環島商業項目規劃設計總則

　　1、中天·世紀新城中心環島商業項目總體規劃及建筑單體設計，要依照《貴陽市城市規劃條例實施細則》的要求進行規劃，達到擴初設計的深度，其最終成果既要滿足項目開發理念，又要滿足規劃報建的要求；

　　2、本項目的規劃、建筑單體設計、園林景觀設計均要與周邊環境相呼應，要充分利用環島市政路及后山地脈資源，建筑設計既要體現貴陽城市文脈的傳承、文化的厚重，更要滿足合理、舒適、便捷的現代商業活動需求；

　　3、總體規劃設計應考慮地塊的地形地貌特點、規劃要求、周邊環境、成本控制及對策劃定位的參考來進行設計，體現開發理念的合理性、科學性和以人為本的思想；

　　4、項目建筑設計應體現盡量考慮節能、環保的新概念，設計要達到低成本、高效益的經濟要求；

　　5、本案的總體策劃理念是以貴陽特有的城市文化為背景，將采用時尚文化與現代商業相結合的設計，增加聚集人氣的配套設施；形成商業街區的建筑環境，創新發展植根于貴陽本土的新一代商業形態；

　　6、本案在建筑風格策劃上需與周邊景觀環境、人文背景相協調；以有機建筑整合項目的地脈和文脈，發展現代簡約風格為主線的情景商業街區建筑環境、人文氛圍，使項目推廣能以"新消費文化體驗之城"為主線。

　　7、為打造項目整體品質，建筑單體設計需與景觀設計同步進行。

篇2：規劃設計決定商業項目成敗(摘錄)

　　規劃設計決定商業項目成?。ㄕ洠?/p>

　　一個成熟的住宅市場，無論是設計院、開發商、代理商，都應當能夠獨自為住宅的建筑規劃設計，提供完善的方案，發展商內部的工程部、代理公司內部的概念設計部等等，都應具備一定的建筑規劃設計能力。

　　相比住宅市場，商業地產作為新興的開發領域，當前因尚無經驗可循，也缺少完整的規劃設計體系，因此給商業地產的規劃設計造成了一定的障礙。比如深圳目前眾多的住宅、商場綜合樓，發展商在規劃設計階段基本上與以住宅代理為主的中介合作，規劃設計上以塔樓住宅為先導，在戶型設計、環境布置上花足了功夫，而發展商、設計院、以住宅代理為核心業務的中介公司，三者因不精通商業地產，甚至缺乏起碼的了解，結果導致塔樓住宅一般都有超水平發揮，但在商業裙樓上卻交了學費。

　　在商業較為發達的城市，一個處于初級階段的商業地產開發，必然會與商業水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業等只能被動地選擇賣場，面對規劃設計先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。

　　規劃設計決定商業項目成敗

　　缺乏論證、策劃滯后、定位不準導致商業地產經營困難——規劃設計決定商業項目成敗

　　國內商業地產規劃設計目前存在五大問題

　　1、開發商忽視商業定位的重要性，忽視商業地產策劃在前期規劃階段舉足輕重的作用。

　　目前商業地產項目前期規劃設計的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個簡要調研論證，然后先找設計院設計，再報建，項目批下來之后再找策劃公司。

　　在這個流程當中，開發商雖然對項目定位也會做一些調研論證，但是其目的性、專業性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度，與專業的商業地產策劃公司的工作往往無法相提并論，導致很多時候開發商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導致對規劃設計的導向作用不明顯、指導性不強，由此埋下種種隱患。

　　2、發展商以銷售為導向的開發模式造成商業地產規劃設計草草上馬。

　　發展商以銷售為導向的開發模式，加上資金鏈的需要，決定了商業地產的規劃設計越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導致商業地產往往開始是極具隨意性地規劃設計一種報建方案，等方案報建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經營定位，發展商也往往急于開工建設，難以下決心更改設計方案，其結果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當的修正意見，商業規劃設計與市場經營定位脫節的問題暴露無疑。

　　3、在商業地產領域，設計院本身也有一定的局限性。

　　盡管規劃設計院在規劃商業地產項目時，也是會考慮市場定位，但是，由于行業的局限，規劃設計院對商業業態的建筑設計和配套規范和細節知之不多，只能簡單地通過參考樣本的手段來進行規劃設計。與規劃設計單位在住宅領域的駕輕就熟相比，在商業地產領域，其經驗和深入程度，差得太遠。

　　4、商業地產規劃設計，與商業的實際經營者脫節嚴重。

　　商業地產的實際參與者包括：發展商、規劃設計者、策劃代理商、商業經營者、投資者，這五者之中，商業經營者是商業地產的基礎。商業地產的規劃設計，必須充分了解經營者的需求，才能做到適銷對路。令人遺憾的是，在實際的規劃設計過程中，極少有某一方與經營者溝通和求教，一個經營者缺席的商業規劃設計，其結果必然與實際市場需求脫節。

　　5、策劃行業有其自身的運作規律，開發商與策劃公司的順利對接存在一定的障礙。

　　以深圳為例，商業地產策劃公司一般習慣于做項目的全程代理，更關注招商、銷售代理收益，如果單獨做前期策劃，不但投入人力多，而且收費太少，往往興趣不大。同時，開發商對于策劃機構介入前期規劃的價值也沒有充分的認識，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業地產規劃設計為先、策劃滯后的現象見怪不怪，而規劃設計沒有策劃的導航，就只能跟著感覺走了。

　　規劃設計缺乏明確定位五大弊端

　　1、缺乏必要的業態論證，造成盲目定位失誤。

　　商業地產的盲目定位者往往對商業本質一無所知，對商業經營的地段、交通、消費市場等基本概念都看不清楚，只看到商鋪租售價值高于住宅的表面現象，于是乎，不管地理位置，不論項目周邊商業氛圍和人氣狀況，先蓋個萬兒八千平方米的商場再說，等項目建成了去招商，才發現項目根本無法滿足經營要求，造成了商業項目的嚴重空置。

　　盲目定位的結果，必然導致方向性的錯誤，這對于商業地產來說，無疑是毀滅性的。

　　2、缺乏對商業業態的了解，導致建筑設計貨不對板。

　　筆者接觸過不少商業項目，先前在沒有定位的情況下，為提升商場的品質，都規劃設計了中庭，這些項目一旦未來引進超市市場，就必須將中庭填平，才能滿足超級市場開放式陳列貨架的需要。

　　3、規劃設計重住宅輕商場，導致商場空間難用。

　　目前除商業中心有一些純商業項目之外，絕大多數都是商住項目，發展商與規劃設計單位在設計方面為保證住宅的戶型、朝向等，對裙樓商場的空間破壞性較大。在商場的內部，比如由于住宅核心筒的擺放位置不當，導致商場整體開放式格局被割裂，有的不得不結合核心筒設計“回”字形動線；在商場的外部，比如住宅大堂的布置破壞了外部商業街的連續性，使得室外商業街的商業氣氛蕩然無存等等。

　　4、缺乏業態常識，規劃設計配套不足的情況較嚴重。

　　在超市租賃的洽談過程中，除賣場空間有著諸多不適合的情況之外，在配套方面也有一些不足，如超市必須的理貨區方面、熟食區的煙道方面，商場的前期設計欠考慮或者考慮得不夠，尤其是前文提到的平步式自動扶梯，其跨度遠遠超過踏步式自動扶梯，有的商場受空間限制，想改都改不了。

　　5、主力店規劃之前不能確定，規劃設計難以度身定做。

　　盡管目前出現了“訂單式商業地產”模式，但主力店在項目規劃之初不能確定，依然是項目明確規劃的障礙所在。

　　先定位、再設計

　　首先，要確立策劃為先的觀念。

　　商業地產項目，沒有策劃就沒有定位，沒有定位就沒有業態，沒有業態規劃設計就不可能有的放矢。一個地塊周邊人口及消費狀況、現有市場競爭環境、未來發展傾向等，只有通過策劃公司的深入調研才能明確，項目適合做什么、做什么才能生存下去，更是需要進一步分析研究，并與對應的商家深層次地溝通，才能把握市場的脈搏。

　　由于有些規劃設計有著一定的盲目性，發展商

對設計方案遲遲不能定案的事情也時有發生，弄得設計單位被無休止的修改搞得精疲力盡，發展商自身也是一頭霧水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一個沒有策劃方向的規劃設計運作。

　　其次，要摒棄“先做后改”的操作模式。

　　對于商業地產的規劃設計，開發商普遍有一種“先做后改”的心態，為了搶時間，首先規劃設計一味要快，然后不行再改；設計院對市場及各方想法未能全部吃透，時間又緊，于是先出規劃，等策劃公司介入后，規劃設計上一些先天不足暴露無遺，規劃設計隨之進入艱難的修改狀態。修改之所以艱難，一方面是因為原有方案可能要徹底否定，重新再來，一方面是因為方案已經報建不能大改，加上工期緊迫，沒有回旋余地……

　　“先做后改”的初衷就是圖快，而實際結果卻是欲速則不達。

　　其三，要調動策劃者、設計者、經營者全體參與。

　　開發商業必須了解商業，一個商業地產的開發者，必須由一個“門外漢”變成“商業通”，通過與商業策劃者、設計者、經營者的廣泛接觸，了解商業地產開發的基本規律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進的大商家進行意向性接洽，讓設計者按業態量身定做，達到商業設計與與業態需要的高度吻合，這才是一條商業地產規劃設計的“捷徑”。

篇3：環島商業項目規劃設計重點問題概括

　　環島商業項目規劃設計重點問題概括

　　本案規劃設計需要著重解決以下9個方面的問題：

　　1.定位--通過規劃、產品、園林景觀設計，充分體現新一代商業形態"時尚生活中心（Life style center）"的內涵；

　　2.規劃--提供地塊不利因素（如不規則的地塊形狀、道路有高差等）的化解方案；

　　3.景觀--化解地塊用地緊張帶來的園林景觀用地不足與項目商業定位之間的矛盾，有效利用商業景觀營造商業文化氛圍；

　　4.理念--從建筑設計與景觀設計上，具體落實策劃定位中的商業理念，既要表現其濃厚的歷史情結與文化背景，又要考慮全新商業理念的文化氛圍，從而形成項目的建筑文化和商業文化；

　　5.產品--在建筑產品和建筑風格上本著"融合中西建筑精華，再將其植根于當地特有的資源與文化背景中"這一建筑設計思路，創新開發適合貴陽本土的現代商業活動產品；

　　6.單體設計--重點考慮如何體現產品的商業價值和創新性（如設計情景空間來提升產品價值），通過時空環境（建筑風水學）評估策劃合理的人流動線及出入口等；

　　7.開間--商鋪開間設計如何體現經營價值，如開間、進深、層高等功能指標的控制；

　　8.配套--公共休閑空間和交通組織配套的合理比例和位置與方式，實現項目商業價值的最大化，地下車庫的設計不僅要符合商業要求及與貴陽市對人防的要求相結合進行考慮，同時要考慮成本控制；

　　9.成本--項目的建筑設計在哪些方面重點考慮建筑成本的控制，使項目在最優的成本控制基礎上達到高品質的產品檔次。