商業建筑設計理念

　　一、設計理念

　　總綱：融合項目地脈、文脈資源，使項目符合"中天·世紀新城"的建筑環境意像、文化氛圍、建成城東的高品質、高價值的新型商業中心，具備市場競爭的差異化

　　1、以現代商業建筑文化為原點，創造出一種"現代生活方式的文化主題情景商業建筑"，既有中天企業文化、城市文脈的根基，又有對市場競爭的差異化體現，又符合現代人對高品質生活要求和對新城市文化理念的認同；

　　2、本項目的總體設計理念是以商業為核心，融合酒店、寫字樓、公寓、教育及培訓機構、停車場五大功能于一體的"時尚生活中心（Life style center）"；

　　3、項目要建設成為東部城市板塊的劃時代的標志性的，以"體驗消費"為主題的高尚商業中心；

　　4、設計要求盡量滿足規劃要求給予的容積率指標，同時化解本項目商業功能組合、商業環境營造與道路、地塊如何對接的難點，是設計重點解決的問題；

　　二、目標市場定位

　　總綱：本案鎖定的目標客戶，是認同區域價值、商業資源的價值、中天企業品牌價值以及項目文化主題定位的高端客戶群體。

　　1、目標客戶群體為具有強大購買力的中、高端社會精英階層，是屬于消費金字塔理論中的塔腰以上的客戶群體。

　　2、客戶主要以貴陽本地客戶為主，以貴州省內及部分國內客戶為輔；

　　3、在購買用途上以長期投資客戶為主；

　　4、商戶定位為具有一定影響力的國內外知名品牌及經銷商；

　　5、消費者以本社區及周邊住宅小區為主，并輻射貴陽市其他地區。

　　三、項目產品策劃定位的設計參考

　　具體的產品物業形態定位為：

　　集購物中心、酒店、寫字樓、停車場等功能于一體的現代建筑風格的商業綜合體

　　產品理念策劃定位的設計原則參考：

　　產品的主題理念定位：

　　"時尚生活中心（Life style center）"

　　--世界上最新的購物中心概念，強調消費者追求的不僅是物質的產品，而且還有精神上的時尚生活體驗。

　　概念闡述：

　　1.將酒店、辦公樓、購物中心、教育及培訓中心、公寓等五大業態有機組合，是構筑社區型商業結構中最理想的經營模式。本項目將發展成為一個現代化、多功能的區域商業綜合體，集購物、餐飲、娛樂、商旅、辦公、休閑、文化教育、高檔居住功能于一體。

　　2.本項目將設置比較全面的綜合配套項目和設施，不僅能滿足地區居民的購物生活需要，還能滿足商務活動、觀光休閑、文化教育等活動的需要，服務功能超越了純商業范疇，服務范圍也是跨地區的。

　　3.本項目應提升成一個融生活、消費、商務、休閑、文化、教育、資訊各種要素于一體的現代化、高品位的區域性商業綜合體，是消費者提升生活質素、享受休閑生活、獲得流行資訊、發現消費樂趣，融入到一種新的生活方式的地方。

　　4.現代商業不是單純的商品買賣，而需要更多的創意。在消費者的心目中，"中天·時尚生活中心（Life style center）"是引領未來新的生活方式，是品牌、時尚、富足、超越的象征，是城市商業地產發展的領先者。

　　5.打造中天系列商業品牌。時尚生活中心代表了一種高品位的集生活、娛樂、健康、教育等于一體的新生活休閑方式。"中天·時尚生活中心（Life style center）"將是吹響貴陽地區中產階層時尚生活方式的啟動曲。

　　項目產品建筑風格策劃定位的指導原則參考：

　　對于單體建筑風格：

　　*在建筑立面風格的設計上，一個總體原則就是要與項目周邊環境與文化背景相結合，同時既滿足內部商業空間的情景化，又使自然景觀實現內外交換；

　　*使單體建筑實現商業建筑景觀化和景觀入場化的要求；

　　*抽象地、有效地變化運用現代商業符號，使其融于現代簡約主義風格的背景；使傳統符號無過多的具像但又能根據需要重點體現。

　　*單體建筑風格及單體建筑范疇內的商業景觀的相融；

　　*立面色調的組合運用滿足營造商業氣氛的要求，形成人文景觀，體現文化厚重感又不失清新俊朗的要求。

　　*"時尚生活中心（Life style center）"的情景主題主要體現在建筑單體上和商場內的情景空間上，也是項目產品體現個性化的鮮明主題所在。

　　對于商業街區情景建筑風格：

　　*規劃上將單體建筑構成商業街區，建筑作為商業街區建筑表現時，其建筑景觀整體形成商業文化價值、建筑藝術景觀的相融合；

　　*建筑作為商業街區建筑表現時，結合綠化景觀、后山大背景，使建筑與自然環境、人文環境整合成生態、文化建筑環境；

　　*商業街區建筑風格強調設計上的整體性考慮，包括酒店、寫字樓、公寓、商場等建筑的整體性、商業街區建筑設計與商業街區景觀設計的相呼應、人文景觀氛圍的整體性。使商業街區以反映Life style center的情景概念，并以時尚休閑生活為主線進行展開設計。

　　對于建筑環境風格（街區景觀與建筑風格的相呼應）：

　　*商業街區建筑環境風格主要體現在街區景觀與建筑風格的相呼應、與文化氛圍相呼應；

　　*商業街區景觀設計必須要與建筑設計（單體建筑風格、商業街區建筑風格）同步，并服從于商業街區整體文化氛圍的要求；

篇2：商業建筑中庭空間設計

　　商業建筑中庭空間的設計

　　序、商業環境開放空間—中庭

　　商業活動是一個城市發展的重要推動力，通常與購物、休閑、餐飲、娛樂緊密相連，構成了城市活力的源泉。大型商業建筑是指能滿足購物者各種消費需求的多功能性、集聚性、綜合性購物環境。商業環境中的開放空間是非營業性的，室內開放空間是引進各種文化主題的藝術共享空間，同時也作為室內人流交通樞紐，中庭空間起到交通疏散、環境景觀、信息交換等作用。

　　1、中庭空間的概念及歷史

　　中庭可以追溯到兩千年前的古代庭院。中庭是指建筑物之內或之間的有頂的多層空間，以用作為到達與流通的集中點。中庭最先見于古羅馬時代，由建筑物圍起一個院子，有時也采用柱廊式墻體圍合，作為公共活動空間。隨著建筑技術的發展，人們在露天的中庭加上有玻璃的頂蓋，成為室內型公共空間。

　　中國的古建筑民居中四合院采用天井采光，又能夠達到通風的目的，天井的尺度與功能和中庭十分相似，可以說是中國建筑史的中庭空間雛形。

　　2 、消費心理對中庭空間的影響

　　對于大型商場，中庭的出現使交通組著得以很好的實現,形成明確的空間中心。在大型商場中顧客會在連續的柜臺和貨架之間產生疲勞。而中庭可以為人們提供空間記憶坐標，具有安定感和放松感，使購物充滿樂趣。消費心理對于中庭空間設計的影響主要有以下幾點：

　　2.1適宜的尺度

　　擁擠是心理壓力的來源，適當的距離使人有安全感，覺得舒適和自由?？臻g過大會使商業氣氛蕭條，缺乏親切感，空曠不熱烈。把握好公共空間與建筑整體的比例關系，并考慮其親切宜人的尺度是很重要的。

　　2.2 開放性與私密性

　　獨立性的購物空間與開放性的中庭空間穿插結合，使得購物流線更豐富多樣化。利用自動扶梯在中庭的作用，產生變化的空間效果及交流空間。并考慮顧客停留，交談等私密性要求，利用空間限定，裝飾，圍和，遮擋等手法，滿足人們在中庭逗留交流的需求。

　　2.3景觀及商業活動

　　運用景觀綠化來吸引人們的目光與腳步，使得中庭更具大自然的氣息，形成城市的微氣候。而商業活動的策劃更可以引發人們的參與，比如鋼琴的演奏、文藝表演與商品展示等，與購物活動產生更豐富交流。

　　2.4停留的設施

　　座椅、餐飲或者兒童游樂的措施使人們愿意長時間停留。讓人有歸屬感，享受購物與交往的樂趣，對刺激消費很有幫助。

　　3、中庭的形態構成

　　中庭是人們休息、觀賞和交往的空間，形成一個多元化的交往場所。中庭在尺度、形態、內容等各個方面也與傳統的室內空間概念不同。

　　中庭從形態上劃分主要有以下幾種，它們在空間、使用功能與視覺效果上各具特點。在大型商業建筑中，一個中庭往往兼具備幾種空間特色，它們在商業中以變化的空間特質以及巨大的玻璃頂棚將室內開放空間變成具有休閑情調的購物天堂。

　　3.1 內院式

　　大型商業建筑內部寬大的直通玻璃采光頂的內院，是典型的一種中庭形式。各層營業空間向中庭敞開，并且將扶梯式自動扶梯作為垂直交通，形成交通樞紐。例如上海著名的港匯廣場，其中庭空間貫通五層，顧客可以清楚地看到各層營業廳，并且在中庭設置了噴水、展覽、氣球和綠化等形成極具商業活力的空間。

　　3.2 外庭式

　　外庭式是指兩幢或者幾幢建筑間相聯系的中庭形式，以玻璃采光頂和圍護結構將建筑空間限定，空間高大而且通透，使人有種身處室外的感覺，為市民提供一個良好的氣候環境。其空間的巨大，形成了游憩、娛樂、餐飲、交往等活動的公共場所，同時適合演出、展示、表演等商業活動。上海南京路的百聯廣場連接兩棟建筑中間的六層高拱形共享挑空空間是其廣場室外空間的延展，這個空間盡力創造豐富的城市生活。

　　3.3沿街式

　　沿街中廳是指在公共空間置于購物中心一側，并且通常有大面積玻璃櫥窗向外部展示的中庭，有利于提高內部銷售空間的開放性。而中庭中向各層開放的走廊可以設計成層層后退式，采光好，親近室外，可以引進大自然的景觀設計，使人置身中庭好像處在室外園林。

　　3.4 頂部采光頂式

　　當中庭在商業建筑頂部數層作為一片獨立休息的陽光空中庭院，這種空中商業街可以消除高層與地面的隔絕感。這種中庭給人一種空間開朗，陽光的愉悅。

　　3.5 線狀式

　　線狀中庭通過色彩繽紛的廣告、店面、采光頂棚，營造出豐富、熱鬧的商業氣氛，創造一種深邃縱深感空間并誘發人走向其盡端的心理。上海的國金中心中間是雙層中庭，上空則是高聳的玻璃拱廊。每層開放走廊上都種植景觀，垂掛在走廊外，從中庭下看上去是一片生機，這個中庭如同一條熱鬧非凡的全天候商業內街，連接著兩端的商業綜合體。

　　3.6 獨立式

　　獨立中庭是指空間與其它部分相對獨立，在處理上用相對獨特的設計手法使自身空間得到加強。例如數條商業步行街交匯，周圍多家店鋪、挑空平臺等環繞，強調了中庭空間的向心感，通過對稱性的階梯布局以及向心性的地面鋪裝強調自身空間。

　　4 、中庭的發展趨勢

　　商業建筑的魅力在于娛樂性，選擇性，空間舒適。中庭在購物環境中體現公共性、舒適性和文化性。商業廣告、餐飲娛樂、文化展示等商業形式也加入進來，愈來愈密切與購物在一起，形成獨特的城市文化。中庭空間在這個過程中，呈現出了幾種發展趨向：

　　4.1餐飲化

　　在大城市中，大型商業建筑中基本都結合了餐飲。而中庭中設置咖啡座、冷熱飲茶座等，甚至設有獨特的餐飲廣場、特色餐廳，為購物的人提供了便捷。

　　4.2 娛樂化

　　購物中心中都結合了電影院、表演場所、娛樂設施等，購物環境呈現了購物和多種娛樂的結合。中庭仿佛是一個游樂場，也有一些開放空間內容包括了溜冰場和游泳池的。

　　4.3 展示演藝化

　　汽車展示、時裝表演等在購物中心中庭中已經非常普遍。這樣的形式使營銷變得引人入勝，而這種演藝是消費者能免費享受到的。

　　4.4 信息化

　　中庭中巨大的LED屏幕傳遞著各種信息，中庭成為一個大的展覽空間，人們可以在這里了解從世界大事到天氣預報以及商品價格的各種信息。

　　4.5 社區化

　　大型商業建筑的室內開放空間已經成為市民重要的交流場所，包含了各種不同的社交活動，配備與日常生活有關的設施，使市民可以便捷地解決社區的日常生活需要。

　　5 、中庭設計要點

　　商業中庭是整個商業建筑的焦點與精華，它具有以下的設計要點：

　　5.1 功能特點

　　商業中庭功能從單純的買賣商品發展為多功能組合,主要體現為商業行為和購物空間的組織；城市居民

休閑娛樂場所；商業展示功能；調節室內微氣候環境。

　　5.2 空間特性

　　商業中庭具有景觀化，信息化，設施化，自然化特性。

　　5.3 空間形態

　　商業中庭按可分為幾何形態的中庭，非幾何形態的中庭。中庭，側庭，夾庭。單核中庭，多核中庭；完全排斥自然光的中庭，充分接納自然光的中庭。 5.4 平面設計

　　商業建筑中庭的平面不僅受到城市道路、基地情況、周圍環境等因素的影響，而且直接由商業建筑本身的布局所決定。其平面形式可分為導向式平面，自由式平面，聚心式平面、單核式平面、多核式平面等。

　　結語

　　現代購物環境的室內開放空間是商業建筑設計中至關重要的焦點。進入二十一世紀，商業建筑的開發，設計理念、管理模式等以全新的面貌展現在消費者面前，商業建筑不再以商品零售的簡單模式存在，它必須滿足消費者日益多樣化的需求，以適應商品經濟的發展。商業中庭的出現，給商業建筑的綜合化發展提供了廣闊的空間。

　　參考文獻

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篇3：大型商業建筑設計原則之調查

　　大型商業建筑設計原則之調查

　　經營計劃與競爭環境調查

　　謀定而后動為投資任何事業成功的要件。謀者于事前計劃，并運用投資估價技術作為投資可行性評估。購物中心投資計劃的前階段，必需在購物中心開發地點所設定的商圈內鎖定服務客層，擬訂各種服務項目的組合，對這些業態業種先調查需求面，再設定供給的配置。在擬訂的狀況下，設定對商圈內面對競爭或排除競爭作互補的服務項目的配置，通過計劃可行評估作投資效益的評析，產生最初步的經營計劃。在這個階段，投資者已有完整的計劃輪廓，其后雖可能受外界環境或內部自我條件變更而有所調整，但不容忽視先前計劃的重要性，事實上當購物中心開始經營時亦不能免除經營計劃的調整。

　　投資估價之前必需先行擬訂購物中心的整體經營計劃，例如主題商店、娛樂、精品店、飲食街、觀光飯店、文藝活動等，其后把類似具有競爭性的業態匯總，以經營面積、營業額來計算其坪效及依商圈內客層的所得核算需求量。在此過程中決定特定商圈客層的有效需求，并取得競爭者的競爭形勢，再按消費潛力計算后求得供給不足量，據以與擬開發的購物中心相比較，從經營者能力、才力、財力及經營特色、立地條件等方面決定承受風險度，作為擬制購物中心經營計劃的初步基礎。具有擬訂的購物中心預期經營績效，即可順利進行投資估價。

　　1．競爭形勢

　　兵家常言知己知彼百戰百勝，購物中心在先前階段了解競爭形勢即是知彼的要件。競爭者在同一商圈內所居的競爭地位，在商圈內供給量所估的比例，需求者有無欲望的特性，但亦有其他限制條件，即使購物狂亦將遭受破產的命運。當購物中心進入市場爭取了需求者的認同，在現有競爭者的供給壓力下，可采取市場需求的補足，從競爭者手中攻克市場，或采用創新的手法創造吸引力，攻占市場。

　　競爭是進步的源泉，沒有競爭的狀態即屬壟斷的市場，并非消費者之福。

　?。?）大規模經營：

　　由于大規模經營，有能力聘請專家作各種專案的規劃，尤其購物中心組織專案的開發團隊，完全擺脫一般傳統的經營模式。任何為達到經營目的的不利因素，應由專家立即作出有效的計劃預以克服，快速地達成經營商圈的特性。

　?。?）整合需求：

　　購物中心多功能的經營計劃，試圖給予消費者全方位需求的滿足。購物中心充分掌握消費者多樣化的需求，利用此一特性，并結合大規模經營的多變可塑的特性，于規劃階段實現消費者導向，以整合商圈內的消費者需求。這項整合性需求將使一般商店經營者束手無策。

　?。?）消費資訊提供者：

　　消費市場的成熟度即為消費水準，消費水準的提升又必需依賴供給者如何提供有效的資訊，形成教育消費者的積極效果。購物中心采取精耕商圈的經營模式，不斷提供資訊及定期刊物，呈現積極經營的策略。

　?。?）扮演社區必要設施的角色：

　　近年來國際間購物中心的角色功能逐漸步入社區機能化，成為必要的公共服務設施。購物中心以其大規模的經營形勢，改變營利的單一目標，為滿足社區居民生活提供其必須的服務功能。這一種革命性的變化，使購物中心經營成功的機會大幅提升，政府開始重視購物中心的發展，并列入政策，促進其發展及給予實質的獎勵措施。

　?。?）行銷策略的配合

　　購物中心運用團隊、專業化的計劃性行銷，年度內采用全面性熱場（EVENT），使購物中心的營業狀況一波波地計劃性提升，并通過"時間區分使用"有效地規劃，降低坪效。時間區分使用的定義，指行銷計劃階段，掌握各個時間區段，消費者進入賣場的變化，通過業種的安排，使高峰、低峰的差異降低，達到高坪效的經營目標。由于購物中心的開發者經營購物中心，賣場的經營績效與業者的收益息息相關。開發者脫離房東的心態，利用每個商店的經營者聯合成立的組織及累積的基金，適時有效地用于行銷策略的推動，形成良性循環，以更佳的業績、更雄厚的資金，衍生更積極有效的行銷策略。

　　2．經營業績

　　購物中心采取計劃性經營的模式，因此在初期即設定預期經營目標，根據規定商圈鎖定客層，依消費者需求條件，預估可能的消費額，設定預期的營業額。營業額為決定投資者是否投入如此巨大資金的指標，為使一個購物中心增加經營業績，購物中心的開發經營者可采用下列的手段加以提升：

　?。?）賣場滿載：

　　賣場面積的設計是依據設計規劃初期，預定集客力所創造的賣場人潮，產生賣場集客效果，只要有客人進門就有商機。購物中心計劃性經營是以顧客導向、長期經營為目標，故不應認為顧客進門一定有購買行為的發生，否則顧客會產生不受歡迎的心態；而采取希望顧客進門總會有商機的經營心態。為使賣場滿載應采取經營客層策略的步驟為：

　　A、創造集客效果，提高集客力。

　　B、對進入賣場的顧客群加以明確的分類，再與設定的客層比較。

　　C、由以上步驟比較的結果，評估原始客層經營的比例，掌握客源。

　　D、促進與再次、多次進入賣場的顧客建立客層關系。

　　E、主動提供資訊，把顧客關系CustomerRelation的建立，改變為延伸的顧客關系CustomerRetention，如基于顧客的家庭及其親子關系，逐漸引導主力客層，由顧客關系的建立逐漸滿足其生活必需。

　　F、利用服務的熱忱、專業的產品推介，使顧客產生消費行為。

　　G、提升顧客對購物中心的認同感。

　　H、讓購物中心走入消費者的心，形成市場心理占有的根深狀態，爭取市場占有率。

　　以下說明前面所敘述的經營手段：

　?。?）集客力：

　　賣場吸引顧客能力必需努力營造形象，使顧客成為永久的顧客并成為義務的宣傳者。其積極的做法例如促銷活動、結合電子化的資料歸集運用與快速服務、商業與社會責任結合以達到經營業績的目標。

　?。?）需求整合：

　　運用整合性需求最有利于經營業績目標的達成。由于購物中心具有全方位服務、多功能的特性，使進場的顧客能享受美倫美奐的硬件設計與親切的服務，他們停留的時間較長，創造許多商機，整合顧客需求一次滿足，賣場產生了滿足消費者需求的整合效果。購物中心亦可采取區隔市場的設計配合行銷計劃，展現強而有力的競爭優勢，呈現較佳的經營業績。

　　3．創造附加的營業面積

　　從坪效的指標觀察，坪效仍表現每坪的平均收益，其主要手段在于創造賣場經營效益，從開發經營者分析，亦可采取創造附加的經營面積著手。其主要項目如下：

　?。?）中庭新產品發表會，不但可以創造更高集客效果，亦可創造附加的營業面積。

　?。?）活動造型銷售點，并可配合作節度商品銷售。

　?。?）不占面積賣場。指部分墻面廣告，這些廣告效果隨著賣場集客量創造效果。

　?。?）避免賣場面積空置，降低坪效。亦

可采用自營的控制方式，防止空置賣場。

　?。?）坪效提升形同營業面積的擴大效果，垂直效果與平面效果平等。購物中心不但創造高集客力，且整合性需求更創造垂直效果，坪效大幅提升，因此其效益相當于經營面積的擴大。其中包含時間區隔規劃的應用。

　　4．讓具有較高經營能力、創造經營效益者進入賣場

　　無論采用單一租金或租金與營收抽成配合的租金給付方式，具有經營能力的店即具有集客力，在各商店具有相當集客力所產生的對賣場的貢獻，不但使各商店經營業績好，回歸于賣場開發經營者效果更是可觀。

　　購物中心的開發經營者掠取高知名度品牌商品的商店參與購物中心的經營，一旦經營業績效果開始發揮作用，成群的知名廠商必定想辦法爭取成為該購物中心的一員。因此一個經營良好的購物中心，不但沒有空置的賣場，而且排隊等待爭取參與經營的廠商形成一股熱流。對購物中心的商譽評估及其效益評估，大多要求該購物中心的經營者提供等待廠商的名冊，以呈現商譽價值程度及經營效益的持續性。

　　購物中心的開發經營者于初期招商階段，常對具知名度的廠商賦予較優惠條件，以便吸引參與經營。依筆者規劃賣場的經驗，開發經營者不但不收分文，尚給予相當的補貼額度，希望某個知名廠商參加經營。在投資效益評估作業時，也接受一宗低于市場租金50%的租賃契約，評估該案的整體經營效益及該契約的適宜性。由于該租賃契約的訂定，雖損失部分租金收益，但整體效果卻大于前述損失。目前國有土地上設定回歸金額的招標模式，既是投標人或是擬開發經營者，自從投標取得投入資金開始逐漸累積成本，投資者必須依賴未來經營績效來回收成本，創造效益。而政府同樣讓具有較高經營能力者及能創造經營效益者開發經營，當然開發經營者同時采用此一思考模式去執行該項投資計劃案。

　　5．經營者的能力與財力

　　基于人與地的計劃可行性評估理念，通常在立地條件之外，必須結合良好的經營者能力與財力，才能邁向成功之路。當經營計劃之初，在商圈內調查估計供給與需求之始，若采取守勢，降低競爭可能采取供給不足量為業種安排，但為求經營計劃的全方位服務功能，必需整合其他需求，于是面對競爭在所難免。競爭相對產生風險，需要經營者充分呈現個人經營能力及適應各種狀況的財力，否則，在競爭的狀態下可能會減弱環境應變能力，形成風險提升，因此可藉商圈調查取得的資料預先進行比較，作為決策的依據。

　　購物中心具有多功能的服務特性，必然加深管理的困難度。為達到經濟規模，購物中心必需投入大量資金，尤其于開發期間，大量成本的投入并無任何收益，且開始營運之初又必需攤銷大量的開辦費用，于是還本期又向后拉，形成開發者資金需求的壓力。又因處于開發階段，金融單位很難建立放款信心，因此尚有相當程度的融資困難。

　　購物中心商圈在遭受外來許多競爭壓力之下，如何擺脫傳統的經營模式，從現有的市場中吸引大量的消費者？雖然購物中心擁有大規模經濟利益及專業人才，但作為一個龐大的企業，如果缺乏有效的經營管理，前述優點將立即轉為缺點，在短小精悍的眾多小商店的競爭狀態下，可能要承受更多的壓力。因此，如何建立一個開發團隊是為今后培育競爭實力的必要條件。

　　6．經營特色

　　經營中最基本的特色通過主題商店表現出來，購物中心當然需要體現特色以吸引顧客的注意力。成功的購物中心卻更重視市場組合，利用事先詳細規劃，通過各個商店以及建立營運后的完整合作關系及其他開發經營者、廣告代理商的努力和參與。市場組合的特色并非由市場專家設計出來，加上計劃并不是完整而無缺點，對這一點，商圈應予接受，經大多數商店經營者同意才能執行；反對者也必須全力合作，力量才有整合的可能。而力量整合之后生產力才能夠發揮出來，在經營展開后還要追蹤調查，如果效果不好，各種配合性的促銷計劃及全盤的營運計劃，必須重新調整并立刻改正。

　　購物中心的特色在于定位過程中，掌握主要、次要市場，并維持市場計劃與改變互動，這就是一項最重要的特色："融合于角色功能并隱藏于日常的營運之中"。購物中心的定位并不止于樹立形象并植入消費者心中。經營者必需有效掌握任何變化，諸如購物中心的參與經營模式、交通、各商店店東對于中心事物的參與程度、購物中心參與社會性及其他足以影響購物中心的任何因素。因此購物中心的定位，應為發展服務客層、注意社區的貢獻，以產生經營效益的特色。

　　7．立地條件

　?。?）立地條件分析

　　購物中心之所以講究顧客導向，是因為顧客是購物中心所賴以生存的元素，因此人口量、集居、遷移等均足以影響購物中心的成敗，故必須分析購物中心的立地條件。因此下列重點必須探討：

　　A、商圈內究竟有多少可掌握的客層人數。

　　B、有多少人可能成為購物中心的顧客。

　　C、經過購物中心的營運，實際的來客數如何。

　　影響上述三個課題的因素尚有人口成長率，包含自然成長與社會成長、人口的都市化與流動人口。除購物中心有效的經營計劃促使消費者惠顧，并確定能成為購物中心的業績外，亦應考慮一些非有效因素，諸如：掌握消費者消費項目的轉變，如飲食、衣物、鞋類、電器用品等。

　?。?）商圈客層分析

　　在經營計劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過經營計劃的貫徹，使實際來客數有多少、有多少提袋率、客單價多少這些量化的指標與經營績效間產生指標性的關聯。因此，商圈客層分析已直接切入消費對象、經營績效與投資可行性指標。由于本項分析聚焦于集客力，購物中心不但要自我評估、了解競爭環境，并且要為直接有效客層提供適當的服務。雖然購物中心走向社區化，但其績效仍足以反映社區化服務成就，終究購物中心仍屬于營利事業，一切服務必須依賴財務的命脈，否則理想亦無從實現。

　　通過商圈內客層分析及投資估價，可以作出兩個以上具體經營方向的比較，篩選出最適當的經營計劃，而這些事實均非理論分析可以成就，必須通過購物中心的經營計劃，及投資估價的實際評估結果歸納出來具體的結論。