過去,在亞洲房地產狂飆時,大部分的購物中心在開發階段 資金的籌措都采取自有資金以及向金融機構擔保貸款的方式,然 而,大環境已經改變,房地產的不景氣使得房地產開發商在籌措 私人資金上有更多的限制,而資金流動性的降低更使得金融機構 對房地產業者的放款卻步;因此,房地產業需要有新的資金籌措 方法去滿足這樣的需求,這一點在競爭激烈且風險較高的購物中 心開發上特別地明顯。

以目前亞洲購物中心開發的情況,“只要蓋了就會有人 來”的觀念已經不適用,購物中心失敗的風險加大,結果就是傳 統型態的貸款(銀行聯貸)的方式失效。歸根結底,其原因乃是目前亞洲的經濟情況不佳,消費者在花費他們辛苦所 賺來的錢時會更加審慎和斤斤計較;因此購物中心需要下更多的功夫去吸引消費者前來消費,當然購物中心本身也 必須要有競爭力才能在市場中生存--這一點,在過去房地產狂飆,資金取得容易的時期并沒有被當成開發的首要 考量;而專案集資(Project Financing)的方法可以幫助購物中心提升競爭力及“建立一個好的誘餌”去擄獲消費者。

建立一個好的誘餌

國際專案集資特別適合在今日亞洲的經濟環境,它可使開發商或所有權人減少投入的資金及風險,同時又能促 進購物中心的競爭力,究其原因可分為兩個層面:

第一、專案貸款的標準不是建立在開發商或所有權人的信用能力或者財產的本身價值,現金缺乏的開發商或所 有權人會最渴望這種型式的貸款,因為透過這種方法,他們在一開始僅需投入很少的現金或自有資本就能集資到整 個開發案所需的資金。

第二、專案貸款不須仰賴開發商或所有權人的資本或信用的背書,也不須依賴財產的價值,而是依據購物中心 短期及長期的競爭力,競爭力的要求意味著新的購物中心必須要有完善的考量以及合適的規劃和設計,也需要有策 略性的規劃和招商,以及適當的市場行銷,以確保購物中心的可行性;這些競爭力的考量在過去房地產狂飆,資金 取得容易的時期并非當然的首要考量。

要怎么收獲,先怎么栽

因為能降低自有投資的風險以及提升競爭力,國際專案集資因此被泛濫的開發商或所有權人視為萬靈丹,當然 這種高風險的集資有著可觀的代價,主要的原因有下列幾點:

第一、財務上的風險已由貸方(Lender)承受,同時貸方又背負大部份甚至是全部的開發費用。

第二、貸方會設法藉由購物中心的經營成果去降低他們的風險。因此,為了確保貸款,開發商或所有權人將被 要求必須符合貸方的標準與條件,并且對于購物中心整體開發須有更嚴格的準則。

專案貸款原則上是無追索權的,即貸方可能不會將開發商或所有權人的信用能力或者財產本身的價值列入貸款 要件,相對地,此種貸款的擔保主要來自于對個案資產本身的抵押權以及對未來從招商所產生的現金流量的讓渡權 利,因此,貸方承受較多來自于個案本身在技術上及經濟上的可行性的風險,個案整體在經濟上和技術上的可行性 也就會被仔細地考量。

參與開發

為了確保個案整體在經濟上和技術上的可行性,貸方通常都會在開發團隊中成為活躍的參與者;也就是說,貸 方會更仔細地監查開發商的業務以及購物中心的表現;此一參與的程度可深入到對個案要用的專家或顧問的聘雇表 達意見,或參與購物中心的規劃、設計、營運以及商場的招商,而貸方的參與甚至可能是獲得貸款的要件。

專案貸款的貸方會希望購物中心開發過程、整體的效能及完成后的表現能滿足他們的要求,通常這代表貸方的 權利優先于開發商或所有權人、個案的股東,或其它借款人或股東權益,貸方也可能會對未來購物中心完成后的營 運和維護謹慎考慮,以確保能有穩定的現金流量以及貸方的最終目標--投資報酬。

合作關系

然而,對于專案貸款,貸方與開發商或所有權人必須建立在合作關系上。當然貸方可能希望能夠積極參與開 發,但畢竟這不是貸方的生意,貸方不會想要有購物中心的控制權或經營權,在提供此種高風險貸款時,貸方須依 賴開發商或所有權人在興建、營運和維護購物中心上的專業,相同地,開發商或所有權人也需要依賴貸方的know- how和專業以確保開發案在財務上的成功,并使投資報酬率達到極大。

貸款的關鍵即在于貸方對于開發商或所有權人執行開發能力的信任程度。有些時候,開發商或所有權人是擁有 可觀資源、專業和多年經驗的大集團;而有些開發商或所有權人則可能僅是只有有限資源和經驗的小企業,但他們 也可能有足夠的專業和進展,讓貸方信任他們的執行開發能力。

實務上和經濟上的考量

另外一個取得專案貸款的關鍵因素是開發商或所有權人了解購物中心開發過程的能力。直到今日,很多亞洲購 物中心開發都忽略考慮開發過程的重要性,而適當的

市場研究與可行性分析、區位分析以及規劃和設計也因急著開 發而被忽略了,這結果就是很糟糕的營運表現及招商失敗。

在購物中心開發過程中,有一些重要的實務上和經濟上的因素會大大地影響貸方提供專案貸款的意愿,這些包 括了以下幾點:

第一、開發商須達成個案整體成本及預期營收的嚴格標準。

在貸方決定是否會提供專案貸款時,個案的成本以及購物中心預期收入同樣是關鍵因素。高風險的專案貸款要 求較高的報酬,這代表著必須極大化可能的收入以及控制開發成本,這兩點極大地影響貸方提供專案貸款的條件。

第二、須由徹底的市場研究及財務規劃指引開發的方向。

在現在日益競爭的零售業市場,“為開發而開發”已不再可行。購物中心的開發必須根據完善的市場研究、消 費者的人口結構和財務上的評估預測,此外,個案的區位選擇必須經過充分考量,如主要住宅人口和主要高速公路 的接近程度的分析,如果在30分鐘車程范圍內沒有可觀的居住人口,或很難從高速公路到達購物中心,貸方將會嚴 格地考量在不景氣或競爭增加情況下,購物中心維持穩定成長的能力,過去有些時候,亞洲的開發商或所有權人不 愿意投資時間與金錢去作適當的市場研究,結果通常就是商場開發不符合市場需求,也因此不能將他們真正的可能 收入極大化。

第三、承租戶的業種組合必須符合購物中心整體的概念以及顧客的需求。

商場的定位是走高價位或是低價位?是以都市化娛樂為主或是主題式直營暢貨中心?或者是走流行高單價的購物 中心?購物中心的型態必須符合目標市場的需求,反應在它的設計及業種組合。這代表開發商必須研究商場消費者 的人口結構以及區位的分析。例如,在低收入的郊區開發一高單價、都市型、符合潮流的高樓購物中心是不可能符 合專案貸款貸方的要求的。在早期的規劃階段,承租戶業種的組合就能被明確地陳述出來是很重要的,通常,貸方 不會只要求一個完整的承租戶業種規劃,而會要求在預先簽約的承租戶必須達到一定比例時才會撥款,最低限度, 在撥款前個案中的主力承租戶必須已經簽訂合約。

第四、購物中心須作好與競爭者的差異化。

除了一個完善的承租業種組合外,周圍環境的考量也是關鍵的,并且有助于對競爭者的區隔。購物的環境越讓 人愉悅,消費者逗留的時間就會越久,消費者逗留的時間越久,消費在購物中心的花費就越多,而且如果消費者非 常喜歡購物中心的環境,那他們將會經常光顧,購物中心的收入即會增加。

購物中心整體的概念或主題對于創造一個適宜的消費環境是另一項關鍵,而且也導致對承租戶業種組合的規 劃。在創造或延續品牌價值的層面上,設計可以是一個考量重點,庭園設計可以加強購物中心的競爭力,公共空 間、適當的植栽和非商業的活動都能夠吸引顧客和最好的承租戶。

自古以來,購物就是一種社交活動。人們到市場不僅僅是去購物,也包含去看人和被人看,去認識朋友以及去 享受休閑時間,這道理一樣適用在購物中心,公共交誼區、美食廣場、娛樂場所、甚至公共圖書館都能增強購物中 心的整體環境,讓購物中心不僅是購物的地方,更是社交的地方。而這對購物中心發展的影響乃是使得消費者逗留 的時間增長,消費更多的金錢,以及不斷地光顧。

第五、購物中心的設計不能僅以自我或藝術為目的,也須能夠賺錢。

購物中心必須以好的規劃以及設計讓消費者容易進出,并能讓消費者盡可能地接觸較多的商家,例如,消費者 動線設計的關鍵,是以商店正面能被消費者看到的直線設計為宜,如果消費者不能在購物中心里立即看到商店,他們將不太可能立即被吸引而往前步行,進而進店消費,如此的沒效率設計,將會影響購物中心的營業額以及未來租 金收入和投資報酬。

適宜的循環動線能使消費者更容易且迅速地繞完整個購物中心。購物中心會想要提供消費者最大的便利性,同 時讓消費能接觸最多的商家,然而,如果購物者在購物中心內迷路、疑惑,或者不想走太長的距離,那他們將會在 達到最大購買量之前提早離開,同時他們也不大可能再度光臨此一購物中心。

相同的道理也適用在購物中心外部的出入口和動線,如果從外面的馬路要進入購物中心很不方便或因出入口設 計太差而使消費者陷于車陣,那他們將不可能再回到購物中心,事實上,如果他們必須等很久才能進入購物中心, 那他們很有可能在他們第一次光臨前就調頭回家了。

如果購物中心沒有足夠的停車位,那消費者也可能會有如上所述相同的反應,因此,購物中心必須要能規劃適 量的停車位以滿足顧客的需求,一般原則是以每100平方公尺的建物面積要有5個停車位,這個數字會隨著購物中心 開發型態的差異而不同,所以聘請規劃和設計專家去分析正確的停車位需求是很重要的。

第六、施工過程需要能掌控時程以及控制成本。

由于建筑成本

的增加會影響購物中心長期的預期報酬,因此貸方對于施工的過程特別敏感。貸方通常會要求開 發商保證完工時間或要求承包商在約定時間及成本內完成建筑,貸方通常會視開發商或承包商營建管理的能力來撥 款,如果購物中心逾期完工而且成本超出預算,貸方可能會采取凍結撥款或處罰有責任的一方。通常,貸方會聘雇 自己熟悉的不動產管理公司或營建管理公司去監督開發商或承包商,以確保購物中心能在規定時間及預算內完成, 因此,對開發商或承包商而言,整個開發流程適當的工程管理與專案管理是很重要的。

第七、好的購物中心管理是基本條件。

你可能擁有一輛很炫的車,但是如果你不懂駕駛,你很有可能會撞壞它,相同道理也可運用在購物中心的經營 上,開發商必須對購物中心的經營有經驗,對于沒有經驗的開發商,貸方會要求開發商必須取得專家的意見以確保 購物中心的經營能達到最佳的報酬。

統一的設施管理和經營是成功的購物中心管理的特色之一。開發商必須指引整個流程以確保購物中心整體的品 牌形象能夠符合承租戶的需求,購物中心也必須出租給最適合的承租戶,而且租約必須具有彈性和競爭性以隨著市 場情況作調整。

此外,購物中心可以藉由加強承租戶的設計標準建立品牌形象,而且適當的行銷及活動安排是成功的購物中心 管理的特色,這樣的專業較可能降低貸方的風險,一個管理良好的購物中心不僅看起來很好,并且也經營得很好, 營業額及租金收入自然很高,購物者會不斷地光臨;因此投資人和貸方的報酬就能達到最佳化。

隨著國際專案貸款的機制在亞洲越來越普及,新開發的或現有的購物中心將必須展現出更大的經濟上的可靠性 才能確保撥款。開發商必須更加把勁地向貸方展示他的購物中心能維持一系列的技術上和經濟上的要求,這結果就 是購物中心有更好的規劃、設計、興建與經營,所有的人都將成為贏家,包括貸方和開發商、購物中心的承租戶及 最終的消費者。

隱藏的風險因素

就參與本金(equity)的觀點而言,貸方可能會要求個案開發商抵押土地和(或)現金做為投資股本,現金股本通常 都很少,約占整體開發費用的5%~10%,這比例雖然很小,但可使貸方確定開發商或所有權人在購物中心開發的 成功上有信心,下了認真的賭注。

這就是開發商或所有權人愿意承受的隱藏風險,同時這也能確保貸方愿意接受看得到的風險。

合作的代價

因為貸方付出時間和精神在參與開發的過程以及提供復雜且有創意的無追索權貸款方案,貸方也會要求較高的 費用、利率、以及一定比例的報酬。貸方會花很多的時間和金錢去獲得技術上及法律上的專業,以評估整個開發案 的可行性;此外,在提供可能損失或政治風險的保險上也有較高的成本,特別是當個案的開發是在一個沒有測試過 或新的市場時。還有一些費用是監督購物中心在后續經營期間對專案貸款的使用情形以及一些不可預料的變數所隱 含的成本。

較高的期望報酬

雖然貸方的高度參與及監督代表購物中心的開發商或所有權人將有更高的資金取得成本,貸方對個案的積極參 與和興趣將可確保購物中心長期的獲利能力和經濟上的成功。貸方及開發商或所有權人的終極目標乃是開發一個能 夠達到貸方最大期望報酬的購物中心,這價值遠遠超過一開始高額的資金成本。為了符合貸方的期望,新開發的或 已經存在的購物中心將必須表現出更大的經濟上的可靠性才能確保撥款。開發商必須更加把勁,才能向貸方展示出 所開發的購物中心能在技術上和經濟上維持一定程度要求的能力。

雙贏的局面

國際專案貸款對亞洲購物中心發展的影響是很顯著的,購物中心將會有更令人愉悅和舒適的環境,更容易到達 的區位,更吸引人的承租戶及產品組合,專案貸款以及其加諸在購物中心產業的準則將能提升購物中心的生存能 力。購物中心的競爭能力越強,購物中心在競爭增強的環境中生存能力越強,同時吸引顧客多消費及多光顧的能力 也越強。

就承受可觀的貸款風險的貸方而言,專案貸款的要求符合他們的需要。而開發商也將因提高購物中心的營業收 入、租金、和利潤而受益。

最終,整個亞洲的消費者也將因有更好的購物環境而受益。

篇2：X高校教職工集資住房管理辦法

　　某高校教職工集資住房管理辦法

　　教職工集資住房是學校重要的辦學資源。為了合理有效地配置、管理辦學資源，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和我院教代會通過的《集資建房分房方案》規定，制定教職工集資住房管理辦法如下：

　　一、本辦法適應范圍為：所有教職工在學校集資建設的住宅樓（包括老校區集資樓和西校區全部集資住宅樓）。

　　二、集資住房的產權歸學校和集資戶共同所有，集資教職工享有使用權（僅限集資人本人及父、母、配偶和子女等直系親屬）和繼承權（僅限集資人的配偶和子女）。

　　三、集資戶按照我院教代會通過的《集資建房分房方案》確定分房資格，選定戶型和住房，由學校房管領導小組確認后，后勤管理處簽發住房使用證，方可領到住房鑰匙。

　　四、住戶對住房進行裝修時要按照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和學校的有關規定進行，不允許破壞房屋結構，拆除或掏空承重墻體，門、窗、陽臺等部位的裝飾及安全設施不能超出外墻體。因裝修或私拆亂建造成影響校容校貌、破壞房屋結構、給其他住戶造成不便等問題導致的安全責任事故和經濟損失全部由裝修戶承擔，學校和政府有關部門還要追究行政、法律責任。

　　五、集資戶對集資房不準進行外部改造。確需進行室內改造時，必須征得學校的同意。具體程序是：1、個人提出書面改造申請，提出改造理由和設計方案，經基建處審核同意簽字后，報后勤管理處；2、后勤管理處審核并報院領導批準后，書面通知申請人及物業公司。

　　住宅室內改造不得破壞原房屋結構；不得拆除或掏空承重墻體；不得占用公用部位（如單元樓的公共樓梯間、樓梯、屋頂等），不得給鄰居及他人造成不便和影響。改造費用自理。改造部分與原房產作為一體，納入學校房產、物業管理范疇，按照學校房產管理和物業管理的有關規定實施管理。

　　六、教工住宅區的水電暖管理由后勤服務中心負責；室外公共設施及室內公共部位的維修，由物業公司負責，維修費用學校支付。室內零星維修及費用由住戶負責。

　　七、住戶要增強主人翁責任意識，睦鄰友好，文明居住，共同創造、維護、保持好住宅區的居住環境。對施行物業管理的集資住宅樓，住房人要履行業主的權利和義務，遵守有關規定，服從物業管理，按時繳納水、電、暖、汽、物業管理等有關費用。

　　八、集資戶調離學?；蚱渌虿痪幼〉募Y房，按調離時的市場價賣給學校，由學校轉售給無房教職工。未經學校書面同意，任何人不準將集資住房私自出售、租賃、轉借、轉讓給他人。

　　九、集資房賣給學校，應經過具備資質的中介評估機構，遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照平頂山的市場價格進行評估，扣除學校土地使用金和建房過程中學校投入的報批、設計、施工監理及室外水、電、暖、汽、道路、綠化等配套工程費用后確定房價。集資房賣給學校時，室內外裝修學校原則上不予購買。確具資產價值的經學校同意后按照評估價格收購。

　　十、學校購回的住房轉售給無房教職工時，由需房人（在編無房教職工）提出申請，經學校對申請人資格審核，按照規定的積分辦法積分排序，確定分房順序。待申請人交付全部價款（學校收回價）后才能獲得住房的使用權和繼承權。

　　十一、集資教職工可以將近期不居住的集資房（一年以上）進行初步裝修，地坪、墻壁、衛生間、廚房等滿足基本居住條件，向學校房管部門申請校內出租。學校房管部門根據房源和無房教職工的實際情況，統籌協調，以高于教工周轉房屋管理費的價格，適時組織出租，以解決無房教職工的實際問題。

　　十二、對違反規定，擅自改造、私自出售、租賃、轉讓、轉借、購買住房的個人，一經發現或被人檢舉經查屬實，學校采取批評教育、停水停電等措施予以制止。對嚴重違反規定，性質嚴重，拒不改正者，視情節給以扣發工資，收回住房或黨紀、政紀處分。

　　十一、本辦法自公布之日起執行。

篇3：P公司募集資金使用管理辦法

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　　公司募集資金使用管理辦法

　　1.目的：為了管好用好募集資金，保證資金的安全和按規定用途使用，根據國家和公司的有關規定制定本辦法。

　　2.適用范圍：本規定適用于公司。

　　3.募集資金使用有關規定：

　　3.1必須按公司募集項目承諾的用途使用募集資金。如募集資金實際用途有變更，必須事先按國家規定程序報批，經董事會、股東大會通過，報政府有關部門和證監會審查批準。否則，不能變更募集資金用途。

　　3.2募集資金應在項目規定的額度和時間內使用。每個募集資金項目在實施前，都要拿出詳細的實施方案，規定項目所應達到的目標、總投資和完成時間。財務部按經批準的實施方案、合同和工作進度撥付資金。

　　3.3募集資金用于收購資產或權益時，應聘請有證券資格的中介機構對被收購資產或權益進行評估和審計。董事會應按規定及時向社會公告。

　　3.4募集資金用于技改或新建工程的項目，應組建專門的工程管理班子。工程管理班子負責工程進度和質量管理，確保工程質量并如期完成。重大項目的施工應實行對外招標，在保證質量的前提下，盡可能地節約資金，力爭用較少的投入達到更好的效果。

　　3.5募集資金使用的日常管理：

　　3.5.1由有關職能部門（如總工辦、項目實施小組等）根據募集資金項目的需要提出實施方案，報經董事長、總經理審查批準，再與有關單位簽訂書面合同。重大合同的簽訂必須由董事長簽字；

　　3.5.2財務部按募集項目?？顚Ｓ?。暫未使用的資金必須存入公司的銀行帳戶，一律不準擅自動用。支付項目款時，應查驗合同、工作進度的證明、收款單位的收款憑證以及公司有關領導和責任人簽注的意見。凡有關資料不齊和審批手續不全，財務部有權拒絕支付款項；

　　3.5.3公司指定專人負責對項目實施過程進行監督，特別是對重大合同簽訂和執行情況的監督。發現問題及時提出處理意見；

　　3.5.4對募集資金使用情況要進行定期或不定期的審計。項目完成時，要進行專項審計，審查該項目的資金使用是否合理，投資額是否控制在預計總額內，項目效益是否達到預期的目標等；

　　3.5.5按有關規定及時批露募集資金使用情況、項目工作進度和項目投產后產生的效益等情況。

　　4.附則：

　　4.1本制度由公司財務部負責解釋。

　　4.2本制度施行后，凡既有的類似規章制度或與之相抵觸的規定即行廢止。

　　4.3本制度經批準后自頒布之日起執行。修改時亦同。