投資房地產物業的四點預期收益

首先,投資者預期的市場需求將產生足夠的凈收入(收取租金和支付營業費用以后)。該收入構成了投資者的部分收益(在考慮稅收和融資成本之前)。

其次,投資者預計在持有一段時期后出售財產。通常,投資者預期價格在持有期間會上升,特別是處于通貨膨脹時期。這樣,價格的上漲也構成了投資者的收益。

第三,獲得投資的分散性。這意味著大多數投資者希望持有多樣性的不同種類財產,例如股票、債券、貨幣市場基金和房地產。分散性將降低投資組合的總體風險。

第四,可能帶來的優惠稅收收益,這可能對某些投資者來說是更重要的。一般的投資者在選擇物業時,往往是根據自己對一個物業的喜好、物業宣傳知名度和人氣來判斷,大多是憑感覺而且有一定的盲目性,這樣雖然可以買到好物業,但總是缺乏科學的根據,投資的成功率不高。投資房產有沒有比較科學、準確、客觀的投資分析方法呢?可以比較科學地選擇投資物業和計算出投資買房的收益率,以幫助投資者作出理性的投資選擇。

主要的房地產投資分析、評估方法

一、銷售比較法優點:選購目標物業與市場可比物業的單位價格進行比較,這一方法十分簡單,但要求市場上有足夠多的可比物業。弊病:需要考慮物業的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產市場不能實現完全競爭等。

二、總租金乘數法公式:總租金乘數=投資價值/第一年潛在租金收入

優點:投資者可將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較,也可在不同物業間比較,取其較小者。

弊病:這一方法未考慮空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

三、直接資本化法

公式:總資本化率=第一年的營業凈收入/投資價值

營業凈收入指扣除空置與欠租損失和營業費用后的實際收入。對于住宅來說,營業費用通常為中介費用。

優點:該法與總租金乘數法相比,考慮了空置與欠租損失和營業費用。

弊病:同樣未考慮融資和稅收的影響。

四、稅前原始股本收益率法

公式:原始股本收益率=第一年稅前現金收入/初始投資

初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。

優點:這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。

弊病:對于大多投資者來說,都存在融資問題。

五、租金回報率分析法

公式:(稅后月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價

這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。

優點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系,是選擇“績優地產”的簡捷方法。

弊病:沒有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

六、租金回報率法

公式:(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)

優點:考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金回報法適用范圍更廣,可估算資金回收期的長短。

弊病:未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。

七、IRR法(內部收益率法)

公式:IRR=累計總收益/累計總投入

優點:IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按單利計算,而IRR則是按復利計算。

弊病:通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的:市場的未來是不確定的,有升值的可能,也有貶值的可能,只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以

還要進行投資敏感性決策分析。作為投資行為,投資者關注的是收益與風險,通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是已知的,于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。

國際專業理財公司評估物業投資價值的簡單方法

據了解,按國際專業理財公司的計算原則,衡量一處物業價格合理與否的基本公式為:

如果該物業的年收益×15年=房產購買價,則認為該物業物有所值。

如果該物業的年收益×15年>房產購買價,則表明該投資項目尚具升值空間。

適合百姓進行投資選擇的方法

如果該物業的月租金=房產每平方米單位價格×物業面積/100,則認為該物業物有所值。

如果該物業的月租金>房產每平方米單位價格×物業面積/100,則表明該投資項目尚具升值空間。

以上是常用的比例與比率法,它有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速作出判斷。有的需要進行專業性的投資分析,為投資者進行房地產投資理財。在看一項投資時,投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。

篇2：房地產投資價值評估三大公式

考察一處房產是否值得投資,最重要的就是評估其投資價值,即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產價值,不妨一試。

一大公式:租金乘數小于12

租金乘數,是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入),小于12。

上述所提的西藏南路一小戶型,20**年時售價22萬元,月租金1500元,那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說,這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍,很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元,而月租金卻仍不到2000元,租金乘數升到25倍,已經大大超過了合理的范疇。

投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較,也可在不同物業間比較,取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

二大公式:8年~10年收回投資

投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金乘數適用范圍更廣,還可以估算資金回收期的長短。它的公式是:投

資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。

一般來說,回收年數越短越好,合理的年數在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例,假設20**年時首付5萬元,每月按揭供款1000元,1年后交房,當時它的投資回收年數是10.3年。但是到了20**年,由于房價上漲,而租金卻沒有同步增長,現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款,實際上面臨投資無法回收的境地。

三大公式:15年收益是否物有所值

另外,也可以參考下面這個國際專業理財公司評估物業的公式。

如果該物業的年收益×15年=房產購買價,該物業物有所值;如果該物業的年收益×15年>房產購買價,該物業尚具升值空間;如果該物業的年收益×15年〈房產購買價,該物業價值已高估。

仍以上文提到的小戶型為例,20**年時,年租金收益為18000元,乘以15等于27萬元,大于當時的售價22萬元,因此是值得投資的。但是現在,就以2000元月租金計算,合理價值為36萬元,遠遠小于當前60萬元的售價,價值已經被過度透支了。

以上是三種常用的比例與比率法,有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷,有的還需要進行專業性的投資分析,計算另外一些指標以增加可靠性。比如,一個地段好的房產可能現在的租金回報率不高,但具有較佳的升值前景,或者一套普通住宅能夠享受稅收減免,一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。

篇3：房地產物業投資價值衡量四法

投資房地產物業的四點預期收益

首先,投資者預期的市場需求將產生足夠的凈收入(收取租金和支付營業費用以后)。該收入構成了投資者的部分收益(在考慮稅收和融資成本之前)。

其次,投資者預計在持有一段時期后出售財產。通常,投資者預期價格在持有期間會上升,特別是處于通貨膨脹時期。這樣,價格的上漲也構成了投資者的收益。

第三,獲得投資的分散性。這意味著大多數投資者希望持有多樣性的不同種類財產,例如股票、債券、貨幣市場基金和房地產。分散性將降低投資組合的總體風險。

第四,可能帶來的優惠稅收收益,這可能對某些投資者來說是更重要的。一般的投資者在選擇物業時,往往是根據自己對一個物業的喜好、物業宣傳知名度和人氣來判斷,大多是憑感覺而且有一定的盲目性,這樣雖然可以買到好物業,但總是缺乏科學的根據,投資的成功率不高。投資房產有沒有比較科學、準確、客觀的投資分析方法呢?可以比較科學地選擇投資物業和計算出投資買房的收益率,以幫助投資者作出理性的投資選擇。

主要的房地產投資分析、評估方法

一、銷售比較法優點:選購目標物業與市場可比物業的單位價格進行比較,這一方法十分簡單,但要求市場上有足夠多的可比物業。弊病:需要考慮物業的不可移動性、獨一無二性、客戶的偏好、房地產市場不能實現完全競爭等。

二、總租金乘數法公式:總租金乘數=投資價值/第一年潛在租金收入

優點:投資者可將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較,也可在不同物業間比較,取其較小者。

弊病:這一方法未考慮空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

三、直接資本化法

公式:總資本化率=第一年的營業凈收入/投資價值

營業凈收入指扣除空置與欠租損失和營業費用后的實際收入。對于住宅來說,營業費用通常為中介費用。

優點:該法與總租金乘數法相比,考慮了空置與欠租損失和營業費用。

弊病:同樣未考慮融資和稅收的影響。

四、稅前原始股本收益率法

公式:原始股本收益率=第一年稅前現金收入/初始投資

初始投資指總投資額中扣除貸款部分后的自備金。

優點:這一方法因考慮了融資的影響而較前幾種方法更為完善。

弊病:對于大多投資者來說,都存在融資問題。

五、租金回報率分析法

公式:(稅后月租金-每月物業管理費)×12/購買房屋總價

這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。

優點:考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系,是選擇“績優地產”的簡捷方法。

弊病:沒有考慮全部的投入與產出,沒有考慮資金的時間成本,因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

六、租金回報率法

公式:(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時間內的按揭款)

優點:考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金回報法適用范圍更廣,可估算資金回收期的長短。

弊病:未考慮前期的其它投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。

七、IRR法(內部收益率法)

公式:IRR=累計總收益/累計總投入

優點:IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行,只不過我國銀行利率按單利計算,而IRR則是按復利計算。

弊病:通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。惟有一點是可以確定的:市場的未來是不確定的,有升值的可能,也有貶值的可能,只是看升值、貶值哪種可能性大了。所以

還要進行投資敏感性決策分析。作為投資行為,投資者關注的是收益與風險,通過對IRR的分析發現相關性最高的是房價、租金以及能否迅速出租。由于房價是已知的,于是能否準確預告租金水平及選擇投資項目便成為投資成敗的關鍵。

國際專業理財公司評估物業投資價值的簡單方法

據了解,按國際專業理財公司的計算原則,衡量一處物業價格合理與否的基本公式為:

如果該物業的年收益×15年=房產購買價,則認為該物業物有所值。

如果該物業的年收益×15年>房產購買價,則表明該投資項目尚具升值空間。

適合百姓進行投資選擇的方法

如果該物業的月租金=房產每平方米單位價格×物業面積/100,則認為該物業物有所值。

如果該物業的月租金>房產每平方米單位價格×物業面積/100,則表明該投資項目尚具升值空間。

以上是常用的比例與比率法,它有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速作出判斷。有的需要進行專業性的投資分析,為投資者進行房地產投資理財。在看一項投資時,投資者有必要多看一些指標以增加可靠性。