在建工程有多種情況,但是不少評估人員在進行評估時往往以帳面值作為評估值,致使在建工程未被公正客觀地反映出來。本文提出為正確評估在建工程應做好以下幾個方面的準備工作。

一、在建工程的分類

1、停工項目。對于停工項目,首先要調查清楚停工的原因:是主動還是被停工;是資金問題、技術問題還是供應問題;是暫時停工還是長期停工。然后在此基礎上,對在建工程的實體性貶值,功能性貶值和經濟性貶值進行確定。

2、竣工項目。這類項目與固定資產十分相似。

3、施工項目。大多數在建工程與正在施工的項目,區別在于進度不同。

二、在建工程的帳面值分析

在建工程的帳面值內涵較為復雜,它既包括預付材料款和應付設備款,同時也記錄在建工程中的應付材料款和應付設備款,它既包括直接費用又包括間接費用,前期費用和資金成本等?？梢?在建工程帳面值與在建工程的實際價值(或重置價值)是有差異的。因此以帳面值為評估值與實際價值是不相符的。就帳面值而言,由于在建工程會計核算的是應收應付制,而在建工程實際價值是按實際投資值來計算的,兩種不同的核算方式,必然使得在建工程的帳面值與實際價值之間存在差異。這種差異是一種權利或義務,可能是正值,也可能是負值(正值是建設單位的債權,負的是建設單位的債務)。如:一個在建工程剛打好一根樁(假定價值1萬元),建設單位已預付給施工單位100萬,其在建工程帳面值為100萬。這個在建工程如果以帳面價值為評估值則為100萬,如果以形象進度來評估則為1萬,差額99萬即為建設單位對施工單位的債權。當然這是一個比較極端的例子。但是如果建設單位在建工程科目核算規范,以帳面評估值或將在建工程帳面拆分為在建工程實際價值和相應的債權(債務)來評估得出的結果是一致的。在這種情況下,可以考慮將帳面價值作為評估值。但是對于較大的在建工程還是不以帳面值為評估值為妥。

三、已竣工的在建工程與固定資產的差異。

從成本的角度來看,兩者僅相差驗收、權證取得等。也就是說,已竣工的在建工程與固定資產在評估價值上不會有很大差別,為什么將兩者區別開來,理由如下:

1、竣工在建工程只能要采用重置成本法或收益現值法,而固定資產可以采用市場比較法,重置法和收益現值法。

2、在運用收益法評估在建工程的收益要低于已投入使用的固定資產,即不僅要從完成程度上打折,還要從預測收益上打折。由于不確定因素太復雜,所以宜采用收益法。

篇2：剩余法評估在建工程抵押價格概論

根據《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定,在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行。從上述定義可看出,在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造。因此,對已完工甚至已竣工驗收了的工程就不能進行在建工程抵押登記,而應該督促其盡快完善產權后再進行產權抵押登記。

資料搜集

以在建工程抵押的,委托估價方應當提供《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等材料。也就是說,在建工程必須取得合法建造手續方能抵押,上述三證缺一不可。另外,可根據具體情況要求其提供下列材料:《固定資產投資許可證》、《國有土地使用權出讓合同》、《施工執照》、有關圖紙等。

作為評估人員,首先應仔細審查上述資料的合法性,并認真進行實地踏勘,否則可能給評估機構帶來巨大的風險。如果在評估中發現實際建筑面積大于規劃批準建筑面積的情況,就應按照本地抵押管理部門的要求,確定有效的評估范圍及合理的評估價格。

土地面積的分攤

在評估在建工程項目時常常遇到如下情況:某工程設計為一棟地上10層的綜合大樓,估價時主體工程已建至第三層。若對標的物第一至第三層主體工程進行抵押,隨之抵押的只能是其應攤土地面積,而不能將整塊土地一起抵押。這時就要對土地面積進行分攤,常用的分攤方法主要有兩種,即按建筑面積均攤或按房地產價格大小來分攤。

剩余法的使用

剩余法是評估在建工程的一種科學實用的估價方法,又稱假設開發法、預期開發法、倒算法、余值法等。其基本理論依據與收益法相同,是預期原理。計算公式為:

V=A-(B+C+D+E+F)

V——在建工程價值;A——續建完成后的不動產價值(指該工程按設計標準完工后的市場可以接受的銷售價格,常用市場比較法求得,不能按委托方制定的預售價格);B——續建成本(土建工程費用、設施設備及安裝費用、內外裝修工程費用、專業費及不可預見費);C——投資利息;D——稅金;E——續建投資利潤;F——租售費用

采用剩余法計算在建工程的步驟為:

調查在建工程的基本情況

掌握該工程所在城市的性質、該工程在城市中的具體坐落位置及其周圍的土地條件和利用狀況;查清該工程占地面積大小、形狀、地質和基礎設施狀況,為估算建筑費用提供依據;根據規劃掌握該工程用途、容積率、覆蓋率、建筑高度限制等;調查此地塊的權利狀況,包括權利性質、使用年限、能否續期等。

確定開發完成后的不動產總價

根據所開發不動產的類型,開發完成后的不動產總價(總開發價值)可通過以下兩個途徑確定:對于習慣出售的不動產,如居住用商品房、工業廠房等,應按當時的市場交易價格,采用市場比較法確定;對于習慣出租的不動產,如寫字樓和商業不動產等,可根據當時的租金水平,采用市場比較法確定所開發不動產出租的純收益,再采用收益還原法將出租純收益轉化為不動產總價。

估算續建成本

后續開發建筑成本費用是指后期按設計要求的直接和間接工程費、建筑承包商利潤及由發包商負擔的建筑附帶費用等,一般采用比較法來推算,也可采用建筑工程概預算的方法來估算。

估算專業費用

專業費用包括建筑設計費、工程概預算費用等。對于在建工程來說,專業費用可能已在前期工程中投入。

估算不可預見費

剩余法中為保證估價結果的準確性,往往預備有不可預見費,一般為總建筑費和專業費之和的2%-5%。

確定后續開發建設周期,估算預付資本利息

后續開發建設周期指自估價基準日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時間。利息即后期開發全部預付資本的融資成本。

估算稅金

稅金主要指工程建成后不動產銷售的營業稅、工商統一稅、印花稅、契稅等,應根據當前的政府稅收政策估算,一般以不動產總價的一定比例計算。

估算開發完成后的不動產租售費用

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sp;租售費用主要指建成后不動產銷售或出租的中介代理費、市場營銷廣告費、買賣手續費等,一般以不動產總價或租金的一定比例計算。

估算開發商的合理利潤

該利潤是指后期投入應計的開發商利潤。北京房管局在其《出讓地價評估技術標準》中規定,開發商的利潤應按投資年期不同,采用不同的投資回報率計算,其中投資期1年的回報率為20%,投資期2年的回報率為30%,投資期3年的回報率為40%。

根據公式計算在建工程的價值

由于需要對并不存在的后期工程進行計算,評估中要進行假設,假設條件越多,評估報告的可信度及實用性就越低,所以剩余法對即將完工的工程比較適用。

需要說明的是,設備房是不能單獨設定抵押權的,因為其價值已分攤到各個使用層中去了,在計算各使用層后期工程費用時應包括應攤設備層后期工程費。