摘要:通過較系統地分析論述農用地的概念及特點,農用地的價格特性,歸納了其評估方法包括收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法,并指出各種方法的應用范圍。

隨著我國國民經濟的發展,農業作為關系國計民生的重要產業日益得到重視?，F在,涉及農用地價格評估的問題越來越多,如以農地申請抵押貸款、農地價格清算等,以及很多在農用地流轉過程中涉及到的土地價格評估問題,農用地估價變得日益重要。由于國家曾長期禁止農業用地轉讓、出租和抵押等,對農業用地估價很少進行專門研究?，F根據資源性資產評估有關理論、方法,就農業用地宗地評估進行簡單的探討。

一、農用地概念及特點

一農用地的概念

農用地的概念從廣義的角度說通常是指耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。狹義的農業用地主要指耕地。

二農用地的特點

1.農用地既是勞動對象,又是勞動手段,是不可替代的生產資料。在人類社會的不斷發展中,不僅沒有削弱人類對土地的依賴性,還將越來越強化其間的關系。其它部門的生產資料可以更新淘汰,用新的生產資料或產品替代,如用硬質塑料代替某種鋼材、用合成板代替木材等。作為農用地的土壤卻是一種特殊的生產資料,時至今日,還沒有找到一種可以取代土地的替代品來生產農產品。

2.農用土地資源,只要利用得當,不僅有自行恢復和再生的能力,而且可以永續利用。相反,如果掠奪式的過度利用,其生產能力就會遭受破壞,即使可以恢復也要花費一定的時間和投資,甚至是不可恢復的。

3.農用地受自然環境影響顯著。農用地所利用的自然環境因素是多元的,功能是復雜的。它既利用土地本身,又利用土地的地上環境條件(如地形、溫度、光照、降水等)。其中任何一個因素都對農作物的生長發育有制約作用,而這些因素的綜合作用對農業生產的影響就更為重要。

4.農用地是一個復雜的生態系統,其資源價值取決于系統循環狀況。農用地生態系統是以農地為基礎,由地貌、氣候、水文、土壤、植物、動物等自然要素構成,以作物群落為中心,以農作物經濟產量為目標的可以人為調控的生態--經濟復合系統。該系統又承載土地、森林、河流、沼澤、灘涂等次級系統,農地生態經濟系統內部、農地生態經濟系統與非農地生態經濟系統之間持續不斷的進行著復雜的物質循環與能量交換,從而維持土地生態經濟系統的穩定,使土地價值(效用)(含農用地資源價值)得到充分、持久的實現。

二、農用地的價格特性

農用地的價格一般是以其收益能力為構成基礎。農用地有生產能力與收益能力之分。生產能力是在特定的自然條件(土壤、氣候、地形)下,農用地所能生產農作物的能力;收益能力則為獲取純收益大小的能力。但純收益是由生產量乘以價格并扣除生產成本而得;生產量取決于農用地的生產能力,價格則遵循市場價格,不同的農用地之間不存在差別;生產成本因農用地的區位條件(交通、生產技術、距市場遠近等)不同而有區別。因此農用地的價格可以說是由收益能力所構成。

農用地估價時,對該農用地進行是否會變更使用的判斷至關重要。如不變更使用,則收益價格與市場價格差距較小(當然,對變更使用后的農地進行估價,尤其是變更為建設用地,就不再稱為農用地估價,其估價過程中應考慮的因素和估價目的也就不同)。在農業用地內部,如由耕地變為果園、菜地、魚池等,其價格會發生很大變化。這要求農地估價過程中,不僅要明確估價目的,而且要明確估價過程中的土地利用狀況。

三、農用地估價方法

目前在農用地估價時可采取收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等進行評估。

一收益還原法

收益還原法是將土地的價格視為一筆貨幣額,如將其存入銀行,每年可得一定的利息,這個利息相當于土地的純收益,所以從確定土地收益入手即可得到土地價格。

收益還原法基本公式見公式(1)。

a1 a2 a3 an

V= + + + …… + (1)

1+r1 (1+r1)(1+r2) (1+r1)(1+r2)(1+r3) (1+r1)(1+r2)…(1+rn)

公式中:V為土地價格;a1…an為當年土地純收益;r1…rn為當年土地還原率;n為使用土地的年期或有土地收益的年期。

由于農用地主要通過種植或養殖產生收益,農用地的交換價值一般由農用地的收益能力決定。同時,農用地的收益不僅要考慮種植或養殖產生的直接收益,而且要考慮種植或養殖生態效果產生的生態價值。

因為農用地內部的不同用途(如耕地、果園、菜地等),會由于土地集約利用程度的變化發生相應的變化,這應該在估價時進行說明,即必須說明土地所在位置的土地利用方向,其土地現狀用途及以后的發展趨勢。

土地生產的收益主要由土地、勞動和資本等生產要素共同取得,土地的純收益必須從總收益中減去其它生產要素產生的收益后取得,所以在估價時,不能簡單地以總收益減去生產成本,而且應該減去其它生產要素的收益。這就涉及到其它生產資料收益的確定問題。一般農用地要達到一定的規模必須包括房屋、圈棚等地上建筑物、構筑物等,它們連同土地共同構成了不動產(多年生經濟作物應包括地上青苗附著物),單獨評估土地純收益需用總收益減去其它生產資料(房屋、水井、圍墻等)的收益,而其它生產資料收益的測算比較復雜,使地價測算的準確性受到懷疑,所以在測算地價時要把農用地及其地上建筑物、附著物作為一個整體共同測算。換言之,下面提到的農用地包括土地及其地上建筑物、構筑物和青苗附著物等,不是單純的土地。

1.測算年總收益

農用地由于利用方式不同收益有所不同,不同的土壤熟化程度收益亦有所不同。根據收益遞減原理在計算時應根據當前收益能力結合區域平均收益能力計算。

農用地一般有主產和副產之分,主產是指作物的果實(水稻、小麥等),副產是指秸桿等有一定經濟價值的產物。在計算總收益時主產、副產應同時計算在內,而且價格應以近年來社會市場批發價或收購價計算(市場化價格),而不應以市場零售價或國家定購價計算。這樣才能反映出宗地的實際總收益。對于多年生經濟作物,計算收益時當然應以宗地內現有作物的產量收益計算。

2.測算年總費用

農地的費用主要包括土地開發費和農業生產每年經常性費用兩種。土地開發費包括土地基本配套設施的開發費和土地的熟化費用兩種。

⑴土地開發費

1)土地基本配套設施的開發費用

該費用主要包括溝、渠、田、林、路的配套費用,這是土地進行農業生產的必要條件。

2)土地的熟化費用

主要是指土地逐漸由荒地改造為熟地的過程中所需要投入的各項費用,土地熟化的標志是土地能生產純收益。隨著投入的增加土地肥力不斷增強、土地熟化程度不斷提高,純收益也越來越高。土地的熟化,除施放有機肥外還要進行多種方式進行耕作以達到土壤熟化的目的?？梢酝ㄟ^調查當地土壤熟化的主要方式及其經營費用就可以使其費用量化。

⑵農業生產的每年經常性費用

農業生產方式不同導致農業生產的年經費不同,一般生產年經費包括種苗費、肥料費、水費、人工費、機工費、農藥費、農舍費、農田水利設施維修費和相關稅費等。

以上各種農業用地的費用,在采用具體估價方法時需作具體分析,不能一概而論。對于采用收益還原法測算農業用地地價時費用具體包括以下內容:

1)種苗費

對于一般種植業來說種苗是指種子或秧苗等。農作物的種苗費可由市場價格結合區域每畝平均用量進行計算。對于多年生經濟作物,它的種苗費實際上指購置樹苗進行栽植培育,直至其獲取純收益之前所花費的大量費用,其中不僅包含了種苗的購置費,而且包括了施肥管理等一系列的費用。這些費用必須在以后的收益之中收回,也就是說在作物自然退化、品種更新、土地使用年限內完成。這時的種苗費應該是指作物'重建成本'的攤銷費,攤銷年期可視作物的經濟生長年限或剩余土地使用年限而定。

2)肥料費

肥料能迅速提高肥力,提高土地收益。不同作物由于管理方式不同,應根據實際情況分別計算。

3)水費

水費的繳納不同的地區情況不同,計算時應根據區域的情況而定。

4)人工費

由于農業基本屬于勞動密集型產業,需要雇傭一定的農業工人進行生產。由于地域的差別、農業耕作期不同,工人的工作期和費用也不同,大多數雇傭工人工作期即為作物耕作期。在現階段一定農業機械化條件下,通常只使用少量工作人員,只是在農忙時,再雇傭一些臨時人員。計算時可采用當地同等條件下的雇工費用。種植經濟作物的通常還需聘用一些專家和技術人員,其費用也應計入人工費。

5)機工費

由于機械化的發展,原來需要大量人工耕作的勞動,如收割播種等現在均可由農業機械完成。但由于規模的大小不同,不一定每戶都需要自己購置大型農業機械,一般擁有小型農業機械即可,大型機械可以通過雇傭來解決。具體計算時可根據區域和宗地具體情況來定。通常使用小型農用機械可耕作的可不計入機工費,但應計入該機械每年的材料費和折舊費,大型農機具可采用當時的雇傭價格來計算。

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sp; 6)農藥費

使用必要的農藥,以防止農作物的病蟲害,是農業發展的必要保證。不同的作物使用的農藥種類和數量不同,計算時應根據具體情況計算。

7)農舍費

在一個農場建成之后,必要的農舍也就不可缺少。農舍費指的是評估宗地上的建筑物、構筑物的維修費和管理費用等,而不是指農舍的重置成本。

8)農田水利設施的維修費

農田基本水利設施需進行清淤加固等工作,所以每年的維修費用也就成為經常性費用。有時這些費用包含在人工費之中,但通常由于時節的限制,必須有專門的費用雇傭別的工人進行,所以農田水利設施的維修費用也應專門列為費用。

9)稅費及其它費用或不可預見費

一般經營較大規模農地的都是承包或租賃集體或國有的土地,一般合同中都規定要繳納一定的承包費、管理費以及一定量的國家定購糧,稅收一般有農業稅、農林特產稅等,這些稅費在計算時依照合同或稅法中的有些規定計算。

在農業生產的年經費中,還需要很多項目的費用,如材料費以及其它一些不可預見的費用等。這些費用應在具體工作時詳細調查。

3.求取年純收益

土地年純收益為年總收益與年總費用之差。

4.確定還原利率

一般來說,收益率的大小與投資風險的大小成正比。土地還原利率實質上是一種土地投資收益率,是價格與純收益之間的比率,是反映土地純收益與土地市場交易價格之間比例關系的系數。

求取還原利率的方法有以下四種:⑴租價比法,選擇與評估對象處于同一地區或近鄰地區、類似地區,相同用途的三宗以上近期發生交易的,且在交易類型上與評估對象相似的農用地交易實例,以交易實例的土地租金或土地純收益與其價格的比率的均值作為土地還原率;⑵通過安全利率加上風險調整值的方法來求取還原利率,中華人民銀行公布的一年期定期存款利率或一年期國債年利率可視為安全利率,風險調整值應根據農業生產所遇到的災害性天氣、評估對象所處地區的社會經濟發展和農用地市場等狀況對其影響程度而確定;⑶各種投資及其風險、收益率排序插入法,將社會上各種相關類型投資,按它們的收益率與風險大小排序,然后分析判斷估價對象所對應的范圍,確定其還原率;⑷選擇存款利息率、貸款利息率、存貸款的平均利息率、資本增值率、實質利率、資本投在有息證券上的利息率等作為還原利率。

具體測算農業用地的還原利率時,一般可以采用'安全利率 + 風險調整值'的方法進行測算。通常取一年期定期存款利率為安全利率。對于一般種植業用地來講,獲取收益的風險除國家產業政策和農產品供需對經營產生的風險外,各種自然災害對農作物的風險也很大,如冰雹、霜凍以及旱澇等自然災害對農業用地收益的影響就比較大。種植多年生經濟作物除上述風險外,由于其生長周期較長,所以經營風險更大。由于農業科技的不斷進步,新品種不斷問世,品種淘汰的周期越來越短,使投資經營風險越來越大。對于一般種植業用地來講,其風險調整值可以在1%-2%左右,而種植多年生經濟作物的農地風險調整值可以大于5%甚至10%。

5.計算收益價格

農用地收益價格=土地年純收益÷土地還原率。

土地年純收益每年有變化的,應根據其變化規律采用相應的公式進行計算。

二市場比較法

市場比較法是根據替代原理,將待估農用地與近期市場上已發生交易的類似農用地進行比較,并對類似農用地的成交價格進行適當修正,以此估算待估農用地價格的方法。

基本公式為:PD=PB×A×B×C×D×E (2)

式中:PD--待估地塊價格;

PB--比較案例宗地價格;

待估宗地情況指數

A= 比較案例宗地情況指數

待估宗地估價期日地價指數

B= 比較案例宗地估價期日地價指數

待估宗地區域因素條件指數

C= 比較案例宗地區域因素條件指數

待估宗地個別因素條件指數

D= 比較案例宗地個別因素條件指數

待估宗地生態環境條件指數

E= 比較案例宗地生態環境因素條件指數

三成本逼近法

成本逼近法是指以未利用土地開發為農用地或中低產田改造所耗費的各項客觀費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和農用地增值收益,并進行各種修正來確定農用地價格的方法。

其基本公式為:

農用地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值 (3)

1.土地取得費

土地取得費是指為取得土地使用權而向土地所有者或原土地使用者支付的費用。對于農業用地來說,土地取得費通常分兩種情況,一種是取得集體荒山荒地進行開發的,這種取得方式一般是承包取得,土地所有權人與承包人簽定承包合同規定雙方的權利和義務,并收取一定費用,土地取得費一般會在合同中有所說明。另一種是國有大中型農場由于各種原因不能開發或撂荒的土地較多,故采用承包的方式對外承包,承包人支付一定土地取得費后即可得到一定年限的土地使用權。由于其取得方式為承包方式,土地使用權利也有局限。其使用權是不完全土地使用權,即承包土地使用權。

土地取得費一般都反映了農地在地理位置、土壤的理化性質、土壤母質、水資源及氣候等方面的差異。

2.土地開發費

農用地的開發主要是指農業開發的基本工程(溝、渠、田、林、路的配套)和土壤改良等。

溝渠田林路的配套非常重要,其中關鍵的因素就是灌排水的問題。土地平整直接影響作物的生長并有利于農田排灌。路網配置的科學合理是農業規模經營農業機械化的發展所必備的。林網的建設是防止水土流失及土壤沙漠化,是持續有效合理發展農業的保證。具備了這些條件即基本具備農業生產的條件。對以上各項費用分別進行調查就可以得到區域的各項工程費用。

農業用地的改良也是一項成本,對于新開發的農業用地來說必須有一段時間進行熟化。對于多年生經濟作物在產生純收益之前的投入,實際上也就是土地的熟化費用(有些書上稱之為成園費),它包括了購置樹苗進行栽植培育等花費的大量費用,其土地熟化的標志是樹苗長大并獲取純收益,由此可以計算土壤熟化費用。因此對于種植多年生經濟作物的土地,地價中應包括地上青苗附著物的價格。

對于新開發的土地,其土地開發費的計算應當按其達到的開發狀況和熟化程度結合當地的情況確定其開發費用。

將以上幾項開發費用分別進行計算然后加總即為土地開發費。

3.農用地開發利息

土地的取得費用和開發費用均應根據其投資的特點和所經歷的時間計算利息,利息率按評估期日的中華人民銀行公布的貸款利息率來確定。

計息期間以農用地開發周期為基礎,考慮各項投資的投入特點確定。農用地開發周期根據農用地開發的總面積、農用地開發程度和開發難度等方面確定。

4.農用地開發利潤

利潤是對農用地開發投資的回報,是土地取得費用和開發費用在合理的投資回報率(利潤率)下應得的經濟報酬。利潤率根據開發農用地所處地區的經濟環境、開發農用地的利用類型(行業特點)和開發周期等方面確定。

5.各項稅費

主要是指取得待開發農用地和在進行農用地開發過程中所應支付的有關稅費,具體項目和取費標準按國家和當地的有關規定確定。

6.農用地增值收益

土地資源是不可再生資源,具有一定的稀缺性。合理利用土地,提高土地集約化經營程度,能夠使土地生產出更多的財富。農用地增值收益是指待估農用地因增加投資進行農用地開發或者中低產田改造,使農用地生產能力得到提高,而引起的農用地價格的增值。農用地增值收益率根據開發農用地所處地區的經濟環境、開發農用地的利用類型(行業特點)等方面確定。

7.計算農用地價格

根據上述各項的計算結果,利用成本逼近法的公式計算出農用地的初算價格,再根據實際情況進行年期、區位等項修正得到農用地價格。

四 剩余法

剩余法是在預計開發完成后農用地正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等,以價格余額來估算待估農用地價格的方法。

基本公式為:

待估農用地的價格= 總開發價值或開發完成后的農用地的總價格─整個開發項目的開發成本─開發者合理利潤 (4)

1.估算開發完成后的農用地價格,必須根據待估農用地的最有效利用方式和當地農用地市場現狀及未來變化趨勢,采用市場比較法進行。對開發完成后擬采用出租或自營方式

的農用地價格,也可以根據同一市場狀況采用收益還原法來確定其價格。

開發周期和投資進度安排應參照類似的農用地開發過程進行確定。

2.開發成本是項目開發期間所發生的一切費用的總和,主要包括開發建設投資成本、有關專業費用、投資利息和稅收等。

3.開發項目的正常利潤一般以農用地總價格或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似農用地開發項目的平均利潤率。

4.確定待估宗地的價格

利用剩余法的基本公式求出待估宗地的價格。

四、各種評估方法的適用范圍

收益還原法用于有收益的土地價格,尤其是現有的用途為最佳用途時。而關于收益性土地的穩定純收益和適當的還原利率的求取,則要受到一定的社會經濟情況影響,農用地又要受農產品市場行情影響,確定時有一定困難。因此其評估精度受到求取土地純收益及確定土地還原利率精度的限制。市場比較法的應用條件是有較完全、成熟的土地市場,在同一供需圈內有數量足夠多的交易案例,并且有一定數量的可比性很強的比較案例。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外,還可用于其它估價方法中有關參數的求取。受國情和市場發育程度的影響,目前在很多地方(區域)的農用地評估中難以滿足,缺乏有關農地買賣的法律條文規定,實際操作起來較困難。成本逼近法適用于未利用地和宜農荒地評估,特別適用于土地市場不發育、土地成交實例較少、無法用市場比較法時進行估價。由于在現實生活中土地的價格大部分是取決于其效用,而非所花費的成本,也就是說,土地成本的增加并不一定會增加它的價值,尤其是土地實際開發成本的增加,不一定帶來高的土地價格。而且,單純從成本角度考慮,難以體現農用地的生態價值。但由于就社會客觀平均開發成本而言,成本已為社會接受,應在價格中得到相應體現。所以,盡管成本逼近法在土地估價的應用受到一定限制,且有一定的爭議,但仍不失為推算土地價格的方法之一。剩余法適用于新開發農用地的價格評估。一般認為,此方法較為粗略,通常在市場不夠發育、難以采取市場比較法評估時采用。運用該方法應具備的外部環境條件包括:⑴農用地的投資、開發按市場機制運行;⑵國家對農用地開發的長遠政策穩定而明朗;⑶有統一健全的法律法規;⑷國家對農地投資與交易的稅費規定穩定而清晰。如不具備這些條件,則評估結果的準確性將大打折扣。

五、結論與建議

農用地估價是資源性資產評估中的一種,有其特殊性,包括:

⑴農用地既是勞動對象,又是勞動手段,是不可替代的生產資料;

⑵農用地資源只要合理利用,不僅可以自行恢復和再生,而且可以永續利用;

⑶農用地受自然環境影響顯著;

⑷農用地是一個復雜的生態系統,其資源價值取決于系統循環狀況。

現階段農用地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、成本逼近法和剩余法等。各種方法有各自的適用范圍,實際應用中受到一些限制。對于農用地的轉讓、轉包、抵押、合資、租賃等不同目的的評估,應根據實際情況選用上述方法進行。

參考文獻

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[6] 伊利·莫爾豪斯(騰信藻譯).土地經濟學原理[M].北京:商務印書館,1992.

篇2：農用地評估問題探討

摘要:通過較系統地分析論述農用地的概念及特點,農用地的價格特性,歸納了其評估方法包括收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法,并指出各種方法的應用范圍。

隨著我國國民經濟的發展,農業作為關系國計民生的重要產業日益得到重視?，F在,涉及農用地價格評估的問題越來越多,如以農地申請抵押貸款、農地價格清算等,以及很多在農用地流轉過程中涉及到的土地價格評估問題,農用地估價變得日益重要。由于國家曾長期禁止農業用地轉讓、出租和抵押等,對農業用地估價很少進行專門研究?，F根據資源性資產評估有關理論、方法,就農業用地宗地評估進行簡單的探討。

一、農用地概念及特點

一農用地的概念

農用地的概念從廣義的角度說通常是指耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。狹義的農業用地主要指耕地。

二農用地的特點

1.農用地既是勞動對象,又是勞動手段,是不可替代的生產資料。在人類社會的不斷發展中,不僅沒有削弱人類對土地的依賴性,還將越來越強化其間的關系。其它部門的生產資料可以更新淘汰,用新的生產資料或產品替代,如用硬質塑料代替某種鋼材、用合成板代替木材等。作為農用地的土壤卻是一種特殊的生產資料,時至今日,還沒有找到一種可以取代土地的替代品來生產農產品。

2.農用土地資源,只要利用得當,不僅有自行恢復和再生的能力,而且可以永續利用。相反,如果掠奪式的過度利用,其生產能力就會遭受破壞,即使可以恢復也要花費一定的時間和投資,甚至是不可恢復的。

3.農用地受自然環境影響顯著。農用地所利用的自然環境因素是多元的,功能是復雜的。它既利用土地本身,又利用土地的地上環境條件(如地形、溫度、光照、降水等)。其中任何一個因素都對農作物的生長發育有制約作用,而這些因素的綜合作用對農業生產的影響就更為重要。

4.農用地是一個復雜的生態系統,其資源價值取決于系統循環狀況。農用地生態系統是以農地為基礎,由地貌、氣候、水文、土壤、植物、動物等自然要素構成,以作物群落為中心,以農作物經濟產量為目標的可以人為調控的生態--經濟復合系統。該系統又承載土地、森林、河流、沼澤、灘涂等次級系統,農地生態經濟系統內部、農地生態經濟系統與非農地生態經濟系統之間持續不斷的進行著復雜的物質循環與能量交換,從而維持土地生態經濟系統的穩定,使土地價值(效用)(含農用地資源價值)得到充分、持久的實現。

二、農用地的價格特性

農用地的價格一般是以其收益能力為構成基礎。農用地有生產能力與收益能力之分。生產能力是在特定的自然條件(土壤、氣候、地形)下,農用地所能生產農作物的能力;收益能力則為獲取純收益大小的能力。但純收益是由生產量乘以價格并扣除生產成本而得;生產量取決于農用地的生產能力,價格則遵循市場價格,不同的農用地之間不存在差別;生產成本因農用地的區位條件(交通、生產技術、距市場遠近等)不同而有區別。因此農用地的價格可以說是由收益能力所構成。

農用地估價時,對該農用地進行是否會變更使用的判斷至關重要。如不變更使用,則收益價格與市場價格差距較小(當然,對變更使用后的農地進行估價,尤其是變更為建設用地,就不再稱為農用地估價,其估價過程中應考慮的因素和估價目的也就不同)。在農業用地內部,如由耕地變為果園、菜地、魚池等,其價格會發生很大變化。這要求農地估價過程中,不僅要明確估價目的,而且要明確估價過程中的土地利用狀況。

三、農用地估價方法

目前在農用地估價時可采取收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等進行評估。

一收益還原法

收益還原法是將土地的價格視為一筆貨幣額,如將其存入銀行,每年可得一定的利息,這個利息相當于土地的純收益,所以從確定土地收益入手即可得到土地價格。

收益還原法基本公式見公式(1)。

a1 a2 a3 an

V= + + + …… + (1)

1+r1 (1+r1)(1+r2) (1+r1)(1+r2)(1+r3) (1+r1)(1+r2)…(1+rn)

公式中:V為土地價格;a1…an為當年土地純收益;r1…rn為當年土地還原率;n為使用土地的年期或有土地收益的年期。

由于農用地主要通過種植或養殖產生收益,農用地的交換價值一般由農用地的收益能力決定。同時,農用地的收益不僅要考慮種植或養殖產生的直接收益,而且要考慮種植或養殖生態效果產生的生態價值。

因為農用地內部的不同用途(如耕地、果園、菜地等),會由于土地集約利用程度的變化發生相應的變化,這應該在估價時進行說明,即必須說明土地所在位置的土地利用方向,其土地現狀用途及以后的發展趨勢。

土地生產的收益主要由土地、勞動和資本等生產要素共同取得,土地的純收益必須從總收益中減去其它生產要素產生的收益后取得,所以在估價時,不能簡單地以總收益減去生產成本,而且應該減去其它生產要素的收益。這就涉及到其它生產資料收益的確定問題。一般農用地要達到一定的規模必須包括房屋、圈棚等地上建筑物、構筑物等,它們連同土地共同構成了不動產(多年生經濟作物應包括地上青苗附著物),單獨評估土地純收益需用總收益減去其它生產資料(房屋、水井、圍墻等)的收益,而其它生產資料收益的測算比較復雜,使地價測算的準確性受到懷疑,所以在測算地價時要把農用地及其地上建筑物、附著物作為一個整體共同測算。換言之,下面提到的農用地包括土地及其地上建筑物、構筑物和青苗附著物等,不是單純的土地。

1.測算年總收益

農用地由于利用方式不同收益有所不同,不同的土壤熟化程度收益亦有所不同。根據收益遞減原理在計算時應根據當前收益能力結合區域平均收益能力計算。

農用地一般有主產和副產之分,主產是指作物的果實(水稻、小麥等),副產是指秸桿等有一定經濟價值的產物。在計算總收益時主產、副產應同時計算在內,而且價格應以近年來社會市場批發價或收購價計算(市場化價格),而不應以市場零售價或國家定購價計算。這樣才能反映出宗地的實際總收益。對于多年生經濟作物,計算收益時當然應以宗地內現有作物的產量收益計算。

2.測算年總費用

農地的費用主要包括土地開發費和農業生產每年經常性費用兩種。土地開發費包括土地基本配套設施的開發費和土地的熟化費用兩種。

⑴土地開發費

1)土地基本配套設施的開發費用

該費用主要包括溝、渠、田、林、路的配套費用,這是土地進行農業生產的必要條件。

2)土地的熟化費用

主要是指土地逐漸由荒地改造為熟地的過程中所需要投入的各項費用,土地熟化的標志是土地能生產純收益。隨著投入的增加土地肥力不斷增強、土地熟化程度不斷提高,純收益也越來越高。土地的熟化,除施放有機肥外還要進行多種方式進行耕作以達到土壤熟化的目的?？梢酝ㄟ^調查當地土壤熟化的主要方式及其經營費用就可以使其費用量化。

⑵農業生產的每年經常性費用

農業生產方式不同導致農業生產的年經費不同,一般生產年經費包括種苗費、肥料費、水費、人工費、機工費、農藥費、農舍費、農田水利設施維修費和相關稅費等。

以上各種農業用地的費用,在采用具體估價方法時需作具體分析,不能一概而論。對于采用收益還原法測算農業用地地價時費用具體包括以下內容:

1)種苗費

對于一般種植業來說種苗是指種子或秧苗等。農作物的種苗費可由市場價格結合區域每畝平均用量進行計算。對于多年生經濟作物,它的種苗費實際上指購置樹苗進行栽植培育,直至其獲取純收益之前所花費的大量費用,其中不僅包含了種苗的購置費,而且包括了施肥管理等一系列的費用。這些費用必須在以后的收益之中收回,也就是說在作物自然退化、品種更新、土地使用年限內完成。這時的種苗費應該是指作物'重建成本'的攤銷費,攤銷年期可視作物的經濟生長年限或剩余土地使用年限而定。

2)肥料費

肥料能迅速提高肥力,提高土地收益。不同作物由于管理方式不同,應根據實際情況分別計算。

3)水費

水費的繳納不同的地區情況不同,計算時應根據區域的情況而定。

4)人工費

由于農業基本屬于勞動密集型產業,需要雇傭一定的農業工人進行生產。由于地域的差別、農業耕作期不同,工人的工作期和費用也不同,大多數雇傭工人工作期即為作物耕作期。在現階段一定農業機械化條件下,通常只使用少量工作人員,只是在農忙時,再雇傭一些臨時人員。計算時可采用當地同等條件下的雇工費用。種植經濟作物的通常還需聘用一些專家和技術人員,其費用也應計入人工費。

5)機工費

由于機械化的發展,原來需要大量人工耕作的勞動,如收割播種等現在均可由農業機械完成。但由于規模的大小不同,不一定每戶都需要自己購置大型農業機械,一般擁有小型農業機械即可,大型機械可以通過雇傭來解決。具體計算時可根據區域和宗地具體情況來定。通常使用小型農用機械可耕作的可不計入機工費,但應計入該機械每年的材料費和折舊費,大型農機具可采用當時的雇傭價格來計算。

&nb

sp; 6)農藥費

使用必要的農藥,以防止農作物的病蟲害,是農業發展的必要保證。不同的作物使用的農藥種類和數量不同,計算時應根據具體情況計算。

7)農舍費

在一個農場建成之后,必要的農舍也就不可缺少。農舍費指的是評估宗地上的建筑物、構筑物的維修費和管理費用等,而不是指農舍的重置成本。

8)農田水利設施的維修費

農田基本水利設施需進行清淤加固等工作,所以每年的維修費用也就成為經常性費用。有時這些費用包含在人工費之中,但通常由于時節的限制,必須有專門的費用雇傭別的工人進行,所以農田水利設施的維修費用也應專門列為費用。

9)稅費及其它費用或不可預見費

一般經營較大規模農地的都是承包或租賃集體或國有的土地,一般合同中都規定要繳納一定的承包費、管理費以及一定量的國家定購糧,稅收一般有農業稅、農林特產稅等,這些稅費在計算時依照合同或稅法中的有些規定計算。

在農業生產的年經費中,還需要很多項目的費用,如材料費以及其它一些不可預見的費用等。這些費用應在具體工作時詳細調查。

3.求取年純收益

土地年純收益為年總收益與年總費用之差。

4.確定還原利率

一般來說,收益率的大小與投資風險的大小成正比。土地還原利率實質上是一種土地投資收益率,是價格與純收益之間的比率,是反映土地純收益與土地市場交易價格之間比例關系的系數。

求取還原利率的方法有以下四種:⑴租價比法,選擇與評估對象處于同一地區或近鄰地區、類似地區,相同用途的三宗以上近期發生交易的,且在交易類型上與評估對象相似的農用地交易實例,以交易實例的土地租金或土地純收益與其價格的比率的均值作為土地還原率;⑵通過安全利率加上風險調整值的方法來求取還原利率,中華人民銀行公布的一年期定期存款利率或一年期國債年利率可視為安全利率,風險調整值應根據農業生產所遇到的災害性天氣、評估對象所處地區的社會經濟發展和農用地市場等狀況對其影響程度而確定;⑶各種投資及其風險、收益率排序插入法,將社會上各種相關類型投資,按它們的收益率與風險大小排序,然后分析判斷估價對象所對應的范圍,確定其還原率;⑷選擇存款利息率、貸款利息率、存貸款的平均利息率、資本增值率、實質利率、資本投在有息證券上的利息率等作為還原利率。

具體測算農業用地的還原利率時,一般可以采用'安全利率 + 風險調整值'的方法進行測算。通常取一年期定期存款利率為安全利率。對于一般種植業用地來講,獲取收益的風險除國家產業政策和農產品供需對經營產生的風險外,各種自然災害對農作物的風險也很大,如冰雹、霜凍以及旱澇等自然災害對農業用地收益的影響就比較大。種植多年生經濟作物除上述風險外,由于其生長周期較長,所以經營風險更大。由于農業科技的不斷進步,新品種不斷問世,品種淘汰的周期越來越短,使投資經營風險越來越大。對于一般種植業用地來講,其風險調整值可以在1%-2%左右,而種植多年生經濟作物的農地風險調整值可以大于5%甚至10%。

5.計算收益價格

農用地收益價格=土地年純收益÷土地還原率。

土地年純收益每年有變化的,應根據其變化規律采用相應的公式進行計算。

二市場比較法

市場比較法是根據替代原理,將待估農用地與近期市場上已發生交易的類似農用地進行比較,并對類似農用地的成交價格進行適當修正,以此估算待估農用地價格的方法。

基本公式為:PD=PB×A×B×C×D×E (2)

式中:PD--待估地塊價格;

PB--比較案例宗地價格;

待估宗地情況指數

A= 比較案例宗地情況指數

待估宗地估價期日地價指數

B= 比較案例宗地估價期日地價指數

待估宗地區域因素條件指數

C= 比較案例宗地區域因素條件指數

待估宗地個別因素條件指數

D= 比較案例宗地個別因素條件指數

待估宗地生態環境條件指數

E= 比較案例宗地生態環境因素條件指數

三成本逼近法

成本逼近法是指以未利用土地開發為農用地或中低產田改造所耗費的各項客觀費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和農用地增值收益,并進行各種修正來確定農用地價格的方法。

其基本公式為:

農用地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值 (3)

1.土地取得費

土地取得費是指為取得土地使用權而向土地所有者或原土地使用者支付的費用。對于農業用地來說,土地取得費通常分兩種情況,一種是取得集體荒山荒地進行開發的,這種取得方式一般是承包取得,土地所有權人與承包人簽定承包合同規定雙方的權利和義務,并收取一定費用,土地取得費一般會在合同中有所說明。另一種是國有大中型農場由于各種原因不能開發或撂荒的土地較多,故采用承包的方式對外承包,承包人支付一定土地取得費后即可得到一定年限的土地使用權。由于其取得方式為承包方式,土地使用權利也有局限。其使用權是不完全土地使用權,即承包土地使用權。

土地取得費一般都反映了農地在地理位置、土壤的理化性質、土壤母質、水資源及氣候等方面的差異。

2.土地開發費

農用地的開發主要是指農業開發的基本工程(溝、渠、田、林、路的配套)和土壤改良等。

溝渠田林路的配套非常重要,其中關鍵的因素就是灌排水的問題。土地平整直接影響作物的生長并有利于農田排灌。路網配置的科學合理是農業規模經營農業機械化的發展所必備的。林網的建設是防止水土流失及土壤沙漠化,是持續有效合理發展農業的保證。具備了這些條件即基本具備農業生產的條件。對以上各項費用分別進行調查就可以得到區域的各項工程費用。

農業用地的改良也是一項成本,對于新開發的農業用地來說必須有一段時間進行熟化。對于多年生經濟作物在產生純收益之前的投入,實際上也就是土地的熟化費用(有些書上稱之為成園費),它包括了購置樹苗進行栽植培育等花費的大量費用,其土地熟化的標志是樹苗長大并獲取純收益,由此可以計算土壤熟化費用。因此對于種植多年生經濟作物的土地,地價中應包括地上青苗附著物的價格。

對于新開發的土地,其土地開發費的計算應當按其達到的開發狀況和熟化程度結合當地的情況確定其開發費用。

將以上幾項開發費用分別進行計算然后加總即為土地開發費。

3.農用地開發利息

土地的取得費用和開發費用均應根據其投資的特點和所經歷的時間計算利息,利息率按評估期日的中華人民銀行公布的貸款利息率來確定。

計息期間以農用地開發周期為基礎,考慮各項投資的投入特點確定。農用地開發周期根據農用地開發的總面積、農用地開發程度和開發難度等方面確定。

4.農用地開發利潤

利潤是對農用地開發投資的回報,是土地取得費用和開發費用在合理的投資回報率(利潤率)下應得的經濟報酬。利潤率根據開發農用地所處地區的經濟環境、開發農用地的利用類型(行業特點)和開發周期等方面確定。

5.各項稅費

主要是指取得待開發農用地和在進行農用地開發過程中所應支付的有關稅費,具體項目和取費標準按國家和當地的有關規定確定。

6.農用地增值收益

土地資源是不可再生資源,具有一定的稀缺性。合理利用土地,提高土地集約化經營程度,能夠使土地生產出更多的財富。農用地增值收益是指待估農用地因增加投資進行農用地開發或者中低產田改造,使農用地生產能力得到提高,而引起的農用地價格的增值。農用地增值收益率根據開發農用地所處地區的經濟環境、開發農用地的利用類型(行業特點)等方面確定。

7.計算農用地價格

根據上述各項的計算結果,利用成本逼近法的公式計算出農用地的初算價格,再根據實際情況進行年期、區位等項修正得到農用地價格。

四 剩余法

剩余法是在預計開發完成后農用地正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等,以價格余額來估算待估農用地價格的方法。

基本公式為:

待估農用地的價格= 總開發價值或開發完成后的農用地的總價格─整個開發項目的開發成本─開發者合理利潤 (4)

1.估算開發完成后的農用地價格,必須根據待估農用地的最有效利用方式和當地農用地市場現狀及未來變化趨勢,采用市場比較法進行。對開發完成后擬采用出租或自營方式

的農用地價格,也可以根據同一市場狀況采用收益還原法來確定其價格。

開發周期和投資進度安排應參照類似的農用地開發過程進行確定。

2.開發成本是項目開發期間所發生的一切費用的總和,主要包括開發建設投資成本、有關專業費用、投資利息和稅收等。

3.開發項目的正常利潤一般以農用地總價格或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似農用地開發項目的平均利潤率。

4.確定待估宗地的價格

利用剩余法的基本公式求出待估宗地的價格。

四、各種評估方法的適用范圍

收益還原法用于有收益的土地價格,尤其是現有的用途為最佳用途時。而關于收益性土地的穩定純收益和適當的還原利率的求取,則要受到一定的社會經濟情況影響,農用地又要受農產品市場行情影響,確定時有一定困難。因此其評估精度受到求取土地純收益及確定土地還原利率精度的限制。市場比較法的應用條件是有較完全、成熟的土地市場,在同一供需圈內有數量足夠多的交易案例,并且有一定數量的可比性很強的比較案例。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外,還可用于其它估價方法中有關參數的求取。受國情和市場發育程度的影響,目前在很多地方(區域)的農用地評估中難以滿足,缺乏有關農地買賣的法律條文規定,實際操作起來較困難。成本逼近法適用于未利用地和宜農荒地評估,特別適用于土地市場不發育、土地成交實例較少、無法用市場比較法時進行估價。由于在現實生活中土地的價格大部分是取決于其效用,而非所花費的成本,也就是說,土地成本的增加并不一定會增加它的價值,尤其是土地實際開發成本的增加,不一定帶來高的土地價格。而且,單純從成本角度考慮,難以體現農用地的生態價值。但由于就社會客觀平均開發成本而言,成本已為社會接受,應在價格中得到相應體現。所以,盡管成本逼近法在土地估價的應用受到一定限制,且有一定的爭議,但仍不失為推算土地價格的方法之一。剩余法適用于新開發農用地的價格評估。一般認為,此方法較為粗略,通常在市場不夠發育、難以采取市場比較法評估時采用。運用該方法應具備的外部環境條件包括:⑴農用地的投資、開發按市場機制運行;⑵國家對農用地開發的長遠政策穩定而明朗;⑶有統一健全的法律法規;⑷國家對農地投資與交易的稅費規定穩定而清晰。如不具備這些條件,則評估結果的準確性將大打折扣。

五、結論與建議

農用地估價是資源性資產評估中的一種,有其特殊性,包括:

⑴農用地既是勞動對象,又是勞動手段,是不可替代的生產資料;

⑵農用地資源只要合理利用,不僅可以自行恢復和再生,而且可以永續利用;

⑶農用地受自然環境影響顯著;

⑷農用地是一個復雜的生態系統,其資源價值取決于系統循環狀況。

現階段農用地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、成本逼近法和剩余法等。各種方法有各自的適用范圍,實際應用中受到一些限制。對于農用地的轉讓、轉包、抵押、合資、租賃等不同目的的評估,應根據實際情況選用上述方法進行。

參考文獻

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[6] 伊利·莫爾豪斯(騰信藻譯).土地經濟學原理[M].北京:商務印書館,1992.

篇3：物業公司經營管理績效評估辦法

　　物業公司績效考核指標大全

　　一、目的

　　建立XX物業統一、規范的經營管理績效評估辦法，以公正、系統、全面的衡量物業公司經營、管理的績效。

　　二、職責

　　1.集團物業管理部負責本評估辦法的編制、修改及發布。

　　2.地部總部由人力資源部牽頭、人力資源部、物業管理部、財務管理部、辦公室等相關部門共同配合，對物業公司經營管理績效進行綜合評估。

　　3.地產項目公司負責配合總部完成各項目物業管理中心品質管理的現場檢查與考核。

　　三、評估指標與權重

　　1.本評估辦法系統性地概括了物業公司經營管理的活動范圍，從經濟效益、社會效益、客戶滿意、品質管理、團隊建設五個方面進行評估。

　　2.根據企業發展目標，結合物業公司管理現狀.依據中建物業服務內容與標準，設定評估量化指標，由專業評估部門按評估辦法進行系統評估。

　　3.評估內容、評估指標及權重見下表

　　序 號評估內容 (一級指標)評估內容 概括性描述評估指標( 二、三級指標)所占權重評估部門

　　1經濟效益考核物業公司獲利能力、經營能力 管理能力 (由5個二級指標組成)包括全年營業收入、營業利潤、管理費收繳率 管理費清欠率等經濟指標12%財務部

　　2社會效益考核物業公司在品牌建設中取得社會效益(由3個二層指標組成)主要指政府、行業、媒體評價，包括管理項目創優達標率、媒體正面報道數兩項指標。8%辦公室

　　3客戶滿意考核物業服務的業主滿意度、投訴處理、小區業戶文明程度和社區文化建設。 (由5個二級指標組成)包括業戶滿意率(外部) 開發商滿意率(內部) 有效投訴處理率、違章建筑、建章行為五個專項指標30%物管部

　　4品質管理考核物業管理標化體系推進及基礎服務的執行情況和現場管理效果。(由5個二級指標組成) 包括標化體系與綜合管理 、客戶服務、工程管理、環境管理、安全管理五個專項共82個分項指標，45%物管部牽頭、地產項目公司配合完成現場考核。

　　5團隊建設考核物業公司在員工管理和團隊建設方面工作績效等。 (由個5個二級指標組成)包括員工滿意度、用工風險管控、溝通渠道和團隊活力、工資及福利 員工福利、個人職業發展5%人力資源部

　　4.本評估辦法從五個方面設定評估指標，再根據業務性質層層細分，分解成三級評估指標，第三級指標為具體要求達到標準。各指標數量為：

　　指標等級一級指標二級指標三級指標

　　數量5個20個82個

　　這些指標是由量化指標和定性指標組成，定性指標是指對物業公司管理和服務按照過程屬性分類的評估性指標，指標的衡量需要有經驗的人員現場評估;定量指標是明確可以量化的評估指標。

　　四.評估辦法

　　1.總部人力資源每年組織一次專業小組對物業公司進行綜合評估?？己朔脂F場考核和年度考核。對定性指標進行優良中差劣的評價，并予以記分;對不能在現場評定的量化指標，將在年終根據各公司的數據進行統計核實，再進行評價。兩者之和為該公司的總得分，即總分=現場評分+年終評分。

　　2.指標設定時基本考慮各公司共性業務部分，若仍有異同部分，多項不計分，少項計平均分。

　　3.本評估辦法總權重設定為100分，根據各指標權重不同層層加權，以此設定各項指標的加權滿分值，詳見指標權重部分。(權重可根據當年的實際情況進行調整，年初時予以通知)

　　4.評估采用五級平均法，對每項內容的評估結果作判斷，即根據評估所獲證據對實際水平作從“完全滿足要求”到“沒做到”之間五個程度等級的判斷，計算分值時將所選等級數所對應的計算系數與各項加權滿分值之間進行乘積換算。

　　(級別系數換算表)

　　程 度完全滿足要求 (優) 滿足要求(良)基本滿足要求 (中)未滿足要求 (差)沒有做(劣)

　　級 別54321

　　系 數10.80.60.40

　　換算公式: 該項換算得分=所選級別數對應的系數×該項加權滿分值

　　總分 = ∑每項換算得分

　　5.現場評估分項目進行，由地產總部，地產項目公司、物業公司總部共同參與，各項目評估得分情況的平均分值為該項評估的最終得分。在執行現場評估時，各評估小組成員將與受檢項目充分交流，現場點評管理現狀，并共同探討面臨的問題。

　　6.年終評估時，由總部物業部和財務部共同對物業公司上報的各類數據信息進行核實，并評價量化指標。

　　7.評估最終得分由人力資源部負責統計，各考核部門依據本辦法對分管部分進行考核與評價。

　　8為保證考核結果的公正、公開、公平，有關結果將在公司協同上予以公布一周，并接受考核單位的質詢和核查。

　　五.指標定義

　　主營業務利潤率=報告期主營業務利潤/報告期主營業務收入*100%

　　管理費收繳率=報告期實收款-往年拖欠款-預收款/報告期應收金額*100%

　　管理費清欠率=報告期收繳期初數/期初欠交數*100%或(期初欠交數-期末欠交數)/期初欠交數*100%

　　管理項目盈利面=報告期盈利的項目個數/報告期管理的項目總個數*100%

　　六、評估指標及評估標準

　　一級 指標二、三級指標及評估標準 權重

　　經濟 社會會效益 12分獲利能力全年營銷收入指標完成率。 (100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)2

　　主營業務利潤率達到5%。(每降低1%降一級2

　　經營能力管理項目盈利面(≥80%滿分，每降低20%降一級)2

　　管理能力管理費收繳率(≥90%滿分，每降低20%降一級)(依據交房面和收費標準進行測算)3

　　管理費清欠率(≥80%滿分，每降低20%降一級)3

　　2.社會效益8分管理項目國優、省優達標率符合參評條件或者須參加復檢的管理項目必須在規定期限內達標 (100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)1

　　媒體正面報道數 市級及以上媒體(電視、報紙、雜志)正面報道每年不少于4次 (≥4次滿分，3次，2次，2次以此降級)1

　　重大安全事故重大傷亡事故、重大設施設備機損事故、火災責任事故為零(因管理原因而發生，每發生一起扣2分。)6

　　3.客戶 滿意率 20分業戶滿意率(外部)由地產項目客戶部組織業主滿意度調查，達到或超過85%評定為五級，每降低1%，評估等級降一級。10

　　開發商滿意度(內部)同地產總部分管部門組織調查，達到或超過85%評定為五級，每降低1%，評估等級降一級。5

　　有效投訴處理率(明源運用)100% (明源系統投訴關閉率100%，地產總部進行客戶隨機回訪調查，每個項目抽查3-5戶，根據調查結果系統反映情況的吻合情況進行評級。(吻合率100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級)3

　　小區形象及文明程度隨機抽查管轄小區。社區內業戶無違章建筑?，F場查看，有一例降一級1

　　隨機抽查管轄小區。社區內無隨地吐痰、亂扔煙頭、垃圾、踐踏草地、車輛亂停放等行為?，F場查看，有兩例降一級1

　　4、品質管理45分) 綜合管理 (由11個三級指標組成) 依據管理內容和服務標準，進行對標評估。每項服務內容發現兩個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現兩個不合格項，評估等級降一級。依次類推。評估內容共11項。分別為合同簽訂、管理人員巡查、服務受理.報修處理、投訴處理、業主意見征詢、空置房管理、文化宣傳、業主信息、增值服務、活動、氣氛布置5

　　環境管理(由27個三級指標組成)依據管理內容，分室內公共部分、室外公共部分、地下車庫三個區域共27個檢查項，分別為地面、墻面、天花板、樓梯欄桿扶手、窗臺、消防栓(箱)、公共燈具、門、窗鏡面，天臺、屋頂、露臺、電梯轎廂、層門、呼叫面板、道路路面、綠地、明溝、路燈燈具、宣傳欄、小品雕塑、康樂設施、水景、果皮垃圾桶、車輛道路標識指示牌、車位牌、垃圾收集與處理、消毒滅害。依據服務標準，進行檢查評估。每一個檢查項發現4個以上的不符合點，即為不合格項。每出現5個不合格項，評估等級降一級，依次類推。5

　　設備管理 (由30個三級指標組成) 依據管理內容，分為11系統，共計30個檢查項。11個系統分別為公共部位、配電系統、供水系統、排水系統、消防系統、電梯系統、弱電系統、公共照明、游池水景、管理裝修管理、維修服務管理。(具體分項略，參見物業服務等級標準)每一個檢查項發現4個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現5個不合格項，評估等級降一級。依次類推。5

　　安全管理(由5個三級指標組成)依據管理內容和管理標準，評估考核項共5項 ，分別為人員素質與崗位技能、門崗管理 、車輛管理、安全巡查(含消防安全)、監控管理。每一個檢查項發現2個以上的不符合點，即評定為不合格項。每出現一個不合格項，評估等級降一級。依次類推。5

　　綠化管理 (由9個三級指標組成)依據管理內容，評估考核項共9項，分別為室內綠植管理(含營銷中心、樣板間、客戶服務中心等)、草坪、花壇花境、樹木修剪、澆灌、病蟲害防治、松土施肥、扶正加固。每一個檢查項發現兩個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現兩個不合格項，評估等級降一級。依次類推。5

　　5. 團隊建設 15分員工滿意度每年至少進行一次員工滿意度調查，滿工滿意率在85%以上，每一位員工都有參加公司組織的培訓機會。班組長以上的人員感覺在公司有繼續發展的渠道和機會 3

　　用工風險管控員工在日常工作中都能得到相關技術要求的勞動保護。 操作崗位員工購買各種類型的保險，進行用工風險管控3

　　員工培訓與技能員工技能培訓體系健全，管理級與操作層培訓計劃落實到位。管理人員和專業技術人員執證上崗率100%，3

　　員工工資績效建立完善的員工工資及績效考核體系，工資及福利能與員工績效掛鉤?？己斯_公平，沒有因工資及福利政策執行不到位或工資及福利政策不合理引發的申訴或潛在申訴問題。3

　　員工隊伍穩定管理人員和基層操作員工隊伍穩定，管理人員流失率控制在5%之內，基層操作人員流失率小于30%。