當前,抓大放小、搞活國有大中型企業是我國深化經濟體制改革的主旋律.建立現代企業制度,使國有企業成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體,是經濟體制改革的中心環節。而科學地處置土地資產是企業改制的重要組成部分,是能否有效盤活土地資產成為搞活國有大中型企業的關鍵,其目的是實現土地資源的最優配置,發揮土地資產的最大效益.搞活國有企業。制定企業改制中土地資產的處置方案,要結合企業的實際情況,以活化企業生產經營機制為自接目的,但要同時兼顧企業的自身利益和國家的利益,企業的短期利益和長期利益。

根據現行有關規定,對國有企業改革中涉及的土地使用權,根據企業改革的不同形式和具體情況,可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(入股)和保留劃撥用地、授權經營管理等五種方式予以處置、本文著重對其中的作價入股處置方式進行分析、討論。

根據《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》(153號文)和《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》(原國家土地管理局第8號令)的有關規定.國有企業進行股份制改制,根據國家產業政策,須由國家控股的關系國計民生、國民經濟命脈的關鍵領域和基礎性行業企業或大型骨十企業,改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的,涉及的劃撥土地使用權經省級以上人民政府土地管理部門批準,可以采取國家以土地使用權作價入股方式處置。

國家以土地使用權作價入股,是指國家以一定年期的國有土地使用權作價,作為出資投入改組后的新設企業,該土地使用權由新設企業持有,可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價入股形成的國家股股權,按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權持股單位統一持有。

一、國家股

土地作價入股是實施國有土地有償使用制度的一種特殊途徑,經過這種處置方式后,一般應由企業以出讓方式取得的有償土地使用權轉化為國家股形式。欲真正地理解作價入股這種土地使用權處置方式,首先必須弄清“國家股”的內涵。

根據《國有資產產權界定和產權糾紛處理暫行辦法》,國家機關或其授權單位向股份制企業投資形成的股份,包括現有已投入企業的國有資產折成的股份,構成股份制企業中的國家股;全民所有制企業用國家授予其自主經營的國有資產向獨立于自己的股份制企業投資形成的股份,構成國有法人股。國家股和國有法人股的性質均屬國家所有,統稱為國有資產股,簡稱國有股。

國家股的股利收入由國有資產管理部門組織收取.解繳國庫;國有法人股的股權股利收入由直接投資入股的法人單位收取。

企業改制中土地作價入股形成的國家股,不同于國有法人股。土地使用權作價入股時可以折價,但其差額需人作資本公積金。

經上面分析可知,雖然企業在改制時并不像其他處置方式一樣需付出很多資金代價以取得土地使用權,但由于土地使用權已經折為國家股,而國家憑此可獲得一定的股利收入,故此處置方式符合我國土地制度改革的方向。

二、作價入股和授權經營的區別

從概念上以及從操作方式上,作價入股和授權經營兩種土地使用權處置方式均有很多相似之處,因此有必要分析一下二者的關系。

國家根據需要,可以將一定年期的國有土地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權機構的國有獨資公司和集團公司經營管理,由它們憑授權書,向其直屬企業、控股企業、參股企業以作價人股或租賃等方式配置土地,此即“授權經營”的土地處置方式。

作價入股和授權經營有相似之處,改制企業均不需繳納土地出讓金,國有股份都由一定的授權經營單位持有,但兩種處置方式也有很大的不同:l、授權經營單位可以將土地使用權以作價入股或租賃的方式進行處置;2、土地使用權資產在授權經營方式中以國家法人股形式存在,而在作價入股方式中則以國家股形式存在,由此引出國有資產收益(股利等)收繳途徑不同。

三、作價入股的優缺點及適用范田

作價入股與土地使用權其他處置方式有著很大的不同,具有獨特的一面,企業應結合自身的實際情況和經營需要,比較各種處置方式之間的優缺點,從而確定是否適于或能否選擇此處置方式。

優點:企業不需交納出讓金或租金,資金壓力減輕。土地使用權成為企業的法人財產,可以依法進行轉讓、出租和抵押等,有利于企業整體資產的合理運營,在一定程度上避免了國有資產的流失.而出讓金、租金的降低、優惠都實際造成了國有資產的流失。

缺點:目前尚未有詳細實施辦法,國家與企業共擔風險,國家股持股人不明,不便管理,影響國有股的切實實現。國家股同股不同權.在配股等方面容易造成國有資產收益的損失。土地資產總額巨大,會大大改變企業股權結構.影響企業生產效益指標,影響其他股東的積極性。土地資產日趨增值的特性得不到體現,國有資產

收益不能隨國有土地資產的增值而增加。

適用范圍:占地面積大、經營效益好、競爭能力強,有開發前途或政策上需扶持的關系到國計民生的企業。

由于各地方具體政策不同,折價入股處置方式的利用現狀也是不同的,例如遼寧省1996、1997年內有8O%的企業改制采用此方式,而山東諸城巾土地局的經驗是“作價入股辦不了,高價買斷受不了,年租制順理成章”。

四、采用作價入股方式需解決的問題

由于存在如何確定合適的持股單位、如何及時收繳國有股收益等問題,在作價入股處置方式的實施過程中,仍存在著一些問題有待解決,否則便不能保證國有資產收益的實現和國有土地有償使用制度的有效實施。

1、明確持股單位。明確和選擇適當的持股單位是保證國有土地使用權收益實現的關鍵,否則,國有土地使用權收益便無法真正實現.從而也無法順利實施國有土地有償使用制度。如果所選持股單位不當,不能實現國有土地使用權收益的如數上繳,則土地的國家所有實際上成了企業或部門所有。目前,部屬企業改制一般都是選擇由部屬行業總公司持國有家股,地方企業改制一般都是選擇由省屬企業持有的方式。根據《國家土地管理局對關于股份有限公司國有土地使用權作價入股股權持有等問題的請示的批復》(1997年3月25日國土批 [1997]2號),中央、省屬企業的國有土地股權分別由國家土地管理局和省(自治區、直轄市)級土地管理部門委托相應一級的國有股權持股單位持有。

2、國有資產收益的繳納,是給地方,還是給中央。由于部屬企業改制需選擇一個部屬單位持有困家股,因此國有土地使用權收益即國有股收益需上繳中央財政。而企業改制如選擇出讓或租賃的土地處置方式,土地所有權收益是上繳地方財政的。這樣,部屬企業改制采用作價入股處置方式便可能會遇到地方的阻力,實際上,各地部屬企業采取此種處置方式時,或多或少都會向地方作出一定的資金讓步。欲妥善地處理這個問題,筆者建議對作價人股后國有股收益應在地方和中央之間作一個合理的分配,才能有效地推動此種土地處置方式的實施。

3、土地使用權折為國家股后對企業經營的影響。由于企業資產的增大,必須降低企業凈資產利潤率經營收益指標,企業在選擇土地使用權處置方式時必須充分地考慮到這個問題。

4、土地使用權折為國家股后對企業改制上市的影響。土地資產國家股如果占股權比例過大,必然影響其他投資者的積極性,這也是采用此種處置方式的一個限定條件。

5、國家股的管理,應當由專門的機構進行,由土地局管理容易造成權責不夠明確,造成國有資產管理效率的降低,可設立土地管理部門直屬的專門土地投資機構。

6、國家股與法人股及社會公眾股等其他股之間關系的合理處理。按道理說,土地使用權作價投入企業形成的國家股應與法人股、社會公眾股等其他股份一樣,同股同權,享有同等的權利。但實際操作中,由于各方面的原因,國有股在配股、分紅等方面的權益得不到適當的保證,這樣,必然會影響國有資產收益的有效實現。

五、國家股收益的收繳

采取作價入股處置方式降低了企業改制的資金門檻,但不能因此而影響了國有土地權益的實現。土地使用權作為一種國有資產,如不能確保國有土地使用權作價入股形成的國家股收益的如數上繳,便必然影響國有資產收益的實現,甚至實際上造成國有資產的流失。

1、有關國有資產收益

與采取作價入股方式形成的國家股有關的國有資產收益主要有:

(1)股份有限公司中國家股應分得的股利;

(2)有限責任公司中國家作為出資者按照出資比例應分取的紅利;

(3)股份有限公司國家股股權轉讓(包括配股權轉讓)收入;

(4)對有限責任公司國家出資轉讓的收入。

2、國有資產收益收繳工作的具體實施

國有資產收益應按中央、地方產權關系和現行財政體制,分別列入同級政府國有資產經營預算。

國家對股份制企業的國有股權實行統一領導,分級管理,目前,企業財務關系屬于哪一級財政,國家股即由哪一級國有資產管理部門行使所有權,并承擔相應的管理責任。國家股管轄權轉移的決定權在上級國有資產管理部門。

國家國資管理部門(原為國有資產管理局,現為財政部)和地方各級國有資產管理部門按隸屬關系和現行財政體制分別負責組織股份制試點企業的中央和地方國家股股利的收繳工作。

根據機構改革前的有關規定,中央國有企業國有資產收益的收繳工作,由財政部、國家國有資產管理局授權財政部駐各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政監察專員辦事機構負責,國家國有資產管理局負責監繳。

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nbsp;3、目前國有資產收益收繳工作中存在的主要問題

雖然國家明文規定,國家股收益等國有資產收益應上繳財政,但各地的實際操作方法卻很不一致。根據調查,無論是省屬持股單位還是部屬持股單位,由土地使用權作價形成的國家股收益大部分被持股單位留用,這樣,國家股收益中的國家土地所有權收益并未真正實現,有悸于國有土地使用權作價入股處置方式的目的,影響了國有土地有償使用制度的有效實施。

篇2：天安地產土地使用權獲取程序

　　安永地產土地使用權的獲取程序

　　1.土地使用權的獲取方式

　　土地使用權出讓：

　　按照國家有關法律規定，城市規劃區內的集體所有土地，經依法征用為國有土地后，該幅土地 的使用權方可有償出讓。土地使用權出讓，應按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政 府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同。

　　土地使用權出讓的報批程序：第一，市、縣土地管理部門根據出讓計劃對土地使用權出讓的地 塊、用途、年限和其他條件，會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，報 同級人民政府審核。第二，按出讓土地使用權批準權限，經上級土地管理部門審查后，報人民 政府批準。第三，經政府批準后，由市、縣土地管理部門與土地使用者正式簽訂土地使用權出 讓合同，在土地使用者支付全部土地使用權出讓金后，依法辦理土地使用權登記手續，核發土 地使用權證。

　　土地使用權出讓年限，《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》按土地用 途，對土地使用權出讓的最高年限作了明確規定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科學 、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

　　土地使用權出讓方式有：協議出讓、招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓

　　協議出讓是指政府在出讓土地使用權時，通過政府土地管理部門與土地使用者協商確定土地使 用權出讓價格的出讓方式。主要適用于工業項目、市政項目、非營利項目及政府為調整經濟結 構、實施產業政策而需要給予扶持、優惠的項目。

　　基本程序：申請受讓者向市、縣土地管理部門書面申請受讓土地使用權，并提交資信資質等有 關文件；市、縣土地管理部門向申請受讓人提供出讓地塊必要的資料和有關規定；申請受讓人 在規定時間內向土地管理部門提交土地開發建設方案和愿付土地出讓金的數額、付款方式等文 件；市縣土地管理部門在接到前項規定的文件之日起，應在30天內做出答復，并與申請受讓人 進行具體協商，對不符合條件的申請人，說明情況并退回申請；經協商達成協議后，市縣土地 管理部門與申請受讓人，簽訂土地使用權出讓合同。

　　招標出讓土地使用權是指，在指定期限內，有符合條件的單位和個人以書面的形式投標、競投 某塊土地使用權，由招標小組根據一定的要求擇優確定土地使用者的一種土地使用權出讓方式 。適用于一些大型區域發展用地、小區成片開發及技術難度較大的項目用地。

　　基本程序：市縣土地管理管理部門編制招標文件，發出招標公告或向投標者發出招標通知書； 投標者到指定地點領?。ㄙ徺I）招標文件及有關資料；投標者按招標文件的規定，向市、縣土 地管理部門交付保證金（不計息，可抵充出讓金），并將標書密封，在規定的時間內投入指定 的標箱或送達指定的地點；市、縣土地管理部門會同有關部門組成評標小組，通過開標、評標 、決標，確定中標者，發出中標通知書，對未中標者書面通知，其投標保證金在開票后7日內退 還；中標者持中標通知書在規定期限內與市、縣土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同。

　　拍賣出讓主要適用于競爭性強的房地產業、金融業、商業、旅游業和娛樂用地。

　　基本程序：市、縣土地管理部門事先公告拍賣土地使用權的宗地面積、坐落、用途、使用年限 、競投報名地點、競投日期等有關內容；競投者持資信資質證明文件，按公告的時間、地點報 名，交付競投保證金，領取牌號參加競投；土地管理部門在公告的時間、地點，由主持人現場 公布拍賣底價，當場應價競爭，確定購買者；購買者應在規定的日期內與市、縣土地管理部門 簽訂合同。

　　掛牌出讓，出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交 易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確 定土地使用者的行為。

　　注：通過以上方式取得土地使用權者，在簽訂出讓合同時，應向市、縣土地管理部門支付出讓 金總額10%的定金（不計息，可抵充出讓金）。在簽訂合同60日內，土地使用者應當支付全部土 地使用權出讓金。支付出讓金后15日內，土地使用者向市、縣土地管理部門申請辦理土地使用 權登記，領取土地使用權證，取得土地使用權。

　　土地使用權出讓的權利和義務包括出讓主體的權利義務和受讓方權利義務。

　　出讓主體的權利和義務。權利：出讓方對受讓發在簽訂出讓合同后，未按期支付全部出讓金的 ，有權解除合同，并可請求違約賠償；出讓方對受讓方未按合同規定的期限和條件開發、利用 土地的，有權予以糾正，并根據情節輕重給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。義 務：依照合同規定，提供出讓的土地使用權；出讓方應向受方提供有關資料和規定。

　　受讓方權利義務。權利：對出讓方應當依照合同規定提供出讓的土地使用權，如出讓方不依照 合同規定提供讓地使用權的，受讓方有權解除合同，并請求違約賠償。義務：受讓方應當在簽 訂土地使用權出讓合同后規定的期限內，支付全部土地使用權出讓金；在支付出讓金后應當向 政府有關土管部門辦理登記，領取土地使用權證，取得土地使用權；依照出讓合同的規定和城 市規劃的要求，開發、利用經營土地；受讓方需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的 ，應該征得出讓方同意并經政府有關部門批準，依照有關規定重新簽訂出讓合同，調整出讓金 ，并辦理登記。

　　土地使用權轉讓：

　　土地使用權轉讓是指土地使用者將使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

　　土地使用權轉讓的條件：必須是出讓的土地使用權才能進行轉讓；必須依照土地使用權出讓合 同規定的期限和條件對土地進行投資開發、利用；土地使用權轉讓應簽訂合同；土地使用權轉 讓必須辦理過戶登記。

　　土地使用權轉讓的原則：隨之轉移原則，土地使用

權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件 中所載明的權利、義務也隨之轉移；房、地產一致原則，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、 其他附著物所有權隨之轉讓，土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍 內的土地使用權隨之轉讓，但作為動產轉讓的除外；效益不可損原則，無論是土地使用權的轉 讓，還是地上建筑物、其他附著物的轉讓，都不得損害土地及其他建筑物的經濟效益。

　　土地所有權轉讓方式：出售轉讓；交換轉讓；贈與轉讓。

　　土地使用權出租：

　　土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租 人向出租人支付租金的行為。出租人作為受讓人與國家訂立的出讓合同中的權利義務不轉移。

　　出租的條件：出租的土地使用權時國家有償出讓的具有物權性質的土地使用權，只有通過有償 出讓取得的土地使用權，才是一項獨立的財產權利，才可以作為商品進行出租；行政劃撥所得 的土地使用權不是獨立的財產權利，不得任意出租；按照土地使用權出讓合同對土地進行了投 資開發、利用；出租人與承租人應當簽訂租賃合同；出租人和承租人應當依照規定辦理登記。

　　出租的內容：出租人收取租金的權利和將土地使用權及地上建筑物等交付承租人使用須履行的 義務，承租人取得土地使用權及地上建筑物等的權利和繳納租金須履行的義務，構成了土地使 用權出租的內容。

　　土地使用權抵押：

　　土地使用權抵押的含義：土地使用權抵押是指，土地使用者將其依法取得的土地使用權作為清 償債務的擔保的法律行為。抵押的標的物包括土地使用權和地上建筑物、其他附著物等。

　　設定抵押權的基本要求：抵押權由抵押人和抵押權人以抵押合同設定；設定抵押合同的當事人 未抵押權人及抵押人；被擔保的債權；不能違反有關規定。

　　抵押權的處分：設定抵押權，其內容僅限于就抵押物的變賣價值優先清償而不是取得抵押的土 地使用權。抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依 照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押的土地使用權。處分抵押的土地使用權最普通的 方法就是拍賣。

　　抵押權的消滅：抵押權因債務的清償或者其他原因而消滅，應當依照規定辦理注銷抵押登記。 這里其他原因包括：抵押權人拋棄權利；當事人之間約定消滅抵押權；設定抵押的土地滅失； 抵押物歸抵押權人所有。

　　土地使用權終止：

　　土地使用權終止的條件：土地使用權終止是指土地使用者停止行駛土地使用權。導致終止的原 因很多，包括：土地使用權年限屆滿；提前收回；土地滅失；沒收、拋棄等。

　　土地使用權終止后的注銷登記：注銷登記是指土地管理部門依法對土地使用權終止的土地使用 證進行注銷的法律行為。注銷土地使用證應注意：注銷登記有土地管理部門負責，即誰發證誰 注銷；出讓合同期滿，土地使用權即由土地管理部門收回，同時注銷土地使用證。對該土地上 的建筑物和其他附著物由國家同時無償取得。出讓合同規定必須拆除的技術設備等，受讓人應 當按時拆除，沒有特別規定的，由土地管理部門與受讓人協商處理；對提前收回土地使用權的 一般采用金額補償與土地使用權補償，兩種方式可單獨使用也可同時使用。

　　劃撥土地使用權交易：

　　劃撥土地使用權的含義：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳 納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用 的行為。劃撥所得土地除法律行政另有規定外，沒有使用期限的限制。

　　系列建設用地的使用權，確屬必須的，可由縣級以上人民政府依法批準劃撥：國家機關用地和 軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業應地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地 ；法律、行政法規規定的其他用地。

　　從法律上講，劃撥土地使用權，實質上是一種租賃關系。用地單位通過行政劃撥取得的土地使 用權，僅是有權使用，不是一項獨立的財產權利，未經國家（土地所有者）同意并補辦一定的 手續，不得轉讓、出租、抵押，國家根據實際情況隨時可以收回土地使用權。

　　轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的條件和程序。條件：土地使用者為公司、企業、其他經濟 組織和個人；領有國有土地使用權證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；依法簽 訂土地使用權出讓合同并補繳土地使用權出讓金。程序：轉讓、出租、抵押人持土地使用權證 和房屋產權證分別向市、縣土地管理部門和房產管理部門提出申請劃撥土地使用權和地上建筑 物、其他附著物的轉讓、出租、抵押許可證，不符合條件的應退回申請說明理由；轉讓、出租 、抵押方領取許可證后擬定轉讓出租、抵押合同方案，報市、縣土地管理部門和房產管理部門 審查；轉讓、出租、抵押經市、縣土地管理部門和房產管理部門批準后，由土地管理部門與轉 讓、出租、抵押人簽訂土地使用權出讓合同，并以轉讓、出租、抵押所獲取的收益抵交土地使 用權出讓金，辦理土地登記手續。

　　在一定條件下可以無償收回劃撥土地使用權。第一，土地使用者因下列情況停止使用土地的： 用地者因自身發展的需要等因素而遷移；用地者因經營管理不善而解散；用地者因不符合法定 成立條件或者違法經營等而被撤銷；用地者因經營嚴重虧損不能清償債務而宣告破產。第二， 可以無償收回劃撥土地使用權的條件，對無償取得的劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城 市建設發展的需要和城市規劃的要求，可以無償收回。收回無償劃撥的土地使用權時，對其地 上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。

　　2.合作建設和補地價

　　合作建設是指房地產開發公司與擁有土地使用權的企業合作，采用企業提高土地的使用權、開 發公司提供技術資金的方式聯合開發土地和房屋。

　　合作的方式：第一種：一方提供土地使用權，另一方提供建設資金，房屋建成后雙方按一定比 例分配房屋。第二種：以地折股，即原土地使用者以土地使用權作為股本，然后與需要土地的 另一方建立合資公司，以合資公司的名義進行土地開發，最終產出的利潤，由雙方按股本比例 分成。

　　補地價的含義包含兩方面：在土地使用權有償出讓體系中的土地使用者，如需改變合同規定的 土

地用途，在征得出讓方同意并經土地管理部門和城市規劃部門批準后，應重新簽訂土地使用 權出讓合同，調整土地使用權出讓金。若調整的出讓金高于原出讓金的，超過的部分即稱補地 價；原屬行政劃撥無償取得的土地使用權，如果土地使用權和地上建筑物進行轉讓、出租、抵 押，應向當地縣級以上人民政府補交出讓金，或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交，補交的 出讓金也稱補地價。

　　補地價的程序：向土地管理部門提出申請，詳細說明改變土地使用性質或劃撥土地使用權轉讓 的原因；經審核批準后與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同；補交土地使用權出讓金；在 規定的時間內向房地產登記部門辦理土地使用權變更手續。

　　補交地價的確定：對于劃撥土地使用權補交的地價，從理論上說是該土地出讓時受讓人應付的 出讓金。出讓的協議價、招標價、拍www.zonexcapitaltr.com賣價及掛牌價相差很大。選擇的方式取決于政府。劃撥土 地使用權，通過補交地價方能轉讓。除特殊情況外，補交地價的原土地使用權人當然成為可轉 讓的土地使用權擁有者。一般由政府根據類似地塊的出讓價制定一定的標準，再按實際情況與 原土地使用權人協商確定補地價的金額。

　　3.安永房產土地資源獲取渠道

　　土地資源有其特殊性，如性質、屬性、權屬、規劃指標、地段、地理位置等都較為復雜，所以 最適合安永發展戰略及階段性目標的地屬于我們需要的地。

　　收購、置換企業，取得土地開發權；參與二、三線城市政府的舊城改造、土地整理，取得土地 開發權；支持政府公共事業（道路改擴建、環保工程等政府用土地作為補償的項目）取得土地 開發權；介入處于困境中的開發企業，可根據項目情況采用收購、控股、投資等方式直接獲取 開發收益；國資房產；軍產房產。

　　公關：以社會營銷的思想建立起激勵機制，進行公關。

篇3：國務院辦公廳規范國有土地使用權出讓收支管理通知(年)

國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知
國辦發〔20**〕100號
各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部委、各直屬機構:
我國是一個人多地少的發展中國家,加強土地管理,嚴格保護耕地,推進土地節約集約利用,始終是我國現代化建設中的一個全局性、戰略性問題。將土地出讓收支納入地方預算,實行“收支兩條線”管理,是落實***,構建社會主義和諧社會,加強土地調控的一項重要舉措。根據《國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔20**〕28號)以及《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(國發〔20**〕31號)的規定,經國務院同意,現就有關事項通知如下:

一、明確國有土地使用權出讓收入范圍,加強國有土地使用權出讓收入征收管理
國有土地使用權出讓收入(以下簡稱土地出讓收入)是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款,包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。土地價款的具體范圍包括:以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款;轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款;變現處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款;轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款;改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款,以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。按照土地出讓合同規定依法向受讓人收取的定金、保證金和預付款,在土地出讓合同生效后可以抵作土地價款。

國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益;土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權,依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用(不含征地管理費),一并納入土地出讓收入管理。

土地出讓收入由財政部門負責征收管理,可由國土資源管理部門負責具體征收。國土資源管理部門和財政部門應當督促土地使用者嚴格履行土地出讓合同,確保將應繳的土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。地方國庫負責辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項業務,確保土地出讓收支數據準確無誤。對未按照合同約定足額繳納土地出讓收入,(來自:www.zonexcapitaltr.com