設計主線：商業項目定位、產品策劃（設計之前）

　　地產六年，這三年在埋頭干工程，主要精力放在施工圖、前期報建、工程配合等具體工作上，哈哈，想當年，進房地產前三年，我們也是到處拜訪設計大師、與國際著名的設計院合作，邀請五星的酒店管理公司參與項目，四處考察新型商業項目業態；

　　回顧一下產品的策劃布局過程吧（以下分析是項目視角，不僅是設計角度）：

　　作為房地產人員，我們工作的開始是：當我們拿到一塊地，我們要。。。

　　作為設計院的設計人員，工作的開始是：當我們拿到甲方的設計任務書，我們要。。。

　　大家從這里就能看出明顯的區別了吧，作為開發公司的一員，考慮產品是從項目最原始出發點開始；

　　那么，當我們拿到一塊地，要干什么呢？

　　一.決定主力產品方向；

　　首先，產品有哪些？

　　商業：盒子商業（大盒子-綜合mall、小盒子-專業mall）、商鋪（商業街、沿街網點）、辦公、公寓、酒店；

　　住宅：高層、中高層、多層、花園洋房、疊拼、別墅（聯排、雙拼、別墅）；

　　其次，哪些因素決定產品？（排序不分先后）

　　1、這塊地在城市里的位置（現實條件）：

　　我們做的項目就如同我們個人一樣，再厲害的個人也不過是茫茫人海里的其中一個而已；所以一個項目拗不過大市場，也拗不過城市大格局（實力雄厚的公司創城除外）；

　　比如我們拿到市政府邊上的地塊，能不作成高檔辦公樓+豪宅嗎？做剛需簡直辜負了政府的信任；

　　比如拿到一塊荒郊野外的地，風景好交通差，往別墅、改善、第二第三居所方向考慮，地塊夠大夠便宜，可以往低價剛需規?；?，創出一個青年城也ok.

　　2、公司戰略（戰略決定方向）；

　　公司戰略決定大方向，往前面說，決定地拿不拿，拿了決定做商業還是做住宅，如何配比，商業自營還是銷售，套現還是留資產運營，敢不敢作酒店，商場等；

　　3.規劃條件（政府對這塊地的展望）；

　　價值好些的土地，政府控規基本已經控住大的方向，容積率、限高、商住比等條件已限制得七七八八，而且作為政府角度，希望有高檔酒店、辦公、大型商業這些又有政績又有稅收的項目，有個市委書記說，要是光開發住宅，我們還需要你們來開發嗎？也有出現，不報酒店，不受理住宅單體報建工作的指示；所到底，政府才是最大的土地開發商。

　　4.市場接受度（現實條件）；

　　現在的開發商越來越不易，拗不過政府，拗不過市場，也拗不過業主；本地市場只接受2萬的豪宅，你非得做4萬的，只能像湯臣一品慢慢熬。本地的小微企業發展緩慢，你非得做大量的100-200的辦公，也是困難。

　　最后，主力產品做什么？

　　1.根據上述分析，先確定是否留自營資產？自營資產以前的文章分析過，如果靠項目自平衡，頂多能留20%的面積，再多資金就斷掉了；自營資產做什么？自持商業產品：酒店、辦公、商場、商業街。

　　(酒店產品慎用，按其投資成本及運營的狀況，加上酒店管理公司的苛刻條件，除非大把錢可以燒，或者公司轉型的戰略需要，輕易不要碰，干房地產最郁悶莫過于，辛辛苦苦幾年，全為拆遷戶和酒店打工了)

　　2.銷售產品：確定商業和住宅的配比。實際情況更多的是拿到政府的商住比，考慮商業要怎么分配，銷售商業產品：沿街網點、辦公、公寓。住宅沒什么懸念，現在產品及配置都太成熟了，定個位、找個對標項目，銷售摸摸市場，基本*不離十。

　　3.綜合體：幾年前我們花了半年時間，專項研究各種綜合題、旅游綜合體、商業綜合體、產業綜合體等，總結為“1+*模式“，即以一個突出的優勢業態，帶若干個常規業態的產品；

　　二、確定產品配比；

　　一般銷售提的策劃報告里，重要的一環就是產品配比。

　　舉個例子：10萬的項目，容積率2.0，5：5的商住比，全部銷售。

　　即：5萬的住宅+5萬商業：

　　1. 按容積率基本判斷以18層為平均數的住宅；存在以下選擇：

　　如果商業讓出一部分土地（商業容積率調到2.2，住宅1.8），更為舒適，層數以11-18層為主；

　　可選配：小高層/花園洋房+高層/別墅+高層（由損益測算和市場接受度聯合決定）

　　多數配置：常規戶型面積區間占60-70%，小戶型5-10%，大戶型10-20%，超大戶型5%；（十份里有八份銷售策劃報告都是這么給出結論的）

　　2.商業：既然是銷售，產品相對簡單：商鋪（沿街網點/商業街）、辦公、公寓；

　　網點利潤最高，優先布置，以面積最大化，低總價為基礎，開內街、加連廊，托二樓、多樣化都是常見的手法；

　　公寓：我們是二線城市，辦公類不是特別發達，低總價的公寓，能提高去化速度，主力面積一般在30-40平方，少數邊角、頂層戶型加大；客戶以青年自主和投資客為主：

　　賣點一：投資回報率；

　　賣點二：銷售返租，連鎖酒店經營模式；

　　賣點三：針對自住型的客戶，設計運營上做好充足的服務配套；

　　辦公：以70-200為主的分戶，零售銷售速度慢，要做好2-5年銷售周期的準備；

　　商業銷售已大客戶為先，低售價打包賣，避免庫存積壓，以基金和私人大戶為主力；大型商場和超市，壓價太厲害，不是特殊情況，一般不會與之交易；

　　三、找賣點（尋找一切讓客戶覺得物超所值的點）：

　　1.大環境優勢：

　　交通便利性、周邊景觀資源、周邊的商業及生活配套資源等；

　　2.小環境優勢：

　　是否引入城市級配套：美術館、國學館；

　　是否引入優質生活配套：醫院、小學、幼兒園；

　　是否自營商業配套；

　　是否造景：做不做大規模景觀水系，戶戶臨水亦是提高售價的賣點；

　　3.單體建造標準：

　　確定產品后，我們一般確定找1-2個對標，按集團同類項目標準，結合當地對標項目重新梳理一遍建造標準；先保持一致，再提煉賣點；（當然賣點必須已可成交的售價進行支撐）

　　比如門窗：本區域同類競品別墅項目，均采用鋁合金窗，我們也采用，這是保持一致，如果采用鋁木復合，這是賣點；

　　剛需盤：其他項目南向起居室開2100*1500mm窗，我們做2700*1800也是賣點；

　　4.設計方案（平面及立面風格）；

　　比如花園洋房：電梯入戶、采用子母門，加大廚衛空間等；

　　開敞陽臺贈送面積，凸窗設計，頂層贈送露臺或悶頂，一層贈送儲藏室，二樓獨立入戶等；

　　在前期這個階段，開發公司的設計部門起著尤為重要的作用，從開發角度，與戰略、銷售、成本、財務各部門之間無縫對接，把各部門的想法最快速最直接的落到圖紙上，出具多種必選方案，探討實施的可行性。，最終確定出合理的設計方向。

　　當開發團隊梳理好前期的定位和產品之后，接下來進入總圖方案等和設計單位對接的階段，設計單位接到我們的任務書時，拿到的是開發公司前期一系列的分析和比選出來的結果。如果沒有前期這項工作，開發公司及設計單位均會陷入一個痛苦的試錯階段。

篇2：Z商業廣場物業服務項目定位管理模式

　　Z商業廣場物業服務項目定位及管理模式

　　一、項目概況

　　本商業廣場投資總額近**億元人民幣。占地面積***多畝，總建筑面積近**萬平方米，擁有****多個停車位，是***地區最大的專業市場。本商業廣場雄踞新城市中心，有著得天獨厚的地域和交通優勢，緊鄰廣深、莞深**高速的交匯地段，**分鐘可通達**全市，**分鐘可到達廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時經濟圈的交通核心樞紐。

　　本商業廣場是***產業經濟走廊，位于多年自發形成的成熟商貿財富區，周邊聚集了國際博覽中心和成行成市的商業街道，是**市政府規劃的****產業基地，為本商業廣場建設奠定了成功的基礎。本商業廣場以成為***區乃至全國最大的現代化、品牌化、規?；膶I市場為目標，規劃上立足于現代商業流通格局，以滿足辦公、貿易、倉儲、物流、營銷、交流的經營需要，本商業廣場進行功能配套、功能分區規劃設計，必將成為中國****商業廣場的第一品牌。

　　二、項目分析及定位

　　1、項目分析

　　1）物業屬性

　　本商業廣場屬專業商業項目，占地***多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開放式專業商業物業管理，物業管理服務上對本商業廣場的安全管理、、商戶服務、本商業廣場的VI設計、環境管理是重點。

　　2）服務對象

　　本商業廣場屬專業商業項目，商戶主要兩類：一是****的經營租戶，二是進入****采購的商戶。

　　2、物業服務項目定位

　　1）安全：全面安全防范服務體系，真正達到人人無憂。

　　全面安全防范服務體系以零事故率、零故障率為目標，以預警式安全防范為核心，包括治安安全、設備安全、消防安全、交通（車輛）安全等內容。

　　2）舒適：優質物業管理服務創建和諧、優美、清潔、文明、生態的經營環境。

　　實行以租戶商戶為中心的管家式物業管理服務模式，寓管理于精細服務之中，使租戶商戶盡享尊貴服務。

　　3）現代：應用最新物業管理服務體系，提供本商業廣場物業管理服務。

　　4）一站式：提供包括房屋本體及設備設施維保、安全管理、清潔服務、綠化養護、車輛管理等在內的一站式物業管理服務，使租戶專心經營。

　　5）高效：快速服務響應機制，保證及時滿足租戶需求。

　　全面應用現代通訊技術、物業管理服務信息平臺、電腦管理系統，商戶需求盡在掌握之中。

　　3、本商業廣場物業管理服務要點

　　1）樹立本商業廣場物業整體形象

　　通過環境形象、廣場樓宇形象的控制、設備和公共設施的管理、治安和交通管制以及管理服務人員行為規范等專業服務，塑造本商業廣場良好整體形象。

　　2）安全管理

　　安全管理將成為本商業廣場物業管理服務的重中之重。開放式物業管理，人員和車輛流動量大，既要加強日常規范化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來的安全隱患，提前做好預防措施，要求員工對本商業廣場環境和應急方案都非常熟悉，真正做到有備無患。

　　3）商戶服務

　　商戶服務是本商業廣場物業管理中的核心工作，一切管理服務以租戶需求為中心。為本商業廣場的經營商戶提供規范的一站式物業管理，使這些租戶有一個安全舒適和諧的經營環境，同時營造濃厚的商業氛圍，使租戶能賺錢贏利；另一方面物業管理中要與租戶建立良好的關系，真誠為租戶服務，從而留住租戶的心，培養忠誠租戶，通過租戶良好的口碑，宣傳本商業廣場，不斷介紹新租戶進駐，使公司不斷發展壯大。

　　三、物業管理服務模式

　　本項目物業管理服務應采用全程一站式物業管理服務模式，即負責以下物業管理服務事務：

　　1）本商業廣場房屋本體建筑物、設備、設施的維修、管理；

　　2）本商業廣場車輛安全管理；

　　3）本商業廣場環境保潔；

　　4）本商業廣場綠化養護管理；

　　5）本商業廣場消防管理；

　　6）本商業廣場公共秩序維保和安全防范；

　　7）物業商戶服務及物業管理服務檔案、資料的建立、保存；

　　8)本商業廣場的廣告展位、鋪位、停車場等經營管理；

　　9）租戶其它需求服務等。