務部門去查詢。對于小規模的樓宇，業主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經理，負責管理房屋事務，這樣對業主來講會節約一些費用。
關于業主的決策機制問題，也是通過召開業主大會來決定重大事務。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業主共同協商決定。若全體業主達不成一致意見，則任何一個業主都可以向政府主管部門（類似我們的房產管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實地勘察，認為房屋存在安全隱患必須維修的，會責令全體業主限期達成一致意見，達不成一致意見的，政府部門會組織專業單位維修，維修費用由全體業主分攤，并在維修費用的基礎上加收30%，作為政府的收入，此舉在于督促業主自行達成一致意見。
三、英國特許房屋經理學會
在英國，政府對從事物業管理的企業和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即英國特許房屋經理學會（Chartered InstituteofHousing，簡稱“CIH”），在物業管理行業非常有權威性，專門負責物業管理從業人員的培訓和交流，他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學性和藝術性。該學會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在英國，我國香港地區有2000多會員。該學會的經濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓服務所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。學會的機構有理事會，由在行業里有名望的人擔任，共31人。學會總部設在英國考文垂市（Coventry），總部設有專業發展部、聯合服務部、政策部、培訓教育部、企業事務及秘書部等，在英國很多地區及我國香港地區設有分部。雖然加入學會并非是強制性的，但是一旦成為會員，受聘于物業公司或業主的機會比較多，因此，要在英國從事物業管理，加入該學會非常必要。學會在行業地位非常高，可以代表全行業與政府就有關問題進行談判。
加入該學會的條件是：直接從事房屋維修和服務的從業者，或者3年全職大學生或5年半脫產大學生，加上一年的實踐，就可以申請加入學會。應該說，入會門檻并不高。但加入學會以后，學會對會員提供的服務是非常多的，主要的服務是培訓，通過培訓傳授專業知識，提高競爭能力，從而更好地為雇主服務。每年分部對會員都有培訓，總部每年還會召開一個全球性的年會。培訓的內容包括房屋政策，實際操作經驗，房地產金融知識等。平時給會員提供的服務包括各種各樣的專題培訓，還有辦的學會雜志，周刊、月刊等。
四、住房管理注冊學院（CPD）的多種培訓模式
CIH最具特色的就是各種形式針對不同人群的培訓課程。CIH下屬的住房管理注冊學院是一所在住房管理領域內提供卓越的專業培訓以及專業學習的學院。無論是想要深造的個人，或是需要學習新政策的公司員工；或者正在重組公司的人員，學院都能夠提供量身訂做的系列培訓以符合需求，也可為業主或一線管理員工提供遠程學習課程。
學習可以通過兩種方式，一種是在遍布英國，威爾士，蘇格蘭和北愛爾蘭的學院以職工脫產形式學習；另一種是以遠程學習方式進行CIH資格認證的學習，CIH資格認證是一種適合大多數人的學習方法。具體來講，培訓方式如下：
?。ㄒ唬┏蔀镃IH的A級會員， 包括以會員價購買專業用書如報告等，有權從本地進入CIH網絡，免費的政策信息及建議，以會員價格參加CIH培訓，研討會以及會議，有權使用全部住房管理教育問題的建議書，實踐培訓以及職業信息和提供時事通訊電子周刊，以保證學員掌握最新專業動態，提供住房管理資料以及住房管理內部刊物。
?。ǘ┒壵J證課程設計可滿足以下人群需求：現在并未從事住房管理行業，但在考慮將來應聘住房管理相關職位的人士；業戶希望了解住房知識的；加入住房管理行業的新人，希望提升對于住房管理的整體認識；在住房管理相關領域內工作。二級認證相當于GCSE(A-C級)或MVQ二級資格。二級認證須完成以下四個單位：什么是住房管理，住房管理中的溝通技能，住房管理中的個人發展。
?。ㄈ┤壵J證課程設計可滿足以下人群需求：住房管理領域內的專業人士，如工程管理與維護人員，希望參與到住房管理服務中的業主；希望獲取專業技能的一線住房管理工作者。三級認證須完成下述課程：房屋及設施設備管理與維護；可持續發展社區；看護及門房服務等。完成三級住房管理資格認證，將成為CIH的合作會員，在名字后面，亦可使用CertCIH的縮寫以證明專業身份。
?。ㄋ模┧募壵J證課程設計可滿足以下人群不同需求：希望在企業內達到管理層職位的人士；希望在支持性住房管理，學生宿舍管理或普通住宅管理領域內獲得高級技能的人士；希望完成CIH專業資格認證第一部分的人士。在一年內，可以完成4級住房管理資格認證，包括以下內容：住房管理；支持性住房；學生宿舍管理。完成4級資格認證將幫助您成為CIH的合作會員并可以名字的后面加上CertCIH的縮寫以表明專業身份。
?。ㄎ澹┻h程教育
CIH建有遠程教育中心以幫助學員在不方便脫產學習的情況下進行學習。遠程教育中心每年3月和9月招生，并設有三級和四級全部課程. 遠程教育是一種靈活機動的學習方式，它可在工作之余，及時對專業技能進行充電，以擴大個人職業前景。當無法選擇脫產學習時，遠程教育可提供給一個獲取專業資格論證的學習機會。當開始課程學時，學院將設定以固定的指導日期，批改學員的作業并給予反饋意見。
另外，學員通過學習取得CIH的職業資格，這也是國家認可的職業資格認證，在競爭激烈的雇傭市場，取得資格認證能幫個人在申請職位時顯出優勢。
五、英國物業管理經驗給我們的啟示
英國的物業類型相對單一，尤其是住宅以別墅為主，物業管理相對比較簡單，工作重點側重于解決技術層面的問題。而我國住宅以集合式為主，相鄰關系和共有關系復雜，物業管理公司側重于公共關系的協調和公共事務的處理。但他山之石，可以攻玉，英國物業管理還是有很多地方值得我們借鑒學習。
?。ㄒ唬┱畬ξ飿I管理活動中的干預和監督不可缺少
物業管理服務是一種民事活動，但它是涉及千家萬戶利益的公共性服務，因此政府部門必須加大行政監管力度，規范物業管理市場秩序，創造公平的市場環境，保護廣大消費者的權益。目前出現的一些新舊物業公司接撤管糾紛，業主內部之間的爭議久拖不決等，很多地方政府主管部門或采取回避態度，將問題推由業主通過司法途徑解決，或想管但束手無策，其實這不利于矛盾的迅速化解，不利于社區乃至社會的穩定。在這方面，英國房屋管理政策規定，業主會議因維修達不成一致意見的，任何一個業主都可以申請政府部門裁決，這樣有利于房屋得到及時維修，保障廣大業主的權益，也避免問題議而不決，從而促進業主提高協商效率。因此，在社會主義市場經濟建立初期，法制還不健全的情況下，政府對物業管理活動的適當干預和監督是非常有必要的。
?。ǘ┘哟髮ξ飿I管理從業人員的培訓，是提高物業管理服務水平的根本途徑
中國物業管理業經過二十多年的發展，已經成為拉動國民經濟增長、增加就業崗位的一支重要產業力量，它在保障房屋的安全合理使用，為業主創造良好的生活工作環境，促進社會穩定發揮了積極作用。但我們仍應看到，物業管理企業數量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個城市，物業管理企業之間的水平差距也很大。既有深受業主贊揚的優秀企業，也有業主十分痛恨的劣質企業。要提高物業管理行業服務水平，減少業主投訴，從而提高業主滿意率。
目前光靠市場競爭機制是不能解決問題的，主要原因是當前市場準入門檻低，進入行業后，優勝劣汰的市場競爭機制還不能完全發揮作用。且由于物業管理行業發展過快，管理房屋人員素質跟不上業主不斷增長的物業服務需求。即使業主大會行使決策權，更換了物業管理公司，但新來的物業管理公司未必比原來的公司強，原因就在于從業人員素質普遍偏低，更換物業管理公司解決不了業主問題。因此，我們可以借鑒英國特許房屋經理學會的培訓制度。一個員工進入物業管理行業容易，但是進入行業后，能夠受到各種形式各種內容的終身教育培訓，不斷學習專業知識，培養服務意識，樹立職業道德，提高職業技能，從而能為為業主提供更加專業的服務。只有這樣，才會提升行業的整體服務水平，減少物業管理糾紛，增加業主的滿意率。
中國物業管理協會赴英國物業管理考察團
鄒勁松執筆
篇3：臺北物業管理考察學習啟示
臺北物業管理考察學習啟示
20**年6月11日，應臺北寶路集團邀請，筆者一行諸人由上海紫泰物業管理有限公司總經理夏亞偉帶隊，飛赴臺北進行考察學習?？疾爝^程中，寶路集團在臺北項目的規模檔次、設計規劃、工程質量、管理水準給考察團留下了深刻的印象，特別是寶路項目管理團隊精湛的業務能力和職業精神、臺灣物業管理社會化的水平、物業從業人員的專業精神、臺灣民眾（業主）的高素質為考察團帶來了震撼，拓寬了視野。臺北物業管理許多成熟、合理、科學的做法，給我們帶來許多重要的啟示。
一、臺灣物業管理概覽
臺灣的物業管理是從上世紀60年代開始起步，早期是自發成立的業主自治會，發展成為“專業、年輕、訓練有素”的“保全服務”行業，后循序漸進整合服務往下扎根。
臺灣的傳統物業管理服務模式以行政事務服務、駐衛保全服務、機電設施管理、環保維護為主要業務，現代新型的物業管理服務模式是建立在傳統服務模式之上，增加了物流與房屋中介服務。物流服務即物流通路行業，如連鎖超市、保姆看護等一系列生活與商業支援服務，而房屋仲介即為提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。
業主形態可區分為公務部門物業管理服務、建商單位主導物業管理服務和社區商辦大樓之物業管理服務。
我們考察的臺北灣和綠中海項目，目前都屬于社區類物業管理服務，在社區未成立管理委員會（即“業主委員會”），未召開區分所有權人（即“業主大會”）前，由建商單位委托物業管理服務業者代管小區大樓，即建商單位主導物業管理服務。此階段管理經費主要來自于業主預繳管理費。由建商在與業主簽訂買賣區分所有權契約中住戶規約草案明確每坪（臺灣面積單位，一坪約為3.31平方米）管理費為多少元，通常預收六個月管理費用，作為支付代管期間物業管理服務費。
社區交付使用后由建商與管理委員會做交接，由于交接涉及面廣，通常管理委員會會請專業機構代為交接，由3家專業機構競標，擇優選取1家，由該專業機構代為交接后將結果做成簡報。
業主委員會在臺灣稱做管理委員會，臺灣沒有針對管理委員會的管理條例。管理委員會每月有例會，并且公告會議紀要。管理委員會以《公寓大廈管理條例》賦予業主自主管理的權力，通過選舉產生，負責社區物業管理費的收取、維修等重大事項，選聘物業服務公司，對其實施監督。對于不稱職的物業服務公司進行解雇，相反優秀的物業服務公司通過提升服務品質和市場競爭脫穎而出。對欠繳物業管理費經催告仍不給付的業主，管理委員會會訴請至法院命其給付應繳金額及延遲利息。
綠中海社區已經建成三年多，建設公司交給管理委員會已7個多月。社區共有585戶，建筑面積3萬多平方米，物業管理費每月42萬新臺幣。有15位管理委員會成員，每棟樓有2位成員，任期兩年。物業服務合約到期前，管理委員會召開區分所有全大會，聽取意見，決定續約或更換。管理委員會成員會聽取業主平日對物業服務公司的反映，代替國內的滿意度調查問卷方式來取得業主意見。有時，為了提高業主參加區分所有全大會的出席率，管理委員會通常會給前來參加的業主一份小禮品，或每戶200元新臺幣的方式激勵業主參加。
臺灣每年有優良社區的評比活動，由政府主辦，由建筑師等專家組成評判團，通過各個小區的管理委員會提出申報。評判小組以先看企劃書，再到實地查看的形式評選，評上優良社區會有相應獎金。湯泉櫻花社區就曾榮獲臺北縣優良社區評比第一名。
二、續簽靠的是服務
物業服務公司最重要的是每一項工作事先都有計劃，列成表格，每一項工作都有記錄，便于向公司和管委會報告。物業管理處非常重視與業主的溝通，通常會摸清客戶取向，倡導事事要先做，先盡責任，事前把矛盾化解，否則就等于亡羊補牢。每月把事件做成案例，作為培訓材料，讓所有員工知道有事要第一時間匯報公司。
管理委員會與物業服務公司的合同都為一年一簽，所以臺灣的物業服務公司會利用兩個時機向全體業主和管理委員會表現工作成果，一個是財務報告會，另一個是年度總結報告（講述一年的總結，未來如何做）。為了能續簽合約，臺灣物業服務公司尤其會做好合同期的前三個月和后三個月的工作，重點體現在物業服務公司內部采取每周例會制，有時會通過社區間的聯誼活動，邀請管理委員會成員參觀其他社區的管理，有了比較，更能讓管理委員會成員了解現有物業服務公司的優勢。
物業服務公司對于違章建筑的管理，首先會按規定走流程，做好記錄，留好證據，然后采用四兩撥千斤的做法，找公務局來做解釋，解決問題。
開發商與管理委員會的交接完成后，政府會實地查看交接情況，通過查驗后的一個月內，社區的維修資金轉到管理委員會的賬戶。房價的千分之五作為維修資金，由開發商繳納，業主不需要繳納維修資金。像綠中海社區的維修資金已有1800多萬新臺幣。維修資金不實行分幢立戶，全部存一起，管理委員會采用將資金分到幾大銀行定存的低風險方式來管理，臺灣財政部不允許交信托公司處理。與國內不同的是，臺灣物業管理費中的一部分已經包含了用于維修的費用，維修資金不夠，只需要對物業管理費進行調整即可，沒有其他相關的續征機制。物業管理費要調整價格時，需召開區分所有權大會，說明調整原因，通過即可。
綠中海社區維修資金的使用方式：3萬新臺幣以下的維修，可直接給機電專業公司處理；3萬新臺幣以上20萬新臺幣以下的維修，由管理委員會開會商議決定；20萬新臺幣以上的維修，需經區分所有權大會決定；針對維修供應商，通常也會尋三家廠商做比較，擇優選擇。
三、臺灣物業管理的亮點
物業管理人員隊伍精干，充分利用E化作業系統工具提高工作質量和效率。
目前臺灣的物業管理隊伍非常精干，行政通常只有2至3人，像電梯點檢保養、機電消防點檢保養、特定清潔、社區綠化整理等專業服務基本是外包給專業的服務公司來做。
高科技、職能化的基礎設施取代人力管理是臺灣物業的一大特點，臺灣物業項目在規劃和建設中對科技和智能的要求比較高，這也為未來的物業管理提供了便利，再加上物業管理人員的盡職、敬業，住戶的文明程度較高，所以物業管理成本并不算高，物業服務的水平和效率卻很高。在參觀的兩個社區里，很少看到幾個物業管理人員，而高科技的設備設施卻隨處可見，這不僅避免了人力資源的浪費，同時也提高了小區設施的利用率。
多重業務為企業增加了盈利模式。前文提到臺灣現代物業管理模式在不斷地拓寬，除了提供全面的24小時生活便利服務，如跑腿服務、咨詢服務、緊急醫藥箱等外，還增加了提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務模式，大大增加了臺灣物業管理盈利模式，保證了物業服務企業的可持續性發展。另外，臺灣物業管理從業人員的素質普遍較高，參觀一路所見的所有員工在工作中全都態度可親，面帶微笑，服務規范。針對項目特性，由專人編寫SOP（作業指導書），使員工知曉自身崗位操作流程，盡快進入角色。臺灣把作業指導書稱為“SOP”（Standard operation plan）。在新項目成立接手前，根據項目特性，由2至3人組成專案小組，負責編寫各個崗位的SOP。為了讓員工盡快掌握SOP，會有稽核小組定期檢查，同時讓外包公司也按SOP的要求去做。為了簡化人事，部分項目會采用外包，但大部分的臺灣物業服務公司和保全等外包公司是同一老板，所以外包公司員工將物業服務公司的SOP作為規范基本沒有矛盾。
除此之外，還有很多細節做法值得借鑒，比如現場管理人員的工作日志，對每日工作實行做一步記錄一步的方式，使所有的工作有跡可尋，非常實用；良好的社區活動企劃能力，分工明確，很好地保障了活動質量，為物業服務加分；對繳納物業管理費的住戶，贈送一定比例的住戶卡儲值積點，住戶憑積點至會所使用設施的方式，提高了物業管理費收繳率的同時，也提高了會所設施的使用率，并且間接增長了會所收益，使業主充分感受了物業管理費的增值。
四、對尖銳問題的解決方案
同國內一樣，臺灣物業管理也面臨諸如法規分業（保全與物業）、外商物業服務公司激烈競爭、同業低價惡性競爭、人員流動率高等一系列不利因素，那么他們通常會如何化解的呢？
經過分析，解決以上問題的最終因素歸結為一個字：人，也可以說是人力流動。降低人力流動有三個要素：“錢”、“和諧”和“學習（培訓）”。
這三個要素除了“和諧”是公司長期發展及積累的文化，較難依照決策者掌控外，其他兩大要素，都可以通過改變解決?！板X”的部分，只要有合理的薪資及升遷規劃，即可解決?！皩W習”方面，必須加以人性化的課程設計，穿插多元設計，使學員感受到獲得重大利益的課程，設計成功的課程可以成為公司開發人才的主要方式，也是無形聚集人才的媒介，更是減少流動率、強化忠誠度的秘密武器。
綜上優勢，所以我們不難理解臺灣物業服務公司即使在人員配備大大少于國內同類項目的情況下，也能把社區管好。臺灣的物業管理有很多值得我們借鑒學習、取長補短的地方。相比之下，我們還是有很大的改進空間，我們希望能融會貫通，學以致用，以此緩解我們面臨的諸如成本持續上漲給行業造成生存壓力等等的問題。
王赟/《城市開發》/20**0105