房地產信息一般可分為四類:“知彼”、“知己”、“知天”、“知地”。

“知彼”——知道競爭對手的信息。

“知己”——了解自身的實力,風險承受力。

“知天”——把握開局的時機。

“知地”——分析環境信息。

開局:

房地產策劃就是為實現房地產投資、開發的具體目標,提出創造性的思維對策,并制定出具體的實施計劃方案的活動,包括房地產經營戰略策劃、房地產廣告策劃、房地產營銷策劃、房地產物業管理策劃等。

普通意義上的奇門作局,簡單講要從現有的諸要素形成的局面中,找到并整合出特別的創新出奇的局,以最少投入獲得最大產出。它包括開局→析局→創局→選局→決局→作局→做局→運局→饋局→結局。

開局是房地產公司對有關信息進行綜合考慮后產生的開發,投資特定房地產項目來滿足市場需求的初步打算,它是房地產作局策劃的第一步。

松下幸之助其經營理念:“用天下的人為天下辦事,我出售的僅是一種服務?！?/p>

霍英東開創出售“樓花”的先河,“借”買主的錢為買主建樓,從而最大限度地擴大了購房對象,賺了個盤實缽滿。

順德的碧佳園能有今天的興旺就是由于以教育帶動房地產的成功開局。

房地產開局,主要還是為了提出一個投資開發的意向,形成初步打算,在一般情況下,開局應確立以下問題:

1)能預測一個社會需求,并在這一需求來臨時,能夠滿足這些需求。

2)確立具體的地點,并使目標項目符合城市規劃需求。

3)確立自己有基本可行的建設渠道和足夠的管理經驗、能力。

4)要同土地所有者保持聯絡,得到能使土地脫離市場的承諾。

5)最后還要初步研究目標項目建設地點的自然條件,如開發經營的環境、土地承載力等。

房地產信息共有五大收集原則:

1)可靠性原則

2)及時性原則

3)系統性原則

4)適用性原則

5)經濟性原則

房地產開局就是要訂一個初步的發展目標、打算。

開局的基本原則:

一、目標應符合“明確性“原則。

二、目標應簡單、可行。

三、目標要有可塑性。

四、房地產開局要深謀遠慮,要有預見性。

房地產開局策略重點考慮三個因素:房地產的地段位置;開局時機;房地產產品的質量。

房地產的地段位置就是指房地產項目所處的地理位置和社會位置。房地產項目的地理位置是先天形成的,但其社會位置既可以是先天的,也可是后天建設的。

房地產項目所處環境分為三類,即宏觀環境、中觀環境和微觀環境。

一、宏觀環境:

1、宏觀主要是指國家及當地政府對房地產行業頒布的政策法規。

2、宏觀經濟環境是左右房地產行業規模、發展方向和速度的主要環境。

3、宏觀技術因素主要是指整個房地產行業的技術發展狀況,房地產要密切注視科技前沿的動向和發展趨勢,關心與本行業相關的技術發展狀況及其成果,充分估計到可能給房地產帶來的影響。

二、中觀環境

中觀環境的分析就是要明白你在競爭中的地位及份量。

分析主要包括以下幾個方面:

1)地理環境,是

指客觀存在的自然環境。

① 地理環境對具體房地產項目的制約。

② 具體的房地產項目對周圍自然環境的影響。

2)人文環境。人文環境對房地產業的微觀環境,特別是對市場因素有不可低估的作用,因為人口、購買力和購買動機這三要素是構成市場的主要因素。

3)市場需求。需求狀況對房地產商品發展方向、數量、質量、結構和價格等都有導向作用。

4)競爭環境

三、微觀環境

對微觀環境的分析,主要就是對欲買房人群或欲租房人群的調查。如果開發住宅小區,通過分析主要解決價格定位、區位利潤設定、主打房型設定、室內空間區隔設定、容積率、小區規劃、物業管理等問題。

在作微觀環境分析時,應注意兩點:

1)要通過定點訪問,去發現不同層次、不同身份的人,他需求的共同點和差異是什么,而其中差異應當是最主要的。

2)要找大感覺,不能鉆牛角尖。

析局

房地產市場環境分析研究就是要分析和預測未來一定時期內各種房地產環境的需求量,并將這種需求量同現有實際的供量相對比,房地產市場環境分析一般可分為兩種類型:專項房地產市場分析,定點房地產綜合分析。

1)專項房地產市場分析是指為了滿足某一專門需要而進行的房地產市場分析。定點房地產綜合分析是指分析一塊特定土地的最佳經濟利用。

2)可控因素的分析是指對可由房地產項目策劃主體自己控制調整的因素的分析,不可控因素的分析又稱為環境分析。

可控因素的分析主要有:

① 對房地產項目本身的分析。

② 價格分析。

③ 銷售渠道的分析。

不可控因素的分析主要有:

① 政治法律環境分析。

② 經濟環境分析。

③ 消費者狀況調查分析。

房地產市場環境預測就是指借助于歷史統計資料和現時調查資料,對房地產未來發展狀況、趨勢作出預計和判斷,主要包括:

1、國發經濟發展趨勢預測。

2、產業政策所帶來影響的預測。

3、市場需求預測。

4、技術發展預測。

5、供給能力的預測

① 全行業供給能力預測。

② 本企業發展能力預測。

③ 服務能力的預測。

6、市場價格走向預測

① 影響房地產價格變化的主要因素。

② 房地產產品價格水平的變化對供求雙方帶來的影響。

③ 房地產產品價格的漲落,對消費者購買力的轉移、供需構成的影響及影響的程度。

7、市場競爭情況的預測

分析房地產項目的自然環境,主要從以下四個方面進行:

1、地質分析。

① 地質適用什么形式的地基。

② 地基強度如何。

③ 建造多大規模的房地產才不會超過土地承載力等問題。

2、水文氣象分析。

3、環境狀況分析。

4、環境污染的分析。

分析房地產項目的經濟環境,主要也從四個方面來分析:

1、國民經濟發展的大環境。

2、房地產經濟發展的小環境。

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bsp;3、相關行業部門的發展狀況。

4、投資項目所在區域的經濟發展狀況。

項目市場定位分析,就是要在了解市場實際需求情況下,量身定做,來決定投資項目的規模、大小、市場價格等具體情況。

項目市場定位

第一步:土地項目市場評估。

它是判斷這塊地做什么項目最有市場。所謂最有市場,說白了就是蓋什么類型、什么樣式、什么檔次的物業最能受到市場的響應,最容易賣掉,能取得市場最高的票房率。

第二步:目標市場客戶群分析,即銷售對象的分析。

可以將客戶群按不同標準分類:按收入水平,按文化層次,按喜好、品味,按個人興趣、愛好來確定自己項目的市場定位。

第三步:市場價格定位。

完整的價格定位分析程序包括:環境分析、目標確定、價格測算。

房地產項目的投資,開發總是圍繞一定的目標來進行的?？煞譃?

1、利潤目標是項目價格市場定位的主要考慮目標。提高利潤的基本途徑有兩條:一是高價高利潤,二是低價多銷高利潤。

2、市場目標是項目的市場占有率,是指本項目在同類項目市場中的銷售額中所占比例。

3、形象目標是企業形象和企業商品的品牌形象,即企業或企業的某一商品品牌在消費者心目中的地位、印象。

a.由高價實現的形象目標幾乎都與高尚、典雅以及質量、材料、結構和環境的上層相聯系。例如環境優美的高級別墅、裝修高檔的高級公寓其價格定位決不會低,一般消費群是不敢問津的。它們是要滿足一特定的消費群,滿足他們的實際生活需要和心理滿足需要,而不拘泥于實際的成本。

b.由平價和低價來實現形象目標,則總是與價格的低廉和項目配套、服務設施的完善、質量的可靠相聯系,主要是滿足普通大眾消費者的需要。

4、競爭目標是指與競爭對手較量或避免競爭行為的定價目標。避免競爭行為的定價目標大多是跟隨型,“人云亦云”,即按市場調查的平均價格水平來實施定價。

5、資本增值目標是指資本價值的增長。

對競爭對手的分析:

① 縱觀全局,稱出自己有幾斤幾兩。

② 了解對手的狀況。

對房地產項目所在區域樓盤的分析,在整個析局中也是非常重要的。通過分析,發現市場的縫隙在哪里,就可以做到人無我有,人有我新,人新我精彩,人精彩我絕。

調查成功的明星樓盤,其各自成功的經驗有什么不同,他們抓住了什么樣的機會,使之成功;他們又采取了什么樣的策略,市場定位情況如何,使他們獲得了成功。

對明星樓盤的分析主要包括以下幾個方面:

1、歷年明星樓盤的界定。

2、該區域明星樓盤的分析及結構分析。

3、該區域明星樓盤的參與者與制造者。

4、明星樓盤的市場定價。

5、未來明星樓盤的必要條件。

對滯銷樓盤的分析主要包括以下幾個方面:

1、滯銷樓盤的界定。

2、滯銷樓盤的分析及結構分析。

3、滯銷樓盤的參與者。

4、滯銷樓盤的市場定位。

5、調查目標市場客戶對滯銷樓盤的看法。

創局:

創局有兩個意思:一是創造欲望,別一方面創局是意想不到的、能帶來巨額效益的解決問題的方法。也就是創造性組成的一連串的“點子”。

創意:詩人、文學家的神來之筆;軍事指揮家的出奇制勝;企業家財富的源;房地產策劃的靈魂。

創局是房地產策劃中最精彩、最亮麗的一篇。其主要作用有:

1、房地產創局為整個房地產策劃提供了一條全新的思路。策劃者在策劃之前,就應該有其明確的目標,也具備有

豐富的知識與信息的儲備。

2、創局為整個房地產策劃過程集中凝聚了靈感。

房地產策劃中的創局是由無數小創意組合而成,而一個創意,就是一個意念,用一句話就能表示,但它卻如一粒種子,包含了整個策劃的最主要的因素。

特色住宅樓的創新出奇主要體現在三個方面:特色造型,特色結構,特色套型。

1、特色造型主要是奇在住宅的外觀上與眾不同。

2、特色結構住宅樓是指有些房地產開發商適應居民需求,在住宅樓的結構上做文章,建造出復式結構、錯層結構等結構形式的住宅樓。

3、特色套型住宅樓是房地產開發商在開發住宅項目時,根據購房居民的特殊要求而創造出來的新點子。如“老少居”套型,即在同一單元,門對門,一套大戶配一套小戶,大套住兒子,小套住老人。

跳出房地產來做房地產——以教育興房產。

“學區”對于房地產業來說是全新概念?！皩W區”一詞首先要求在地理位置、規劃設計方面形成了統一體,所有設備和配套的設置相互開放,兼容并包。其次,“學區”還要求資源共享,例如:社區的居民可以通過計算機查閱社區學校的圖書資料,查閱各種公共娛樂體育設施的開放時間,將社區的文化素質和社區風貌通過大學區概念提高起來,也就是人們通常所說的創立一種社區文化。

銷售給人們的不僅是房屋、建筑更是一種世界先進的文化,一種全新的生活方式、理念。

“以人為本”的新理念強調的是房屋的設計應充分考慮個人的心理、生理、感觀等因素。

比如:對居室內部使用功能的改進,臥室、客廳、廚房、衛生間、廁所、陽臺、壁柜的安排,有線電視、空調、電話、電腦、油煙機、煤氣、水電的布局預置。在住宅外部到整個小區道路、綠化、小品、休閑、娛樂、教育、交流等設施的配套,以及建筑風格、樣式、色彩等,基本考慮到了居民的行為習慣,開門七件事和出行,交流的需要,這些都是值得肯定的。

統局

隨著信息時代的到來,人們會更側重于去消費文化含量較高的產品。未來的人類消費將走向感性消費與文化消費的層面。房地產業也是如此,購房者對房屋的要求不再僅僅是面積大、質量好等初級的東西,而更為注重房屋中透出的一種文化品味、生活理念。因而房地產投資,開、選局時,一定要注意到潮流的變化,適應這一潮流去實現、滿足消費者的夢想,從而也實現了投資人自向的夢想。

房地產選局無非是要解決好三個問題:

1、要做好怎樣的選擇?

2、有哪幾種方案可供選擇?

3、哪種方案最佳?

住宅的選局:

1、時機的選擇。

2、地點的選擇。

3、質量的選擇定性。

地點的選擇:

① 住宅的地段應選擇在上風口的地區、地勢高的地區、靠近水的地區及沿交通要道地區。

② 住宅樓層次選擇與周圍樓盤整體相符合的層次。

③ 住宅投資位置應選擇在安全、肅靜、出入方便、購物方便的地方。

④ 住宅朝向應選擇東南或南北的方向。

別墅的選局:

1、視野環境好。

2、交通聯系一定要便捷。

3、建筑造型要新穎。

4、服務設施要高檔齊全。

5、對客戶素質要求高。

6、廣告宣傳攻勢要猛烈、力度要大。

布局的四大原則:

1、從實際出發量力而行的原則。

孫子將其歸納為:“經之以五,校之以計”,也就是說,要對雙方各種客觀條件做出計算?！拔濉本褪恰暗?、天、地、將、法”。曹操稱之為“五事”?！坝嫛笔恰拔迨隆钡木唧w體現,即“主孰有道?將孰有能?天地孰得?法令孰行?兵父孰強?士卒孰練?賞罰孰明?”。曹操稱之為“七事”。對將而言,要做到“智、信、仁、勇、言”五德兼備。

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bsp;2、系統性原則。

① 整體性原則。

② 定量性原則。

③ 最優性原則。

3、發展性原則。

凡事預則立,不預則廢。不論做哪一行,都要有從冷門看出熱門的眼光,才可作出正確的決策,要敢于不斷開創先河。

4、效益性原則。

布局的四個要素:

1、結構關系的協調,包括兩個關系:即整合與分工的關系。組織的最佳功能狀態來自其結構的合理和有序的狀態。

2、正奇協調是指組織的力量分為主體的、基礎的、正面的、穩定的方面和部分的、伸延的、側翼的、不穩定的方面。

3、變化的協調形成的創造性、變幻性、驚異性、神秘性、不測性使布局者具有了無限的制勝能量。

4、速度協調能從最高的速度、最短的距離和最佳的時點沖擊對象,會造成無限大的摧毀能量,這是講速度之勢。

運局的四大原則:

1、集中原則。

德國著名軍事家克勞塞維茨說過:“在沒有取得絕對優勢的地方,你必須根據已有的條件,靈活地在關鍵之處創造相對的優勢”。

① 力量的集中

“五指之更彈,不如握拳之一擊。兵之貴合也,合則勢張,合則力量,合則氣旺,合則心堅”。

② 時間的集中

“凡用兵者,攻堅則韌,乘瑕則神”。

③地點的集中

“總有一個方向是對我方到達既定重要目標最為有利的”。

2、協同原則。

“協高動作,這是指揮員的指揮藝術”。

① 比例 ② 時間 ③ 動態平衡

3、士氣原則。

① 憂患意識

“凡兵站之場,立尸之地,必死則生,幸生則死”。

“損之之地然后存,置之死地然后生,夫眾陷于害,然后能于勝敗”。

② 以“義”治氣

將公司的目標、企業文化共同融為公司歌曲,組織成員人人習慣,以歌治氣,以歌勵士,或將目標概括為一兩名簡短有力的標語。

③ 以“利”治氣

指通過賞罰機制,使有功者獲得相應報酬,有過者付出相應代價,更是指整個組織的“利”來激發屬下士氣。以“利”治氣時,一定要注意公平的原則和凝聚原則。

4、權變原則。

有效的管理總是隨機制宜或因情況而異的管理。

① 權變要求創新。唯有創造性地思考,懂得突破舊有的框架,才能真正的層出不窮。

② 權變要求因敵制變,“戰墨隨敵,以快戰事”。

饋局:

是對整個房地產策劃活動、開發活動、管理活動進行的檢查、衡量和糾正,以確保策劃得以最終實現。

法國著名的管理學家法約爾指出:“控制就是檢查一個企業中所發生的每一件事是否符合規定的計劃,已發布的指示及所制定的原則是否正確。其目的是要指出計劃實施過程中所出現的缺點和錯誤,以便改正和避免再犯。對一切事、人和活動都要控制”。

篇2：某教務處實驗室基本信息收集整理制度

　　教務處實驗室基本信息收集整理制度

　　根據國家教育部及學院對實驗室基本信息的要求，為規范統計行為，提高信息數據收集質量，保證統計數據的真實性與可靠性，特制定如下制度。

　　一、基本信息的范圍及內容

　　1.實驗室基本情況

　　實驗室名稱、批準建制文件、實驗室建筑面積、檢查評比和評估情況。

　　2.實驗室沿革和主要特色

　　實驗室歷來在“產學研”中取得的成果，目前具有的水平，編寫實驗教材的情況及實驗教學的改革進程與展望，實驗室的投資與效益等特色及評價。

　　3.實驗教學基本信息

　　實驗室任務、實驗大綱、實驗教學計劃和執行情況，實驗室年度實驗人時數以及有關實驗教學的文件資料。

　　4.儀器設備基本信息

　　儀器設備和低值耐用品的帳、卡、物文字資料和技術資料，設備配置清單及現狀、更新情況、利用率、完好率，儀器使用維修記錄、設備領用和材料消耗記錄，大型設備的使用情況、功能開發及效益。

　　5.人員基本情況

　　實驗室主任和各類人員(包括實驗室專、兼職人員)情況、人數統計、組成、結構及變動情況。

　　6.其它基本信息

　　實驗室管理的各類文件、制度，實驗室發展規劃，工作計劃及實施情況，實驗研究的有關論文、成果鑒定證書，實驗室經費的收支使用及開展社會服務情況，學院布置的臨時性任務完成情況和事故處理材料。

　　二、基本信息的收集和整理

　　1.基本信息的收集整理工作，是實驗室日常工作的一項重要內容。在實驗室工作的專職人員、教師和研究人員都有義務、有責任向信息管理人員提供有關信息資料;

　　2.實驗室工作人員應及時填寫有關各類記錄，儀器設備、安全檢查等表格和帳、卡，收集有關資料;

　　3.做好實驗室專職人員工作日志記錄，以利于人員考核材料的積累，認真填寫實驗室研究活動記錄，為基本信息的收集提供更為全面的原始依據。

　　三、基本信息的上報及管理

　　1.本制度適用于我院各技術中心、實驗室;

　　2.學院有關實驗室基本信息實行二級管理，實驗設備處為學院的實驗室基本信息收集工作的主管部門，各實驗室由實驗室主任負責，由專人管理;

　　3.實驗室必須于每學期末對基本信息進行整理統計，及時填寫有關報表和文字材料，并按時上報;

　　4.實驗室基本信息收集整理后，按照《四川工程職業技術學院實驗室工作檔案管理制度》要求，分類匯總。

　　本制度自下發之日起施行。

篇3：高校實驗室基本信息收集整理制度

　　高校實驗室基本信息收集整理制度

　　根據國家教育部、省教委及學校對實驗室基本信息的規定要求，為使實驗室工作逐步走上科學化、規范化、系統化、現代化的管理軌道，進一步加強實驗室基本信息的收集整理工作，提高實驗室管理水平，更好地為培養人才服務，特制定本制度。

　　一、實驗室基本信息的主要內容

　　1.教學、科研、開發、社會服務實驗任務；

　　2.實驗項目；

　　3.實驗室工作人員及考核、培訓等情況的有關信息；

　　4.教學、科研儀器設備年度購置計劃；

　　5.教學、科研儀器設備增減、變動情況；

　　6.教學、科研大型精密貴重儀器設備的使用、維護情況及有關技術資料；

　　7.教學、科研實驗材料年度購置計劃；

　　8.實驗指導教師的實驗預試報告、學生的實驗報告及實驗原始數據記錄；

　　9.實驗室房間、面積變動及維修改造的基本情況；

　　10.實驗室工作日志、檢查、評比情況。

　　二、各院部和實驗室要設專人負責實驗室基本信息的收集、整理、管理及上報工作，主管實驗室的院部負責人和實驗室主任負責組織落實到人。

　　三、各實驗室要及時、準確地收集、匯總實驗室基本信息上報實驗室管理部門。

　　四、實驗室基本信息要及時更新，根據需要可隨時提供有關信息。

　　五、實驗室基本信息，上報時需經實驗室主任審核，院部負責人認可簽字。

　　六、全校實驗室信息的匯總、審核、整理、上報，由校實驗室管理部門負責，并提供咨詢服務。

　　七、為了及時更新實驗室數據，獲得管理信息，各實驗室應主動地提供管理新數據，更好地為學校實驗室建設提供決策依據。