土地增值稅影響:以尖崗山、觀瀾湖為例分析

■前言

20**-8-9半求率先透露了深圳即將恢復增收土地增值稅的消息,時隔3個月,深圳已經決定從20**年11月1日開始恢復征收土地增值稅。

就在8月份,半求則選擇了一些樓盤為標本,包括普通住宅及別墅,由于別墅稅率較高,因此更引人注目,測算了土地增值稅恢復征收以后對房地產的影響?，F在將文章發布,供應大家參考,由于時隔3個月,文中可能有一些情況有出入,請注意鑒別。

■土地增值稅免稅政策已于2000年到期

1993年12月13日,國務院頒布[1993]138號令,《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》出臺。

1995年1月27,財政部頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《關于對1994年1月1日前簽訂開發及轉讓合同的房地產征免土地增值稅的通知》,規定:

“1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或已立項,并已按規定投入資金進行開發,其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產的,免征土地增值稅”。

1995年5月25日財政部、國家稅務總局頒布《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》,1999年12月24日財政部、稅務總局發布《關于土地增值稅優惠政策延期的通知》,稱:

“為啟動投資和消費促進房地產業發展,將已于1998年底到期的土地增殖稅政策延期到2000年底”。

■國家稅務總局連發四道金牌,重新征收可能性較大

到2000年年底以后,各個地方政府對重新征收此稅沒有積極性,因此一直延續到現在各地也基本沒有重新征收此稅。雖然在20**年7月10日國家稅務總局下發《關于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知》、20**年8月5日國家稅務總局《關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》,各地也還依然沒有具體動作。

到了今年20**年5月18日國家稅務總局下發《關于進一步加強房地產稅收管理的通知》,20**年7月1日國家稅務總局、財政部、國土資源部聯合發布《關于加強土地稅收管理的通知》,措施較為強硬,并稱“為了貫徹落實國務院關于加強和改善宏觀調控的方針政策”。

可見,國家稅務總局的態度比較堅決,同時,由于目前宏觀調控需要配套措施,因此推廣難度降低。另外,各個稅務局由于對征稅增長率的欲望也將促使他們對于重新開始征收此稅的積極性比較高。

從這個角度來看,重新征收此稅的可能性是非常之大的,何況在一些二線城已經開征收。

■土地增值稅具體內涵

土地增值稅納稅人轉讓房地產所取得的收入減除如下扣除項目金額后的余額,為增值額。納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目有:(一)取得土地使用權所支付的金額;(二)開發土地的成本、費用;(三)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;(四)與轉讓房地產有關的稅金;(五)財政部規定的其他扣除項目。

■累進稅率

“香地·半求工作室”掌握的消息是,對個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓,凡居住超過5年以上的(含5年)免征土地增值稅;居住滿3年不滿5年的,減半征收土地增值稅,對于納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免收土地增值稅。對個人轉讓普通標準住宅免征土地增值稅。

對于非普通類住宅的土地增值稅的征收辦法為:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。

普通住宅土地增值稅為銷售價格的0.5%由發展商預繳,高檔住宅的土地增值稅為銷售價格的1%由發展商預繳。

■影響分析

【對豪宅影響很大】

由于尖崗山、觀瀾湖為豪宅,因此土地增值稅預繳是以增值額的1%交納。

假設尖崗山、觀瀾湖綜合樓面地價為8000元/平方米,再假設未來銷售均價為20000元/平方米、建筑安裝成本為2000元/平方米、推廣成本為50元/平方米、財務成本為100元/平方米、人工成本為100元/平

方米,那么增值額為:200000-8000-2000-50-100-100=9750元/平方米?？鄢椖拷痤~為8000+2000+50+100+100=10250元/平方米。

土地增值稅估算如下:

1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%:10220元/平方米÷2×30%=5110×30%=1533元/平方米。

2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%:(9750元/平方米-10220元/平方米÷2)×40%=4640×40%=1856元/平方米

3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%:0元/

平方米。

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%:0元/平方米。

合計:1533元/平方米+1856元/平方米=3389元/平方米。如果一套300平方米的房子,總的土地增值稅納稅額為3389元/平方米*300=1016700元。而這套房子整個售價是600萬,土地增值稅納稅額相當于整個樓價的比例是:1016700÷6000000=16.945%。幅度達16.945%,因此本納稅額的影響對于尖崗山、觀瀾湖這樣的豪宅來說是非常大的,尤其是市場供應方面。至于發展商是否會把這項負擔轉嫁給消費者,則要看市場的狀況了,如果市場向好需求較旺,那么轉嫁是有條件的,但如果市場向弱,轉嫁的難度就將增大。對于投資客來說,增加的接近20%之間的負擔必然會影響到以后的轉手收益,相信本項目政策對于打擊炒房者意義深遠。

【對普通住宅的影響很容易通過措施回避】

以左庭右院為普通住宅研究范本,假設左庭右院樓面地價為2000元/平方米,銷售均價為5200元/平方米、建筑安裝成本為2000元/平方米、推廣成本為50元/平方米、財務成本為100元/平方米、人工成本為100元/平方米,那么增值額為:5200-2000-2000-50-100-100=950元/平方米?？鄢椖拷痤~為2000+2000+50+100+100=4250元/平方米。

土地增值稅估算如下:

1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%:4250元/平方米÷2=2125元/平方米>950元/平方米,因此納稅額為950元/平方米×30%=285元/平方米

2、增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%:0元/平方米。

3、增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%:0元/平方米。

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%:0元/平方米。

合計285元/平方米。如果一套100平方米的房子,總的土地增值稅納稅額為285元/平方米×100=28500元。而這套房子整個售價是52萬,土地增值稅納稅額相當于整個樓價的比例是:28500÷520000=5.48%,因此本納稅額的影響對于左庭右院這樣的普通住宅來說也存在較大影響,但影響程度比豪豪宅為輕,同時,發展商很容易通過成本控制來回避此影響從而滿足增值額未超過扣除項目金額20%的要求而無須納稅。因此普通住宅的影響很容易歸避。

■幾大可能趨勢

【假帳行為可能增多】

為了增加扣除項目、增加成本,土地增殖稅的恢復征收將促使一些企業做假帳,以達到少繳甚至無須繳納土地增值稅的條件。民企、私企的可能性最大,而上市公司可能性更小。

【陰陽合同增多】

個人轉手豪宅時,為了避開高額增值稅,將可能采用簽定陰陽合同的做法,陽合同價格簽低、而陰合同簽的價格高,從而達到避開土地增值稅的目的。

【盲目開發豪宅的行為將有所減少,普通宅比例可能增大】

由于以前免征土地增值稅,因此無論地段條件如何,都喜歡做豪宅以獲取高額利潤,開始恢復征收土地增殖稅以后,由于累進稅率的影響,開發豪宅的利潤可能受到大幅度控制,而普通住宅又可以免征、少征,因此開發普通宅、還是開發豪宅,其利潤率可能更為接近。這對于解決市場盲目開發豪宅的現象有很大幫助,同時,對于解決市場偽豪宅過多的現象是有很大好處的。

【實際全額征收難度大、成本高】

深圳預征土地增值稅的規定基本與內地很多城市的做法相同。實際上

,由于房地產項目常常滾動開發,確認扣除項目難度很大,上海、北京、南京等城市都采取了相對變通的預繳方式,直接與當期銷售收入掛鉤,而這種方式對開發商的實質影響有限。

由于原則上稅務部門在房地產實際交付之后再予以清算,多退少補,但對于預征后的兩步驟,很多地方最后是不了了之,原因就在于最終的清算涉及到扣除項目的問題,計算相對比較復雜。

由于扣除項目上涉及到多元性和調控性,開發商很容易通過成本調控來回避征稅,在這一情況下,稅務部門也可能就以預征數額作為最終的征收數額。這樣做必然會導致高端樓盤開發商受益。

轉載:三墳流

篇2：中華人民共和國土地增值稅暫行條例(2011修正)

　　中華人民共和國土地增值稅暫行條例(20**修正)

　?。?993年12月13日中華人民共和國國務院令第138號發布 根據20**年1月8日《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂）

　　第一條 為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。

　　第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

　　第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

　　第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

　　第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　第六條 計算增值額的扣除項目：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~；

　?。ǘ╅_發土地的成本、費用；

　?。ㄈ┬陆ǚ考芭涮自O施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

　?。ㄋ模┡c轉讓房地產有關的稅金；

　?。ㄎ澹┴斦恳幎ǖ钠渌鄢椖?。

　　第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

　　增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

　　增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

　?。ㄒ唬┘{稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

　?。ǘ┮驀医ㄔO需要依法征收、收回的房地產。

　　第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

　?。ㄒ唬╇[瞞、虛報房地產成交價格的；

　?。ǘ┨峁┛鄢椖拷痤~不實的；

　?。ㄈ┺D讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

　　第十條 納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

　　第十一條 土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。

　　第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

　　第十三條 土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。

　　第十四條 本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。

　　第十五條 本條例自1994年1月1日起施行。各地區的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執行。

篇3：房地產開發企業土地增值稅會計處理

　　房地產開發企業土地增值稅的會計處理

　　1、納稅義務人

　　凡是有償轉讓我國國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物（以下簡稱房地產），并且取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。

　　2、納稅范圍。包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。

　　3、稅率。

　　房地產開發企業的土地增值稅實行四級超率累進稅率：房地產增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；房地產增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的部分，稅率為40％；房地產增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的部分，稅率為50％；房地產增值額超過扣除項目金額200％以上的部分，稅率為60％。

　　4、土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的土地增值額為計稅依據，依照四級超率累進稅率計算稅額。公式為：

　　應納稅額＝增值額×適用稅率－速算扣除法

　　增值額＝轉讓房地產取得的收入－法定扣除項目金額

　　[例]某房地產開發公司有償轉讓高級住宅樓一棟，建筑面積5000平方米，單位售價每平方米6800元，開發住宅的實際成本是1800萬元，繳納的營業稅及附加為160萬元。

　　1.計算土地增值稅：

　　增值額＝轉讓收入－扣除項目金額＝34000000－（18000000＋1600000）＝14400000（元）

　　增值率＝[14400000÷（18000000＋1600000）]×100％＝73.47％

　　增值率為73.47％，適用稅率為40％，速算扣除率為5％。

　　應納稅額＝14400000＋40％－（18000000＋1600000）×5％＝4780000（元）

　　2.會計分錄如下：

　　計提時：

　　借：經營稅金及附加　4780000

　　貸：應交稅金——應交土地增值稅　4780000

　　實際繳納時：

　　借：應交稅金——應交土地增值稅　4780000

　　貸：銀行存款　4780000