南花園商業步行街內外部規劃設計建議

　?。ㄒ唬┥虡I步行街外立面商業特質的表現

　　步行街外立面不僅是步行街商業特至的形象標志，更是主題型商業項目吸引聚集目標消費群體，表現與眾不同的商業特質的表現。切合經營主題，設計新穎、風格獨特的外立面設計能使商場在消費者心中形成深刻印象。易受消費者歡迎，有利于商場人氣的集中。

　　商場外立面設計既要考慮與周圍建筑的關系，又要考慮入口處外立面和內部步行街的過渡和轉換。外立面對周圍環境有一定的視覺影響，需要考慮新舊建筑的風格協調。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中，又不能夠失去步行街自身的現代特色，這是難點所在。為了保持街道整體景觀的一致性，外立面設計需要考慮尺度和材料與周圍關系，材料選擇是體現建筑風格的重要因素。

　　建筑結構對外立面有直接的影響，選擇適當的層高和柱距以及開窗方式和數量，可以獲得虛實對比，取得較好的外立面效果。因為封閉的建筑會對外界造成不良的視覺影響，特別是大體量建筑尤其如此。同時，商場不可能脫離某個區域而存在，它必須依附于某個環境，所以商場外立面設計要考慮區域的地形地勢、氣候、人文環境、區域建筑風格等。

　　項目定位為年輕人休閑購物的潮流樂園，需要商業步行街體現出活潑跳躍的建筑風格和色彩。

　　南花園商業步行街定位跟美國荷頓廣場一樣的目標消費群體。同時，從建筑物外觀造型方面又都有些相似。因此，這里建議南花園商業步行街盡量考慮色彩絢麗的涂料和瓷磚。雖然石家莊市空氣污染嚴重，但是涂料富于變化，造價低，容易營造主題特色的優勢，既能降低成本，又能保持很大的靈活性宣揚主題。

　?。ǘ╀佄环指詈腿肆鲃泳€設計要點

　　科學合理的鋪位劃分和人流動線設計是消費者在商業項目中自然舒適、輕松愉快地消費的有力保障；是經營者利潤合理化的有力保障。

　　1、鋪位分割要點

　　A、鋪位分割實用、利潤、形象的統一

　　鋪位劃分的科學合理與否，不僅僅是體現商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經營商家的實用性與合理性，同時也更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協調性與互動性。

　　B、尊重消費者行為

　　科學合理的鋪位劃分將會使經營商家的經營利潤得以充分體現，使商場的形象更為鮮明、層次更為豐富，同時也將會使得消費者的消費行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。

　　C、面積按定位和消費能力劃分

　　根據整個商業項目定位劃分商鋪的面積的同時，更要根據當地市場對商鋪總價的接受程度來劃分；

　　南花園商業步行街的門臉建筑面積應該集中在70-150平方米；

　　南花園商業步行街的商鋪經營面積應該集中在10-15平方米，適當的可以擴大到30平方米；

　　2、商場人流動線設計要點

　　人流流線明確，是合理而有序地組織交通的關鍵。交通組織不僅要把人流引入步行街，而且要在內部合理地組織人流，既要讓購物者滿意，又要讓零售商在經濟上獲得效益。一般來說，承租戶銷售額與經過商店門口的人流數量成比例。所以，優化人流運動，最大限度地讓人流經過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長，才能達到最佳效果，把核心承租戶放在步行街的盡端和步行街一側通向停車場是組織人流的兩個非常有效的手段。項目商場采用多層步行街能獲得緊湊的平面，這對于有序地組織人流是有利的。

　　步行街平面規劃設計按中國消費習慣左至右的全場回環原則，縱向規劃蝸牛式步步引誘為好。同時，結合石家莊市氣溫冬冷夏熱，室外步行街受環境影響很大的情況，美亞置業集團建議了"鉤型人流組織"，具體規劃建議見前面所附首層交通圖規劃。

　　A、注重內外溝通

　　步行街的人流設計關注人流交通與疏散問題，它更為注重的是內部街區人流與外部街區人流的交流與溝通關系、商場平面、立體人流的自然順暢，平均分配關系。

　　B、避免盲區

　　最大限度地避免商場內的盲區和死角問題，同時更加考慮到消費者在商場內購物的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。

　　(三) 樓層設計與業種組合

　　商場樓層設計要考慮業態規劃，與業態有效組合，以樓層作為業態及相關行業的大場。業態根據消費者消費習性進行布局，樓層設計也應考慮到消費者消費習性，才能有效進行樓層的規劃設計。以業態定位作支撐點，有效的樓層設計，能夠保證消費者在商場的停留時間。如何讓消費者在透過樓層名字與室內設計的聯想來加強產品特色，是強調概念設計所應注意的地方。

　?。ㄋ模┎叫薪謨炔客ピ涸O計技巧和垂直交通規劃

　　中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流集中,流量大，最大可能鼓勵層間運動。中庭周邊通過適當的功能安排，可以將購物者向上運動處理成一個有目的的過程，能夠大大提高上部空間的吸引力，購物者為觀賞中庭空間和參與其中的公共表演活動，也會上到更高的樓層。南花園商業步行街采用庭院式設計，在南北兩大建筑族群之間形成了大面積的公共庭院空間。從營銷經營的角度來看，非常有利于后期開展促銷活動時對人流的聚集場所要求。結合東購商圈幾乎所有商業項目缺乏專用、大型的促銷*場所的情況，項目開發后，將成為商家進行促銷宣傳的首選之地。

　?。ㄎ澹┻^道、洗手間布局設計要點

　　1、走道設計要點

　　A、步行街內過道設計要清晰，過道脈絡設計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局。不宜太長太直，應該適度曲折，增加人流的停留時間、使步行街內的店面基本上面臨室內步行街。

　　B、考慮商鋪單位的使用率及發展商利潤最大化，建議建筑物內部購物通道寬度為3米（超過商場內2.4米的規劃要求）。

　　C、與指引標志結合。指引標志設計主要是指引消費者目標方向，一般要突出指引標志，在過道交叉部分設置。合理設置寬度。過道的作用是疏散和引導人流，商場過道寬度設置要結合商場人流量，規模等。

　　2、商場洗手間布局要點

　　A、"隱性"布局。商場洗手間，作為商場的附加設施，它的布局設計不能有礙商場的經營功能。商場洗手間布局，要以"隱性"作基點，通過專用過道設置，將洗手間與購物空間形成有效分隔。

　　B、確定數量。結合商場人流量，確定洗手間個數，避免洗手間出現排隊堵塞現象，且應每層都設置。

　　C、本案定位為年輕人休閑購物主題的商業步行街，洗手間的設立要考慮每層商家單位自有洗手間及公共洗手間之間的互補性。

　　D、結合商業項目設置衛生間的標準，每1000平方米設置2個蹲位的衛生間，則項目有3.6851萬平方米，需要配備60個蹲位的衛生間。按照每個衛生間15個蹲位的要求，整個商場只需要4個衛生間。

　?。┎叫薪执怪彪娞莶季忠巹澮c

　　步行街內垂直電梯的設置，有利于提高垂直交通上行的趣味性，使上行本身成為一個有趣的過程，也是鼓勵購物者上行的有效手段。垂直電梯布局不僅滿足了垂直交通功能，更重要的是它暗示了垂直運動是過程而不是目的。即使在扶梯另一端并沒有特殊的功能吸引，而沿著扶梯上行的過程中卻充滿了激動和趣味，也會使購物者無法抗拒地被拉進這個動態舞臺中來。

　　南花園商業步行街二樓三樓之間的剪刀梯設置，就是為了使靜的、平面運動的中庭，因為有了垂直的上下行而變得生動活波，也能夠通過有效布置垂直電梯上落口的裝飾達到吸引上行的目標。南花園商業步行街設置垂直交通工具的目的，還希望通過交通體系的構架，形成夜間交通的保障。

　　A、扶梯布局

　　步行街內電梯的基本功能是運載人流，電梯部數，布局位置，都要以有效疏散運載人流作為出發點。同時大型購物中心，人流量大，如何避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。電梯與過道銜接處，一般會設比過道寬空間，或是過道交叉口。根據東方人的行走方向習慣，一般是偏右，商場雙向電梯布置時，要根據"右上左下"規則，引導顧客向上購物。

　　單向電梯設置：步行街運用單向電梯設置，不僅可以保持步行街內商品的受觀率，保持人流的停留時間，增加顧客再購物的購買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。但同時也要注意消費者逛步行街的疲勞度，進行合理跨距分析。

　　B、垂直電梯布局

　　市場垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設置，實行有效貨流與人流的分流。設置專用通道，商業物業垂直電梯一般設置專用通道，與扶梯、商鋪分立設置。一是避免人流堵塞；二是商業項目以扶梯為主，垂直電梯為鋪，顧客一般逛商店時，選用的多為扶梯。

　?。ㄆ撸┎叫薪质覂韧鉄麸椩O計要點

　　石市商場夜銷市場不多，中山路到了夜晚甚至連路燈都很少開放，考慮到電費成本的問題，步行街將來的晚間營業建議由經營者的室內照明為主，配合步行街霓虹燈、招牌燈箱、裝飾性路燈構建項目的照明系統。

　　步行街室內照明設計既要滿足展示功能需要，又要滿足美學要求，室外照明設計對塑造商場的形象起著至關重要的作用。

　　室內照明的關鍵在于處理步行街的商店之間的照度關系。

　　一方面，無論白天還是晚上，都要保持步行街的足夠的照度水平，并通過光線變化增加步行街的趣味性。另一方面，步行街的照明不能對商店造成不良干擾，妨礙店面和櫥窗展示。商店需要提高亮度來增加吸引力，強化商品展示，因此，僅僅依靠店面照明者受商場的整體照明設計的影響很大，步行街的吸引力在很大程度上取決于店面效果，因此，一般來說，店面照度比步行街照要高得多。

　　燈光的垂直吸引。動感強烈的三維空間景觀對于促進垂直運動非常有效，閃爍絢麗的燈光設計、巨大的吊燈都有一種難以抗拒的吸引力。采用配合商場各樓層主題的燈光，形成每個樓層不同的特色，并利用步行街大面積落地玻璃的開闊透亮性，使室內和室外步行街的景觀互為交融，把人吸引上來。

　?。ò耍┎叫薪治飿I內墻、地面設計

　　內部的裝潢與布局則以點面結合、多層次設計來形成流向通暢、新穎實用的購物環境，為購物者營造了溫馨舒適、閑情浪漫的購物氛圍，使消費者在購物的同時享受休閑自在的輕松情調。

　　1、注重與燈飾、天花的協調

　　步行街內墻、地面的色調、圖案等要注重與燈飾、天花協調，達到風格統一的視覺效果。

　　2、材料正確選取

　　地、墻面材料選擇正確，是保證日后對其維修與保養的核心。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地區），避免采用木質地板（防火功能）；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。

　　3、地、墻面的圖案選擇

　　步行街地、墻面圖案運用除了要給合步行街經營主題外，還要從不同功能區的差異，運用不同圖案。

　?。ň牛┥虡I地產小品點睛設計

　　1、風格確立原則

　　步行街小品作為一種觀賞裝飾，必須與商場總體風格相融，要結合步行街內部裝修風格，包括色調、造型、圖案等。

　　2、避免扎堆、重復

　　小品設置時要避免扎堆、重復設置，避免給消費者一種繁雜無序的感覺。

　　3、注重觀賞性

　　小品設置要具有可觀賞性，從造型、色調等，結合商場中庭、色調、風格，組合成統一格調。

　　4、大眾化與藝術有機組合

　　小品不僅具有藝術的特性，還要結合人們的審美取向，商場小品的設置要將大眾化的觀賞性與小品的藝術思想相統一。

　?。ㄊ┬菹⒁?、垃圾桶布置要點

　　1、休息椅布置要點

　　A、區位選擇。休息椅，一般放置于休息區域，中庭，過道旁。放置時要注意避免布置過密，而減少步行、經營空間。

　　B、避免與廚窗相靠。休息椅放置，不能與商場商鋪廚窗相靠，若與廚窗相靠，會阻礙廚窗內商品的展示功能。

　　休息椅布置三忌

　　一忌：與垃圾桶相鄰休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會影響休息椅的休息功能。一般與垃圾桶相距5~10米間

　　二忌；阻礙人流休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接阻塞

　　三忌：無規則設置休息椅布置時，要通過有序規則布局，避免零亂，影響商場美觀

　　2、垃圾桶放置要點

　　商場垃圾桶位置設置

　　要點1電梯口側，避免電梯內垃圾的積累，保證電梯的清潔

　　要點2過道拐角處，方便

　　要點3洗手間內

　?。ㄊ唬┥虡I項目消防規劃設計要點

　　商業項目的建筑耐火等級應不低于二級，其吊頂宜采用輕鋼龍骨，裝飾材料選用不燃燒并經過防火測試合格、核準銷售的耐火隔熱材料。不符合安全規定的，必須進行改建，提高其耐火極限。在鋼屋架和鋼柱上還應噴涂防火涂料或敷貼防火隔熱材料。

　　商場消防五大防范重點

　　重點1商業項目具有經營面積大、易燃、可燃物品多（如建筑裝飾材料多是可燃物品、許多商品本身也是可燃物，有些商品還具有易燃易爆等危險性），稍有不慎易發生火災，火勢蔓延迅速。

　　重點2除日常照明、排風系統、空調設備等用電外，廣告櫥窗內常設有霓虹燈、熒光燈及其他裝飾燈具，特別在節日期間還增設彩燈，這些電氣設備品種數量繁多，線路敷設復雜，使用時間長，易發生超載、短路及照明燈具烤燃可燃物引發火災。

　　重點3往來人員多，出入頻繁，人員流動大等特點，不易控制，亂丟煙頭或攜帶火種，易燃易爆物品而引發火災，會引起場面混亂，疏散困難。

　　重點4商業項目內有的還附設加工、修理部門，需使用電熨斗、電烙鐵、電動機等電氣設備和易燃的有機溶劑，用電不慎

，極易引起火災。

　　重點5有些商業項目在更新改建時，需使用電動工具和易燃油漆，甚至進行明火作業等，如果仍照常營業，其潛在火災危險性也較大。

　　1、主要構件標準

　　貨架和柜臺，應采用金屬架和玻璃組合制成。柜臺外側與地面之間應密封，如有空隙，需用不燃燒材料封堵。供顧客上、下的樓梯，不宜采用木質結構。商場應采取防火分隔措施。商場的小型中轉倉庫，應同營業區分開獨立設置，無條件分隔時，應用防火墻分隔。對于原有的電梯間及樓梯間、自動扶梯等貫通上、下樓層之間的孔洞可安裝水幕或多個自動噴水裝置。已安裝使用氨冷凍機組的機房，應附設"爆炸減速壓板"等防火防爆裝置?？照{風管上應使用不會燃燒的硅酸鋁或巖棉制品作為保溫隔熱材料?？照{機房進入每個樓層或防火區的水平支管上，均應按規定設置能自動關閉的防火閥門。

　　2、商業項目應采取上樓和下樓分開，進口和出口分開的通行辦法

　　應多方位均勻設置足夠數量的門和通道，如設置旋轉門，必須在旁邊另置備用的安全疏散門；所有通道應符合最小寬度指標，保持暢通和無物品堵塞；并設置明顯標志和事故照明，方便人員疏散；商場門外3米以內禁止停放車輛。

　　3、商業項目內的加工、修理部，最好與營業廳分開

　　獨立設置或用防火墻分隔，各種電機應安裝在不燃材料的基座上，并設護欄，周圍不得堆放雜物。各種機械要經常檢修，加注潤滑油。使用電熨斗、電烙鐵應備有不燃材料制成的托架，不得直接將其放在可燃物品上，用后即切斷電源。

　　4、在商場內禁用電爐、電熱杯、電水壺等電加熱器具

　　在柜臺內的營業人員，應禁止吸煙，商場內也應設置"禁止吸煙"標志。柜臺內須保持整潔。易燃危險商品在柜臺的存放量要加以限制。存放時間不宜超過兩天。

　　5、設置自動系統

　　商場還應根據營業廳、倉庫等的實際情況需要和場地環境設置火災自動報警系統，自動噴水滅火系統和配備常用滅火器、消火栓等。

　?。ㄊ┎叫薪质彝猸h境布置、入口與廣場的銜接要求

　　1、步行街室外環境布置（外廣場為主）

　　A、注重互動性

　　步行街內部環境與室外廣場互動，步行空間的配置最好緊鄰商場建筑物外墻，與入口有充足的緩沖空間（約10m*10m），使步行過程達到對行人吸引的效果，使廣場與步行街內部有良好的互動關系。多樣化活動互動在廣場的步行空間，應考慮使用者行走過程中駐留點停留空間。因此可以在廣場平面規劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設施物的設置點，以達到廣場多樣化活動的互動。

　　B、以人為本

　　步行空間的尺度在設計時采用建筑、建筑小品、硬質景觀和軟件環境處理，可以達到人性化設計和貼近人的親切的尺度。親水平臺、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構成步行空間。

　　C、設計流暢空間

　　步行動線的安排應盡量以兩據點的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中穿越性動線的出現；步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（3m~6m）,其他附屬設施(燈柱、廣告招牌立柱)設置于步行空間旁約1.5m的空間范圍內，以達到步行空間的流暢性。

　　D、自然導入

　　現代步行空間在注重硬質元素設計的同時，應引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。行走空間內植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應配合廣場設計之題，亦可以利用植栽作為區劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場。將地面綠化結合屋頂綠化，既符合景觀要求，又應符合節能要求；設置不同凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結合。

　　E、統一主題

　　廣場地面除鋪設完整外，其設計時應將廣場中不同的行為模式區域用不同的地面材料加以區分，配合廣場主題一并考慮。

　　F、無障礙空間設計

　　在鋪面的材料考量上，應達到防滑的效果，且將殘障者行下次無障礙空間（導盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間。

　　2、內街入口與廣場的銜接

　　內街入口是室內外空間的過渡，也是室內步行街的終點。石家莊市很多的商場都沒有一個很好的銜接。東購的門口很小，基本封閉，形成的是室內室外隔絕的空間形式。我們建議結合南花園商業步行街的建筑形式和特色，保證室內和室外步行街的景觀小品都能夠同意在一個主題下面。如:室內步行街延伸出來形成涼亭空間，就像一個門廳一樣，植物、噴泉和桌椅也從步行街內部延伸到室外涼亭的露臺上，它看上去是室內空間的一個縮影。由于內街入口介于內外之間，高度和寬度需要同時適應內外立面的需要，如果內街入口高度太低，對購物者吸引力將大受影響，內街入口高度太高又讓人感到不親切。

　?。ㄊ┎叫薪种髁Φ耆腭v對規劃的特殊要求

　　主力店進駐步行街。因為其規模很大，而且很多的主力店在經營過程中已經形成固定的風格。為了保持其品牌效應、對顧客的親和力。在與主力商家談判的過程中，一般會提出所選位置門面跨度、進深、柱網、中庭、上下通道、門前廣場等硬性要求，。

　　在主力店進駐后的規劃設計，主要是跟主力店經營者協商，確認主力店對步行街規劃設計方面的要求，然后一一實施即可。

篇2：新華苑二期項目規劃設計方案修改建議

　　新華苑二期項目規劃設計方案修改建議

　　就**國際提交的新華苑二期項目規劃方案，思博公司、源發地產及**國際三方于20**年2月14日上午9：30分在**國際會議室進行了仔細研究討論，并達成以下共識：

　　一、地塊分析：

　　1）該地塊接近南北向，但較狹小。

　　2)地塊北向開揚，有中心廣場的較大的城市綠地景觀；

　　3)南向較開闊，臨學校運動場。不遠處有山景；

　　4）北側噪音影響較大；

　　二、規劃原則：

　　1、地塊形狀限定了本項目只能做成兩排建筑。

　　2、考慮到經濟因素，商鋪設計為一層，進深控制在16米之內。

　　3、充分發揮地塊的景觀優勢，避免噪音影響。

　　三、方案一評析：

　　1、優點：

　　1）整體搭配比較合理；

　　2）整體戶型南北通透，景觀優勢發揮明顯；

　　3）和一期融合較好；

　　2、缺點：

　　1）內部園林景觀受一定制約；

　　2）1棟中間幾個單位日照受4棟高層的影響較大；

　　3）從11層到24層，落差太大；

　　4）2房單位都在庭院內，3房均臨路，不太合理；

　　四、方案二評析：

　　1、優點：

　　小區內部園林更加通透

　　2、缺點：

　　1）整個空間布局比較零散；

　　2）2棟受紅線影響較大，比較局促；

　　3）存在方案一的其它不足；

　　五、方案三評析：

　　1、優點：

　　1）小區空間更通透；

　　2）將2房單位布置在了有噪音的前排；

　　2、缺點：

　　1）同樣具有方案一的弱點；

　　六、結論

　　以方案一為基礎，結合方案二的優點，立即調整新方案。具體內容如下：

　　1、盡可能將2棟和4棟高度降低到18層，使整個小區的單體都在11至18層。

　　2、臨東環二路的那排建筑以方案一為基礎，結合方案3的兩端一梯3戶布局，適量布置2房。

　　3、適當提高3棟的高度，減輕2、4棟的壓力；

　　4、調整2棟與4棟角度，增加建筑用地面積；

　　5、注重戶型創新，增設錯層戶型；頂層可做平層和復式的靈活處理；

　　6、發揮景觀優勢，設入戶花園和花園平臺；

　　7、應充分考慮整個工期進度安排，讓工程進度與最佳銷售時機相結合，力爭十一月份可以開始預售，以趕上年底購房的黃金季節。

篇3：別墅項目一期規劃設計建議(前期物業)

　　別墅項目一期規劃設計的建議（前期物業）

　　一、項目地理位置；

　　項目用地位于東莞市南城區，地塊的東北側為五環路，東南面為石鼓聯系線，西北和西南側均臨接規劃中的城市道路。西北方向有中信森林湖項目，隔路還有規劃中的高檔住宅區和星級酒店，西南側為待建學校。南面隔路近鄰東莞市植物園，其水體與基地內水體自然相連，景觀渾然一體。周邊四面遠處皆有連綿山脈作為遠景，景色優美。

　　二、項目整體規劃設計思想：

　　通過對于用地條件的深入分析，設計師們提出了"一山一水、山水軸，兩街市"的整體規劃結構:

　　一山：依山就勢,從戶型到規劃都強調充分利用山地優勢，強調建筑利用坡地形成一種層層疊疊的、和山體渾然一體的山間寨鎮感覺。山體將成為提攜起整個社區精氣的"靈魂"。

　　一水：尊重原生態水體，并在其基礎上結合地形進行適當改造，延展水體面積、豐富了水景形態（有點、線、面又有深、淺和動、靜各種不同的水景形態），整個水體形成一個繞山、順山跌落的"水環"，并進一步分枝滲透入每一個組團內部、到達每一戶人家的戶前，最大可能的讓戶戶臨水、戶戶有岸，構建起整個社區的空間"骨架"。山傍水、水繞山，構建起"城中有山、山中有水、水邊有人家"的理想人居環境。

　　山水軸：通過巧妙的組織住宅組團形態，將多個組團公共空間優化為聯系山水的景觀軸線，強化了山水的聯系和整個社區景觀系統的一體性。同時著意強化了一條主軸，使山水之間氣脈通暢、渾然一體。 "山水軸"作為一期啟動區的主軸，起于一期入口、經過一期會所，以山頂為終點，溝通起用地內山、水景觀和植物園景觀之間的聯系，景觀組織上著意強化山、水意向。

　　兩街市：分別于社區西北側城市道路沿線和社區南部水岸邊構建了兩條商街，滿足配套商業需要的同時，著力構建小鎮氛圍。

　　三、一期住宅項目經濟總指標

　　一期用地面積（㎡）99103.81

　　一期總建筑面積（㎡）52627.12

　　計容積率面積（㎡）34029.77

　　低層住宅32116.42

　　商務中心1913.35

　　A1 獨立變電站105.84

　　不計容積率面積（㎡） 地下室（設備用房）18491.51

　　綠地率（％）35

　　容積率0.34

　　建筑基底面積（㎡）22635.31

　　建筑覆蓋率（％）22.84

　　建筑高度（米）22.05（商務中心）

　　層數（地下/地上）1/3

　　停車位124

　　總戶數（戶）113

　　四、結合施工圖紙和一期經濟總指標，物業管理從主體設備、配套設施的使用、管理、經營以及最大地滿足它的使用功能，使其保值、增值，減少因規劃設計不完善而引起的投訴等角度考慮，提出以下建議：

　?。ㄒ唬?、物業用房與配套用房：

　　1、**項目是分期開發項目，應設置臨時用房，小區應按規定的比例提供足夠的物業用房面積（包括管理處臨時辦公用房、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

　　2、建議各配電房設計符合（《供配電設計規范》GB50054-95）標準及地方性要求，水泵房、維修間（消防水泵采用雙設備一用一備）等設備機房按全國優秀示范小區標準進行施工，地面鋪防滑地磚（或油工業地板漆）、墻身、天花批蕩、油乳膠漆。

　?。ǘ?、公共設施：

　　1、兒童娛樂設施的選用要符合國家對娛樂設施的安全防護及安全技術要求標準,且設施應便于物業維護、更換與清潔，如材料采用國標正品優質鋼材，表面噴漆、色澤鮮艷、色調明快等。

　　2、娛樂設施周邊封閉時應設有排水設施（暗藏排水道），便于日后清潔，周邊封閉應采用軟包裝，不采用硬石。

　　3、娛樂設施周邊不宜設置草坪，周邊應設甬路或防滑石板踏步，避免娛樂時造成草坪踐踏。

　　4、小區庭院燈具宜采用簡單牢固質量良好的燈具，如燈桿采用壁厚3mm鍍鋅防銹鋼質材料，高度3-4.5m的燈具，避免劣質產品遇到臺鳳暴雨時傷人砸車的隱患，而且后期維護難度、費用較大。

　　5、小區公共照明應符合（《建筑設計防火規范》GB50016-20**）標準，小區道路、庭院照明建議分時、分段控制，如：燈光線路分全夜、半夜燈。光源配制符合（《照明設計標準》GB50034-20**）規范要求，照度、顯色指數、眩目值等參數達到綠色照明并滿足節能要求。

　　6、小區內應規劃小規模集中活動場所易于業主活動和社區文化活動。

　?。ㄈ?、道路：

　　1、建議人行小徑不宜采用卵石鋪設，由于卵石脫落后修補困難，增加后期維護難度。

　　2、地面磚不易選擇縫隙太大，女士穿高跟鞋易摔倒。

　　3、道路、車行路面上給排水檢查井蓋及雨水口請選擇復合高強度新型井蓋，井蓋面帶小區LOG標志與相應字樣。

　　4、小區選用的地面磚、墻磚、石材等顏色及樣式不宜太多，否則后期維護困難大。

　　5、路面雨排水井合理布置，保證地面排水坡度，避免日后積水嚴重需人工清掃。

　　6、甬路上宜采用防滑、堅固不易破損的道板磚，避免日后被車輛、行人壓壞或踩壞以及因施工質量原因自然脫落；

　　7、回填土或路基要夯實，避免小區道路塌方或路面被壓塌現象出現。

　　8、為保證汽車于社區安全行駛，組團外圍行車道應適度增加減速坡，以便車輛進入社區降低車速。因一期停車位為124個,總戶數為113戶,按每戶1.5輛/戶計算,停車位需增加至170個，避免因車位緊張造成業主和訪客車輛亂停亂放的現象。

　?。ㄋ模?、崗亭：

　　1、小區主出入口崗的崗亭設計采用永久性建筑，通透性好的崗亭，崗亭內設置衛生間，主出入口要設有門庭，未來節日懸掛燈籠用。

　　2、保安員崗亭位置設置應便于對車行和人行的進出雙向監控，崗亭內需有電源，預設內線電話線路。

　　3、在崗亭的來人登記方向設立一個外掛窗臺，上方設置雨搭，并加設照明燈，便于日后雨水天氣及夜間期間，保安人員的登記。

　　4、崗亭為對接客戶的窗口，窗臺需安裝石材窗臺板，干凈美觀。

　?。ㄎ澹?、垃圾房：

　　1、垃圾房應設置在小區邊緣的下風口處且方便垃圾車出入的位置，最好設置在小區的邊緣和市政道路的接口處，避免垃圾車進入小區影響居民生活。

　　2、垃圾房建議按5-7m2/100戶標準設計，**項目共計1804戶，需設計90-130 m2垃圾房，一期入住前就需投入使用，可以使用臨時垃圾房。

　　3、垃圾房

內墻面、地面貼瓷磚，頂棚涂防水涂料，室內應設置照明設施、給排水、地漏、拖布池，便于日常清洗。

　　4、垃圾房通風窗安裝鐵藝欄桿，垃圾房地面鋪地磚為宜。

　　5、銷售沙盤應示意垃圾房位置。

　?。?、設備房：

　　1、設備房設置盡量集中，便于日后維護管理。

　　2、設備房應設置獨立的通風系統，包括獨立的送風系統和排風系統。

　　3、一期水泵房、發電機房設置于商務中心（會所）負一層，設計時必須做好消聲減振措施，避免噪聲影響會所讀書、休閑娛樂的客戶。

　　4、所有設備房應配備應急燈（t>90min）有排水要求的，應設暗藏排水系統。

　　5、設備房門鑰匙盡可能為通用鑰匙，方便使用且節省成本。

　　6、消防控制（網絡、監控）中心主機、消防聯動控制柜安裝停電運行裝置（UPS），采用雙電源雙回路供電方式，設備安裝與運行符合國家安全防規范標準，且滿足消防聯動等技術要求，確保在停電狀態下，設備運行穩定正常、安全防范設備能正常工作。如報警系統、探頭及攝像機等監控系統能正常工作。

　?。ㄆ撸?、垃圾桶：

　　1、垃圾桶不宜選擇封閉樣式，小區垃圾桶底座應牢固、耐腐蝕。

　　2、小區內、商業區每50M至少設置一個垃圾桶。

　?。ò耍?、公告欄：

　　1、建議在主要道路和行人出入口設置公告欄或商業信息欄。

　　2、公告欄建議不小于1200MM*900MM，安放位置為1.4-1.7米之間，表面材質易于粘貼和清潔。

　?。ň牛?、給排水：

　　1、小區路面特別是商業街及廣場要考慮設置位置合理的排水井，建議盡量避開車輛行駛路面、單元口，如無法避開，建議將井蓋設計在機動車道中心位置，避免對井蓋造成破壞或發出噪音。

　　2、雨水、污水（空調冷凝水）分流排放，雨排水主管不應設計在陽臺和空調位里，漏水后對業主家造成損失較大。

　　3、排水管線應減少彎頭或躺管長度。

　　4、排水泵必須采用為一用一備雙套設備，水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無泄漏。

　　5、物業公共區域用水點安裝水表單獨計量，使得管理費用計量上能夠有準確依據。

　　6、給排水主管道、入戶水表、閥門設置應在公共區域，避免入戶維修打擾業主。

　　7、小區內公共給水的水閥和停車場的水閥建設應采用需用裝箱上鎖的形式，便于日后的管理。

　　8、一期電表箱、弱電綜合箱等箱體設置室外適當位置（或放置在電表間），但需做好防水、防潮措施，與地面保持一定距離。

　　9、二次供水、供電設備設施最好由自來水公司、電力公司負責維護，避免后期物業管理承擔相關的管理風險與成本付出。

　　10、嚴禁雨、污水管、空調冷凝水直接排放或排入草坪，應按環保要求排放或進排進污水池或市政管網。

　?。ㄊ?、綠化：

　　1、小區一些死角、見不著光的地方不要設計草坪，因為草坪不易活，可改為耐陰小灌木。

　　2、道路設計上，應考慮車輛行走的方便，盡量加大轉彎半徑，避免車輛經常壓草坪。

　　3、小區圍墻周圍建議不種高大喬木、不栽攀爬植物，以免長大后造成周界系統經常報警。

　　4、通向水點、公共設施設備、配電箱等處的草坪內要鋪設甬路。

　　5、圍墻內側要有60-80公分的巡邏通道，密切注視圍墻內外安全。

　　6、綠化用水需要單獨計量，每50米綠化帶有一個水點，綠化水點與保潔共用的，材質建議是PPR，直徑為DN15，出口都安裝鎖閉閥，取水點位置盡量要靠在路邊，不在路邊的一定要鋪裝踏步石，下方要連接排水井。

　　7、面積較大草坪建議設置自動噴淋系統。

　　8、草坪燈燈座要稍高于地面，以防被土壤腐蝕和為以后維修帶來方便。

　　9、建議樹下不要鋪草坪，會造成土表不透氣，對樹木和草坪生長都不利，建議樹下設有樹圈，樹圈內鋪設草坪磚。

　　10、草坪、綠化帶內種植土厚度建議不要少于30cm，種植土下避免存在建筑垃圾。

　　11、小區樹木建議采用類似槐樹等有香味或開花的樹種，業主對一些名貴樹木可能不太認可，槐樹等有香味的樹木業主比較滿意。

　　12、選用的灌木建議選用生命力強、無刺、無毒、無異味、不生害蟲，避免業主受到傷害或不滿意，建議種一些丁香、水蠟等。

　　13、成片種植綠籬時，里邊不要鋪設草坪，不易修剪。

　　14、休閑甬道應高于周圍綠化4-5CM（草地），避免雨天或綠化養護時泥土滲到路面，影響路面整潔，同時以防周邊草地被損壞。

　　15、樹木栽種時，高大樹木樹坑挖得不宜太淺，避免因風雨天刮倒樹木，成活率低。

　?。ㄊ唬?、電氣類：

　　1、室外可視主機及讀卡器應設遮雨設備。

　　2、建議減少采用水景燈、地燈，主要是由于此類設施故障率高且維修成本高。

　　3、強電與弱電箱分隔或不設在一個屋內，安裝應符合相關技術規范要求。

　　4、小區內如安裝寬帶網絡系統，通訊系統的光纖機房及網絡系統的ET中繼箱應單獨設置電表計量；（網絡、通訊等）綜合布線應該考慮以后發展的空間留有一定冗余。

　　5、小區園林及庭院夜景照明燈建議設時間控制器，按類別和區域分回路控制。

　　6、小區的高燈、草坪燈等要采用暖光節能燈。

　　7、小區室外照明、景觀照明等設備均應安裝單獨計量設備。

　　8、公共區域用電設置雙電源，可在停電狀態應急使用。

　　9、建議消防中心設置雙電源，并配備不間斷（UPS）設備，確保消防控制室的正常運作。

　?。ㄊ?、智能化系統：

　　1、網絡、通訊及監控中心為雙電源供電，且配制防雷系統。

　　2、建議門禁系統增加備用電源，避免停電后門禁控制失靈狀況。

　　3、為避免因停電造成經濟損失及道閘管理系統功能喪失，建議道閘管理系統由雙電源供電。

　　4、車禁系統應配備手動控制按鈕，一旦自動控制系統失靈時，采取緊急手動控制。

　　5、門禁線路應隱蔽敷設，外露部分采用防止剪斷措施，防止剪斷線路門禁失靈。

　　6、對講系統與門禁系統應分開設置，避免修復一個系統設備時，影響其他設備。

　　7、對講主機不要安裝于門體上，避免門體震動，影響主機穩定運行。

　　8、、小區主干道，周界地段必須設置監控點位，點位點數滿足安全防范要求。

　　9、消防系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報

警系統、廣播管理系統、紅外報警系統、監視畫面等信號與中央監控中心聯網，便于集中管理。

　　10、周界系統需與監控系統聯動，當周界系統報警時候，監控系統可對報警區域進行錄像。

　　11、消防中心主機有明顯的聲音或光電提示裝置，能在警情發生時，第一時間知悉。

　　12、小區地上停車位設置（日、夜星光級）攝像機，攝像范圍覆蓋所有停車位，畫面可清晰反應車輛周圍安全狀況，具有錄像機動態畫面報警提示功能。

　　13、建議配置電子巡更系統，檢測點布置合理，貼放可靠牢固，設施應能防水、防腐、耐磨損。

　　14、住戶室內具有燃氣泄漏報警，戶門及陽臺外窗防范報警，按鈕式家庭緊急求助報警等功能。報警時除住戶室內發出聲、光信號外，可將報警信號傳至小區管理中心進行實時記錄，處理與存儲。

　　15、對園林綠化澆灌實行自動控制。對游泳池、人工河、噴泉、循環水等景觀設備進行監控。對其它特殊建筑設備進行監控。

　?。ㄊ?、其他：

　　1、項目一期東北臨五環路、東南臨石鼓路段、西臨項目二三期。建議小區只保留五環路段的車行入口處及石鼓路段的主入口處兩個出入口，有利于后期安全管理，減少人力成本。

　　2、小區入口小門應設置有效的閉門器和門禁系統。

　　3、小區圍墻的欄桿選用免維護或耐久性長的材料（如：鋼質材料），小區圍墻高度應滿足防止攀越要求，并在施工中安裝美觀有效的防爬刺。

　　4、因一期屬別墅區，無小區住戶大堂，信報箱設置建議統一設置于會所一樓內側，既利于安全管理，也方便投遞，安裝時要考慮便于郵政投遞。

　　5、在小區室內外公共場合設置有線廣播系統（兼背景音樂與消防廣播雙重功能）。當出現火災等緊急事故時，可強制切換為緊急報警廣播，引導疏散與組識滅火等。

　　6、在業主裝修期間，建議在適當的位置設立裝修材料及垃圾中轉站，站內地面需鋪設耐磨用地磚，墻身鋪設瓷片，安裝給排水設施、照明、通風設施、并設置計量裝置。

　　7、建議小區、設施設備、車場安裝完善的標識系統。