針對非理性繁榮的房地產市場,中央政府在短短兩個月內連出三道金牌,被人們稱為“房地產新政”。然而,就房地產新政的大部分措施來看,與其說中央政府是在調控房地產市場,不如說是在調控地方政府。而房地產新政能否成功,關鍵也在于中央政府與地方政府之間的博弈。

實際上,中央政府對房地產市場的調控,不自今日始。早從20**年本輪宏觀調控還沒有正式開始時起,中央政府就已經試圖對房地產市場進行宏觀調控,并要求地方政府采取相應措施。但是,這些政策在一定程度上被地方政府消解了,在20**年這個“宏觀調控年”,房地產市場反而愈來愈趨于非理性。

個中原因不難理解。房地產市場呈現繁榮景象,哪怕是非理性的繁榮,都可以增加城市官員的政績、增加城市政府的批地收入和財政收入。因此,地方政府或明或暗、有意無意地采取一些政策措施,推動地價、房價上漲。同時,地方政府在制定本地房地產政策之時,也傾向于最大限度地利用中央政府的鼓勵性政策,而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。并且,地方政府經常利用中央政府政策上的漏洞。

可以說,部分城市房地產市場近年來的非理性繁榮,在很大程度上是地方政府放縱、甚至操縱的結果。這種結果,是合乎地方政府利益的。然而,天下沒有免費的午餐。地方政府在收獲房地產市場非理性繁榮的利益時,必然帶來風險。而這些風險,卻要由中央政府來承擔。即使是地方性的,也因其牽涉全局,而必然最終由中央政府承擔。

因此,中央政府具有抑制房地產非理性繁榮的動力。不過,中央政府的政策實施機制,卻使得其政策有效性大打折扣。根本原因在于,過往出臺的中央政府的調控政策,不是利率、稅收等真正的宏觀經濟政策,大部分是行政性手段,而這類政策,注定了需借助于地方政府來執行。即使在房地產新政的三部政策文件中,大部分條文也都是“地方政府應當如何如何”。

然而,地方政府出于現實的利益考慮,是不愿意抑制房地產市場的非理性繁榮的。這就是中央政府所采取的穩定房地產市場的諸多政策的困境所在:這些政策,由其性質所決定,只有通過地方政府這一中介才能發揮效力;而地方政府卻有強烈的動機,截留這些政策。結論是清楚的:中央政府如果要控制房地產市場的非理性繁榮,就需要重新思考政策的性質及其執行體系。

就政策的性質而言,應當淡化政策之行政色彩,而運用真正的宏觀經濟政策,也即被經濟學教科書所肯定的,包括信貸政策在內的貨幣政策、包括稅收、補貼制度在內的財政政策。這類政策,不需要借助于地方政府,即可直接作用于企業和個人。假如中央政府的政策屬于這種性質,自然不用擔心地方政府的干擾、抵制和扭曲。

不過,盡管中央政府有權運用宏觀經濟政策對經濟進行管理,但房地產市場具有一定地域性,因而,地方政府也有權針對本地情形制定若干管理政策。因與中央政府所處地位不同、視野不同,以及利益不同,這類政策未必合乎中央政府的通盤考慮。

此時就涉及到,當政策發生沖突時,如何進行協調。其實,按照政治的基本原則,這種協調是單向的:地方政府的政策,必須服從于中央政府的全盤考慮。問題在于,如何改變地方政府的政策?！皣藯l”將房地產市場的穩定與行政首長的烏紗帽掛起鉤來,中央政府也派出高官親赴各地調查督辦。

這種做法是非制度化的,其效果是無法預料的。也因此,盡管中央政府的政策信號再明確不過,但在某些城市,市場仍然存在僥幸觀望心理。因為過去幾年的調控已經讓人們形成了一種信念:中央的政策未必會被地方認真執行,地方政府有可能扛得過去。

因而,欲要使中央政府穩定房地產市場的政策真正發揮效力,就應當嘗試構建一種公開地解決中央與地方有關房地產政策沖突的程序架構。這恐怕應當是“房地產新政”所要追求的目標之一。

對于轉型中的中國來說,最漂亮的解決問題的方式是,除了解決了眼前的問題之外,也促成了新機制、新制度的生長發育。就政府管理經濟的權力來說,這種新制度的內涵就是:中央政府和地方政府應在各自的權限范圍內行使權力,中央政府應證明自己所采取的政策是真正的宏觀政策;一旦發生政策沖突,應當通過公開的程序,使地方政策服從于中央政府的考慮。

針對非理性繁榮的房地產市場,中央政府在短短兩個月內連出三道金牌,被人們稱為“房地產新政”。然而,就房地產新政的大部分措施來看,與其說中央政府是在調控房地產市場,不如說是在調控地方政府。而房地產新政能否成功,關鍵也在于中央政府與地方政府之間的博弈。

實際上,中央政府對房地產市場的調控,不自今日始。早從20**年本輪宏觀調控還沒有正式開始時起,中央政府就已經試圖對房地產市場進行宏觀調控,并要求地方政府采取相應措施。但是,這些政策在一定程度上被地方政府消解了,在20**年這個“宏觀調控年”,房地產市場反而愈來愈趨于非理性。

個中原因不難理解。房地產市場呈現繁榮景象,哪怕是非理性的繁榮,都可以增加城市官員的政績、增加城市政府的批地收入和財政收入。因此,地方政府或明或暗、有意無意地采取一些政策措施,推動地價、房價上漲。同時,地方政府在制定本地房地產政策之時,也傾向于最大限度地利用中央政府的鼓勵性政策,而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。并且

,地方政府經常利用中央政府政策上的漏洞。

可以說,部分城市房地產市場近年來的非理性繁榮,在很大程度上是地方政府放縱、甚至操縱的結果。這種結果,是合乎地方政府利益的。然而,天下沒有免費的午餐。地方政府在收獲房地產市場非理性繁榮的利益時,必然帶來風險。而這些風險,卻要由中央政府來承擔。即使是地方性的,也因其牽涉全局,而必然最終由中央政府承擔。

因此,中央政府具有抑制房地產非理性繁榮的動力。不過,中央政府的政策實施機制,卻使得其政策有效性大打折扣。根本原因在于,過往出臺的中央政府的調控政策,不是利率、稅收等真正的宏觀經濟政策,大部分是行政性手段,而這類政策,注定了需借助于地方政府來執行。即使在房地產新政的三部政策文件中,大部分條文也都是“地方政府應當如何如何”。

然而,地方政府出于現實的利益考慮,是不愿意抑制房地產市場的非理性繁榮的。這就是中央政府所采取的穩定房地產市場的諸多政策的困境所在:這些政策,由其性質所決定,只有通過地方政府這一中介才能發揮效力;而地方政府卻有強烈的動機,截留這些政策。結論是清楚的:中央政府如果要控制房地產市場的非理性繁榮,就需要重新思考政策的性質及其執行體系。

就政策的性質而言,應當淡化政策之行政色彩,而運用真正的宏觀經濟政策,也即被經濟學教科書所肯定的,包括信貸政策在內的貨幣政策、包括稅收、補貼制度在內的財政政策。這類政策,不需要借助于地方政府,即可直接作用于企業和個人。假如中央政府的政策屬于這種性質,自然不用擔心地方政府的干擾、抵制和扭曲。

不過,盡管中央政府有權運用宏觀經濟政策對經濟進行管理,但房地產市場具有一定地域性,因而,地方政府也有權針對本地情形制定若干管理政策。因與中央政府所處地位不同、視野不同,以及利益不同,這類政策未必合乎中央政府的通盤考慮。

此時就涉及到,當政策發生沖突時,如何進行協調。其實,按照政治的基本原則,這種協調是單向的:地方政府的政策,必須服從于中央政府的全盤考慮。問題在于,如何改變地方政府的政策?！皣藯l”將房地產市場的穩定與行政首長的烏紗帽掛起鉤來,中央政府也派出高官親赴各地調查督辦。

這種做法是非制度化的,其效果是無法預料的。也因此,盡管中央政府的政策信號再明確不過,但在某些城市,市場仍然存在僥幸觀望心理。因為過去幾年的調控已經讓人們形成了一種信念:中央的政策未必會被地方認真執行,地方政府有可能扛得過去。

因而,欲要使中央政府穩定房地產市場的政策真正發揮效力,就應當嘗試構建一種公開地解決中央與地方有關房地產政策沖突的程序架構。這恐怕應當是“房地產新政”所要追求的目標之一。

對于轉型中的中國來說,最漂亮的解決問題的方式是,除了解決了眼前的問題之外,也促成了新機制、新制度的生長發育。就政府管理經濟的權力來說,這種新制度的內涵就是:中央政府和地方政府應在各自的權限范圍內行使權力,中央政府應證明自己所采取的政策是真正的宏觀政策;一旦發生政策沖突,應當通過公開的程序,使地方政策服從于中央政府的考慮。

篇2：房地產新政下外聯業務激勵制度樣本

　　房地產新政下的外聯業務激勵制度樣本

　　一、外聯業務定義。

　　外聯業務是公司應對房地產新形勢，節省廣告費用讓利于民，并精選性價比優異的房源，供應給剛需業主的公益行為。

　　二、外聯業務開展。

　　外聯業務是指置業顧問、外聯經理、公司文職人員、中層管理人員、公司高層管理人員，通過微博、QQ群、文娛愛好、親朋聚會、參加會務等形式結交政企高管，并向銷售中心報告，協同銷售中心策劃實施的團體外聯業務；或是結交潛在業主，并引薦給銷售中心申請優惠。

　　三、外聯經理編制。

　　隸屬售樓中心管理，編制暫定10人，最終以外聯經理招聘活動的社會影響，及其外聯經理的社會活動能力，經面試和筆試擇優聘用。外聯經理可以專職和兼職，無需固定的上班時間，但對自己的職責和工作業績簽字確認。外聯經理優先在公司業主中組織聘請。

　　四、外聯業務職責。

　　外聯業務由計劃、報備、統籌、策劃、實施四個步驟組成，計劃和報備是責任人填寫《客戶走訪登記表》（見附件），就由銷售中心統籌安排或策劃，經由銷售中心同意后開始實施。銷售中心也負責根據市場情況，主動策劃外聯業務分配給責任人分別實施。外聯經理職責每天下午5點前，向銷售中心報告一份《客戶走訪報表》，每月完成客戶邀約指標。其它外聯人員出行前一天，向銷售中心報告一份《客戶走訪報表》。

　　五、外聯經理工資。

　　外聯經理試用期3個月，底薪1500元/月；每日定量邀約潛在業主2組，按月結算，沒有完成指標者，潛在業主每少一組，扣工資20元；連續2個月邀約客戶沒有實現1單購買，同意勸退；外聯經理弄虛作假，邀約的客戶或客戶報表不實，同意勸退。

　　六、潛在業主認定。

　　外聯經理或公司其他責任人（不含置業顧問），邀約潛在業主（外聯經理或公司其他責任人有特殊情況下，不需要陪同），在售樓部開放期間到達售樓中心喝茶或咨詢，并詳細填寫客戶登記表，注明關系人，具有明確的業務需求，并愿意保持聯系；公司開展促銷活動期間不邀約之前未登記的潛在業主，但外聯經理可以借機認識新的潛在業主；重復邀約潛在業主的數量能促進獲得客戶成交獎勵，但不作為完成職責指標。

　　七、外聯經理獎勵。

　　潛在業主成交1單，獎勵1000元；屬于老業主帶新業主情況，新業主同時享有3000元優惠。成交業績按月計算，跨月成交不作為累積業績；潛在業主轉介紹其他客源成功成交，外聯經理和潛在業主自行平均分享相應的獎勵；外聯經理離職后，其邀約的潛在業主成功成交，外聯經理仍享有相應的獎勵。以上合同實際履約金額含稅；業務抽成已含有客戶公關費。團體客戶的外聯工作成交后，既享有上述的成交獎勵，同時計入年度獎勵，以榮譽、升職、獎金等形式鼓勵。

　　八、公司其他責任人職責。

　　公司文職人員（不含后勤保障人員、財務技術人員、工程技術人員，具體名單由行政部提供）每月邀約潛在客戶1組；置業顧問每周邀約潛在客戶1組；中層管理人員每周邀約潛在客戶1組；公司高層管理人員每周邀約潛在客戶2組；按月結算，沒有完成指標者，潛在業主每少一組，扣工資30元。

　　九、公司其他責任人獎勵。

　　超額完成邀約指標3組以上（含3組），獎勵30元/組。潛在業主成交1單，獎勵1000元；其它獎勵與外聯經理同等。

　　十、團體客戶的外聯工作。

　　公司優先提倡外聯經理或公司其他責任人聯系團體客戶，團體客戶的外聯工作包括聯歡、團購、宣傳，以配合當地政府和企事業單位工作為先，力爭政府和企事業單位名義主辦，公司出資和協辦。外聯經理或公司其他責任人聯系團體客戶前向售樓中心報備，以便統籌策劃，一家單位只能一人前往聯系，避免多頭聯系，避免重復公關。（參見附件：團體客戶的外聯范例）

　　十一、報價權限。

　　公司文職人員每月1套特惠房，優惠幅度1%以內；置業顧問每月2套特惠房，優惠幅度1%以內；外聯經理每月4套特惠房，優惠幅度1%以內；中層管理人員每月6套特惠房，優惠幅度1.5%以內；高層管理人員每月8套特惠房，優惠幅度2%以內，報價權限當月不用過期作廢，不跨月累積，但可以向上申請占用上級領導的報價權限；報價權限不用于團體客戶的促銷活動，不用于房展會、政企活動等場所的共享客戶。

　　十二、外聯經理或公司其他責任人在向客戶推薦中爭取主動權，若報價權限已經用完，或客戶最終履約合同價格低于公司優惠報價，導致公司高層給出額外讓利，均沒有單筆成交獎勵，但計入年度獎勵，以榮譽、升職、獎金等形式鼓勵。

　　十三、抽成、獎勵在合同開始履約后1個月結算，合同中途終止或變更后，以實際履約金額結算，在合同終止生效后1個月結算。

　　十四、介紹同行單位售樓人員到公司成功任職滿6個月，獎勵介紹人2000元，介紹同行單位人員到公司成功任職外聯經理滿6個月，獎勵介紹人2000元。

　　團體客戶的外聯范例：

　　關于福建**集團公司20**年支援新農村建設的報告

　　政府：

　　福建**集團自20**年開始成立福建**房地產開發有限公司，經過八年的穩健發展，現擁有福建**實業有限公司、福建**投資有限公司、福建省中林建設工程有限公司、福建成果尖山寨森林公園開發有限公司、江蘇興化市偉業置業有限公司、莆

文章 文章
田萬順房地產開發有限公司等全資或控股子公司，總注冊資本人民幣2.5億元。集團以房地產開發為主業，集商業運營、森林旅游開發和鞋業、建材等商業貿易為一體，是一家大型的綜合性集團公司。

　　福建**集團一直把創造社會效益作為企業品牌戰略的核心工作，先后被福建省房地產業協會、福建省消費者權益保護委員會授予“房地產開發經營誠信企業”、莆田市“創建誠信企業先進單位”、“誠信納稅人”、“守合同重信用企業”等多項榮譽稱號；連續五年蟬聯莆田市荔城區“納稅大戶”前三名。福建**集團攜興化市偉業置業有限公司積極響應興化市委市政府關于城市向南發展規劃和部署，率先在00鎮投資開發建筑面積達22萬平方米的“**星城”，率先在興化引進西班牙建筑風格洋房、商鋪、350米景觀步行街，為繁榮00鎮做出巨大貢獻。

　　福建**集團興化市偉業置業有限公司繼20**年捐助00鎮公益事業10萬元后，計劃20**年加大支持00鎮公益事業，尤其希望支援新農村建設，具體倡議如下：

　　一、為深化農村文化建設，以00鎮政府主辦和組織，興化市偉業置業有限公司出資和協辦，并在00鎮所轄各村，配合村委會建設文化宣傳欄，每村一面宣傳欄，成為宣傳社會主義新農村文化的陣地。

　　二、為改善農民住房，加快城市化進程，節約耕地，以00鎮政府主辦和組織，興化市偉業置業有限公司出資和協辦，在00鎮所轄各村，配合村委會統一登記住房需求表，同時給予村民住房補助每平米300元，補助名額為00鎮所轄每個行政村（不含自然村）三套，補助辦理時間為二0一二年三月十五日至四月十五日（不重復參加**星城其它促銷活動）。

　　三、為鼓勵農民增收創富，開設村民創業基金，以00鎮政府主辦和組織，興化市偉業置業有限公司出資和協辦，配合00鎮所轄各村委會采用廣播宣傳、橫幅宣傳、專家講座等形式，鼓勵村民開展農產品貿易、深加工、農業服務、農轉非就業等宣傳，同時給予村民購買三層商鋪時資金補助3萬8千元，補助名額為00鎮轄區共八套，補助辦理時間為二0一二年三月十五日至四月十五日（不重復參加**星城其它促銷活動）。

　　特此申請，忠心感謝！

文章

篇3：房地產新政下美景華府項目陣地包裝

　　房地產新政下美景華府項目的陣地包裝

　　一、售樓中心：

　　1、會議室玻璃幕墻：一張巨型海報，廣告促銷信息。

　　2、售樓中心門外走廊：6架油畫架風別展示6幅戶型裝修效果圖（優先與裝修公司免費合作，允許裝修在效果圖上冠名）。

　　3、置業顧問：輪流排班，每天2人，身穿宮廷晚禮服，在售樓中心門外迎賓（允許陰雨天暫停）。

　　4、服裝模特：購買2具服裝模特，身穿宮廷晚禮服，每天擺放在售樓中心門外迎賓（允許陰雨天暫停）。

　　5、售樓部門前廣場，地面描繪3D街頭藝術畫，繪畫主題是從云中俯瞰三紫星城。

　　6、售樓中心招牌正面和兩則：增加外打燈，立體字“三紫星城”和電話號碼。

　　7、售樓中心液晶電視移到門外走廊，并朝外安裝高音喇叭，播放音樂和廣告促銷信息。

　　二、英武南路：

　　1、英武南路人民醫院路口至創業路，懸掛燈桿道旗，每面道旗高低錯落并列，高處掛國旗，低處掛三紫星城旗（優先與政府有關部門協商由共同出資，共同完善英武南路的城市形象）。

　　2、英武南路安置房對面菜地至創業路，人行道后種植灌木，懸掛精神文明標語，遮擋后面的大片菜地和荒地（優先與政府有關部門協商由共同出資，共同完善英武南路的城市形象）。

　　3、英武南路紫荊河至三紫星城廣場，建立精神文明宣傳廊（優先與政府有關部門協商由共同出資，共同完善英武南路的城市形象）。

　　4、英武南路與創業路十字路口，樹立一尊“城市建設者”立柱雕像，請市里領導題詞（優先與政府有關部門協商由共同出資，共同完善英武南路的城市形象）。

　　5、三紫星城4、5、6號樓，每樓東面外墻，各懸掛一面巨幅國旗，國旗高度4層樓（優先與政府有關部門協商由共同出資，共同完善英武南路的城市形象）。

　　三、接待中心：

　　1、主入口廣場清空，每天安排清掃，設置石墩阻攔車輛，在接待中心東面標明訪客停車位。

　　2、接待中心門前廣場，擺放6張園林秋千椅。

　　3、英武南路紫荊河至三紫星城廣場，人行道后種植灌木，懸掛噴繪花果條幅裝飾，遮擋后面的工地（這是英武南路“精神文明宣傳廊”不能立項后的備選方案）。

　　4、三紫星城4、5號樓，每樓東面外墻，各懸掛一面三紫星城旗，旗幟高度4層樓（這是英武南路“巨幅國旗” 不能立項后的備選方案）。

　　5、接待中心前臺，桌面擺滿絹布玫瑰花；市內擺放6組歐式古典田園木桌椅；柱面懸掛業主活動照片（如，20**年中秋感恩節）。

　　四、樣板房：

　　1、庭院地面，設置室內高爾夫綠地；庭院圍欄，設置絹布向日葵花墻。

　　2、樣板房入口：米黃色仿古沙漿漆面；入口平臺設置絹布向日葵花墻；門改外歐式古典木門；門上懸掛鐵藝牌匾“西班牙名人故居”。

　　3、樣板房室內：客廳茶幾下鋪地毯；電視柜、墻上裝飾畢加索名畫（注明）；主臥床前鋪地毯，墻上裝飾達芬奇名畫（注明）；陽臺外油畫架展示擺放達芬奇設計作品；次臥室床前鋪地毯，梳妝臺擺放畢加索和情人黑白照片；餐桌西式燭光晚宴擺臺，擺放水果面包等模型。

　　五、景觀：

　　1、主入口廣場地面，仿“星光大道”鑲嵌五角星，上面鐫刻興化歷史名人簽名。

　　2、三紫星城石碑后面，樹立一尊“吹號天使” 立柱雕塑或加蓋羅馬立柱，形成“凱旋門”。

　　3、景觀大道第一階段：花圃種植若干棵高大樹木（不使用落葉樹）；樹上懸掛燈籠；樹與樹之間種植灌木；

　　4、景觀大道第二階段：按總裁戰略規劃構想文化景觀。

　　5、主入口廣場與工地之間阻隔，使用磚頭堆砌金字塔，彩色手噴漆。

　　6、主入口廣場通向樣板房庭院通道，地面鋪石材，通道用兩側鐵管阻隔，覆蓋布條，紅黃藍相間，仿歐式國旗。

　　7、三紫星城4、5號樓樓盤夜景LED燈，“亮”出輪廓；5號樓頂“V”探照燈。