歐洲豪宅探密 歐洲富豪住什么樣的別墅
歐洲最貴的豪宅在哪里?這是很多人非常感興趣的問題。
歐洲由于其悠久的歷史發展和深厚的文化底蘊,使其對豪宅的價值觀點與中國目前對豪宅的看法有很大差別。
一. 兩種不同類型的豪宅
我們應該首先區分獨立別墅型和城市公寓型這兩種不同居住形式的豪宅。這兩種產品的資源組成和價值體系都是完全不一樣的。如柏林波次坦廣場旁,正在興建的德國最貴的公寓型豪宅,面積有650m2,價值為630萬歐元,約為人民幣5500萬元,其主要價值是由其所處的顯赫地段土地價值所決定,其次是其明星建筑師的設計以及技術設備、裝修材料所形成的價值。而獨立別墅豪宅的價值完全是另一種情形。本文重點分析歐洲這類豪宅的情況。
二. 歐洲三類頂級豪宅
如果我們向歐洲房地產圈內人士了解,或是在歐洲生活較長時間,就會發現歐洲有三類頂級豪宅。
第一類豪宅是昔日的貴族府邸,是真正的文化遺產。這一類多可稱為私人宮殿或城堡,價值連城。不是出錢能夠買得到的豪宅,可謂有市無價。有日本商人愿意支付任何價格,購買德國的這類豪宅,但是當地的政府與社會文化都不可能允許。它們的產權今天多在私人家族或政府手中。有的維修得很好,至今當作別墅使用;有的已作為博物館或名勝古跡供人們參觀憑吊。這一類豪宅杰出的代表就是德國巴伐利亞州路德維希二世國王的林登別墅和他的新天鵝堡。法國也有許多上幾個世紀留下來的豪華莊園與古堡,維修保養得很好,是法國的國寶。
這也印證了人類消費層次的理論:在溫飽、衣食住行的基本需求滿足之后,開始追求旅游、收藏等活動。而對藝術品和文化古跡價值的高度認同與重新評價,是工業社會高度發達之后所出現的現象。任何工業品(包括現代豪宅)都是可以輕而易舉地復制出來,只有藝術極品和文化古跡,因為其唯一性和不可替代性決定了其獨特的價值。
歐洲第二類豪宅是可以買得到的豪宅,價值可達數百萬以至上千萬歐元。它們大多是外觀上并不富麗張揚的老房子,坐落在城市郊區非常好的自然環境中,有很高的文化背景或是由著名建筑師設計。常常因為某某名人曾經居住過而身價倍增。
第三類豪宅是位于自然風景特別秀麗及人文資源優越的地區,如法國地中海沿岸就匯集了歐洲大量豪宅,窗外可俯瞰蔚藍色的海灣,一年四季氣候溫和、陽光充沛,這里是歐洲富豪商賈、演藝界名人、畫家、藝術家云集的地區,名貴汽車、豪華游艇琳瑯滿目。這一類豪宅首先得益于其優越的、在歐洲不可多得的自然條件,另一方面得益于其文化傳統和多年經營的文化氛圍。如尼斯灣海大道以及古色古香的建筑群,嘎納電影盛會,圣特羅佩藝術家別墅區、摩納哥的一級方程汽車賽和博彩勝地等。
三. 歐洲的富豪住什么樣的別墅?
筆者在德國從事建筑設計工作十余年,其中參與了德國德意志銀行行長的私人別墅和德國億萬富翁、歐洲最著名的營養食品生產公司老板Oetker先生的私人別墅設計。前者是新建在法蘭克福附近的一個富人聚居的優美安靜的小鎮之中的一棟別墅,面積不過300余平方米。外觀簡潔典雅,絲毫不張揚,略有古典建筑的形體與比例。內部用料講究,設計風格優雅、現代、舒適。
后者購買了一棟德國中部傳統風格外露木構架式的老房子(Fachwerkhaus),基地內有很大一片樹林、坡地和花園,然后對老房子進行全面的維修,更換了現代化的設備與門窗。這棟老房子受到建筑文化遺產保護,所以在翻建過程中要同當地建筑文物保護單位密切合作。老房子修繕之后,煥然一新,那種平和、深厚、端莊、寧靜的氣質更加感人。
歐洲的頂級富豪都住在什么樣的房子呢?德國目前的首富是T.阿爾泊希特先生,擁有150億歐元財產,他是德國最大的食品零售商品連鎖店的老板。住在埃森市一棟不顯眼的平層花園別墅中,對外界媒體非常低調,人們能看到他最近的一張照片是15年以前拍攝的。
德國婦人首富、德國富人排名第三的是S.克拉特女士,她是德國BMW寶馬汽車公司最大的股東。對媒體也一直是低調相迎。她所居住小巧的別墅位于法蘭克福附近的一個銀行家聚居的優美的小鎮里。
四. “地中海最美麗的豪宅被拆除”,中國的豪宅向哪里走?
法國地中海沿岸形成了歐洲眾多優美高檔別墅區,由于嚴格控制建設區域、建設項目和建筑密度,使那里許多別墅掩映在自然綠化景觀之中,沒有破化海岸自然風景資源,而且常常能為景觀增色。歐洲的經驗我們可以借鑒。有兩點特別值得注意的,一是在嚴格保護自然景觀的前提下(如海岸風景區)在第一排可以建別墅的地區上要嚴格控制建筑密度,嚴格規劃管理制度。這樣可以保證海灘上公共視線景觀不遭破壞,滿足公眾利益,雖然說提高建筑密度有利節約土地資源,但在特殊地段應特殊對待。在這些區域,由于地段的
先天獨厚的自然條件,有可能形成真正的豪宅。這里講一件真事,20**年10月歐洲各大報紙刊出醒目的新聞:《地中海岸最美麗的別墅即將被拆除!》。業主是法國著名建筑商C. Pellerin先生,他是巴黎方斯商業中心區高樓大廈區的主要發展商之一。他在地中海岸,摩納哥西側風景如畫的安提貝斯半島上興建一座價值2200萬歐元豪宅。建筑主管部門只批準建設300m2的別墅,而他們由于同巴黎政府上層人士之間有密切關系,不顧建筑批準條件,興建了一棟面積近2000m2的豪宅,最終該別墅由于違背了規劃審批要求而被完全拆除。
豪宅的產生要靠人文環境的長期發展,法國地中海沿岸豪宅區的形成是經過上百年的經營,形成了深厚的文化積淀,加上自然環境保護意識強烈,才能形成今天的這般景象,可見產生豪宅的大的文化環境建設需要相當長的時間。
中國目前的別墅開發市場是一種不健康的情況,片面追求高容積率,房子幾乎貼著房子建,這種別墅區是對自然景觀的嚴重破壞。大面積高密度的別墅區開發,不可能形成真正的頂級別墅或豪宅。暫且不論中國國情是否應該發展豪宅,頂級別墅或豪宅的形成首先是其不可替代的自然景觀資源或人文資源所決定的,其次是高品位的建筑設計,然后才是建筑設備裝修。盲目地增大別墅的建筑面積,堆砌貴重的建筑材料是不能形成頂級豪宅的。
中國目前尚沒有真正的豪宅,只有開發商一廂情愿地想制造的豪宅。真正的豪宅都是由業主委托知名建筑師單獨設計完成的,不可能是成片開發的。綜觀歐洲以及世界各地頂級別墅的發展歷史與現狀,可以設想中國未來的豪宅將會在得天獨厚的自然景觀資源和藝術人文環境資源匯集之處產生。
篇2：關于貫徹國辦發〔2010〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見
京建發〔20**〕72號
關于貫徹國辦發〔20**〕4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見
各區、縣人民政府搜狐網,市政府各委、辦、局,各市屬機構:
根據《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔20**〕4號)精神,按照市政府統一部署,為進一步加強和改善房地產市場調控,支持居民自住和改善型住房消費,遏制房價過快上漲的勢頭, 促進本市房地產市場平穩健康發展,結合我市實際情況,現提出如下實施意見:
一、增加住房建設用地供應,20**年全市政府土地儲備和一級開發投資不低于1000億元。
加大政策性住房建設力度,調整住房建設用地供應結構網絡超女,20**年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。
二、切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應,對已供地未開工、已開工未入市的普通商品住房項目,各部門進一步加強監督管理和跟蹤服務,發揮行政審批綠色通道機制作用,促開工、促上市。
三、加快推進全市棚戶區改造工作,結合保障性住房建設,力爭再用兩年時間,全面完成三區三片棚戶區改造和中心城區危舊房屋保護性修繕任務。進一步完善“修繕、改善、疏散”的舊城房屋保護修繕模式鹿鼎記,加大政府投入,注重舊城風貌的整體保護,疏解人口,使居民住房條件得到明顯改善。
四、嚴格二套住房購房貸款管理。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。
五、嚴格執行國家有關個人銷售住房的稅收政策。自20**年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。
六、嚴格執行《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔20**〕103號)中對境外個人在京購房的居住年限和所購房屋的有關規定。
七、加強土地供應管理和批后監管。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓規模,出讓面積原則上不超過20公頃。土地出讓價款首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,并嚴格按出讓合同約定的時限要求支付剩余出讓價款。加強對已出讓房地產項目批后監管校友錄,依法開展閑置土地的清理。未按土地出讓合同約定期限支付地價款、開工、竣工的房地產開發企業,嚴格追究違約責任,并限制其參與土地出讓活動。
八、加強商品房銷售管理。商品住房項目預售許可最低規模為施工許可證批準的施工范圍。取得商品房預售許可證后,房地產開發企業應當三日內一次性公開全部房源,嚴格按申報價格,明碼標價、公開對外銷售。
九、加大房地產市場執法檢查力度,進一步規范市場秩序。市和區(縣)住房和城鄉建設部門要會同有關部門,嚴厲打擊無證售房、未按規定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規行為;國土資源部門要嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行為;發展改革部門要加強商品住房價格監管,依法查處房地產開發企業和中介機構在房屋交易中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規定的行為;稅務部門要進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行為的查處力度;金融管理部門要進一步加強對金融機構房地產開發貸款業務的監督管理和窗口指導;國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。::
十、進一步加強房地產市場監測和信息發布。繼續加強房地產市場統計、分析和監測goodfeel,完善房價分類統計和發布機制,穩定市場預期。
十一、各區(縣)政府要按照本意見要求,切實落實穩定房地產市場、解決中低收入家庭住房困難的責任。市政府有關部門要加強對各區縣政府落實房地產市場調控政策和保障性安居工程實施情況的指導支持和檢查,確保各項工作措施落到實處。
北京市住房和城鄉建設委員會 北京市發展和改革委員會
北京市財政局 北京市國土資源局
北京市規劃委員會 北京市人民政府國有資產監督管理委員會
北京市地方稅務局 北京市統計局
國家統計局北京調查總隊 中華人民銀行營業管理部
中國銀行業監督管理委員會
北京監管局
二○一○年二月二十一日
主題詞:城鄉建設 房地產市場△ 意見
抄送:市政府辦公廳天龍八部,住房和城鄉建設部辦公廳。
北京市住房和城鄉建設委員會辦公室 20**年2月21日印發
篇3：集團市場部促銷員培訓管理制度
市場部促銷員培訓管理制度
總則
培，即培養;訓，即訓練。市場培訓就是對市場銷售人員從知識、技能和態度三個方面有針對性的進行教育、培養和訓練。本制度的制訂，旨在使市場部的銷售培訓工作能規范化、制度化、系統化，為長富集團公司開拓市場、強化市場管理功能，培養和訓練一支有較強戰斗力的銷售隊伍提供保證。從本制度執行生效之日起，希望各相關部門和人員配合執行，形成有長富特色的培訓文化，從而把培訓和銷售工作做得更好。
一、培訓計劃制度
1.1每年要根據公司的方針目標，由市場部培訓人員制訂與年度營銷戰略目標相一致的長期、中期和短期培訓計劃。
1.2長期計劃時間跨度為一個財務年度，計劃中需明確各季度參加培訓的對象、人數，全年培訓課程的設置，時間安排，以便各崗位年前調配人員，經費預算。
1.3中期計劃時間跨度為一季度(三個月)，該計劃是建立在長期計劃的基礎上分解計劃，根據年度計劃執行的實際進展情況制定，允許對長期計劃進行必要的修改或修正。
1.4短期計劃時間跨度為一個月，該計劃是進一步對中期計劃的分解執行計劃，內容應包括具體計劃執行人，監督考核人，培訓目標、培訓對象及其選擇條件，課程設置和培訓方式，以及培訓經費的詳細預算。
1.5培訓計劃應履行申報、審核、審批程序。長期計劃應由市場部申報行政部制定全公司年度培訓計劃，報分管副總經理審核，經總經理審批執行;中期計劃由部門經理審核，報分管副總審批執行;短期計劃由部門經理審核、審批執行。
二、培訓時間保證制度
2.1公司各營銷崗位每年都必須接受一定時間的培訓，培訓時間和培訓內容根據不同的崗位而確定;并把公司員工的培訓時間落實情況與個人薪酬、職務升遷掛鉤，把經銷商的時間落實情況與公司對他們的各項支持力度掛鉤。
2.2經銷網點的銷售人員與各供奶中心送奶員每年接受培訓時間不得少于4個小時;各供奶中心工作人員、業務員不得少于8個小時;總經銷商不得少于2個工作日。
2.3公司業務主管接受培訓時間每年不得少于3個工作日，新進業務人員要接受為期7天的系統崗前培訓。
2.4部門經理接受管理培訓時間不得少于2個工作日。
2.5其他崗位工作人員培訓時間不得少于2個工作日。
三、培訓簽到制度
3.1培訓需執行簽到制度，每次培訓提前5分鐘進行簽到。
3.2培訓簽到表作為受培訓對象考核的一項依據，建檔保存。
3.3凡在培訓課程結束前10分鐘離開培訓現場的，此次簽到視為無效。
四、培訓考評制度
4.1每次培訓結束后，所有參加培訓人員必須接受培訓考評，考評可采取口試、筆試或調查問卷等多種形式?？荚u成績以百分制形式給出。
4.2培訓教師和培訓課程也必須接受考評，考評可采用綜合測評、調查問卷等形式?？荚u成績以百分制形式給出。
4.3對總經銷商建立單獨培訓考評體系，根據經銷商對培訓工作的配合程度如網點召集率、考核合格率、對培訓制度的執行程度等多個方面綜合打分，劃分4個等級，即A、B、C、D，每個等級再以“+、++、-、--”4個梯度加以區分。
4.4考評結果將予以公布，每次接受培訓的情況將作為提供網點扶持力度、經銷商支持政策或個人工資晉級、職務升遷調整的客觀依據，建檔保存。
五、培訓獎懲制度
5.1培訓獎懲是根據對培訓時間保證制度、簽到制度和考評制度的執行結果而制訂的相關制度。啟用上述任何一個制度，都適用本制度。
5.2公司員工培訓時間得不到保證的，需在下一期的新員工培訓中參加;如有三次不參加培訓者，取消接受培訓的資格。
5.3總經銷商級別為A級，享受公司的特別待遇，所有促銷活動支持和廣告投放優先，由公司組織的各項促銷活動，需總經銷出資的費用公司承擔80%;B級經銷商在享受待遇上僅次于A級經銷商，需總經銷出資的活動費用公司承擔70%;C級經銷商享受一般待遇，促銷支持力度次于B級經銷商，活動費用由公司承擔50%;D級經銷商不享受待遇，在本此培訓結束后的3個月內公司不提供任何支持，一年內所有活動費用由經銷商自己承擔。
5.4培訓成績優異的員工可在工資晉級、升遷方面優先，每次培訓成績在前三名者，可進入公司“人才蓄備庫”，列為重點培養對象。每次培訓成績排在后三名者，給出黃牌警告，列為重點檢查對象，一年中累計三次黃牌，給出紅色警告，列為淘汰、調整對象;培訓不及格者，需參加下一輪培訓，三輪培訓不及格者，給出紅色特別嚴重警告，列為淘汰、調整對象;
六、培訓檔案管理制度
6.1在每次培訓結束后，所有培訓計劃、培訓教材、培訓記錄和考評資料等，都應由市場部行政管理員分類建檔保存;重要檔案資料應交公司行政部檔案管理員保存。
6.2調閱培訓檔案，應向行政管理員辦理調閱登記手續，重要檔案需經部門經理批準方可調閱。
6.3培訓計劃、培訓記錄等保存期為一年，考評資料等保存期為三年，培訓教材永久保存。