明確土地區位的特征

目前,房地產開發企業開始出現不斷擴張,資金永遠不夠的尷尬局面。一旦出現行業風險,將會土崩瓦解。成功開發的前提在于把握土地開發的區位、地價的合理性和市場定價的準確性。

大家談到區位時首先想到的是它在城市里的地理區位,地圖上的某一個點或者某一個小區域。而區位應該包括宏觀、中觀和微觀的位置。同時要明白該位置所處的社會、經濟、自然的環境或背景。

宏觀位置是指在城市里處在什么位置,中觀位置是在一個小的區域當中,而微觀位置就是左鄰右舍。房地產的不一致性和差異性決定了某一宗地的位置是排它的、獨一無二的。一塊地組成一個鄰里,若干個鄰里才能組成一個社區,若干社區就組成一個城市。某一個具體地塊反映它所處的社會、經濟、自然環境或背景有很大的不同。房價增高的主要因素就是土地的區位價格,如果在該位置進行房地產開發投資,必須明白支付的成本以及將來可能賣到多少錢,周圍的競爭關系等等。例如北京朝陽區的CBD,是現在最火的一個地方,一旦在CBD找了一塊地,那就意味著與周圍的社會、經濟、自然環境都結合在一起了;但在那個地方只能建公寓、寫字樓、高級酒店、商業設施等,因為別的不允許建了。另外,成本也定了,如果建普通住宅,將來賣房子連土地成本都收不回來。

影響場地開發的因素

在開發過程中,不同的開發項目對位置的要求也不一樣。比如對住宅類型的開發用地,比較重視市政公建配套設施完備的程度、公共交通便捷程度、環境因素、居民人口與收入等。

區位主要強調的是可進入性,選擇一個好的地方,關鍵是交通方便不方便,有了這么多空間,肯定要有許多人,這些人能不能進來,能不能出去,在區位分析時很重要。另外,要看區位有什么樣的優勢條件,跟競爭項目要進行具體的比較。

對于場地條件的選擇,主要重視建設用地的大小、形狀、地質地形條件、臨街狀況、基礎設施水平、利用現狀及分區限制等方面。對于地質的條件,有些開發商買地時不知道,施工以后才發現,這個地方原來是一個垃圾填埋場,把建房子的錢都花了,結果連地基還沒有做完。

談到開發場地的選擇,要注重城市規劃,包括場地的合法用途、規劃設計條件,如建筑密度、高度、容積率和建筑物平面及立面是否有限制、相鄰地塊的土地用途等。同時,不能忽略當地土地使用者的態度。

要清楚目前的地價體系

現在的地價體系很難說是一個什么樣的主色調。從政府管理的角度看有基本地價、標定地價、出讓地價。對于交易價格而言,有招標拍賣的價格,有協議的價格,有熟地價、生地價、毛地價、地面價、樓面價,還有總價和單價。

招標價格比較清楚,是指政府出讓土地時用的是招標方式。一般認為,拍賣價格最市場化,招標價次之,協議價市場化程度最低,因為協議價是私下協議,有時會產生問題,所以現在政府要求取消協議的方式,用招標拍賣的形式來出讓土地的使用權。

熟地價、生地價、毛地價非常具有中國特色。熟地價具備了七通一平;生地價一般是新開發區域征用農業用地的價格;毛地價是指在舊城區里邊沒有拆遷的價格。各類價格目前差異性很大,導致同一區域價格的差異化增加。地面價就是每平方米的地面多少錢,樓面價就是攤到樓里一平方米多少錢,很多城市現在還用地面價來賣地。至于總價和單價,總價比如是一千萬,單價就是每個平方米土地多少錢或者每個平方米建筑面積多少錢,這就構成了一個地價體系。

據介紹,目前北京、上海、深圳等一些市場化程度比較發達的地區,在土地交易時都用樓面地價。

評定地價標準不一樣

實際上,現在大部分城市都有一個基準地價,就是土地的級別,分為一級地、二級地、三級地等。

國內目前的地價標準首先是基準地價,指按城鎮不同的土地級別或區段,分別評估商業、工業、居住等各類用途的單位面積土地使用權的平均價格。評估基準地價是以城鎮整體為單位進行,是根據該地區土地的等級、特定用途、一定時間內的使用權,來確定土地的平均價格。但由于一定時間內的價格會有變化,按照國家的要求,基本上兩年就要調整一次基準地價。

其次是標定地價,標定地價概念是從日本學來的。在城市房地產管理法里提出要建立價格公示制度,其中包括基準地價和標定地價,但沒有幾個城市公布標定地價。據說定義標定地塊很困難,什么地塊是標定地塊?目前缺少一套價格指數。

第三是出讓地價,是政府根據正常市場狀況下地塊應達到的地價水平,綜合考慮各種政策因素的影響而確定的某一塊土地出讓時最低的控制價格標準,所以確定這么一個最低的價位,兼顧了當前利益和長遠的利益。

第四是交易價格,是土地使用權轉移雙方按照一定的法律程序,在土地市場中達成的價格。交易價格基本上反映了市場供

求、政策因素、經濟形勢、地價政策、交易雙方心理等各種因素,是這些因素綜合作用的結果。交易價格有時也叫市場價格或者成交價格。

土地估價主要有五種方法

土地估價目前有市場比較法、假設開發法、基準地價修正法、成本法和收益法?，F在北京很少公布土地成交的價格,因此無法進行市場比較。據介紹,北京公布只是交易案例。

實行招標、拍賣、掛牌以后,地價要有一些變化。對于允許協議出讓的土地,仍然按照原來的模式進行地價的確定工作。對于招標、拍賣、掛牌出讓的土地,主要采用市場競爭的辦法。對于拍賣、招標的底價,應該由相關專家參與確定,要體現政府的宏觀調控政策,在某種程度上提高土地定價過程中的公開性、公平性和科學性。

篇2：全程策劃工作:項目開發決策判斷

　　全程策劃工作：項目開發決策判斷

　　【第一部：項目開發決策判斷】

　　●操作層面深度訪談

　　為解決發展商和項目的實際問題，盡快落實發展思路，需詳通過雙方深度直面溝通盡了解以下資料：

　?。?）發展商開發目標及基本意向

　?。?）資金狀況

　?。?）項目合作狀況

　?。?）周邊地塊及項目規劃資料

　?。?）成本分析

　?。?）價格初步目標（高檔、中高檔）

　?。?）預售時間及資金回籠要求

　?。?）物業管理選擇意向

　　●項目深度交底

　　簽定合同后10個工作日內，發展商提供項目相關詳細資料后，組織項目相關單位決策執行人員舉行項目操作層面交底：

　?。?）問題組織--解析項目工作現狀（充分挖掘項目相關者觀點與意見）

　?。?問題整理--統一項目工作立場（按關鍵問題、重要問題、一般問題排序）

　?。?）解決問題--建立項目工作秩序（按照第二點的問題排序對項目制定合理的解決方案，并取得與會者一致意見）

　　●資源整合

　?。?）發展商可利用資源整合

　?。?）項目可利用資源的整合

　　●資訊調查

　?。?）宏觀市場研究（了解宏觀經濟政策、宏觀市場經濟狀況等可資利用和關聯的方面）

　?。?）地區房地產發展整體水平評估

　?。?）地區歷年房地產發展情況比較

　?。?）同質同區競爭對手狀況

　?。?）項目周邊未來幾年的發展規劃

　?。?）地區文脈狀況（文化）

　　·土地價值研究

　?。?）土地潛在價值評估

　?。?）土地項目市場定位評估（什么產品最有市場）

　?。?）土地項目利潤價值評估（既要叫好，又要叫座）

　　·成本分析

　?。?）項目綜合成本測算

　　·項目可行性分析

　?。?）確定性分析（靜態、動態分析）

　　非確定性分析（盈虧平衡分析、敏感性分析、風險概率分析）