隨著我國大中型城市房地產開發競爭的加劇,越來越多的中小房地產企業把目光放到本省范圍內的縣級城市的房地產開發上,這類公司在拿地的位置選擇上多是二、三級城市,經濟發達地區的邊緣城市,最好城市拆遷改造力度較大的城市,原因在于可以享受周邊城市地產價格上漲的帶動效應,享受經濟發展的輻射效應,當地開發商實力較弱,競爭強度較弱,我方運作理念、設計理念、建筑理念領先于當地企業;當地運作規范程度較低,制度縫隙較大;當地政府官員有招商引資的政績壓力。但是由于以往開發此類區域的成功經驗并不多,因此在拿地方式、開發規模、外聯內聚,市場營銷等方面存在諸多誤區,筆者根據自身工作經歷把這些誤區逐一分析,希望能夠對有志于這方面開發的企業有所借鑒。
批判一:拿地方式的過程過于單一,缺乏科學細致的調研機制。
很多大中型城市的房地產開發企業,往往認為現在的縣級城市是個尚未開發的聚寶盆,存在較大的開發空間和樓盤升值潛力,因此憑借中間人的介紹或者拍賣的方式,不經過詳細的市場調研就殺進這個陌生的市場。對于這樣的地方,政府領導意識往往很濃,不依常規做事,有些政府為鼓勵企業投資,會許諾很多空頭支票,也就是所謂的“招商優惠政策”,但是一但要上升為政府文件的高度,就很難。我有個朋友曾負責一個3000畝的大盤的策劃工作,就碰到這種情況;他們企業剛當初進入市場的時候,市政府允諾了大量的優惠政策,可是當他們把這些有利于企業推廣的政策(實際上多是政府會議紀要)推向社會的時候,政府不干了,說“絕對不允許以政府的任何名義來運作項目”。也有的企業把市場調研敷衍了事,很多對企業樓盤開發有重要影響的政策沒有很好的了解到,比如房產征收的稅費,戶型設計格局等,把錯誤的信息反饋給規劃設計院,當項目一但報批獲準,更改的難度就可想而知了。
批判二: 外地開發企業喜歡拍賣拿地
在縣級城市以招牌掛方式拿地風險很多,由于文章篇幅所限我僅舉二個例子:
1、過國企改制獲取土地。
此類土地多為劃撥工業用地,需要經土地儲備整理中心收回進行招拍掛(注意其中的風險,當地企業不懂規則或蓄意欺騙,往往在重組中把此類土地按照市場價格作價,其實還要收回經過公開市場),我方通過操作可以控制土地進入公開市場的時機,另外可以在該國企將收到的土地出讓金返還上打主意;
2、不摸潮水胡亂應拍
應拍風險不僅僅體現在在價格的變化上,又表現為有的單位為了擊退競爭對手請有關方面的關鍵人物出面,勸退招牌掛對手或恐嚇招牌掛對手,必要時以天價成交排除競爭對手,然后使此次招拍掛無效(有人可能認為這是二敗具傷他們可能要犧牲保證金,但是如果他們能做好政府關系,保證金是可以退還的);有的單位充分利用時間差,說服土地儲備整理中心縮短信息公開到招標截至之間的時間間隔,設置苛刻條款使對手在短時間內很難實現,如繳納巨額保證金等(在實際操作中降低地價首付比例,延長繳納時間能拖則拖。),政府的標桿工程或形象工程在拍賣的過程中,這種情況體現的有其明顯。
批判三:外地企業喜歡拿新城區的凈地
外地企業喜歡到新區拿地是有其很深的開發思路根源的,不僅僅是地價低廉,地價升值空間大的優點,還包括:
1、現在政府對于老城區的拆遷很“怕出事”,所以往往讓企業自己拆遷,你想政府都怕拆遷,企業能有多大力度,如果在碰上一些地痞無賴式的釘子戶,假設企業此時不找黑道,估計房地產開發基本就要黃了。
2、倘若企業能夠拿到處于中心區域土地或者城市擴張的黃金地帶的已經完成拆遷的凈地,或者開發可以享受土地出讓金減免的舊城改造和經濟適用房項目那是最好不過的事,但是這類招商引資中往往出現大型市政項目(一般要賠錢,賠多少彈性很大),或者和周邊土地的捆綁招標,因此不為開發商所青睞!
3、現在舊城區改造地塊往往比較小,不符合外地公司的開發公司獲得高額利潤的開發戰略,因此往往喜歡跟著政府規劃走,到新城區去拿大地。但是到新城區去拿地也有很大的風險,大凡新城區打配套往往是不全的,房地產公司要化很大的精力來籌備這些事,還有就是政府規劃的其它共建項目什么時候能夠落實往往不是企業所能左右的,政府規劃調整頻率快,有些政府為了出政績往往要求開發企業做大量公建,最頭疼的應該屬于三星級以上標準酒店的開發;因此要到新區拿地一定要慎重:
A、借政府搬遷之勢。區政府,市政府不論那個如果你能夠確信他們一定要搬遷,大體的日程表可以了解的到(有政府文件作證),你可以拿地做土地儲備,不要急于開發;
B、如果政府已經搬遷要盡快去拿地,借政府的勢去運作房產;做為招商引資項目最好有政府的文件,不要過于相信政府有關領導的口頭承諾和會議紀要的作用。
C、可以適當做一些給政府添彩出政績的事,企業只有滿足了政府“的形象工程”,政府才會盡力維護企業的利益;否則懸!
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sp;批判四:外地企業喜歡孤芳自賞,獨立開發。因為能夠引入縣級城市的外地房地產開發企業,多數屬于項目公司,(為了規避開發風險多數會宣稱是全資資公司,但是對內基本上就是項目公司,也就是說有了開發利潤上交,出了問題砍掉!),因此不喜歡其它勢力介入到項目里去,認為我在大城市有高于本地縣太爺的政府關系,有先進的技術,有超前的開發理念,自己干就行了,確往往忽略了越是縣級城市的消費者排外情緒和不信任因素,以及外地勢力很難撼動的交錯復雜的地方利益集團競爭的殘酷性。一般來說都是合作開發,常見方式是,對方土地、我方資金方式組建合資公司,對方溢價部分放入負債(不知能不能放入資本公積中),存在的問題是有合作就有摩擦。最好解決方法是把對方清除出管理隊伍,讓對方只享有部分房屋的收益權,作甩手掌柜。合作方最好選擇國企,因國企很少算細帳,我方有可能獲得更多的利益,且磨擦容易解決。最好的國企是由原先舊城改造辦公室、統建辦公室等分離出來的地產公司,這類公司土地資源豐富,有利于我方在當地的長期持續發展。
批判五:外地企業喜歡只拿大塊土地,低于100畝的基本不予考慮。
喜歡這種拿地方式的公司出發點各不一樣,有的是為土地儲備,有的是為了變相圈錢,有的是為了通過大盤的開發形式一舉占領當地中高端市場,有的則是為了其它目的,不管出發點如何,最終當然都是為了求財?？墒遣⒉皇撬械目h級城市什么時候都適合大規模拿地的,這里面差別大者呢!在房地產剛剛啟動的市場,當地房屋均價在1200元/平方米以下的時候不要去購買超過100畝的土地;當地房屋均價在1800元/平方米以內的時候不要一次性去購買超過300畝的土地。根據一個公式:城市白領階層每月的工資可以購買市中心一般樓盤的一平方米來推導,就可以估算出這個城市的綜合實力。通常區域房屋均價在1300元左右的時候,當地的主力客戶群的總的房款支付能力也就在10-15萬/套之間,工薪階層的消費的房產支付的總房款也多數在8-12萬/套之間。這個階段城市規劃應該說是非?；靵y的,用沒有城市規劃來形容一點也不過分,土地供應毫無節制,整個城市各種名義的房地產開發遍地開花,什么聯建、舊村改造、單位職工宿舍變相出售…….因此這個時候用開發大盤的思路運作風險非常的大,你既要考慮當地能不能消化得掉,又要考慮非正規軍的區域客戶競爭,還要投入大量的資金維護大盤高檔形象,所以綜合考慮拿幾十畝的老城區繁華地段的地做短平快的項目開發,一年賺個1000-2000萬何樂而不為!
批判六:只開發高檔物業
也許是見多識廣,很多外地開發商進入縣級城市往往喜歡用沿用大城市的開發思維開發高檔物業占領當地的消費高端,期待獲得高額利潤。這也是一個開發誤區,開發高端物業是有四前提的,只有滿足了這四個前提才可以,它們是:
A、由于前期的工作不到位,你的開發成本比當地的開發商高許多,表現在土地出讓成本、外聯攻關成本、讓消費者認可的宣傳成本,因此倘若開發中低檔物業只能賠錢。
B、高端物業的開發是個空白,當地市場沒有幾家像樣的開發公司,外地開發企業在本地的開發項目對自己夠不成競爭威脅。
C、當地的高端客戶的置業激情及待釋放,消費群體數量較為可觀,能夠接受新鮮事物。
D、開發的區域要在當地消費者傳統觀念中是個風水寶地,是個高檔物業的區域。
批判七:外聯方式冒險系數過大,不是依靠中間人就是自己單練。
很多外地開發企業認為我在大城市有非常深的開發背景,到小地方搞開發我自己就能玩的轉,走走高層路線就可以了,用不著下很多功夫, 其實不然。俗語說的好:“閻王好見,小鬼難纏”,“天高皇帝遠,在它這一畝三分地縣官不如現管”單一的依靠自己公司運作除非該公司領導深得“舍得”二字的真諦,否則只會四處碰的一鼻子灰自尋煩惱;倘若公司沒有人跟進只是找一個吃社會飯的人跟進,那么也存在人事管理和資源整合的問題,因此最好的方式就是就是在當地找一家根基很深的單位合作,由他們出面打點大部分外聯事宜,自己專心去做好施工監督和銷售。
批判八:天高皇帝遠,集團公司對異地公司監督乏力;福利待遇方式設置不合理,異地開發企業的員工缺乏對集團公司的缺乏歸屬感;一線銷售人員全部本地化
如果外地公司和集團公司在一個地區,那么監督起來還是比較容易,倘若二個公司相隔數百公里或者數千公里的外地市,乃至國外,管理恐怕是每一個集團公司無法回避的難題。用“天高皇帝遠”來形容這些遠離集團管轄的開發公司非常貼切,這類公司常犯的毛病通常有:
A、任人唯親,來自五湖四海的親屬、朋友、同學統統殺到自己負責的公司;
B、貪污受賄數額巨大,公司領導往往指使財務做數個假帳簿,貪污金錢多在數十百萬;
C、感情用事膽大妄為,因為有“將
在外,王命有所不受”的思想,外地公司往往有特事特辦的職權,因此領導可謂是大全在手,“生殺由我”!D、福利待遇方式設置不合理,異地開發企業的員工缺乏對集團公司的缺乏歸屬感。對于異地開發項目集團總部所給予的多是出差補貼和統一免費安排食宿,但不要忘了房地產公司的人員多是高學歷高素質的人,他們追求的恐怕不僅僅是經濟效益,還有個人學業的深造,親人之間的團聚感受,社會接觸面的延深等等,日久生怨炒掉公司走人那是在所難免的了,因此僅有津貼補助的是難以解決員工對集團的歸屬感。
批判九:亂用大中型城市“有成功先例”的營銷推廣方式,盲目引導市場。
在縣級城市外地開發企業完全可以拋開你在大城市的成功操作流程做事思維,要有入鄉隨俗的觀念。學習當地開發商的成功經驗,找準項目定位和盈利點。比如:在開工之前就拿到預售許可證,與銀行打好關系不必等到住宅封頂就可以做按揭,多層住宅開盤價格要低于造價;施工企業不找牌子最響的,只招最適合自己的(一般來說當地建筑企業一定要有一家);銷售隊伍不要太職業化,要學會打親情牌利用口碑效應擴大宣傳………
批判十:物業管理賠本賺吆喝
在縣級城市,物業管理公司往往不過十幾家而已,資質多在4級,3三級屬于鳳毛麟角。物業公司收費多在0.15元-0.3元之間,收繳率在50-90%之間,更有部分縣市他們的物業管理費不是按照平方米來收的而是按照套/戶固定收取的;這么低廉的費用很難讓本地的物業管理公司發展壯大,且當地的居民綜合素質也非常差,因而只好進行粗放式管理,也就是老百姓所說的:“保安是老大爺,保潔是大媽,設備維修拖拖拉拉,水電費樓上到樓下逐一來交納”。
鑒于這種現狀,開發商要么自己四處挖人組建管理隊伍,要么請外地的品牌物業管理公司做顧問培訓自己組建的物業管理隊伍,要么找當地的物業管理公司做管理,實際上不論那種形式都不好操作,原因自不用一一細說,圈子內的人都明白的很。
以上是我的一些不成熟的一些觀點,拿出來與諸君共勉希望能夠在做進一步細化。
篇2：寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例(2011修正)
寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例(20**修正)
寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會公告（第56號）
《寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會關于修改〈寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例〉的決定》已由寧夏回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議于20**年11月28日通過，現予公布，自20**年12月1日起施行。
寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會20**年11月28日
寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會關于修改《寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例》的決定（20**年11月28日寧夏回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過）
寧夏回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例》作如下修改：
第六條修改為：“設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
“（一）有一千二百萬元以上的注冊資本，其中貨幣資金在一千萬元以上，并有法定驗資機構出具的驗資證明；
“（二）有十一名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統計人員；
“（三）與專業技術人員簽訂了勞動合同并繳納了社會保險費；
“（四）法律、行政法規規定的其他條件?！?/p>
?。?0**年12月1日寧復回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第27次會議通過20**年12月1日寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會公告第94號公布自公布之日起施行）修正，修正內容如下：
1.將第三十條第四項修改為：“征收補償的落實情況”；
2.將第三十五條第二項修改為：“項目的立項計劃、規劃、建設用地等審批文件”；
3.刪去第三十六條、第四十條（四）項；
4.條文順序作相應訓整。
寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例(20**修正版全文)
第一章 總則
第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，維護房地產市場秩序，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》以及有關法律、行政法規的規定，結合自治區實際，制定本條例。
第二條 凡在自治區城市規劃區內國有土地上從事房地產開發經營活動，對房地產開發經營活動進行監督管理，應當遵守本條例。
第三條 房地產開發經營應當符合城市規劃以及土地利用總體規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
市、縣人民政府建設行政主管部門或者房地產行政主管部門（以下統稱房地產開發主管部門），負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府土地管理部門依法負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 房地產開發企業，是指以營利為目的，從事房地產開發經營活動的企業。
第六條 設立房地產開發企業，應當具備下列條件：
?。ㄒ唬┯幸磺Ф偃f元以上的注冊資本，其中貨幣資金在一千萬元以上，并有法定驗資機構出具的驗資證明；
?。ǘ┯惺幻陨铣钟匈Y格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統計人員；
?。ㄈ┡c專業技術人員簽訂了勞動合同并繳納了社會保險費；
?。ㄋ模┓?、行政法規規定的其他條件。
第七條 設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記注冊。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條 房地產開發企業實行資質管理制度。未取得資質證書的，不得從事房地產開發經營活動。
房地產開發企業不得隱瞞真實情況，弄虛作假騙取資質證書；不得偽造、涂改、轉讓、出租、出借資質證書。
第九條 設立房地產開發企業，應當向企業所在地房地產開發主管部門申請資質初審；經初審合格的，報自治區建設行政主管部門核發暫定資質證書。
暫定資質證書有效期為一年。開發項目未完成的，可以延長有效期，但延長期限不得超過二年。
房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期滿前三十日內，向房地產開發主管部門提出核定資質等級申請；經企業所在地房地產開發主管部門初審后，報自治區建設行政主管部門核定相應的資質等級。
第十條 房地產開發企業申請核定資質等級，應當提交下列文件：
?。ㄒ唬┵Y質等級申報表；
?。ǘ憾ㄙY質證書；
?。ㄈI業執照復印件；
?。ㄋ模┵Y產負債表和驗資證明；
?。ㄎ澹┓ǘù砣说纳矸葑C明和專業技術人員的資格證書及聘用合同；
?。┓康禺a開發項目手冊及住宅質量保證書、住宅使用說明書的執行情況報告；
?。ㄆ撸┮验_發經營項目的有關證明材料。
第十一條 房地產開發企業資質按照企業條件分為一級資質、二級資質、三級資質、四級資質，承擔相應規模的房地產開發項目：
?。ㄒ唬┮患壻Y質的房地產開發企業承擔的開發項目規模不受限制；
?。ǘ┒壻Y質的房地產開發企業承擔的開發項目建筑面積不得超過二十五萬平方米；
?。ㄈ┤壻Y質的房地產開發企業承擔的開發項目建筑面積不得超過十萬平方米；
?。ㄋ模┧募壻Y質的房地產開發企業承擔的開發項目建筑面積不得超過三萬平方米。
暫定資質的房地產開發企業應當依據資質證書的要求承擔相應規模的開發項目。
房地產開發項目分期開發的，其建筑面積按總規模計算。
房地產開發企業不得越級承擔開發項目。
房地產開發企業的資質等級核定標準，按照國家和自治區有關規定執行。
第十二條 房地產開發企業資質等級按照下列規定核定：
?。ㄒ唬┮患壻Y質，由自治區建設行政主管部門初審同意后，按照有關規定報國務院建設行政主管部門辦理審批；
?。ǘ┒壻Y質、三級資質、四級資質，由企業所在地房地產開發主管部門初審同意后，報自治區建設行政主管部門審批。
第十三條 房地產開發企業分立、合并，變更名稱、地址、法定代表人的，應當在營業執照變更后三十日內，向原資質審批部門辦理變更手續。 房地產開發企業終止業務活動的，應當向原資質審批部門辦理注銷資質證書。
第十四條 房地產開發企業的資質實行年度檢驗制度。
對資質條件發生變化或者有不良經營行為的房地產開發企業，自治區建設行政主管部門應當按照有關規定調整其資質等級或者注銷其資質證書。
未經年度檢驗或者年度檢驗不合格的房地產開發企業，不得承擔新的開發項目，并限期整改；整改后仍不合格的，由原資質審批部門降低資質等級或者注銷其資質證書。
第十五條 自治區外房地產開發企業進入自治區行政區域內從事房地產開發經營活動，應當持資質證書到自治區建設行政主管部門辦理登記、備案手續，并接受房地產開發項目所在地房地產開發主管部門的監督管理。
第十六條 從事房地產開發經營活動的專業技術人員，實行執業資格注冊管理制度。
專業技術人員執業資格注冊及管理，由自治區建設行政主管部門按照國家和自治區有關規定辦理。
第十七條 房地產開發企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得非法向企業收取費用，不得無償占用或者強迫壓價購買開發企業的商品房。
第三章 房地產開發建設
第十八條 房地產開發，是指房地產開發企業在依法取得的房地產開發項目用地上進行基礎設施建設、房屋建設的行為。
第十九條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求。
確定房地產開發項目，應當控制零星項目建設，堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
房地產開發主管部門應當會同有關部門編制本行政區域的房地產開發規劃和城市危（舊）房屋改造規劃，報本級人民政府批準；未列入規劃的，不得進行開發建設。
第二十條 房地產開發企業從事房地產開發建設，應當依法辦理土地使用權審批手續。
房地產開發用地應當以出讓方式取得；法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
第二十一條 房地產開發用地使用權出讓，應當依法實行招標、拍賣。確實不能采用招標、拍賣的，可以采用協議方式。采用協議方式的，必須進行地價評估，集體審核確定協議價格，并向社會公布協議結果。
市、縣人民政府應當建立房地產開發建設用地收購儲備制度。
第二十二條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于百分之二十。
房地產開發主管部門應當按照國家有關規定，對項目資本金投入使用情況實施監督管理。
第二十三條 房地產開發項目建設工程應當依法進行招標。
第二十四條 房地產開發企業應當在土地使用權出讓合同簽訂之日起十五日內，或者收到劃撥土地使用權批準文件之日起十五日內，到開發項目所在地房地產開發主管部門領取房地產開發項目手冊，并依法辦理其他手續后，方可進行房地產項目開發建設。
第二十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿一年未動工開發的，可以由土地管理部門征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以由土地管理部門無償收回土地使用權；因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為造成動工遲延的除外。
第二十六條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項和有關部門對房地產開發活動的審查處理意見，記錄在房地產開發項目手冊中，并每半年向房地產開發項目所在地房地產開發主管部門報送備案。
房地產開發主管部門應當對房地產開發項目手冊記錄的內容進行監督檢查，并將檢查結果作為房地產開發企業資質評定的依據之一。
第二十七條 房地產開發主管部門應當組織、指導房地產開發企業和施工單位在房地產開發項目建設中，推廣使用新技術、新材料、新設備和新工藝。
第二十八條 房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第二十九條 房地產開發項目工程竣工后，房地產開發企業應當進行竣工驗收。未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
第三十條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，房地產開發主管部門應當組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位對下列內容進行綜合驗收： （一）城市規劃設計條件的落實情況；
?。ǘ┏鞘幸巹澮笈涮椎幕A設施和公共設施的建設情況；
?。ㄈ﹩雾椆こ痰墓こ藤|量驗收情況；
?。ㄋ模┱魇昭a償的落實情況；
?。ㄎ澹┪飿I管理的落實情況。
第三十一條 房地產開發企業應當收集、整理房地產開發項目各環節的文件資料，建立、健全房地產開發項目檔案，并在房地產開發項目驗收合格后十五日內，向項目所在地房地產開發主管部門或者有關部門移交房地產開發項目檔案。
第四章 房地產經營
第三十二條 房地產經營，是指房地產開發企業將其開發的房地產開發項目或者商品房依法轉讓或者銷售、出租給他人的行為。
第三十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
?。ㄒ唬┌凑粘鲎尯贤s定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
?。ǘ┌凑粘鲎尯贤s定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，應當持有房屋所有權證書。
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，土地收益的繳納和處理按照國家有關規定辦理。
第三十四條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準于轉讓的，應當由受讓人辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產項目報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓人應當按照國務院規定將轉讓房地產項目所獲得收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第三十五條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當簽訂房地產開發項目轉讓合同，并自辦理土地使用權變更登記之日起三十日內，持下列材料到項目所在地房地產開發主管部門備案：
?。ㄒ唬┓康禺a開發項目轉讓合同；
?。ǘ╉椖康牧㈨椨媱?、規劃、建設用地等審批文件；
?。ㄈ╉椖康牧㈨椨媱?、規劃、建設用地、拆遷等審批文件；
?。ㄋ模╉椖窟M展情況的證明材料；
?。ㄎ澹╇p方房地產開發企業的資質證書；
?。┓康禺a開發主管部門需要提供的其他證明材料。
第三十六條 銷售商品房，包括預售商品房和現售商品房。
房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托依法成立的房地產中介服務機構銷售商品房。房地產中介服務機構銷售商品房的，應當向商品房購買人出具商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十七條 預售商品房，實行預售許可制度。
預售商品房，房地產開發企業應當向商品房所在地房地產開發主管部門申請辦理預售登記，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的，不得有任何性質預售行為，不得向預購人收取任何預定性質的費用。
預售商品房，房地產開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證，并與預購人簽訂商品房預售合同。
第三十八條 預售商品房，應當符合下列條件：
?。ㄒ唬┚哂衅髽I法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
?。ǘ┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書；
?。ㄈ┏钟薪ㄔO工程規劃許可證和施工許可證；
?。ㄋ模┌刺峁┑念A售商品房工程施工進度計算，地上建筑設計層數三層以下的建筑主體完工，地上建筑設計層數四層以上七層以下的完成建筑主體的三分之二，地上建筑設計層數八層以上的完成建筑主體的二分之一，并已確定施工進度和竣工交付日期；
?。ㄎ澹┮艳k理預售登記，取得商品房預售許可證。
第三十九條 現售商品房，應當符合下列條件：
?。ㄒ唬┚哂衅髽I法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵嘧C書；
?。ㄈ┏钟薪ㄔO工程規劃許可證和施工許可證；
?。ㄋ模┮淹ㄟ^竣工驗收；
?。ㄎ澹┡涮谆A設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
?。┣捌谖飿I管理方案已經落實。
第四十條 銷售商品房，房地產開發企業應當與購買人簽訂商品房銷售合同，并將商品房銷售合同、房地產開發項目手冊及符合商品房銷售條件的有關證明文件，報商品房所在地房地產開發主管部門備案。 商品房銷售合同應當載明所售商品房的位置、結構、建筑面積、分攤面積、價格、交付日期、質量要求、前期物業管理方式以及違約責任等。
第四十一條 房地產開發企業、房地產中介服務機構不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中必須載明商品房預售許可證的文號。
第四十二條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定。經濟適用住房實行政府指導價或者政府定價。
第四十三條 房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定，將符合交付使用的商品房按期交付購買人。未能按期交付使用的，房地產開發企業應當承擔違約責任。
因不可抗力或者雙方當事人在合同中約定的其他原因，確需延期交付的，房地產開發企業應當通知購買人。
第四十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用前，委托具有房地產測繪資格的單位對商品房面積實施測繪，并將測繪結果及有關房屋權屬登記的資料報送商品房所在地房地產開發主管部門備案，并向購買人出示測繪結果。
第四十五條 房地產開發企業交付商品房時，應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的內容，對所銷售的商品房承擔質量保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，造成房屋原有功能的損害，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。商品房購買人應當按照住宅使用說明書的要求使用商品房。
商品房質量保修期從商品房交付之日起計算。
商品房購買人認為商品房主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督管理機構申請核驗；經核驗，原商品房主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第四十六條 購買人購買商品房后，應當依法辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。具體辦法由自治區人民政府另行制定。
第五章 法律責任
第四十七條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由工商行政管理部門責令其停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款。
第四十八條 違反本條例規定，未取得資質證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門依照國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，吊銷營業執照。
第四十九條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第五十條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價百分之二以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門依照國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十一條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款。
第五十二條 違反本條例規定，房地產開發企業有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，并處一萬元以上三萬元以下的罰款：
?。ㄒ唬╇[瞞真實情況，弄虛作假騙取資質證書的；
?。ǘ﹤卧?、涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。
第五十三條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。
第五十四條 違反本條例規定，房地產開發企業不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處五千元以上一萬元以下的罰款。
第五十五條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期不申請行政復議，也不提起行政訴訟，又不履行處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第五十六條 國家工作人員在房地產開發經營管理工作中，玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附則
第五十七條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
第五十八條 城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。
第五十九條 本條例自20**年10月15日起施行。
篇3：城市房地產開發經營管理條例(2011修正)
城市房地產開發經營管理條例(20**修正)
?。?998年7月20日中華人民共和國國務院令第248號發布 根據20**年1月8日《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂）
第一章 總則
第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。
第二條 本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。
第二章 房地產開發企業
第五條 設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
?。ㄒ唬┯?00萬元以上的注冊資本；
?。ǘ┯?名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。
第六條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。
第七條 設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。
第八條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
?。ㄒ唬I業執照復印件；
?。ǘ┢髽I章程；
?。ㄈ炠Y證明；
?。ㄋ模┢髽I法定代表人的身份證明；
?。ㄎ澹I技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條 房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房地產開發企業應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章 房地產開發建設
第十條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。
第十一條 確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。
第十二條 房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：
?。ㄒ唬┓康禺a開發項目的性質、規模和開發期限；
?。ǘ┏鞘幸巹澰O計條件；
?。ㄈ┗A設施和公共設施的建設要求；
?。ㄋ模┗A設施建成后的產權界定；
?。ㄎ澹╉椖坎疬w補償、安置要求。
第十三條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。
第十四條 房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。
第十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規范以及合同的約定。
房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下列要求進行綜合驗收：
?。ㄒ唬┏鞘幸巹澰O計條件的落實情況；
?。ǘ┏鞘幸巹澮笈涮椎幕A設施和公共設施的建設情況；
?。ㄈ﹩雾椆こ痰墓こ藤|量驗收情況；
?。ㄋ模┎疬w安置方案的落實情況；
?。ㄎ澹┪飿I管理的落實情況。
住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。
第十九條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。
第四章 房地產經營
第二十條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條、第四十條規定的條件。
第二十一條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。
第二十二條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條 房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書；
?。ǘ┏钟薪ㄔO工程規劃許可證和施工許可證；
?。ㄈ┌刺峁┑念A售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
?。ㄋ模┮艳k理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條 房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
?。ㄒ唬┍緱l例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
?。ǘI業執照和資質等級證書；
?。ㄈ┕こ淌┕ず贤?；
?。ㄋ模╊A售商品房分層平面圖；
?。ㄎ澹┥唐贩款A售方案。
第二十五條 房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條 房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條 房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條 商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條 房地產開發企業委托中介機構代理銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條 房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第三十三條 預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
第五章 法律責任
第三十四條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條 違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
第三十六條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規定處理。
第三十七條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。
第四十條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章 附則
第四十一條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。
第四十二條 城市規劃區內集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。
第四十三條 本條例自發布之日起施行。