前 言

水岸城市花園項目即將進入施工階段,項目前期工作進程順利,為了實現順利銷售和資金的迅速回籠還有大量工作需要繼續,無論是施工,質檢,銷售,物管,都要確保實現本項目順利銷售的同時提高開發商知名度,我們根據水岸城市花園的項目情況、周邊環境以及客戶分析，做出本案。

我們將從項目定位到尾盤銷售作一些較為詳細的界定,由于資料的不盡完備,我們將重點從銷售,媒體,廣告環節出發,力求實現預期目標。

房產開發作為資金投入量大,運轉周期長的項目,需要每個部門,每個環節的相互配合,在執行方案時我們將按照現行方案實施,并根據實際情況靈活變通,達到最佳效應。

一、項目定位

營銷思路是根據客戶定位來的，水岸城市花園項目的客戶群體我們準確地分析過，主要有：周邊一些市場的經營業主、周邊企事業單位的普通職工、項目周邊的原居民、項目附近的拆遷戶等。其中的主力消費群體是周邊一些市場的經營業主、周邊企事業單位的普通職工、新興都市白領階層,項目周邊的原居民，他們的特征是：手上鈔票較多、但有較高的生活品位和要求、超前消費意識較強,在形式上注重“城市的感覺”。

所以對于本項目，我們定位的主題為：風情水岸、親水宅邸，緊緊圍繞小區主題,在肥東地區首家推出親水型健康生態小區。

我們在整個營銷方案中應圍繞主題定位，在廣告中應以告知性為主，在銷售思路上從“環境、品位、超值”的角度多為業主考慮，在廣告設計上吻合業主的行為特征和消費習慣，并且在廣告的執行過程中準確有效的傳達項目自身信息和營銷信息。

二、 價格定位

根據項目情況、競爭樓盤分析、開發成本并結合當地市場情況，建議本項目開盤均價為1000-1300元/㎡。

三、開盤時間建議

本項目20**年3月份開工，分兩期開發，我們根據工程進度及行業習慣認為，一期8--9個月后交付，預計在20**年11月份。
二期20**年9-10月開工，預計20**年4月份二期交付。小區整體交付時間預計在20**年6月份前。

根據本項目的整體工程進度和房地產市場規律，我們建議本項目開盤時間定在20**年4月底或五月初。房地產銷售的旺季在每年的4-6月份和9-12月份。開盤時間定在4月底至5月初最主要的原因是我們千萬不能錯過銷售旺季，而且6--9月是本項目一期的施工高峰期，按工程進度，20**年10月份一期工程已全部封頂，是最佳的銷售時期。

四、媒體選擇

在房地產的營銷過程中，廣告執行是至關重要的，而媒體選擇又是廣告執行中最關鍵的部分。

媒體的種類繁多，主要有報刊雜志媒體、廣播電視媒體、戶外媒體、網絡媒體等。媒體投放必須強調它的有效性，我們必須對以上媒體進行詳盡的分析。

網絡媒體是新潮流行的象征，很顯然不吻合本項目客戶群體的消費取向。

戶外媒體有很多種，比如戶外燈箱、展板、公交車輛、站臺、路牌、還有氣球等。本項目由于面對人群的多樣性和地區媒體的滯后性,從肥東地區來看,戶外廣告的投放受眾率高,成本相對較低戶外廣告的投放針對性強、覆蓋面廣,將成為本項目的主力媒體但由于建筑面積小，總套數不多，廣告投放量不宜過大(具體戶外方案另附)。

廣播電視媒體的特點是覆蓋面廣、印象深刻，電視媒體成本較高，廣播媒體成本較低。但面對眾多電視廣播媒體,考慮收視率和區域受眾面以及項目自身特點,將不做選擇。

從目前合肥市的房地產信息傳播渠道來看，報刊雜志媒體的有效性最好，而在報刊中尤其以《合肥晚報》和《新安晚報》的效果最好，有一組數據可以說明：在合肥的五大報紙中，按房地產廣告投放的面積計算，《合肥晚報》占494%，《新安晚報》占182%，其它的共占324%。我們的客戶群體主要的消費媒體也就是這兩份報紙，所以我們在選擇廣告投放媒體時，應以這兩份報紙為主。

單頁具有受眾面廣,成本低的特點,為廣大房產商家所采用本項目一期工程為實現“開門紅”爭取再最短的時間內提高樓盤知名度與美譽度,為二期樓盤的銷售做伏筆。(發行量及單頁設計另附)

樓書制作:層次感,目標性,大眾化,不失新意。
車身廣告:針對目標客戶在合肥至肥東車輛進行一定量的廣告發布(效果圖另附)。
現場廣告:現場墻體、懸幅廣告有利于提升物業形象,對消費者形成第一形象造勢。

附：媒介分析圖例（略）

五、促銷活動

市場的競爭是殘酷的，對任何樓盤來講，簽約銷售出去是最重要的！媒體廣告的作用主要是告之信息、引導客戶，但只有這個，往往是不夠的，必須和終端推廣有機的結合起來，促銷是市場營銷中的重要步驟。我們在本項目的銷售過程中，還必須貫穿

價格折扣策略、參加房展會、舉行業主會、團購、優惠活動等等多項促銷活動。具體的促銷活動我們會在銷售的不同階段及時推出。

六、廣告費用預算（根據目前所了解資料做的預算）

本項目一期住宅面積約為25000㎡，平均價格初步定為為1000--1300元/㎡，這樣種的銷售額預計為：
25000×1200=3000萬元
廣告費用（按總銷售額的1%計提）
30,000,000×1%=30萬元

七、廣告執行方案

1、廣告主題的選擇
目前，許多房地產商在廣告設計方面還停留在較為初級的水平上，大部分廣告只是單方面訴求自己的樓盤怎么怎么好、什么時間“隆重開盤”、“剩下的已經不多了，快來看一看啊”等等。我們認為本項目的廣告應精心的準備，每一撥廣告又都是針對不同的階段中的消費心理精心設計的：第一撥廣告是針對人們初步了解認識水岸城市花園、產生“水岸城市花園是什么樣子”的疑問心理而設計的；第二撥廣告是為了激起還處于觀望行列的消費者的購買欲并實現銷售而設計；第三撥廣告是為了營造銷售過程中的持續期和清盤期的熱烈氣氛而設計的。如果把"水岸城市花園"在銷售中推出的所有廣告聯系起來看一看，就像是在讀一本引人入勝的　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
文化書籍。

本項目的廣告主題（主打廣告語）為：水岸城市花園—風情水岸、親水宅邸

本項目硬性廣告攻勢如下：

第一撥：
時間：20**年4月18日——20**年5月4日

第一篇廣告：以《“水岸風情，親水宅邸---“水岸城市花園”即將隆重發售！》開篇。在廣告畫面中以效果圖為主畫面，告之受眾，加上對項目廣告主題定位“風情水岸、親水宅邸”的創意，力求具有強烈的視覺沖擊力。
第二篇廣告：《這些不再是想象的空間》。在畫面上依次展示小區娛樂、休閑空間,居家環境和相關物業配套，讓水岸城市花園與之作相應，告訴消費者，入居水岸城市花園您將是一次明智的選擇。從而告訴受眾，水岸城市花園是有那些元素組成的，它將和這些不朽的建筑一樣，值得尊崇！
第三篇廣告：《風情水岸，水岸城市花園隆重開盤！》，告之受眾，水岸城市花園花園開盤！

第二撥：
時間：20**年5月20日——20**年6月1日，20**年6月——20**年7月份。

　　主要目的是促成銷售，為了讓客戶產生購買沖動并實現銷售，我們可以借助臨近相關節日等不斷出現的佳節氛圍一系列的優惠促銷活動。具體廣告內容如下：
　　《用雙手創造美好的家園》文案從兩個方面來講述：購房的您是用自己的雙手辛勤賺取每一平方米的房款，我們水岸城市花園的建筑工人會用自己的雙手為您建設好您的美麗的家；
　　《遠眺磷光春色》講述水岸城市花園環境優美，小巧精致，蝴蝶在小區花叢中飛舞，小鳥在樹稍歌唱，靜聞魚讀月，俯瞰亭奏音，多么美好的意境！同時體現了水岸城市花園居民與自然的和諧相處；
　　《您可以充分享受生活的樂趣！》講述水岸城市花園的安保系統以及物業管理系統；
　　《你我共同譜寫未來》文案訴求水岸城市花園的增值空間；
　　《美麗,與水岸城市花園共翩舞》項目品牌形象廣告：畫面為美麗的水岸城市花園，配以親和優美詩歌般的文案，相信一定會打動您！
項目銷售期間，我們還必須圍繞促銷活動做一些具有煽動性的廣告，在此不一一列舉。

第三撥：
　 時間：20**年10月——20**年11月份小區交付

以搬家入伙為主題，營造濃烈歡慶的氣氛，以爭取促動尾盤的銷售成功。廣告以《凌晨之光》開篇，系列推出《幸福和諧篇》《眾星捧月自然天成篇》、、《花好月圓篇》等。力求篇篇出彩，將搬進水岸城市花園的喜悅、祥和、幸福一一展現，使人不禁神往。

2、 廣告執行方案
1） 樓書、DM單
樓書：正度12開、12P、騎馬訂，封面250克進口雙銅紙、單面壓痕，內頁157克進口雙銅紙，3000份。
POP海報：正度4K，157克銅板紙，3000份。

2） 售樓部布置：售樓部門頭燈箱、售樓部內部展板等布置預計15000元
3） 促銷活動：費用另行核算
4） 開盤：開盤活動策劃另案說明
5） DM單頁：預計印刷40000份，將于20**年4月份投放

6）報紙媒體投放計劃
營銷階段 工程進度 時　間 媒　體 形式 廣 告 內 容預算（元）
導入期 開工奠基 20**年3月底 15000
合肥晚報 軟文 免費
開盤期 開盤 20**年4月底 合肥晚報 半版《風情水岸，水岸城市花園隆重開盤！》 18000
20**年4月底 新安晚報 半版 《風情水岸，水岸城市花園隆重開盤！》 17000
旺銷期 20**4 合肥晚報 軟文 免費
20**6 新安晚報 軟文 免費
20**6 合肥晚報 軟文 《用雙手鑄造美好的家園》 1500
20**7 新安晚報 軟文 《您可以充分享受生活的樂趣！》 2500
一期封頂 20**10 合肥晚報 軟文 500
20**11 新安晚報 軟文 800
二期開工 20**9 合肥晚報 軟文 1000
一期交付 20**10 合肥晚報 軟文 一期交付，二期開工 1000
二期封頂 合肥晚報 通欄 《熱烈祝賀二期封頂》 9000
清盤期 二期交付，小區交付

7） 其它：不可預見費、機動費用:20000元

銷售進度及資金回籠
工 作 內 容 具 體 時　間 累計銷售比例 累計資金回籠額
售樓部裝修至開盤 待 定 收部分定金
開盤至一期封頂 待 定 50%(一期比例) 15，000，000
熱銷期 待 定 40%(一期比例) 12，000，000
一期交付，二期施工至二期封頂 待 定 85%(總銷售額) 81，600，000
二期交付 待 定 95%(總銷售額) 91，200，000
小區交付 待 定 100%(總銷售額) 96，000，000
注：具體時間待定

總結

房地產營銷是一個復雜的系統，我們在營銷的執行過程中必須根據具體銷售情況、銷售策略和房地產市場行情等情況作出相對應的調整和補充，因為實踐是檢驗真理的唯一標準。
（附件一：標識設計稿；附件二：手提袋設計稿；附件三：施工現場墻體廣告圖。）

附　注一:
水岸．城市花園總建筑17棟，用地面積約40畝，總建筑面積約8萬平方米，考慮施工進度，資金投入，開發周期和成本核算,有利于整體項目的滾動開發,建議分二期開發：
一期：首期推出1－－5號樓，共計100套左右，建筑面積25萬平方米。
　　一期推出樓盤相對較少，對市場反映做一次整體的評估預測，以有利于市場開發和市場對策。
二期：推出6－－17號樓，再一期較好的消費口碑和日益成熟的小區環境前提下形成熱銷勢頭。

附注二:　 (文案僅供參考)

樓書設計元素”:

一、 封面
小區標志,開發商
風景背景,小區名稱:水岸城市花園
主題語:風情水岸 親水宅邸

二、 內頁
1、 內頁一　效果圖
觀景時刻守住家園,跨越時空的藝術經典
2、內頁二　物業介紹(待定)
位置,交通,建筑風格,外部環境,外立面設計風格,,物業配套(如:門窗,陽臺電話,有線電視,網絡,供水煤氣,照明,預設插座等)
3、內頁三 景觀設計
小區周邊環境,小區內部環境(親水型健康生態小區)
4、內頁四 戶型一覽
扉頁一90--120㎡精品戶型
扉頁二小戶型及其他戶型
5、內頁五 物業服務
我們用心追求完美,為您竭力打造安全舒適居家環境
晨光之下,歡聲笑語帶給您一朝的祝福
伴隨您直至踏步而歸
和煦陽光之中,門旁那永恒的笑臉
守望您的身影
朝朝夕夕,歲歲年年
我們用心譜寫著這幅樂章

三、封底
HOT LINE:　　預售許可證號:　　銷售熱線電話:
開 發　商:　　 小區路線圖:
附圖一:水岸標志設計　　　　　　　　　　

附圖二:紙杯設計

附圖三:圍墻圖稿

附圖四:手提袋效果圖

項目名稱 截止期限 責 任 單 位 備 注
整合方案定稿 20**-3-24 眾城房產公司、同心圓廣告策劃部
標志設計 20**-3-25 同心圓廣告創意部
紙杯設計 20**-3-24 同心圓廣告創意部
單頁文案 20**-4-8 同心圓廣告策劃部
單頁設計 20**-4-10 同心圓廣告創意部
墻體設計 20**-3-26 同心圓廣告創意部
樓書文案定稿 20**-4-12 眾城房產公司、同心圓廣告客戶部
樓書制作 20**-4-20 同心圓廣告制作部
DM單設計 20**-4-18 同心圓廣告創意部
開工奠基物料 20**-3-25 同心圓廣告制作部
POP設計 20**-4-25 同心圓廣告創意部 開盤用
戶外廣告發布 20**-3-28 同心圓廣告創意部、工程部
售樓部布置 20**-4-2 眾城房產公司、同心圓廣告工程部
條幅設計 20**-4-20 附件二：手提袋設計稿 開盤用
開盤現場資料 20**-4-28 同心圓廣告設計部、工程部

篇2：金地春曉廣告整合策略

金地格林春曉啟動之初,市場對南翔板塊很陌生,雖然本片區有規劃中R3輕軌、M7軌道,在建中的國際汽車城、F1賽車場,但人們對南翔板塊的心理距離還很遠。金地面臨的第一個難題是如何啟動整個南翔板塊?金地格林春曉的市場推廣,不單就項目打項目,它更擔負著為2100畝金地格林世界的開發啟動作前期的鋪墊工作,啟動整個南翔板塊。

金地的第二個難題是如何占領上海市場,金地格林春曉作為近郊純TOWNHOUSE社區在上海具有一定的稀缺性,一期入市采用低開高走的策略,其性價比較強,市場接受力較強。金地格林春曉在銷售上盡可能的吸引上海市區內的客戶,提升客戶的整體質素,將客戶鎖定為城市中堅,這也是整個金地集團客戶定位。最后通過在上海市區的市場推廣,建立其對上海樓市的影響力,順勢確立金地品牌在上海的地位。

根據項目特征,針對金地·格林春曉的推廣,金地采用明線+暗線的手法。

暗線——城市中堅的生活方向

此廣告語在推廣前期使用,主要配合地塊價值的炒作,在后期逐漸作為暗線貫穿于整個推廣活動過程中。廣告語先聲奪人,先入為主,以高姿態入市,直指城市中產階層,向他們宣揚一種新的生活標準、生活方向,達到建立項目形象高點并圈定目標消費群的目的。

明線——林中庭院,品賞生活

此廣告語在后階段推廣使用,直接針對產品特色,詮釋產品最明顯的差異點。從項目賣點來看,外部優勢不強,主要以社區造景為主,整個社區突出“林”的景觀營造,結合聯排別墅這種中高檔產品類別,金地以“林中庭院”對整個項目的產品特性進行闡述;金地·格林春曉的中產階層,講究生活品質,更向往一種精神層面的享受,用“品賞”即品鑒、欣賞的角度對待生活中的每一個片段。

亮相廣告

立足地塊的價值,對“城市中堅的生活方向”做一個引導,謀求目標消費者思想上的認同,最終達到他們對金地·格林春曉所倡價值觀的認同,對一種新生活方式的認同。

金地認為,前瞻、健康、自由、國際、天倫是城市中堅所追求的幾大價值觀。因此,在畫面的表現上,以“方向”一詞為基點切入,通過極具張力的人物形象、向上的生活姿態、深遂的目光、志向高遠的精神狀態傳達金地·格林春曉的生活主張。同時,人物腳下的林梢,與項目的廣告語“林中庭院,品賞生活”做了一個巧妙的鏈接。

畫面賦予樓盤獨特的個性,而這種個性是張揚的、高姿態的、領先的、創新的、極具品質感的,一如金地·格林春曉的思想內涵、精神氣質。

形象廣告

這一階段,推廣策略從前期的“城市中堅的生活方向”地塊價值炒作轉向尋求消費者對“林中庭院,品賞生活”這一產品價值的認同?！俺鞘兄袌缘纳罘较颉彼熳鳛榘稻€集中由繕稿軟文解決。故此階段的宣傳推廣更多的偏向表現“林中庭院”這一產品特點上。

為了能更好表現產品特點,強化金地·格林春曉“林中庭院,品賞生活”的概念,給消費者一種全新的生活享受,樹立一種新的生活觀點。策劃人員以“林中庭院”為創意切入點,從一種空間順序上層層遞進詮釋“林中庭院”概念,整個系列三款報版均采用虛擬場景的方式,將產品幾個主要賣點做一個直觀的展示。

開盤廣告

在創意表現上,報版以英文單詞OPEN作為整個開盤廣告的核心創意點,巧妙借用字母“O”的形狀處理為一扇開啟的門,很直接的傳遞項目開盤信息;圖片選擇金地·格林春曉現場實景照片,緊扣“林中庭院,品賞生活”廣告主題思想,展現現場實景的魅力,并寓意即將開啟的金地·格林春曉庭院生活。整個畫面延續了金地·格林春曉一貫清新雅致的廣告表現風格。

答謝廣告

金地·格林春曉一期開盤即封盤,完美實現“不戰而屈人之兵”,此次答謝報版的用意更多的在展現金地·格林春曉親民的形象,同時亦展示金地集團“與城市中堅同行”的品牌形象。整個報版的創意與開盤篇報版創意有異曲同工之妙,以一個“謝”字,傳遞整個答謝報版的核心內容,同時對“謝”字言字部首做了特殊處理,將金地格林春曉現場實景照片直接運用到畫面上,在表達“謝”主題的同時展示金地·格林春曉現場的魅力。

篇3：合肥城市花園廣告整合推廣方案

前 言

水岸城市花園項目即將進入施工階段,項目前期工作進程順利,為了實現順利銷售和資金的迅速回籠還有大量工作需要繼續,無論是施工,質檢,銷售,物管,都要確保實現本項目順利銷售的同時提高開發商知名度,我們根據水岸城市花園的項目情況、周邊環境以及客戶分析，做出本案。

我們將從項目定位到尾盤銷售作一些較為詳細的界定,由于資料的不盡完備,我們將重點從銷售,媒體,廣告環節出發,力求實現預期目標。

房產開發作為資金投入量大,運轉周期長的項目,需要每個部門,每個環節的相互配合,在執行方案時我們將按照現行方案實施,并根據實際情況靈活變通,達到最佳效應。

一、項目定位

營銷思路是根據客戶定位來的，水岸城市花園項目的客戶群體我們準確地分析過，主要有：周邊一些市場的經營業主、周邊企事業單位的普通職工、項目周邊的原居民、項目附近的拆遷戶等。其中的主力消費群體是周邊一些市場的經營業主、周邊企事業單位的普通職工、新興都市白領階層,項目周邊的原居民，他們的特征是：手上鈔票較多、但有較高的生活品位和要求、超前消費意識較強,在形式上注重“城市的感覺”。

所以對于本項目，我們定位的主題為：風情水岸、親水宅邸，緊緊圍繞小區主題,在肥東地區首家推出親水型健康生態小區。

我們在整個營銷方案中應圍繞主題定位，在廣告中應以告知性為主，在銷售思路上從“環境、品位、超值”的角度多為業主考慮，在廣告設計上吻合業主的行為特征和消費習慣，并且在廣告的執行過程中準確有效的傳達項目自身信息和營銷信息。

二、 價格定位

根據項目情況、競爭樓盤分析、開發成本并結合當地市場情況，建議本項目開盤均價為1000-1300元/㎡。

三、開盤時間建議

本項目20**年3月份開工，分兩期開發，我們根據工程進度及行業習慣認為，一期8--9個月后交付，預計在20**年11月份。
二期20**年9-10月開工，預計20**年4月份二期交付。小區整體交付時間預計在20**年6月份前。

根據本項目的整體工程進度和房地產市場規律，我們建議本項目開盤時間定在20**年4月底或五月初。房地產銷售的旺季在每年的4-6月份和9-12月份。開盤時間定在4月底至5月初最主要的原因是我們千萬不能錯過銷售旺季，而且6--9月是本項目一期的施工高峰期，按工程進度，20**年10月份一期工程已全部封頂，是最佳的銷售時期。

四、媒體選擇

在房地產的營銷過程中，廣告執行是至關重要的，而媒體選擇又是廣告執行中最關鍵的部分。

媒體的種類繁多，主要有報刊雜志媒體、廣播電視媒體、戶外媒體、網絡媒體等。媒體投放必須強調它的有效性，我們必須對以上媒體進行詳盡的分析。

網絡媒體是新潮流行的象征，很顯然不吻合本項目客戶群體的消費取向。

戶外媒體有很多種，比如戶外燈箱、展板、公交車輛、站臺、路牌、還有氣球等。本項目由于面對人群的多樣性和地區媒體的滯后性,從肥東地區來看,戶外廣告的投放受眾率高,成本相對較低戶外廣告的投放針對性強、覆蓋面廣,將成為本項目的主力媒體但由于建筑面積小，總套數不多，廣告投放量不宜過大(具體戶外方案另附)。

廣播電視媒體的特點是覆蓋面廣、印象深刻，電視媒體成本較高，廣播媒體成本較低。但面對眾多電視廣播媒體,考慮收視率和區域受眾面以及項目自身特點,將不做選擇。

從目前合肥市的房地產信息傳播渠道來看，報刊雜志媒體的有效性最好，而在報刊中尤其以《合肥晚報》和《新安晚報》的效果最好，有一組數據可以說明：在合肥的五大報紙中，按房地產廣告投放的面積計算，《合肥晚報》占494%，《新安晚報》占182%，其它的共占324%。我們的客戶群體主要的消費媒體也就是這兩份報紙，所以我們在選擇廣告投放媒體時，應以這兩份報紙為主。

單頁具有受眾面廣,成本低的特點,為廣大房產商家所采用本項目一期工程為實現“開門紅”爭取再最短的時間內提高樓盤知名度與美譽度,為二期樓盤的銷售做伏筆。(發行量及單頁設計另附)

樓書制作:層次感,目標性,大眾化,不失新意。
車身廣告:針對目標客戶在合肥至肥東車輛進行一定量的廣告發布(效果圖另附)。
現場廣告:現場墻體、懸幅廣告有利于提升物業形象,對消費者形成第一形象造勢。

附：媒介分析圖例（略）

五、促銷活動

市場的競爭是殘酷的，對任何樓盤來講，簽約銷售出去是最重要的！媒體廣告的作用主要是告之信息、引導客戶，但只有這個，往往是不夠的，必須和終端推廣有機的結合起來，促銷是市場營銷中的重要步驟。我們在本項目的銷售過程中，還必須貫穿

價格折扣策略、參加房展會、舉行業主會、團購、優惠活動等等多項促銷活動。具體的促銷活動我們會在銷售的不同階段及時推出。

六、廣告費用預算（根據目前所了解資料做的預算）

本項目一期住宅面積約為25000㎡，平均價格初步定為為1000--1300元/㎡，這樣種的銷售額預計為：
25000×1200=3000萬元
廣告費用（按總銷售額的1%計提）
30,000,000×1%=30萬元

七、廣告執行方案

1、廣告主題的選擇
目前，許多房地產商在廣告設計方面還停留在較為初級的水平上，大部分廣告只是單方面訴求自己的樓盤怎么怎么好、什么時間“隆重開盤”、“剩下的已經不多了，快來看一看啊”等等。我們認為本項目的廣告應精心的準備，每一撥廣告又都是針對不同的階段中的消費心理精心設計的：第一撥廣告是針對人們初步了解認識水岸城市花園、產生“水岸城市花園是什么樣子”的疑問心理而設計的；第二撥廣告是為了激起還處于觀望行列的消費者的購買欲并實現銷售而設計；第三撥廣告是為了營造銷售過程中的持續期和清盤期的熱烈氣氛而設計的。如果把"水岸城市花園"在銷售中推出的所有廣告聯系起來看一看，就像是在讀一本引人入勝的　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
文化書籍。

本項目的廣告主題（主打廣告語）為：水岸城市花園—風情水岸、親水宅邸

本項目硬性廣告攻勢如下：

第一撥：
時間：20**年4月18日——20**年5月4日

第一篇廣告：以《“水岸風情，親水宅邸---“水岸城市花園”即將隆重發售！》開篇。在廣告畫面中以效果圖為主畫面，告之受眾，加上對項目廣告主題定位“風情水岸、親水宅邸”的創意，力求具有強烈的視覺沖擊力。
第二篇廣告：《這些不再是想象的空間》。在畫面上依次展示小區娛樂、休閑空間,居家環境和相關物業配套，讓水岸城市花園與之作相應，告訴消費者，入居水岸城市花園您將是一次明智的選擇。從而告訴受眾，水岸城市花園是有那些元素組成的，它將和這些不朽的建筑一樣，值得尊崇！
第三篇廣告：《風情水岸，水岸城市花園隆重開盤！》，告之受眾，水岸城市花園花園開盤！

第二撥：
時間：20**年5月20日——20**年6月1日，20**年6月——20**年7月份。

　　主要目的是促成銷售，為了讓客戶產生購買沖動并實現銷售，我們可以借助臨近相關節日等不斷出現的佳節氛圍一系列的優惠促銷活動。具體廣告內容如下：
　　《用雙手創造美好的家園》文案從兩個方面來講述：購房的您是用自己的雙手辛勤賺取每一平方米的房款，我們水岸城市花園的建筑工人會用自己的雙手為您建設好您的美麗的家；
　　《遠眺磷光春色》講述水岸城市花園環境優美，小巧精致，蝴蝶在小區花叢中飛舞，小鳥在樹稍歌唱，靜聞魚讀月，俯瞰亭奏音，多么美好的意境！同時體現了水岸城市花園居民與自然的和諧相處；
　　《您可以充分享受生活的樂趣！》講述水岸城市花園的安保系統以及物業管理系統；
　　《你我共同譜寫未來》文案訴求水岸城市花園的增值空間；
　　《美麗,與水岸城市花園共翩舞》項目品牌形象廣告：畫面為美麗的水岸城市花園，配以親和優美詩歌般的文案，相信一定會打動您！
項目銷售期間，我們還必須圍繞促銷活動做一些具有煽動性的廣告，在此不一一列舉。

第三撥：
　 時間：20**年10月——20**年11月份小區交付

以搬家入伙為主題，營造濃烈歡慶的氣氛，以爭取促動尾盤的銷售成功。廣告以《凌晨之光》開篇，系列推出《幸福和諧篇》《眾星捧月自然天成篇》、、《花好月圓篇》等。力求篇篇出彩，將搬進水岸城市花園的喜悅、祥和、幸福一一展現，使人不禁神往。

2、 廣告執行方案
1） 樓書、DM單
樓書：正度12開、12P、騎馬訂，封面250克進口雙銅紙、單面壓痕，內頁157克進口雙銅紙，3000份。
POP海報：正度4K，157克銅板紙，3000份。

2） 售樓部布置：售樓部門頭燈箱、售樓部內部展板等布置預計15000元
3） 促銷活動：費用另行核算
4） 開盤：開盤活動策劃另案說明
5） DM單頁：預計印刷40000份，將于20**年4月份投放

6）報紙媒體投放計劃
營銷階段 工程進度 時　間 媒　體 形式 廣 告 內 容預算（元）
導入期 開工奠基 20**年3月底 15000
合肥晚報 軟文 免費
開盤期 開盤 20**年4月底 合肥晚報 半版《風情水岸，水岸城市花園隆重開盤！》 18000
20**年4月底 新安晚報 半版 《風情水岸，水岸城市花園隆重開盤！》 17000
旺銷期 20**4 合肥晚報 軟文 免費
20**6 新安晚報 軟文 免費
20**6 合肥晚報 軟文 《用雙手鑄造美好的家園》 1500
20**7 新安晚報 軟文 《您可以充分享受生活的樂趣！》 2500
一期封頂 20**10 合肥晚報 軟文 500
20**11 新安晚報 軟文 800
二期開工 20**9 合肥晚報 軟文 1000
一期交付 20**10 合肥晚報 軟文 一期交付，二期開工 1000
二期封頂 合肥晚報 通欄 《熱烈祝賀二期封頂》 9000
清盤期 二期交付，小區交付

7） 其它：不可預見費、機動費用:20000元

銷售進度及資金回籠
工 作 內 容 具 體 時　間 累計銷售比例 累計資金回籠額
售樓部裝修至開盤 待 定 收部分定金
開盤至一期封頂 待 定 50%(一期比例) 15，000，000
熱銷期 待 定 40%(一期比例) 12，000，000
一期交付，二期施工至二期封頂 待 定 85%(總銷售額) 81，600，000
二期交付 待 定 95%(總銷售額) 91，200，000
小區交付 待 定 100%(總銷售額) 96，000，000
注：具體時間待定

總結

房地產營銷是一個復雜的系統，我們在營銷的執行過程中必須根據具體銷售情況、銷售策略和房地產市場行情等情況作出相對應的調整和補充，因為實踐是檢驗真理的唯一標準。
（附件一：標識設計稿；附件二：手提袋設計稿；附件三：施工現場墻體廣告圖。）

附　注一:
水岸．城市花園總建筑17棟，用地面積約40畝，總建筑面積約8萬平方米，考慮施工進度，資金投入，開發周期和成本核算,有利于整體項目的滾動開發,建議分二期開發：
一期：首期推出1－－5號樓，共計100套左右，建筑面積25萬平方米。
　　一期推出樓盤相對較少，對市場反映做一次整體的評估預測，以有利于市場開發和市場對策。
二期：推出6－－17號樓，再一期較好的消費口碑和日益成熟的小區環境前提下形成熱銷勢頭。

附注二:　 (文案僅供參考)

樓書設計元素”:

一、 封面
小區標志,開發商
風景背景,小區名稱:水岸城市花園
主題語:風情水岸 親水宅邸

二、 內頁
1、 內頁一　效果圖
觀景時刻守住家園,跨越時空的藝術經典
2、內頁二　物業介紹(待定)
位置,交通,建筑風格,外部環境,外立面設計風格,,物業配套(如:門窗,陽臺電話,有線電視,網絡,供水煤氣,照明,預設插座等)
3、內頁三 景觀設計
小區周邊環境,小區內部環境(親水型健康生態小區)
4、內頁四 戶型一覽
扉頁一90--120㎡精品戶型
扉頁二小戶型及其他戶型
5、內頁五 物業服務
我們用心追求完美,為您竭力打造安全舒適居家環境
晨光之下,歡聲笑語帶給您一朝的祝福
伴隨您直至踏步而歸
和煦陽光之中,門旁那永恒的笑臉
守望您的身影
朝朝夕夕,歲歲年年
我們用心譜寫著這幅樂章

三、封底
HOT LINE:　　預售許可證號:　　銷售熱線電話:
開 發　商:　　 小區路線圖:
附圖一:水岸標志設計　　　　　　　　　　

附圖二:紙杯設計

附圖三:圍墻圖稿

附圖四:手提袋效果圖

項目名稱 截止期限 責 任 單 位 備 注
整合方案定稿 20**-3-24 眾城房產公司、同心圓廣告策劃部
標志設計 20**-3-25 同心圓廣告創意部
紙杯設計 20**-3-24 同心圓廣告創意部
單頁文案 20**-4-8 同心圓廣告策劃部
單頁設計 20**-4-10 同心圓廣告創意部
墻體設計 20**-3-26 同心圓廣告創意部
樓書文案定稿 20**-4-12 眾城房產公司、同心圓廣告客戶部
樓書制作 20**-4-20 同心圓廣告制作部
DM單設計 20**-4-18 同心圓廣告創意部
開工奠基物料 20**-3-25 同心圓廣告制作部
POP設計 20**-4-25 同心圓廣告創意部 開盤用
戶外廣告發布 20**-3-28 同心圓廣告創意部、工程部
售樓部布置 20**-4-2 眾城房產公司、同心圓廣告工程部
條幅設計 20**-4-20 附件二：手提袋設計稿 開盤用
開盤現場資料 20**-4-28 同心圓廣告設計部、工程部