生態住宅小區的建設與管理分析
21世紀是生態城市建設世紀，是人類解決環境危機的世紀，住宅小區是城市的重要組成部分。住宅小區是一個以人為中心的人工生態系統，是一個功能高度集聚和自然環境因素高度稀缺的統一體，許多環境問題產生在這里，與生活密切相關的住宅環境污染已日益引起人們的重視。生態城市的建設與管理離不開住宅小區的建設與管理，同時，生態住宅小區的建設與管理也離不開城市的建設與管理。為適應人類的需要，生態住宅小區已開始出現。大量生態住宅小區的建設與管理是物業管理公司面臨的新形勢。
一、生態住宅小區的概念
生態住宅小區是一個嶄新的概念。它是一個技術與自然達到充分融合，各種資源的利用最有效，環境清潔、優美、舒適，大大降低了因自然災害、生態環境破壞或暫時失衡等而產生的各種風險，有利于提高小區文明程度的穩定、協調、持續發展的人工復合系統。它是人類社會發展的產物和現代文明的象征，建設生態住宅小區是人類共同的愿望。生態住宅小區具有下列標志：
1.高效益的轉換系統。在自然物質-經濟物質-廢棄物的轉換過程中，必須是自然物質投入少，產出多，廢棄物排泄少。通過高新技術的使用來推動物質的有效轉換與再生、能量的多層次分級充分利用和無污染工藝的推廣，從而在滿足消費需求的同時，又能使生態環境得到保護。
2.高效率的流轉系統。以現代化的設施為支撐骨架，為物流、能源流、信息流、價值流和人流的運動創造必要的條件，從而在加速各流的有序運動過程中，減少經濟損耗和對生態環境的污染。高效率的流轉系統，包括構筑于三維空間并連接內外的交通運輸系統，建立在通信數字化、綜合化和智能化基礎上的快速有序的信息傳輸系統;配套齊全、保障有效的物資和能源(水、電、煤及其他燃料等)的供給系統;網絡完善、布局合理、服務良好的服務系統;設施先進的污水廢物排放處理系統。
3.高質量的環境狀況。對生產和生活造成的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物，都能按照各自的特點予以防治和及時處理、處置，使各項環境質量指標均能達到國際最高標準。
4.多功能、立體化的綠化系統。點線面結合、高低錯落，形成綠化網絡，在更大程度上發揮綠化調節空氣、溫度、美化景觀和提供娛樂、休閑場所的功效。根據聯合國有關組織的規定，居住區內人均綠地面積28㎡。
5.高素質的人文環境。具有較高的人口素質，良好的社會風氣，井然有序的社會秩序，豐富多彩的精神生活，良好的醫療條件與祥和的社區環境。同時，人們能保持高度的生態環境意識，能自覺地維護公共道德標準，并以此來規范各自的行為。
6.高水平的管理功能。對資源利用、社會服務、治安防災、環境整治等實施高效率的管理，保證資源的合理利用，最大限度地促進人與自然、人與生態環境關系的和諧。
二、生態住宅小區建設
生態住宅小區建設是按照生態學原理，以空間的合理利用為目標，以建立科學的人工化環境措施去協調人與人、人與環境的關系，協調小區內部結構與外部環境關系，使人類在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態系統相適應，為人類創造一個安全、清潔、美麗、舒適的居住環境。是在對小區環境質量變異規律的深化認識的基礎上，有計劃、有系統、有組織地安排小區人類活動的強度、廣度和深度的行為。建設的基點是合理利用環境容量(環境承載力)，這是小區生態建設的出發點和最終歸宿。
小區生態問題的產生可歸結于兩個根源。其一是人口過多導致對資源的過度利用及環境超負荷承載而產生的生態問題;其二是人類活動產生的環境污染問題。生態建設相應包含兩大部分內容：一是資源利用，二是環境整治。前者著重研究在資源利用過程中所產生的生態問題，后者著重研究解決、治理環境污染問題。從廣泛意義上而言還應包括社會等領域。小區生態建設的內容主要有：
1.確定人口適宜容量。一個特定區域的適宜人口是社會經濟發展水平、消費水平、自然資源和生態環境的函數，是滿足一定生存質量的前提下的合理人口規模。
2.研究土地利用適宜性程度。不同的土地利用方式對生態系統有著深刻的影響。在土地開發利用的過程中不僅要考慮經濟上的合理性，而且要考慮與其相關的社會效益和環境效益，要分析環境條件對土地利用方式所產生的制約。
3.防治污染。通過環境污染的有效治理，形成并維持小區高質量的生態系統，為可持續發展打下堅實的基礎。治理的中心環節是在做好環境污染預測基礎上，選取適宜的處理方法和處理程序。生態環境保護與治理的工程性對策有：
a.構筑結構合理、布置均衡、形式多樣、功能強化的綠化系統。
b.建設好飲用水工程、中水工程和污水排放與處理工程，使水質逐步向國際標準靠攏。
c.實行集中供給能源，采用先進的煙氣處置工藝，從根本上減少大氣中的有害物質的含量。
d.改進和完善垃圾的收集系統，爭取做到分類收集、封閉運輸，讓一部分垃圾變廢為寶，另一部分經無害化處理后還原到大自然中。
e.采用清潔無害工藝、設備、產品，減少污染的排放量。
4.保護生物。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡，是生態惡化的重要原因，各類生物尤其是綠色植物在生態環境中擔負著重要的還原功能，綠化程度以及人均綠地面積是體現城市生態建設水平的重要指標。
5.提高資源利用效率。小區是資源高強度集中消耗區域，其資源綜合利用效率反映和決定了環境質量水平。提高水資源、能源、再生資源等資源綜合利用效率是改善環境質量的重要措施。
三、住宅小區的環境污染
住宅小區由于功能高度集聚和自然環境因素高度稀缺，產生了許多環境生態問題，其中與人類生活密切相關的住宅環境污染已日益引起人們的重視。治理環境污染是生態住宅小區建設與管理的重要組成部分。雖然住宅區環境污染有很多來自住宅區外，但也有相當一部分來自住宅區內部，物業管理部門對部分污染可以通過法律、技術、經濟上的措施進行控制。
1.住宅環境污染的類型
房屋的建設、室內裝修、配套設施的運行、區域環境、各種生活習慣等都會對住宅造成污染。
?、僮≌髿馕廴居校河蜔熚廴?、燃料廢氣污染、排水系統臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。油煙污染源有：酒樓、廚房;燃料廢氣污染有：柴油發電機、烤火爐、汽車、鍋爐等;排水系統臭氣污染源有：化糞池、通氣管、排水溝等。
?、谒廴局饕校猴嬘盟廴?、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。飲用水污染的污染源有：水箱、水池、水管等;游泳池用水污染指游泳池水質達不到標準;雨污水合流主要指住戶把污水通過雨水管排出，從而對水體造成污染，如把洗衣機污水排入陽臺雨水管。
?、墼胍粑廴局饕校菏┕ぴ肼曃廴?、交通噪聲污染、機電設施噪聲污染、社會噪聲污染等。施工噪聲污染源有：后期工程施工、裝修施工、設備安裝等;交通噪聲污染源有：汽車、飛機、摩托車、汽車報警器等;機電設施噪聲污染有：發電機、電梯、水泵、冷卻塔、風機、變壓器等;社會噪聲污染源有：卡拉OK、商店、學校、家電、人群活動等。
?、茌椛湮廴局饕校弘姶盼廴?、射頻輻射污染和放射性污染。電磁輻射污染源有：電力高壓線、發電機、整流器、高壓水銀燈等;射頻輻射污染源有：無線電發射機、微波爐等;放射性輻射污染源有：建筑材料中的氡、電視的*射線等。
?、莨馕廴居校貉９馕廴?、燈光污染、視覺污染、反光污染。眩光污染源有：施工時電焊、汽車頭燈、歌舞廳等;燈光污染源有：路燈、工地聚光燈、廣告牌等;視覺污染源有：廣告、招貼、亂擺的貨攤、雜亂的堆物、外墻立面破碎等;反光污染源有：反光玻璃、幕墻等。
?、薰腆w廢物污染主要指建筑、生活垃圾亂堆，沒有及時清理。
2.住宅環境污染的空間分布
住宅環境污染源類型較多、分散，在總體上歸納出完整的規律有相當大的難度，但還是可以總結出一些規律。
?、僭谄矫嫔峡梢杂冒磁R街面、臨公共場所、臨設施、其他住宅四種位置來考慮。在臨街面住宅會碰到交通噪聲、社會噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等，是污染類型最多、污染最嚴重的地方之一。臨公共場所住宅主要是社會噪聲污染。臨設施住宅主要是機電設施噪聲污染，是污染類型少，但污染可能很嚴重的地方。其他位置住宅污染相對較輕。
?、谠诖怪狈较蛏?，污染源的分布大部分位于地面附近，但高壓輸電線、高架橋、油煙排放口、無線電發射臺位于較高位置，使污染分布較無規律。輸電線、高架橋、發射臺是不常見的，故可以認為大多數情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴重。
?、塾幸恍┪廴驹诳臻g上常是較均勻分布，如電視放射性輻射污染、廚房油煙污染等。
3.住宅環境污染在時間上的分布
住宅環境污染在長尺度時間上的分布可分為持久的、臨時的兩種情況。在短尺度時間上可分為連續和間斷兩種情況。持久的污染有廚房油煙污染、機電設施噪聲污染、交通噪聲等，在房屋使用期都存在。臨時性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲，在整個使用期只存在較短一段時間。連續污染源有交通噪聲、高壓輸電線污染等，間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發電機廢氣污染等。
4.住宅環境污染的可控性
住宅環境污染的可控性指污染控制的難易程度，它直接影響管理部門的治理控制決策。對住宅的環境污染一般分為住宅內部污染源、住宅小區污染源和住宅小區外污染源。
?、僮≌瑑炔课廴究刂埔话憧赏ㄟ^設計、物業管理、用戶進行嚴格控制，如設計獨立的排煙管，禁止在無污水管的陽臺使用洗衣機，規定裝修時間和要求等。
?、谧≌^污染源污染控制可望通過小區規劃、設計及物業管理進行嚴格控制，如有噪聲污染設施，離住宅應有一段距離及采取防護措施，車輛速度、鳴笛應嚴格控制等。
?、圩≌^外污染源污染控制一般可通過城市規劃、城市環境綜合治理、小區規劃、設計來控制。如交通噪聲可設置綠化帶進行控制，把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。
從以上分析可以看出，當住宅已建成時，污染控制的難度很大，當處于小區規劃設計階段時，污染較易控制。在物業管理階段，可控性較好的污染有小區內車輛噪音、水箱、水池、游泳池水質污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等，可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區機電設施噪聲等。
四、生態住宅小區管理
小區是一個以人為中心的人工生態系統，物業管理公司可運用生態學理論規劃、建設和管理住宅小區，提高資源利用效率，改善環境，增加小區活力，提高人們生活水平。目前，物業管理公司在生態住宅小區管理中，需重視下面工作：
1.實施ISO14000環境管理體系，提高公司生態環境管理水平，樹立生態化的人與自然觀、科學價值觀、經濟觀、綠色價值觀，提高全體員工的生態環境意識。
2.節約使用資源，不斷提高資源的轉換率、各種設施的節能率、廢棄物的無害化處理率，減少小區中的污染源，并加強對它們的控制和防治，積極推進設施的現代化，積極采用綠色和節能產品。
3.必須依法來規范建設和管理生態小區過程中的各種行為，建立科學的生態建設與管理指標體系。制定生態建設與管理指標體系要符合國家、地方有關生態環境質量法規、標準。
4.宣傳建設生態小區的重要性，提高居民的生態環境意識、主動參與生態建設的積極性和遵守各項環衛準則的自覺性，加強青少年的生態環境教育，猛烈抨擊違反環保法規的人與事，形成一種為生態建設作貢獻光榮、破壞生態環境可恥的良好氛圍。
篇2：武漢市加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見(2014)
武漢市加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見(20**)
武漢市人民政府辦公廳關于加強全市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作的意見
武政辦〔20**〕154號
各區人民政府，市人民政府各部門：
當前，我市住宅小區業主大會成立和業主委員會組建率低，直接影響了廣大業主共同管理權的行使，影響到全市物業服務水平整體提升和小區和諧穩定。為維護業主的合法權益，充分發揮業主大會和業主委員會在物業服務市場中的主體作用，保障物業管理活動健康有序發展，根據《物業管理條例》（國務院令第504號）和《武漢市物業管理條例》的規定，經市人民政府同意，現就加強我市住宅小區業主大會和業主委員會建設工作提出以下意見：
一、提高認識，增強做好業主大會和業主委員會建設工作的責任感
業主大會由全體業主組成，是房屋產權主體多元化形式下業主實行自我管理的實現方式。業主委員會作為業主大會的執行機構，是業主大會日常運作的組織、實施主體，代表和維護住宅小區內全體業主在物業管理活動中的合法權益，是行使住宅小區共同管理權的自治組織和合法主體。業主大會能否及時成立及定期召開，業主委員會能否依法有效運作并履行職責，不僅直接關系到業主共同管理權的行使和共同財產權的保護，成為影響和制約小區和諧穩定的主要原因，而且關系到住宅小區能否建立以契約為基礎的規范式運作管理方式，成為當前社區治理工作的重要內容之一。為此，各區人民政府和各相關部門要提高認識，高度重視，精心組織，確保業主大會和業主委員會建設工作穩妥有序推進。
二、明確職責，加快推進業主大會和業主委員會建設工作進程
各區人民政府要把推進住宅小區業主大會和業主委員會建設工作，納入轄區社會治理和基層民主管理的總體計劃安排，按照“屬地管理、街道為主，部門保障，依法推進”的原則，有計劃、有步驟地開展業主大會和業主委員會建設工作，實現實施物業管理的住宅小區業主大會和業主委員會的全覆蓋，其中20**年內住宅小區召開業主大會和成立業主委員會率達到70%。
?。ㄒ唬┞鋵嵷熑?，理順體制。依據《武漢市物業管理條例》的規定，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）是業主大會和業主委員會建設工作的第一責任主體，要參照指導和支持社區居委會建設的工作要求，將其作為社會治理和社區建設的重要內容，落實部門和專人具體指導、協助本轄區住宅小區業主大會成立和業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日?；顒?；區住房保障房管部門負責對業主大會、業主委員會組建和日常運作進行業務指導和監督管理；區民政部門負責指導街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會加強對業主大會和業主委員會的日常管理工作；社區居委會負責協助街道辦事處（鄉、鎮人民政府）做好召開業主大會和成立業主委員會的具體組織工作。
?。ǘ┟宓讛?，有序推進。各區人民政府要組織房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府），對轄區內住宅小區的數量、規模（面積、戶數等）、實施物業管理情況、業主入住情況、業主委員會組建狀態以及期滿未換屆等情況進行全面調查，摸清底數，并在此基礎上，認真分析每個住宅小區的具體情況，結合社會治理和社區建設工作，研究制訂轄區住宅小區業主大會和業主委員會建設工作整體推進方案。方案要明確區住房保障房管部門、民政部門、街道辦事處（鄉、鎮人民政府）以及社區居委會的職責分工，落實措施。
?。ㄈ┩晟瞥绦?/a>，依法指導。各街道辦事處會同房管部門、社區居委會根據有關規定，結合實際，制訂轄區各住宅小區業主大會籌備、業主委員會選舉（換屆選舉）方案和工作程序，確保業主大會成立和業主委員會組建的各項工作符合法定程序。在對有關工作進行指導監督時，要充分尊重業主意愿，嚴格依照法定原則和法定程序進行，做到不越位、不缺位。在業主委員會候選人推薦上，注重引導、鼓勵具有業主身份的社區黨組織成員和社區居委會委員參選所在住宅小區的業主委員會委員和擔任負責人，鼓勵人大代表、政協委員、公益律師以及具有較高政治覺悟和豐富管理經驗的黨政機關、企事業單位的領導干部參選業主委員會委員和擔任負責人。
?。ㄋ模┘訌姳O管，規范運作。業主委員會選舉產生后，各區住房保障房管部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）要加強備案管理，及時指導和監督業主委員會依法開展工作，建立健全各項規章制度，加強對業主委員會委員的培訓，提高業主委員會委員的責任意識、法律意識和服務水平，保證業主委員會規范運作，充分發揮應有的作用。
三、強化措施，保障業主大會和業主委員會建設工作任務順利完成
?。ㄒ唬┘訌婎I導。各區人民政府要把業主大會和業主委員會建設工作切實擺上重要議事日程，成立由分管領導為組長，住房保障房管部門、民政部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）相關負責人參加的領導小組，組織開展轄區業主大會和業主委員會建設工作。同時，指導、督促街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居委會成立相應的組織機構，加強溝通聯系，形成組織領導體系，為構建在街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和住房保障房管部門指導監督下，社區居委會、業主委員會和物業服務企業和諧互動的物業管理模式奠定基礎。
?。ǘ娀己?。各區人民政府要充分整合行政資源，落實工作責任，層層簽訂責任狀，明確獎懲措施；要建立對街道辦事處（鄉、鎮人民政府）和社區居委會的監督考核機制，充分調動其工作積極性。20**年年底，將對各區業主大會和業主委員會建設工作推進情況進行考核，考核情況在全市予以通報。
?。ㄈ┘訌娦麄?。各區人民政府及其街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、區住房保障房管部門要充分利用電視、廣播、報紙、網絡等新聞媒體和社區廣告欄等載體，大力宣傳加強業主大會和業主委員會建設工作的重要意義以及有關法律、法規和工作程序等，不斷提高廣大業主參與業主大會和業主委員會建設的積極性和主動性，以及社會各界對業主大會和業主委員會建設工作的支持力度，從而營造良好的氛圍。
武漢市人民政府辦公廳
20**年9月9日
篇3：物業知識教材：小區物業管理法制建設與維護
物業知識教材：小區物業管理法制建設與維護
一、小區物業法制管理的意義與作用
(一)小區物業法制管理的內涵、意義
小區物業法制管理，即是指在物業管理中，依據國家或地方有關法律、法規和規則，對 物業及其物業管理進行法制宣傳、教育、管理與服務的總稱。
眾所周知，小區開發與小區物業管理本來就是一對孿生兄弟，小區物業管理是小區開發 建設的延續，在制訂和完善有關房地產開發的法規時，也應同時制訂和完善物業管理的法律、法規。物業管理涉及面廣，存在多方面的權利和義務關系，因此法律關系相應也要十分明 確。應該意識到，如果沒有相應健全的法律、法規體系作為物業管理的保障，物業及其物業管理工作就難以維系。
目前，我國大部分城市還沒有結合各自地區實際情況，認真制訂出具有法律約束力的有 關物業管理的法規、制度，所以物業管理相關各方面的法律地位尚未得到明確。由此導致了在進行行業規范和調整中缺乏行之有效的法律手段，使得澄清行政管理和物業管理的關系、 理順多頭管理等問題，在不少地方得不到解決。從而，形成了物業管理工作具體實施上的難度和阻力。因此，小區物業法制管理的意義就在于:
1.建立健全有關物業及其物業管理法規，可以使小區物業在規范化管理中作到有法可依
物業管理的發展需要一個既有競爭，又有秩序的市場環境，而市場的正常運行又取決于 法制的完善和市場規則的制定。如果沒有統一的立法以規范市場行為與物業管理，在物業管理與業主或房屋使用人的利益發生諸如收取費等矛盾時，就會出現無法以法律手段維護各自 的權利與義務。
所以，建立健全物業管理法規來明確物業管理中主體與客體的權利和義務，對規范市場 行為具有重要的現實意義。
2.建立健全物業管理法規，才能確立政府對其管理的權威
隨著早期開發的物業相繼投入使用，物業管理中的問題也逐漸暴露出來。住宅小區中的 樓宇管理，綠化、環衛、治安、水電設施等方方面面都存在著嚴重管理問題。政府有關部門為解決這些問題，雖已出臺一些臨時的、原則上的規定，但是從實際情況來講，許多原則規 定既不具有操作性，也缺乏約束力度，政府部門的監督管理也難以形成權威。這就需要相應建立一套完整、科學、嚴密、可操作的法律、法規體系，以增強政府對其管理的權威。
3.建立健全物業管理法規，可以保證業主的基本權益
一般來講，住宅小區物業管理內的各個業主對其房屋產權擁有不容爭辯的決定權，他們 是房屋的所有人，有對房屋的使用權和處置權。但是，我國目前的現狀卻是由開發商決定物業管理的委托，物業管理則往往脫離開政府有關部門的監督，單方面制定物業及其物業管理 費用等標準。這就難以保證業主的基本權益，從業主自身的利益出發，迫切要求物業管理制度法制化，依法辦事。
綜上所述，加強住宅小區物業法制管理，依法推動和保障物業及其物業管理的健康發展 。以便更好的服務于廣大住宅用戶并有效地提高政府法制管理的執法力度，調整好物業管理與廣大業主或住戶的關系，正是我們強調小區物業法制管理的意義所在。
(二)小區物業法制管理的作用
加強小區物業法制管理，通過國家或地方立法可為物業執法提供法制保障。實踐證明， 對物業立法與執法在小區物業的法制管理中，可以發揮如下作用:
1.可以起到依法治市的作用
從某種意義上說，市場經濟即是法制經濟。在小區物業及其物業管理中，建立健全法制 管理就可以監督與約束開發商對物業房屋實施保修的承諾，可以監督與約束小區物業與業主、小區物業與住戶等之間的法律行為，即依法辦事，違法必究是市場經濟法制建設的客觀要 求。只有強調法的威力，使法律成為約束人們行為準則，小區物業的法制管理就可以起到依法治市的作用。
2.可以起到協調各方關系的作用
加強法制管理，一方面可以使人們在介入小區物業管理時，可以作到有法可依，有章可 循;另一方面可以樹立工商、稅務、治安、衛生防疫等政府部門的執法權威，使各方面在處理相關的市場行為時，可以起到配合、協調一致的社會監督及其相互關系的作用。
3.可以起到保護房屋所有者權益的作用
制定好小區物業法規，加強法制管理，是解決物業管理中諸多事件，乃至國家穩定繁榮 ，促進社會主義物質文明與精神文明建設所必需的前提條件。因此，只有制定和建立健全法規、制度，才能從法律上保護房屋所有者與租用者的合法權益，起到依法保護所有者權益的 作用。
4.可以起到促進物業管理深化改革的作用
小區物業及其物業管理是國民經濟管理的重要組成部分。深化小區物業經濟管理改革是 加強小區物業法制建設與管理的需要。因此，只有加強小區物業的法制管理，運用經濟手段和法制手段，推動物業管理改革的不斷深化，起到促進物業管理不斷深化改革的作用。
5.可以起到物業糾紛依法解決的作用
小區物業及其物業管理，是民事糾紛的多發性領域，從司法部門受理的民事案件看，物 業糾紛僅次于婚姻糾紛被列入第二位?？梢?，加強物業法制建設與管理，建立健全相關的物業法規，就會減少糾紛，有利于司法與小區物業管理對民事糾紛的處理。使物業法律宣傳、 教育增強了力度。因此，從加強法制管理中我們不難看出，它可以起到依法解決民事糾紛的作用。
二、小區物業法制管理的范圍與職責
物業管理是建立在契約基礎之上的民事商務行為，因此，須由法律、法規來調整人們在 物業管理行為過程中形成的權利義務關系，其法律關系的主體包括物業管理者，物業所有者或使用者以及政府業務主管部門和相關單位、個人等。作為物業管理的法規，不僅應當解決 物業管理運作中直接面臨的各種障礙，而且應當和其他相關法律相協調、相統一、相互補充和銜接，形成一個較為嚴密的法規體系，以使各種問題從根本上、各個環節上，全面、徹底 的解決。
(一)住宅小區法制管理范圍
如前所述，物業法制管理，從狹義上講亦稱立法管理。小區物業立法管理的范圍應包括 房屋的建設、物業所有權、物業市場、物業修繕、物業管理等方面的立法及其法律關系和法律責任。事實上它應是屬于房地產業立法范圍的組成部分。
1.房屋的建設
長期以來我國各種房地產物業(尤其在住宅方面)的建設規模和速度，與城市發展的情況和城市人口增長速度嚴重不協調，造成住宅建設不足，住宅管理混亂。住宅市場培育不起來 ，導致住宅建設資金短缺、材料質量缺乏控制，從而使房地產業住宅在國民經濟中應起的作用遠遠沒有發揮出來，與住宅相關的市場整體水平在低水平上徘徊。因此，房地產及物業立 法，應把住宅建設作為一項重要內容，明確規定逐步提高住房標準，逐步改變現行住房分配制度。并相應將住房問題列入到國民經濟和社會發展計劃中，并對住宅建設的設計、施工、 規劃及用地、拆遷、環境要求、配套基礎設施、材料供應以及工程驗收、接管等各個環節，均應屬立法的范圍。
2.住宅物業所有權
在我國，土地是屬于國家或集體所有的，房地產物業所有權是指物業建筑物本身的所有 權及其相關土地的使用權，物業所有者對相關土地只有使用權，不得進行非法轉讓，也嚴禁買賣或變相買賣。
明確物業的所有權，是維護物業領域秩序的關鍵。住宅物業所有權不明，往往是引起物 業管理糾紛的結癥所在。所以物業所有權是物業法制管理的基礎。物業法規必須對物業所有權的內容、所有權的形式、所有權的獲得、變更和喪失的登記、審核的方法，以及物業的共 有關系，物業代管等方面做出明確的立法。
各種所有權都應受到法律的保護。歸國家、集體所有的房屋及其相關范圍的利益不得受 到侵占或變相侵占，個人所有的不得非法查封、沒收和擠占。
3.物業市場
目前我國住宅物業市場的發展是遠遠不夠的，我們必須開拓和完善諸如住宅物業買賣市 場、租賃市場、相關的金融市場以及物業中介服務市場。應該允許物業的多種所有制形式和多種所有權形式，以及物業多種經營方式的并存。為了與此相適應，還要完善住宅物業的金 融體系和中介體系，建立一個綜合型、配套性的完備的物業市場。為此，需要加強對物業經濟發展的規劃和計劃，加強物業的立法、司法、行政干預的力度，加強社會的法制建設。
4.物業維修
對小區住宅的建設管理上，必須采取新建與維修并舉的方針。不能只抓建設，不管維修 。事實上，住宅物業的維護、維修是對我國住宅建設、和規劃發展的重要補充。由于住宅同樣是有年限要求的，通過日常維修可以延長其使用壽命，也就提高了住宅的經濟效益。從另 一方面看，對一些實際情況如果投入相同的人力、財力、物力，可以經濟地提供更多的房屋。因此，物業的修繕應該是物業立法的一個重要內容。物業法規必須明確規定，物業修繕的 職責、維修的要求。物業維修制度的建立，物業維修資金的來源，物業維修材料的標準及供應，維修隊伍的素質和合理的組合等等。
5.小區物業管理
小區物業管理的目的在于求得各方面、各環節的最佳效益。廣義的講如小區建設管理、 住宅經濟市場管理和住宅維修管理等的社會效益、經濟效益和環境效益。為達到管理的這一目的，必須運用管理的經濟手段、法律手段和行政手段。相關法規的制訂就是代表了法律手 段的具體運用的開始，通過對物業管理的立法和司法，可使物業經濟的行政的管理手段規范化和科學化，可以運用物業法規去調整物業管理中的多種關系。
(二)住宅小區法制管理的職責
建國以來，我國住宅建設和住宅物業管理方面的法律、法規是不健全的，存在的問題相 當復雜，管理方面的漏洞、缺陷相當嚴重，遠遠落后于實際的需要。因此在住宅物業上需要立法，依法來加強管理，由單一的行政權力管理向社會的經濟管理、法律管理過渡。用法律 來統一行動，做到“有法可依，有法必依，執法必嚴，違法必究”。只有這樣才能逐步建立正常的住宅管理秩序和相應的經濟秩序。小區物業進行法制管理的重要職責，就是通過立法 ，使物業立法起到如下作用:
1.保護物業所有人和使用人的合法權益
制定好物業法規，解決物業事務中的諸多問題，是使國家穩定繁榮，促進社會主義物質 文明和精神文明建設的必要條件，也只有制定了健全的物業法規，才能從法律上保證公民的僅利，保護物業所有人和使用人的合法權益，杜絕侵占業主或住戶所有權或使用權的現象發 生。
2.促進物業的建設和維修
我國整體物業供給水平是緊張的，造成的原因，除了房屋建設跟不上需要外，另一方面 是舊的房屋嚴重失修，淘汰率增加。如果把現有的物業維修好，延長使用年限，不僅可以保證業主的利益，而且還會緩和城市土地房屋的緊張狀況。建立相應物業法規的任務，就是把 維修物業的措施制度化、固定化，以促進物業的修繕工作，增加和保證物業的質和量，盡量彌補物業供給的不足。
3.促進房地產物業經濟的改革
經濟是基礎，法律是上層建筑。法律是經濟的反映，同時又反作用經濟，為經濟服務。 當前我國正在深化改革，有關法律的制訂應當促進改革，保障改革順利進行。房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，應該在深入調查研究，總結新經驗的基礎上，及時把國家關于物 業的方針和政策規范化、法律化。
4.促進物業管理持續穩定發展
為了使改革健康的推進，經濟穩定地發展，必須更多地運用經濟和法律的手段，強化管 理，做到管而不亂，活而不亂。在物業管理方面也應該這樣，以物業立法，促進物業改革和物業經濟的發展。
三、小區物業管理中內部法規的建立
強化物業管理，必須圍繞房屋管理為主體建立完善的管理法規、制度、辦法、標準，做 到依法治理，依章管理。要對住戶及管理服務工作人員進行經常性的宣傳教育，使其自覺遵守法規。要做到管理制度化、經?；?，避免管理工作上的隨意性和盲目性。為此，立法重要 ，但管好用好立法更重要。小區物業內部法規的建立是多方面的，就其具有法規性質的規章制度建立與管理而言，應包括的內容有:
(一)辦理入住手續、簽訂入住合約
雙方在辦理手續、簽定合約時，應掌握好如下的原則內容:
1.售樓或出租房屋時，售樓合同或租賃合同書都應清楚地標明“本物業內實行統一管理，為購樓者提供有償服務”。日后樓房交付使用時，業主應服從物業內部各項管理制度，按 章交納各種費用。如不執行管理制度則視為違約行為，違約一方要負由此產生的一切經濟損失或法律責任。
在出售房屋前把“房屋交付使用后要服從管理，按章繳納各種費用”作為向購買房屋提 出的交易條件是合理的，也是必要的。而購房者在選擇購房時也可充分、自愿地考慮是否接受。這樣的合同條款符合“自愿、公平、等價有償、誠實信用”的原則。
2.入住前必須向物業公司辦理入住手續
物業公司是向業主提供常規服務項目的服務管理機構，由于雙方在決定出售房屋和購買 房屋時所簽訂的購樓合同以確認了接受管理的條件和提供服務的責任，因此，在向購、租者交樓時必須辦理入住手續。如果購樓者拒簽入住合約，售樓一方有權不向購買者交出房屋， 直到經協商讓購房者愿意辦理并辦好入住手續時才交樓。如確認協商不成的，應按原價退回房款，收回房屋。
應堅持誰入住，誰簽訂入住合約手續的原則，不得接受委托書而由他人代辦的手續。因 為接受條件和日后履約的應是實際居住者。
一般物業公司要與業主簽定的書面合約主要有:①入住合約;②居住公約;③物業管理 規定等。
(二)協調關系、嚴格管理
物業公司應取得當地政府有關職能部門的支持和配合。如若取得公安派出所的支持，可 規定凡新入住的居民，一律憑物業公司開具的證明才給予辦理戶籍遷入登記，這一措施對個別不接受管理的住戶可起到監督、制約的作用。
房管部門的支持也很重要，購房者在向房地產管理機構申辦產權證時，若規定沒有物業 公司開局的證明不接受產權登記，便可促使業主自覺接受小區管理的各項規定。
規劃管理部門若要求業主凡申報裝修的，一律要經物業公司先行提出原則性意見才接受 申報，這樣有利于整個物業的規劃管理，保證房屋的基本建筑要求。其他還有諸如學校、幼兒園、托兒所、街道辦事機構、工商管理機構等的支持和配合，對于物業管理都是十分重要 的。
上述有關協調關系的內容，均應在內部建章立制中作出明確的闡述。
(三)物業內部法規的建立應以國家大法為基礎
中華人民共和國憲法第二十四條規定，“國家通過普及理想教育、道德教育、文化教育 、紀律和法制教育，通過在城鄉不同范圍的群眾中制定和執行各種守則、公約，加強社會主義精神文明建設”。物業管理法規的制定，應根據國家法律、法規的要求，結合《中華人民 共和國城市規劃法》和有關《細則》以及物業實際情況，對于普遍性和人們容易違例的行為，以相互約定的形式制定公眾行為準則，對簽約雙方都具有同等約束力。如在條文中，就樓 宇外貌及內部布局，規定了所有樓宇的建設均應在基建項目實施前，經市(縣)規劃局審定批 準，未征得管理處同意、城市規劃管理部門批準之前，任何單位或住戶不得改變樓宇外貌或 內部布局(含花園、平臺層)，不得改變原設計的使用功能。未經批準、強行施工屬違法行為。管理處將視情節有權采取說服、教育、罰款等措施進行制止，甚至追究違法戶的法律責任 。如此規定，才能使內部法規達到如下目的。
1.告訴業主(或住戶)，他所購買或居住的房屋是經政府備案的建筑，不能隨意改動或損壞，要維護規劃法的嚴肅性。
2.控制亂搭、亂改，防止損壞物業外貌的行為發生。
3.保證樓宇結構不受人為的破壞，保障業主和他人的生命財產安全。
4.防止業主任意改變樓宇使用功能。
(四)重視人才培養，提高管理素質
提高物業管理中管理層與操作層的人素質，是小區物業及其物業管理常抓不懈，任重路 遠的任務。在內部法規建設中應把各層次人才結構的培養、培訓，作為內部建章立制的重要法規內容。只有把培養初、中、高級不同知識結構的培養人才計劃，列入具有內部法規性質 的制度規定中去，才能明確職責權限，劃定職責范圍，作到各負其職，才能使全體員工較有成效的完成和實施如下工作:
1.以身作則，廉潔奉公，盡職盡責地處理好分管工作或維修任務。
2.堅持對分工負責，又要相互配合，模范地遵守國家法律、法規和小區物業內部各項管理制度。
3.管理好包括計劃生育在內的全方位服務工作，在發現和處理違章違約等行為的過程中，要善于運用法規、制度，以理服人的作好法制宣傳、教育工作。
4.堅持上門訪問，聽取業主與住戶對管理服務工作的意見、要求。及時處理業主和住戶對管理服務工作的投訴。
5.代表業主和住戶就小區內的公共事務進行協商與洽談。
6.定期或不定期組織業主和住戶進行相互間的交流、聯歡活動，為他們之間的溝通和聯絡提供幫助。
7.完成上級布置的其他工作。
(五)物業的民主管理
小區物業的民主管理是物業管理建立法規、制度的重要組成部分。它包括兩個方面的制 度內容:
1.成立物業管理委員會
物業管理委員會，是在物業所屬地區政府有關部門領導下，由物業及其物業管理牽頭， 由社區街道辦事處、公安派出所、城市監察隊、業主代表、住戶代表等人員組成的委員會。按有關法規及內部規定，進行建立章程、制定各項制度，實施民主管理。通過討論物業管理 方面的重大問題發揮橋梁作用;物業管委會受全體業主委托，對物業管理起監督作用;協調業主之間、業主與物業公司間的關系;維護業主和住戶的合法權益。
2.物業管理委員會的職權和范圍
物業管理委員會是業主與住戶參與物業民主管理的組織形式。其主要職權有:
(1)討論和決定物業管理服務工作中的重大問題;
(2)檢查、督促小區內各辦事機構、專業服務機構工作情況;
(3)檢查、考核物業各項法規、協議、制度、規定等的貫徹執行情況;
(4)檢查管理服務費用收取與使用情況;
(5)針對物業管理與服務的工作情況，提出有關議案，交物業管理機構實施;
(6)向業主和住戶宣傳物業管理制度，協助物業辦事機構糾正違章、違紀行為，教育業主或住戶自覺維護公共集體利益，支持物業管理工作;
(7)監督物業管理人員工作，提出獎勵或處罰建議;
(8)對物業管委會成員提出增補和罷免意見。
四、小區物業管理中的糾紛與仲裁
物業及物業管理中的糾紛，是指關于土地、房屋的權利和義務的爭議。民事權利主體享 有的財產所有權，具有占有、使用、收益、處分四種權利。通常情況下，當所有人的權利與所有權的事實狀態相吻合的時候，對所有權不存在糾紛;只有所有權人的權利與所有權的事 實不相吻合時，即在占有、使用、收益和處分的權利，受到侵害或發生爭議的情況下，才發生糾紛。
物業及物業管理糾紛案件，是財產權益糾紛案件中的一個重要方面。據資料介紹，各級 法院房地產及物業糾紛收案數是全國民事財產糾紛中的一個突出的問題。僅住宅房產租賃糾紛就占物業糾紛的一半以上。
(一)房地產及物業糾紛的類型
發生房地產及物業糾紛的原因、類型較多，通常情況下糾紛的主要類型和表現形式有:
1.土地使用權糾紛，指租賃土地而引起的糾紛，因借用土地引起的糾紛，擅自占用土地糾紛，使用耕地引起的糾紛，侵犯公共用地引起的糾紛以及土地使用權有償轉讓中發生的糾 紛及宅基地糾紛等。
2.退租搬遷糾紛。不少業主以收回房屋自用、修繕危房、出賣或另租為由，強行讓承租人退租，有些人在單位分得住宅后，仍繼續占用原協議房。
3.房租暴漲、強行收回糾紛。有的業主以收回房屋使用權相要挾，大幅度提高房租，強迫使用人退出房屋而引起糾紛。
4.高租強住糾紛。在房屋租賃期間發生第三者出高租強行入住，房產主則乘機抬高房租。
5.房屋轉租、轉讓引起的糾紛。
6.拖欠房租，損害業主權益引起的糾紛。
7.因離婚問題、遺產問題引起的房產糾紛。夫妻離婚后或被繼承人死亡后，離婚當事人或繼承人對房產的使用、分割等問題發生爭執，互不相讓。
8.其它物業糾紛。包括業主不按期向國家交納有關費稅，房屋建、管、用不善以及妨礙城市建設、市容、防火、交通、綠化等，即由妨礙社會公益而引發的糾紛。它們往往和未盡 社會義務相關。
以上八類物業糾紛是相互關聯、相互滲透的，而且可能發展成為刑事犯罪和違反治安管 理處罰條例的行為。事實上的房地產及物業糾紛的種類更多、法律關系更復雜。過去，人民法院審理房地產及物業糾紛是起了一定的作用。隨著房地產業及物業法制建設的健全，行政 或司法程序受理房地產及物業案件的職責、范圍將會要求更加明確。依法處理物業糾紛案件，保護業主或使用人的合法權益，促進社會的安定團結，不僅是必要的，也是可能的。
(二)房地產及物業糾紛仲裁的必要性
房地產及物業管理糾紛產生后，當事人可根據房地產及物業法規的有關條款，以事實為 依據，自行解決;當協商解決不成時，任何一方都可向國家有關管理部門申請調解或仲裁。
所謂“仲裁”，即是指依據事實，對當事人雙方糾紛的性質，進行說服、教育，采取必 要的法律程序給予調解或裁判。仲裁包括行政仲裁和司法仲裁。
房地產及物業的行政仲裁與人民法院的司法仲裁是兩種解決房地產及物業糾紛的不同方 式，它們在權限性質、處理程序、法律效力等方面有所不同。但二者又都依據國家現行的法律、法規及相關政策進行處理，所要達到的目的則是相同的。房地產及物業仲裁的必要性就 在于:
1.在現實經濟生活中存在著大量的房地產及物業糾紛，完全依靠法院解決這些糾紛仲裁是不可能的。許多糾紛通過房地產及物業行政調解、仲裁可以得到解決。所以，房地產及物 業仲裁是十分必要的一種有效形式。是正確解決糾紛、進行仲裁的一個不可缺少、不可忽視的有效途徑。
2.我國傳統觀念中一般都忌諱法院“打官司”，除非萬不得已，單位或個人之間都擔心互傷感情，影響以后的協作和人際關系。仲裁制度主要以調解、協商的方式解決糾紛，易于 當事人接受，利于執行。
3.物業管理部門在調解糾紛過程中，仲裁工作人員須反復向當事人闡明使用的法律、政策，從而可以使申訴人和被申訴人經歷一個對房地產法規、政策從知之甚少到知之較多、最 后自覺遵守的過程。在這一過程中，也許會使一些當事人在申訴立案后，或因覺察自己理虧，或因對方停止侵害而主動撤訴的情況。
4.調解和仲裁房地產物業糾紛要充分聽取當事人雙方的陳訴，進行一系列搜集證物，查閱憑據，剔除偽證，查勘現場，技術鑒定等工作，從而為法院受理不服物業管理部門仲裁的 起訴案件奠定堅實的基礎。
(三)房地產及物業仲裁原則
為了保證及時、正確地解決物業糾紛，房地產及物業行政主管部門應確立一系列仲裁原 則，籍以形成仲裁工作的新秩序。通常應包括如下原則:
1.先行調解的原則
房地產及物業行政主管部門受理申請仲裁的房地產或物業案件時，應首先進行調解。只 有經過調解達不成協議或者調解書送達到一方或雙方后反悔的，仲裁庭才采用仲裁的辦法解決。
2.以事實為依據，以法律為準繩的原則
仲裁機關在受理仲裁過程中，應開展深入細致的調查研究，查閱戶籍檔案和有關資料， 在弄清事實的基礎上，依據國家的有關法律和房地產管理法規進行仲裁。
3.當事人在法律面前一律平等的原則
申請仲裁的雙方當事人都應是自然人或獨立法人，在法律上處于平等的地位。因此，當 事人無論社會地位怎樣，隸屬關系如何，仲裁機關都應支持當事人在使用法律上一律平等，保護當事人的合法權益與平等的行使權利。
4.不得妨礙當事人行使訴訟權的原則
仲裁發生后，如果當事人一方或雙方不接受仲裁裁決，只要一方當事人堅持向司法機關 起訴，任何人不得妨礙其行使這項權利。也就是說，在仲裁機關做出仲裁裁決后，任何一方當事人不服，都有權在規定的期限內向法院提出起訴。
5.一次裁決的原則
仲裁行政部門在其職權范圍內處理糾紛案件時，實行一次裁決制度。即國內仲裁制度規 定，當仲裁機關做出仲裁裁決后，若當事人一方不服，不再進行仲裁復議，可直接向法院起訴。實行一次仲裁制度可以使糾紛得到及時解決，可以避免糾紛長期無法解決的弊端。
(四)在房地產及物業仲裁時應注意的幾個問題
1.要搞準糾紛的性質
不同性質的糾紛，有不同的特征，因而適用一些不同的法律原則。只有理清相關糾紛問 題的性質，在適用法律時才不會張冠李戴。屬于權屬糾紛，就適用所有權及使用權的原則;如果屬于一般債權糾紛，就適用一般債務的原則;如果屬于繼承糾紛，就適用繼承原則;屬 于其他一方未盡社會義務的糾紛，則適用行政、財政、環衛或治安等相關法規的對應原則。
2.要抓住發生糾紛的要害或其產生的主要原因
一起糾紛，往往涉及到多個矛盾，要抓住主要矛盾，抓住要害或主要原因。搞準糾紛的 性質后，還要進一步搞清它主要是圍繞什么權利、義務發生的。例如，搞準是產權糾紛后，還要搞清它主要是圍繞確認產權發生的，還是主要圍繞產權受到妨礙發生的等等。要做到這 一點，就要對糾紛的產生、經過、現狀作系統周密的調查研究，不能主觀臆斷、坐堂問案。
3.要查明事實，分清是非，正確適用法律
解決房地產糾紛的方法，有調解、仲裁和訴訟，不管用何種方法解決，均應查明事實， 分清是非，正確適用法律，及時處理糾紛。即使通過訴訟程序的也還應本著:“先調解，后裁決”的原則進行。借以確認當事人的民事權利、義務關系。
(五)房地產及物業的仲裁程序
1.仲裁的申請。糾紛當事人中的任何一方，均有權按時效規定(即知其權利被侵害之日起的1年以內)向其案件所屬的仲裁機關提出申請書，申請仲裁。其中申請書要寫明:申請 人姓名、地址或法定代表人的姓名、職務，被起訴人名稱、地址或法定代表人姓名、職務，申請的理由、具體要求、掌握的有關證據和證人等。仲裁機關在接到申請書后，如符合仲裁 的法律規定條件，應在7日內受理。對不符合條件的，應在7日內通知申請人，不予受理。
2.仲裁前的準備。仲裁機關受理后，應在5日內將申請書副本送達被仲裁人。被仲裁人應在收到副本后15日內提出答辯書和有關證據。仲裁員應審閱申請書和答辯書，調查事實 ，收集證據，必要時可進行現場勘察及對物證進行技術鑒定。
3.開庭仲裁。在開庭仲裁前可進行調解，調解失敗即開庭仲裁。開庭時，首席仲裁員宣 布仲裁員和書記員的姓名，詢問當事人是否有應申請回避的情況;聽取當事人的陳述和辯論 ，出示有關證據，對申訴人和被申訴人征詢意見;然后，再進行一次調解，調解不成，由仲 裁庭評議后裁決。對裁決的案件，當事人一方或雙方有不服裁決的，可在收到仲裁決定書的 15日內，向人民法院起訴。如期滿不起訴的，裁決即發生法律效力，雙方當事人應按照裁 決自動履行。如一方不履行裁決的，另一方或裁決機關可向人民法院申請履行。