分期開發住宅小區的分期建設與物業管理
淺談分期開發住宅小區物業管理的有關問題
作者簡介：陳耀從(1974- )，男，福建省泉州市人，泉州市全新物業管理服務代理有限公司總經理，經濟師，職業經理人，高級企業培訓師，研究方向：經濟管理、物業管理、物業顧問服務。
關鍵詞：住宅小區;分期開發;物業管理;研討
摘 要：分期開發的大規模房地產項目小區，往往持續時間長，物業管理應既分期開展工作，又要把握全局，正確處理分期接管與后續開發建設的關系，搞好建管銜接，確保整個住宅小區物業管理的“長治久安”。評價整個住宅小區優劣的標準不僅要看開發建設質量，更要看居住環境和物業管理水平。建設設施齊全、質量優良的住宅小區是搞好物業管理的基礎，物業管理的優質服務能夠使物業保值、增值并形成物業品牌，只顧開發建設不顧物業管理是對產權人利益的最大欺詐，拋開建設談物業管理如空中樓閣沒有基礎。因此，探討分期開發房地產項目過程中的物業管理具有重要的現實意義。
在一些規模較大又分期開發建設的住宅小區，存在前期物業與后建樓盤在管理過程中因銜接不上出現臟亂差等現象，導致有些業主入住初期就有大量的投訴和報修，致使物業管理分期接管與開發建設的全過程難以有效銜接。這些問題的原因是多方面的，但從根本上講，主要是還沒有找到分期開發的住宅小區分期接管與后續開發有效銜接的途徑和手段。因此解決分期開發住宅小區建管中存在的問題是目前物業管理和開發建設工作面臨的一項重要課題。筆者就此問題談談個人的看法。
一、加強分期開發項目的行政監督，從源頭上制止分期開發建設的遺留癥
住宅小區的物業管理服務單位和建設項目的主管單位都是政府的建設部門，有些分期開發的住宅小區的物業管理問題是行政監督不到位的結果。一些開發商在利益的驅動下，加大建筑密度，多建房，擠占公共綠(場)地;降低或減少公共配套設施標準;不按規定提供物業管理辦公用房和物業管理經營性用房;少繳或不繳住宅小區公共設施共用部位維修資金，在開發建設中沒有考慮物業管理的需要，造成許多社會問題，影響社會安定和相關人群的安居樂業，給物業管理的正常運行留下了許多無法彌補的問題。
從1999年我市物業管理千戶調查問卷匯總情況看，有35.6%的用戶認為所居住小區存在“物業管理規劃不合理”;有21.1%認為小區存在“見縫插針的亂建”;有39.8%的則認為“專用設施配套不齊全”。問卷調查從一個側面反映了廣大產權人迫切要求改善住宅小區建設與管理質量的意向。筆者認為，解決分期接管與后續開發的銜接問題要從立項審批和行政監督的這一源頭環節入手，加大行政監管力度。為了保證新建住宅小區的使用條件和配套設施完善，在后續項目開工前，開發建設單位應制定項目整體的物業管理方案，物業管理方案應明確界定物業管理用房的具體位置、數量和提供主體;明確界定物業管理經營性用房的具體位置、數量、成本價格和提供主體;明確界定住宅小區公用設施共用部位維修基金的計提基數、計提比例和繳納計劃;明確小區綠化、硬化、美化、環衛、文體活動等公共設施的建設標準等。行政主管部門應按照《物業管理條例》的要求，認真檢查開發商制定的物業管理方案的落實情況。
二、分期開發的住宅小區要從整體出發，在后續建設中引入適應物業管理的規劃設計
規劃設計作為分期開發住宅小區后續開發建設工作的重要環節，對于整體住宅小區的形成起著決定性作用。要創造一個優秀的住宅小區，首先要有一個優秀的規劃設計方案。在進行規劃時，不僅要從住宅小區的總體布局、使用功能、環境布置來安排，而且要對物業管理所涉及的問題加以考慮。目前的現狀是開發商在規劃設計時較少考慮到日后物業管理的因素，導致住宅小區設施配套不全，給管理帶來了許多不便。
筆者認為要做好分期接管與后續開發的建管銜接工作，首先要做好規劃設計工作。諸如小區封閉管理的形式、垃圾點的設置、監控防盜系統的配置、園林綠化和硬化美化的設計、物業管理辦公和經營性用房的定位等等，都要考慮得非常周到。為日后的物業管理提供有利條件。
在規劃設計階段引入物業管理理念不僅僅是規劃設計人員的事情，也對物業服務單位提出了更高的要求。物業管理人員參與小區規劃方案的論證，有利于從管理角度去完善規劃方案。從靜態上講，不同規模不同檔次的住宅小區其物業管理設施應如何配置要有切合實際的標準和規范;從動態上講，應適當考慮物業管理發展的需要，靈活設計相關設施并適當預留可發展空間，使物業管理標準升級時其相關硬件設施擴充、擴建具有可能性。由此可見，在規劃設計過程中有無物業管理意識，不僅關系到能否為規范的物業管理提供條件，而且關系到能否實現以高質量的物業管理服務營造寬松和諧的居家氛圍，甚至關系到后期開發項目的吸引力。
三、物業服務單位應積極參與監督和驗收后續建設項目
在分期開發的住宅小區后期建設階段，施工質量直接關系到整個小區日后使用功能的正常發揮，關系到住戶的切身利益，也關系到日后物業管理的正常運作?，F實中，有的開發單位私自改變規劃設計，造成配套設施不全和房屋質量隱患。解決這些問題，與物業管理的工作息息相關，因此讓物業服務單位參與監督后續項目建設過程是完全必要的。這樣做的好處是：
1、有利于行政主管部門監督和落實開發建設單位立項審批時上報的物業管理方案中規定項目的建設情況。
2、有利于物業管理公司日后的管理，促進樓盤銷售?，F在的物業建設，特別是高水準的現代化住宅小區，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施設備的正常使用帶來極大的隱患， 甚至導致巨大的浪費，有時某些作業者可能會為了方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給后期的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業服務企業派出專業人員管理，監督施工單位的各項工作，提出整改建議，確保了工程質量，為業主爭得了良好的硬件條件。
3、有利于物業的功能定位，確保物業的使用功能。物業管理公司積極參與工程監理工作， 從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用、管理和服務留下隱患。
4、有利于減少開發商的后顧之憂，專心于開發建設。通過分期介入，開發商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使其改進發現的問題，避免日后扯皮推諉事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中給排水、電氣、照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，引起開發商的高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設施設備在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照建設部頒布的《 房屋接管驗收標準 》做好接管驗收工作。
5、能及早從今后管理的角度監督建設施工單位嚴格按規劃設計原意進行建設，及時制止一些建設單位不顧小區今后管理的難度和廣大業主的利益而隨意改變規劃設計現象的發生。
6、能使物業管理公司了解房屋建設結構及各種管線的埋設，收集整理好小區建設的有關資料和基本情況，在業主入住前，為住宅小區的裝修管理和水電、土建維修提供方便，使建設寓于管理之中，為全面管理好小區打好基礎。
7、物業服務單位參加單項工程驗收和小區綜合竣工驗收是住宅小區整體物業接管前對建設單位的最后一個制約環節，對未按規劃設計建設配套設施和物業管理設施的行為，物業服務單位有權要求建設單位補建或完善，從而確保物業管理前提條件的落實。
四、后續開發項目綜合竣工驗收后，應做好物業管理工作
后續開發項目綜合竣工驗收后標志著開發建設單位的工程建設任務的完成，物業服務單位在這個階段要全面介入管理，避免建管脫節，造成業主的違章裝修、公共環境和治安無人管理等后果。物業服務單位在實施對后續建設項目管理時應重點把握好四個環節：1、在物業接管驗收中嚴格把關。對即將接管的小區認真做好使用功能的核查，對各種設備、管線都逐一檢查并做好登記，辦理交接手續，建立移交檔案，完成法律上的建管交接。2、超前制定各項管理制度。物業公司在業主入住前，應制定出一套科學的行之有效的規章制度，使物業管理一開始就做到有章可循。3、實施超前教育。在業主入住以前，物業服務公司應對整個宣傳教育工作做出周密計劃，采取多種形式，宣傳業主在物業管理中的權利和義務，以得到廣大業主的支持、理解和配合。4、超前協調好物業管理與行政管理的關系，明確物業管理公司和行政管理部門職能，避免出現多頭管理，推諉扯皮等現象;政府職能部門(如辦事處、派處所)對小區有關工作實施業務指導、監督和檢查，保證業主入住后物業管理公司和行政管理部門密切配合、相互支持，從而為小區管理提供保障。
分期開發住宅小區的分期建設與物業管理的各個環節有著內在的聯系，二者是相互依存、相互促進的關系。開發建設單位為購房人提供了住宅產品消費，物業服務單位為購房人提供了物業服務消費，從維護消費者權益的角度二者的目的是一致的，那就是讓業主(消費者)享有優良的產品和優質的服務，因此分期開發的住宅小區的物業管理和后續開發建設又是相互統一的關系。在《物權法》和新的《物業管理條例》付諸實施的新時期，為了保障和維護物業產權人的合法權益，認真研究建管銜接問題，制定建管銜接方面的規則，真正實現分期開發住宅小區的分期物業管理與后續開發建設項目在各個環節的有效銜接，是完全必要也是迫在眉睫的。
篇2：分期開發住宅小區的分期建設與物業管理
分期開發住宅小區的分期建設與物業管理
淺談分期開發住宅小區物業管理的有關問題
作者簡介：陳耀從(1974- )，男，福建省泉州市人，泉州市全新物業管理服務代理有限公司總經理，經濟師，職業經理人，高級企業培訓師，研究方向：經濟管理、物業管理、物業顧問服務。
關鍵詞：住宅小區;分期開發;物業管理;研討
摘 要：分期開發的大規模房地產項目小區，往往持續時間長，物業管理應既分期開展工作，又要把握全局，正確處理分期接管與后續開發建設的關系，搞好建管銜接，確保整個住宅小區物業管理的“長治久安”。評價整個住宅小區優劣的標準不僅要看開發建設質量，更要看居住環境和物業管理水平。建設設施齊全、質量優良的住宅小區是搞好物業管理的基礎，物業管理的優質服務能夠使物業保值、增值并形成物業品牌，只顧開發建設不顧物業管理是對產權人利益的最大欺詐，拋開建設談物業管理如空中樓閣沒有基礎。因此，探討分期開發房地產項目過程中的物業管理具有重要的現實意義。
在一些規模較大又分期開發建設的住宅小區，存在前期物業與后建樓盤在管理過程中因銜接不上出現臟亂差等現象，導致有些業主入住初期就有大量的投訴和報修，致使物業管理分期接管與開發建設的全過程難以有效銜接。這些問題的原因是多方面的，但從根本上講，主要是還沒有找到分期開發的住宅小區分期接管與后續開發有效銜接的途徑和手段。因此解決分期開發住宅小區建管中存在的問題是目前物業管理和開發建設工作面臨的一項重要課題。筆者就此問題談談個人的看法。
一、加強分期開發項目的行政監督，從源頭上制止分期開發建設的遺留癥
住宅小區的物業管理服務單位和建設項目的主管單位都是政府的建設部門，有些分期開發的住宅小區的物業管理問題是行政監督不到位的結果。一些開發商在利益的驅動下，加大建筑密度，多建房，擠占公共綠(場)地;降低或減少公共配套設施標準;不按規定提供物業管理辦公用房和物業管理經營性用房;少繳或不繳住宅小區公共設施共用部位維修資金，在開發建設中沒有考慮物業管理的需要，造成許多社會問題，影響社會安定和相關人群的安居樂業，給物業管理的正常運行留下了許多無法彌補的問題。
從1999年我市物業管理千戶調查問卷匯總情況看，有35.6%的用戶認為所居住小區存在“物業管理規劃不合理”;有21.1%認為小區存在“見縫插針的亂建”;有39.8%的則認為“專用設施配套不齊全”。問卷調查從一個側面反映了廣大產權人迫切要求改善住宅小區建設與管理質量的意向。筆者認為，解決分期接管與后續開發的銜接問題要從立項審批和行政監督的這一源頭環節入手，加大行政監管力度。為了保證新建住宅小區的使用條件和配套設施完善，在后續項目開工前，開發建設單位應制定項目整體的物業管理方案，物業管理方案應明確界定物業管理用房的具體位置、數量和提供主體;明確界定物業管理經營性用房的具體位置、數量、成本價格和提供主體;明確界定住宅小區公用設施共用部位維修基金的計提基數、計提比例和繳納計劃;明確小區綠化、硬化、美化、環衛、文體活動等公共設施的建設標準等。行政主管部門應按照《物業管理條例》的要求，認真檢查開發商制定的物業管理方案的落實情況。
二、分期開發的住宅小區要從整體出發，在后續建設中引入適應物業管理的規劃設計
規劃設計作為分期開發住宅小區后續開發建設工作的重要環節，對于整體住宅小區的形成起著決定性作用。要創造一個優秀的住宅小區，首先要有一個優秀的規劃設計方案。在進行規劃時，不僅要從住宅小區的總體布局、使用功能、環境布置來安排，而且要對物業管理所涉及的問題加以考慮。目前的現狀是開發商在規劃設計時較少考慮到日后物業管理的因素，導致住宅小區設施配套不全，給管理帶來了許多不便。
筆者認為要做好分期接管與后續開發的建管銜接工作，首先要做好規劃設計工作。諸如小區封閉管理的形式、垃圾點的設置、監控防盜系統的配置、園林綠化和硬化美化的設計、物業管理辦公和經營性用房的定位等等，都要考慮得非常周到。為日后的物業管理提供有利條件。
在規劃設計階段引入物業管理理念不僅僅是規劃設計人員的事情，也對物業服務單位提出了更高的要求。物業管理人員參與小區規劃方案的論證，有利于從管理角度去完善規劃方案。從靜態上講，不同規模不同檔次的住宅小區其物業管理設施應如何配置要有切合實際的標準和規范;從動態上講，應適當考慮物業管理發展的需要，靈活設計相關設施并適當預留可發展空間，使物業管理標準升級時其相關硬件設施擴充、擴建具有可能性。由此可見，在規劃設計過程中有無物業管理意識，不僅關系到能否為規范的物業管理提供條件，而且關系到能否實現以高質量的物業管理服務營造寬松和諧的居家氛圍，甚至關系到后期開發項目的吸引力。
三、物業服務單位應積極參與監督和驗收后續建設項目
在分期開發的住宅小區后期建設階段，施工質量直接關系到整個小區日后使用功能的正常發揮，關系到住戶的切身利益，也關系到日后物業管理的正常運作?，F實中，有的開發單位私自改變規劃設計，造成配套設施不全和房屋質量隱患。解決這些問題，與物業管理的工作息息相關，因此讓物業服務單位參與監督后續項目建設過程是完全必要的。這樣做的好處是：
1、有利于行政主管部門監督和落實開發建設單位立項審批時上報的物業管理方案中規定項目的建設情況。
2、有利于物業管理公司日后的管理，促進樓盤銷售?，F在的物業建設，特別是高水準的現代化住宅小區，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施設備的正常使用帶來極大的隱患， 甚至導致巨大的浪費，有時某些作業者可能會為了方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給后期的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業服務企業派出專業人員管理，監督施工單位的各項工作，提出整改建議，確保了工程質量，為業主爭得了良好的硬件條件。
3、有利于物業的功能定位，確保物業的使用功能。物業管理公司積極參與工程監理工作， 從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用、管理和服務留下隱患。
4、有利于減少開發商的后顧之憂，專心于開發建設。通過分期介入，開發商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使其改進發現的問題，避免日后扯皮推諉事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中給排水、電氣、照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，引起開發商的高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設施設備在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照建設部頒布的《 房屋接管驗收標準 》做好接管驗收工作。
5、能及早從今后管理的角度監督建設施工單位嚴格按規劃設計原意進行建設，及時制止一些建設單位不顧小區今后管理的難度和廣大業主的利益而隨意改變規劃設計現象的發生。
6、能使物業管理公司了解房屋建設結構及各種管線的埋設，收集整理好小區建設的有關資料和基本情況，在業主入住前，為住宅小區的裝修管理和水電、土建維修提供方便，使建設寓于管理之中，為全面管理好小區打好基礎。
7、物業服務單位參加單項工程驗收和小區綜合竣工驗收是住宅小區整體物業接管前對建設單位的最后一個制約環節，對未按規劃設計建設配套設施和物業管理設施的行為，物業服務單位有權要求建設單位補建或完善，從而確保物業管理前提條件的落實。
四、后續開發項目綜合竣工驗收后，應做好物業管理工作
后續開發項目綜合竣工驗收后標志著開發建設單位的工程建設任務的完成，物業服務單位在這個階段要全面介入管理，避免建管脫節，造成業主的違章裝修、公共環境和治安無人管理等后果。物業服務單位在實施對后續建設項目管理時應重點把握好四個環節：1、在物業接管驗收中嚴格把關。對即將接管的小區認真做好使用功能的核查，對各種設備、管線都逐一檢查并做好登記，辦理交接手續，建立移交檔案，完成法律上的建管交接。2、超前制定各項管理制度。物業公司在業主入住前，應制定出一套科學的行之有效的規章制度，使物業管理一開始就做到有章可循。3、實施超前教育。在業主入住以前，物業服務公司應對整個宣傳教育工作做出周密計劃，采取多種形式，宣傳業主在物業管理中的權利和義務，以得到廣大業主的支持、理解和配合。4、超前協調好物業管理與行政管理的關系，明確物業管理公司和行政管理部門職能，避免出現多頭管理，推諉扯皮等現象;政府職能部門(如辦事處、派處所)對小區有關工作實施業務指導、監督和檢查，保證業主入住后物業管理公司和行政管理部門密切配合、相互支持，從而為小區管理提供保障。
分期開發住宅小區的分期建設與物業管理的各個環節有著內在的聯系，二者是相互依存、相互促進的關系。開發建設單位為購房人提供了住宅產品消費，物業服務單位為購房人提供了物業服務消費，從維護消費者權益的角度二者的目的是一致的，那就是讓業主(消費者)享有優良的產品和優質的服務，因此分期開發的住宅小區的物業管理和后續開發建設又是相互統一的關系。在《物權法》和新的《物業管理條例》付諸實施的新時期，為了保障和維護物業產權人的合法權益，認真研究建管銜接問題，制定建管銜接方面的規則，真正實現分期開發住宅小區的分期物業管理與后續開發建設項目在各個環節的有效銜接，是完全必要也是迫在眉睫的。
篇3：閩侯縣安置住宅小區物業管理指導意見（2013年）
閩侯縣人民政府辦公室關于印發《閩侯縣安置住宅小區物業管理指導意見》的通知
侯政辦(20**)31號
各鄉鎮人民政府、甘蔗街道辦事處，青口、上街投資區，縣直各辦、局(公司)：
為加強和規范我縣安置住宅小區物業管理，提高安置住宅小區物業服務水平，切實維護被征遷群眾利益，推進社會和諧穩定，經研究，現將《閩侯縣置住宅小區物業管理指導意見》印發給你們，請認真遵照執行。
特此通知。
閩侯縣人民政府辦公室
20**年12月21日
閩侯縣安置住宅小區物業管理指導意見
為加強和規范我縣安置住宅小區物業管理，提高安置住宅小區物業服務水平，切實維護被征遷群眾利益，推進社會和諧穩定，根據《物權法》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》、《福州市物業管理若干規定》、《福州市物業管理工作四級職責分工意見》等法律法規及相關文件，結合我縣實際情況，制定本指導意見。
一、基本要求
以創建和諧社會、營造和諧社區為目標，以優化小區居住環境、建設美好新家園為著力點，堅持“政策引導、屬地管理、市場運作、專業服務 ”的原則，逐步健全規范我縣安置住宅小區的物業管理，有效解決被征遷群眾的基本物業服務需求，不斷提高安置住宅小區的物業管理水平。
二、職能分工
安置住宅小區物業管理實行“以塊為主、條塊結合”的管理機制。
(一)鄉鎮(街道)職責
各鄉鎮(街道)是本轄區內安置住宅小區物業管理的責任主體單位，負責本轄區內安置住宅小區物業管理的指導、組織、管理、協調及監督等各項具體工作。各鄉鎮(街道)應成立物業管理站，配備專職人員，行使屬地管理職責，做好安置住宅小區的劃分，指導、監督召開業主大會、選舉業主委員會，監督檢查轄區內安置住宅小區的日常服務工作，監管物業專項維修資金，協調處理物業糾紛，指導監督做好安置住宅小區的維修維護工作。
(二)村(居)委會職責
村(居)委會應發揮社區管理優勢，根據有關規定對業主大會、業主委員會進行指導、協調和監督，牽頭組織成立由安置住宅小區業主代表及相關村(居)干部組成的安置住宅小區物業管理監事會，協助鄉鎮(街道)做好安置住宅小區的劃分，參與安置住宅小區的交付使用，監督安置住宅小區物業服務，掌握業主信息，調處物業糾紛，對無物業管理的安置住宅小區進行代管。
(三)縣住建、財政、公安、物價、民政、稅務、工商、環保、質監等行政主管部門按照各自職責，依法做好安置住宅小區物業管理有關的監督管理工作。
三、管理模式
根據現階段被征遷群眾的生活習慣、物業消費意識等客觀情況，安置住宅小區物業管理除實施市場運作外，還可以選擇村居代管、業主自行管理等過渡性的管理模式。
(一)市場運作。由業主委員會或代行業主委員會職責的機構通過招投標的方式，聘請有物業管理服務資質的企業入駐小區實施物業管理。物業企業資質、營業執照及物業服務合同等相關材料應報送鄉鎮(街道)備案。
(二)村居代管。由村(居)委會成立物業服務隊伍，統一聘請保潔員、安保員、水電工等物業服務人員，對本村居內的安置住宅小區統籌實施物業管理。村(居)委會應將物業管理人員及物業服務隊伍組成情況報送鄉鎮(街道)備案。
(三)業主自行管理。由業主集體協商，成立安置住宅小區物業管理自治機構，自行聘請保潔員、安保員、水電工等物業服務人員，實施小區內的物業管理。自治機構管理人員及物業服務人員組成情況經村(居)委會確認后報送鄉鎮(街道)備案。
四、管理模式選擇
安置住宅小區物業管理模式的選擇原則上應由小區業主集體協商決定，集體協商不了的，由村居代管。
安置房項目在回遷安置后兩個月內，由鄉鎮(街道)牽頭，村(居)委會組織，通過召開業主大會、書面征求意見等形式，向每位業主說明各種管理模式的主要特點、服務內容、收費標準等情況，充分征求他們的意見，經小區專有部分業主面積占建筑物總面積過半數，且專有部分業主人數占小區總人數過半數(即“雙過半”)的業主同意來決定小區管理模式。若業主無法達成集中意見，則由所在村(居)委會代為實施物業管理。
鼓勵安置住宅小區通過市場運作實施物業管理。鄉鎮(街道)、村(居)委會應采取有效措施，按照“成熟一個，推行一個”的原則，盡可能加快推進安置住宅小區物業管理的市場化。條件暫不成熟先行采用村居代管或業主自行管理的，也應積極創造條件，盡快向市場運作模式過渡。
五、物業服務標準及物業服務費
安置
住宅小區應結合自身實際情況，多渠道籌集資金，采取有效措施，不斷提升安置住宅小區物業服務標準，滿足業主的物業服務需求。 (一)物業服務標準
1、物業管理采用市場運作模式的，其物業服務不得低于我縣普通住宅物業服務規范四級標準。四級標準服務內容詳見閩侯縣物價局、閩侯縣建設局《關于印發〈閩侯縣普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準〉試行的通知》(侯價[20**]17號)。
2、物業管理采用村居代管或業主自行管理模式的，其物業服務應不低于《閩侯縣安置住宅小區物業服務基本規范》(待審稿，詳見附件)。
(二)物業服務費來源
1、業主繳交;
2、小區內經批準設置的經營性用房、停車位、廣告位等出租收益;
3、村(居)補助;
4、鄉鎮(街道)財政補貼;
5、其他渠道籌集的資金。
(三)物業服務收費標準
1、采取市場運作模式的安置住宅小區，其物業服務收費根據對應的服務等級按中標價執行。在進行物業服務招標時，由鄉鎮(街道)指導監督，招標人(業委會或代行其職能的單位)根據擬招標的物業服務等級，核算物業管理成本，合理制定招標控制價。為有效降低成本，鄉鎮(街道)可根據實際情況，整合安置住宅小區，實行捆綁招標。
2、采取村居代管、業主自行管理模式安置住宅小區，其物業服務收費標準由村(居)委會或業主集體協商確定，并送鄉鎮(街道)備案。
六、物業專項維修資金
安置住宅小區業主應根據房屋征收安置補償有關規定繳交物業專項維修資金，專項用于安置住宅小區內共用部位及公共設施設備的維修和更新改造。
(一)專項維修資金管理
1、專項維修資金由所在鄉鎮(街道)設立專戶歸集管理，按各個安置住宅小區分賬核算。
2、專項維修資金出現缺口時，由業主通過集體協商的方式再行籌集，并可向村(居)委會及鄉鎮(街道)申請補助。
(三)專項維修資金使用
1、專項維修資金使用應遵循 “公平、公正、公開”的原則，維修和更新改造項目的確定、施工隊伍的選擇、項目預決算、維修資金的申請和使用等事項均應進行公示公告。鄉鎮(街道)、村(居)委會應加強指導和監督。
2、專項維修資金的使用由小區物業服務機構或業主委員會提出申請，經小區物業管理監事會及村(居)委會初審后報鄉鎮(街道)核定撥給。
3、各鄉鎮(街道)應制定安置住宅小區專項維修資金緊急使用制度，具體用于消防設施、電梯及其他物業共用部位、共用設施設備的緊急維修。
七、物業服務與管理的實施
各鄉鎮(街道)應牽頭村(居)委會、小區業主委員會或物業服務機構，結合具體情況，按照“一小區一方案”的原則，制定各安置住宅小區物業服務與管理具體方案，并指導、監督實施到位。
(一)物業服務與管理方案的制定
1、物業服務與管理方案主要內容應包含：小區基本情況;物業管理模式;業主委員會、物業管理監事會及管理機構基本情況;物業管理應達到的服務標準;物業管理人員及分工情況;物業管理日常工作安排;物業服務費標準及其他來源渠道;物業管理主要成本構成;物業專項維修資金管理及使用規定;物業糾紛調解流程;物業應急管理措施等。
2、物業服務與管理方案應長期向業主公示，并依據客觀情況適時調整。
(二)物業服務費政府補助
1、為不斷提升安置住宅小區物業服務標準，鄉鎮(街道)可予以各安置住宅小區適當的物業服務費補貼。補貼額度及辦法由各鄉鎮(街道)自行研究確定。
2、縣財政每年安排一定的資金，專項用于安置住宅小區物業服務費補貼。各鄉鎮(街道)可根據本轄區內安置住宅小區物業管理的具體情況，報請縣政府撥付。
3、經鄉鎮(街道)核實，安置住宅小區物業服務達到相應標準后，方可給予政府財政補貼。
八、其他
1、加快推進安置住宅小區召開業主大會、成立業主委員會。各鄉鎮(街道)、村(居)委會要深入發動，主動牽頭組織;縣住建局要給予指導協助，按照住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》，積極引導安置住宅小區成立業主大會、選舉業主委員會，推進小區物業的規范化管理。
2、大力培育安置住宅小區業主物業服務消費觀念。各行政主管部門、鄉鎮(街道)、村(居)委會要采取各種方式，廣泛宣傳安置住宅小區實施物業管理的意義及業主的權利義務，引導安置住宅小區業主及時繳納物業服務費和專項維修資金，積極參與小區管理。
3、各鄉鎮(街道)、縣房屋征收實施單位征收房屋時，應向被征收人宣傳我縣安置房物業管理的有關政策規定?？h房屋征收實施單位須在房屋征收協議中另列章節，注明安置住宅小區物業管理的政策規定及業主的權利義務。
4、對于已竣工驗收但未分房回遷的安置住宅小區，各鄉鎮(街道)應及時提前介入，協調建設單位完善安置住宅小區的安防、消控等設備設施，切實做好小區內住宅及設備設施的安全防護。
5、安置住宅小區應配置物業管理用房，物業管理用房面積不低于五十平方米，具體由各鄉鎮(街道)和村(居)委會負責協調配置。
附件：1、《關于印發〈閩侯縣普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準〉試行的通知》(侯價[20**]17號)
2、《閩侯縣安置住宅小區物業服務基本規范》
附件：
閩侯縣安置住宅小區物業服務基本規范
一、綜合服務
1、小區設管理處，辦公場所整潔有序。
2、物業服務人員佩戴標志，服務主動、熱情。
3、納入項目日常性成本開支的物業服務人員人均服務面積多層住宅不高于5000平方米。管理人員、安防、水
電等主要物業服務人員應在小區醒目處上墻公示。 4、對住宅小區共用部位、共用設施設備等進行認真查驗，按《物業管理條例》等相關法規政策規定驗收，手續齊全，并有相關記錄存檔。
5、有物業管理制度、財務制度等。財務管理、業主資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理等檔案齊全。
6、公示8小時服務電話，及時解答業主的咨詢、處理業主投訴及受理維修等。業主咨詢、投訴在15天內予以答復處理;業主報公共區域急修4小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達60%以上。
7、服務項目、服務內容、收費標準等應按有關規定在小區醒目處予以公布。
8、公共水電費用單獨按實由業主分攤的，每月在小區醒目處公布由業主分攤的公共水電費用詳細測算情況;每半年1次在小區醒目處公布涉及住戶共用設施設備大中修、更新改造費用分攤和其它物業服務代收代付費用情況。
9、每年1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率60%以上。對業主提出的意見進行分析并在本年度內予以整改，因客觀原因確實無法整改的應向相關業主說明原因，并有相關征詢情況及整改記錄備案。
二、公共秩序維護
1、門崗設專人24小時值勤。
2、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行登記管理。
3、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案。
4、維護小區公共區域秩序，采取各種有效安全防范措施，落實小區安防力量，做好物業管理區域內安全防范工作。對重點區域、重點部位每4小時至少巡查1次，有巡查記錄。接到業主報警或求助電話等發生安全事故時，盡快到達現場，并及時采取應急措施，同時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
5、協助公安機關做好常住人口、流動人口和出租房屋登記管理工作，對不履行義務的業主，應及時向公安機關報告。協助有關部門制止違法、違規的行為。
三、房屋等公共部位管理
1、每年1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養護計劃，每周巡查1次樓梯通道以及其他共用部位，做好巡查記錄，有損壞現象的1個月內恢復正常(無法掌控時間如外修或到外地購零件等特殊原因除外)。及時維修養護，維修率達60%以上。巡查、維修和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限，每年1次編制大中修和更新改造計劃，書面向業主公示，根據業主的決定或合同的約定組織維修。需使用專項維修資金的，根據受益業主專項維修資金的繳納模式，向鄉鎮(街道)申請核撥或組織相關業主自籌資金，并組織維修。
3、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和臨時管理規約要求，建立小區裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定告知裝修人有關裝修的禁止行為和注意事項。每周巡查1次裝修施工現場，并有記錄。發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等違反國家有關規定以及臨時管理規約行為的，及時勸阻，勸阻無效的應在24小時內報告有關行政主管部門。
4、房屋外觀完好、整潔。
四、共用設施設備運行、維修養護
1、共用設施設備運行維修養護制度健全，每年1次編制共用設施設備運行維修養護計劃，并建立共用設施設備檔案，共用設施設備運行、檢查、維修、保養記錄齊全;
2、設施設備運行正常，標志齊全、規范，容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
3、制定消防安全制度、消防安全操作規則、滅火和應急疏散預案。對消防設施每年進行1次全面檢測，檢測記錄應當完整、準確存檔備查。確保完好有效，可隨時啟用;消防通道暢通。
4、每周1次對共用設施設備進行巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修的，半個月內組織修理;屬于大中修或者需要更新改造的，及時編制大中修及更新改造計劃，書面向業主公示，并根據業主專項維修資金的繳納模式，向鄉鎮(街道)申請核撥或者組織相關業主自籌資金進行大中修或更新改造。
5、載人電梯24小時正常運行，接到故障報告后物業維修人員及時到現場進行危急處理，盡快恢復正常運行。
6、每周1次檢查路燈、樓道燈等公共照明燈具，完好率不低于80%。
7、接到相關部門停水、停電、停氣等通知，應提前以通知、公告、廣播等形式通知業主。
五、公共區域清潔衛生保潔服務
1、對垃圾桶實行垃圾袋裝。每天清運生活垃圾1次。保證小區內干凈整潔。
2、小區內道路、廣場、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂等每日清掃1次，公共樓道、樓梯扶手、電梯廳、電梯轎廂、欄桿、窗臺等每周至少濕擦1次;共用部位玻璃及室外標識(高度3米以下，高度3米以上每年清潔1次)、宣傳欄、信報箱、路燈、樓道燈等每季度至少安排1次清洗，保持小區整潔。
3、經常檢查戶外共用雨、污水管道、化糞池，發現堵塞及時清掏，保證正常運行;化糞池每年清掏1次，保持暢通。
4、設備房保持整潔。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相關規定請持證人員清洗1次，按規定報檢，并在小區醒目處公布。定時巡查，水質符合國家規定要求。
5、建立消殺工作管理制度，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
六、公共區域綠化日常養護服務標準
1、有專人實施綠化養護管理。
2、花草樹木生長整齊，適時修剪。
3、定期噴灑藥物，預防病蟲害。