物業設施初步分析和探討

　　在物業管理中，設施是附屬于房屋建筑的物業管理對象之一。但目前人們在對設施的認識上還存在著種種誤區，比較片面，從而導致對設施不加重視的現象出現，不利于物業整體管理效益的提高。筆者試圖通過對物業設施的分析和探討，初步闡述了物業設施、系統環境、系統設施和單體設施等概念及內涵，初步得出了如下結論：在系統環境下，物業的系統設施要比相對應的其他物業系統要大；設施的概念具有非常廣泛的內涵；物業設施有系統設施和單體設施之分；設施與設備的區別。

　　一、有關物業設施問題的提出

　　物業設施是物業管理的主要對象之一，而且在物業中起著非常重要的作用。但是，在目前有關物業管理教材和專業書籍中，很少出現對物業設施的說明，有的只是一些很簡略的提一下，沒有一個像房屋建筑、設備那樣相對成熟和完整的概念。由于沒有一個相對統一的和相對明確的設施概念，這給物業管理工作者開展物業設施的管理的養護活動，從事物業管理理論研究工作帶來了困難。

　　對物業設施的準確定義是人們做好相關管理工作的基礎。從大量的書刊中，我們不難發現種種問題：有的認為設施與設備是一樣的；有的認為設施與設備不一樣，但對兩者區分不明確；有的甚至將設施和設備概念混合起來用；有的前面說設施，后面就只提設備了；還有的僅將物業設施認為就是公用設施或市政公用設施等，將設施含義簡單化了。以上種種問題表明，在現段人們對物業設施的認識基本上還是較為模糊的。

　　筆者通過對現有的有關物業管理的教材、雜志、理論書籍（包括一些專業詞典等）、法律法規等進行了較大范圍的查閱，發現有關物業設施與建筑物、設備、場地等物業管理的其他對象的關系是較為混亂的，尤其是與設備的關系，總是不清晰，給人造成了概念上的混淆。

　　下面是筆者僅通過對收集的資料進行整理分析后，將其中部分的內容進行羅列，列舉出物業設施與物業設備等其他物業管理對象之間幾種不同的關系：

　?。ㄒ唬﹩为毷褂藐P系，即物業設施是與其他物業管理對象不同。

　　1、設施是指與房屋相配套的公用管、線、路，如上下水管、消防、強電（供變電）、弱電（通訊、信號網絡等）、路燈，以及室外公建設施（如幼兒園、醫院）等；

　　2、設施是指與建筑物相配套或為建筑物的使用服務的市政公用設施。

　　3、設施是指是人們工作和生活場所里提供的美觀、舒適、方便、安全的附屬配置，如圍墻、道路、車庫、休閑設施、綠化、園林景觀及外裝飾物等；

　　4、《深圳經濟特區住宅物業管理條例》中規定：本條例所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。

　?。ǘ┗旌鲜褂藐P系，即物業設施與其他物業管理對象是包含、相同或含于的關系。

　　1、房屋設備，是對房屋建筑內部附屬的和相關的市政、公用各類設備、設施的簡稱。

　　2、房屋配套設施、設備是指房屋內外各類設備、公共市政設施。

　　3、物業通常是指已經建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其附屬配套設施與場地。

　　4、《上海市居住物業管理條例》中規定：本條例所稱居住物業，是指住宅以及相關的公共設施。

　?。ㄈ┲丿B使用關系，即物業設施與設備合在一起使用，兩者的概念不加區分，既包括設備，也包括設施。

　　1、物業設備設施管理制度。

　　2、現代寫字樓對其設施設備要求很高，一般應包括以下七個系統：（1）電氣設備系統；......。

　　3、國務院379號令《物業管理條例》中規定：本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　除此之外，也有一些對設施較為明確的定義，但較少見。如建設部、公安部第49號令《城市居民住宅安全防范設施建設管理規定》中就規定：本規定所稱居民住宅安全防范設施，是指附屬于住宅建筑主體并具有安全防范功能的防盜門、防盜鎖、防踹板、防護墻、監控和報警裝置，以及居民住宅或住宅區內附設的治安值班室。

　　以上是筆者通過對現有的有關物業管理的教材、雜志、理論書籍（包括一些專業詞典等）、法律法規等進行了較大范圍的查閱，所了解到的有關物業設施的與建筑物、設備、場地等其他物業管理對象的關系，很顯然是較為混亂的，尤其是與設備的關系，總是不清晰。為此，筆者想通過本文的分析，對物業設施的相關概念和內涵進行探討，以便探索出一個相對準確的物業設施概念及內涵。

　　二、物業設施的概念及內涵

　　在物業管理活動中，物業設施是較為復雜的。在日?；顒又?，我們常將設施翻譯為facilities，這在英漢雙解詞典里的解釋是：circumstances，equipment，etc that make it possible，or easier，to do sth；aids，意為“能夠或易于做某事的環境、設備等；輔助物”。在英漢詞典里將其解釋為“設備，器材，工具，裝置，機構”。其名詞的單數形式為facility，該詞如作為設施用，一般是用復數形式，表明設施是較為復雜的，數量眾多的。為了能進一步地說明物業設施問題，先分析和探討一下設施的概念及內涵。

　?。ㄒ唬┰O施的概念及內涵

　　1、廣義的設施。

　?。?）基本概念：是指具有一定使用功能，且由各種材料構建的組合體、單體等各類人工造物的總稱。

　?。?）在系統環境下，設施組合體可由設施主體與建筑物、構筑物、設備、場地及其他單一的設施等構成，此時的設施也可稱為系統設施。

　?。?）本文所指的系統環境，是指將有關建筑物、構筑物、設施、設備、場地、其他相關因素等視為小系統，并將這些系統納入一個大系統中進行分析的一種情況。

　?。?）單體設施是除本身以外不含其他的建筑物、構筑物、設備、場地，具有獨立效用的單一人工造物，或是作為建筑物、構筑物、設備、場地等的輔助物。

　?。?）如果將設施納入系統的范疇，則廣義的設施也可簡要地定義為具有一定使用功能的系統設施、單體設施的總稱。

　　2、狹義的設施。

　?。?）基本概念：是僅指具有特定功能的建筑物、構筑物、設備、場地、裝置等，或起輔助配套作用的基礎、裝置、其他制品等以實物形態表現的單一設施。

　?。?）由于狹義的設施是以單一的實物形態表現，因此，狹義的設施也可簡稱為單體設施。

　?。?）在非系統環境下，許多建筑物、構筑物、設備、場地、裝置等單一實體都包含在狹義設施的范疇內。此時，人們習慣地將其稱為某某設施，如供水設備也被泛稱為供水設施。

　?。?）輔助或配套作用的單體設施有各類基礎、裝置、其他制品等，如：設備安裝基礎；區域消防自動報警、監控和報警等裝置；五金制品鎖具、防盜門等安全防范設施。

　　3、系統設施具有組合性。

　　對于廣義的設施，一般來說可由建筑物、構筑物、設備、場地、各類單體設施等按一定使用功能組合而成的，在系統環境下，這些設施就是一個系統。下面以幾個例子說明廣義設施的組成：

　?。?）一個水力發電站，是水利設施，按規模大小劃分為大型水利設施、中型水利設施和小型水利設施等，包括水壩、水輪發電機組、輸變電設施等。

　?。?）一個體育場，是體育設施，包括體育場館建筑主體、比賽場地、附屬于建筑主體的設施、其他配套的設備與設施（如供配電設備，排水設施）。體育設施按功能是否綜合劃分，如大型體育設施如運動場、體育館；單一的體育設施如游泳池、籃球場等；

　?。?）一所醫院，是醫療衛生設施，包括主體建筑物、各類場地、配套的設備與設施等。一所大型醫院，也可稱為大型醫療衛生設施；一所小診所，也可稱為小型醫療衛生設施，如小區配套的公共醫療衛生設施等。

　　4、系統設施具有可分性。

　　系統理論認為，一個大系統可由數個子系統有機的結合而成。因此，系統設施也可由數個子系統組成，例如：作為城鎮配套的市政公用設施的醫院，是一個大的醫療衛生系統設施，在這個系統里，包括了各種用途的房屋建筑物、構筑物、設備、場地等子系統，這些子系統還可能有下一級的子系統。因此，系統設施根據管理、維護等要求可分解為不同的子系統，從而提高管理的效率。

　　5、單體設施具有單一性，獨立使用或起輔助配套作用。

　　舉例說明：單一的建筑物（如一幢房子）、單一的構筑物（如一道圍墻）、單一的與主體設備配套或起輔助作用的各類設備、裝置、支架、基礎等（如一套與通風機組配套使用或起輔助作用的閥門、風管、風口、支架、過濾網、機組安裝底座等）。單體設施中的單體不是個數量概念，并不是指設施數量只有一個，是相對于系統設施而言的，指設施不再含其他建筑物、構筑物、設施、設備、場地等，是非系統環境下的概念。

　　6、設施可大可小。

　　設施的可大可小，是根據設施所處的環境而言的。從區域環境的角度看，設施也可理解為特定環境的組成部分。一道圍墻，因物業管理區域的大小而定其大小。在城市區域環境中，各類市政設施、商業設施、教育設施、行政設施、醫療設施、體育設施等，就要比一個物業小區環境中的各類設施要大。在更大的區域環境中，按功能不同可分為行政區、商業區、工業區、居住區、醫療區、教育區等等，這時，也可以認為這些具有不能功能的區域就是構成城市總體功能的“設施”，如將居住區視為居住生活設施，醫院視為醫療衛生設施等等。

　　7、設施可簡可繁。設施的可簡可繁，是根據設施的功能需要而定的。從使用功能的角度看，同一稱呼的設施是因在這一環境中所起的作用而有簡有繁，簡單的可能就是一塊材料制作出來的設施，如交通設施中的一塊禁止牌；復雜的就可能是一個系統設施，如交通設施中的路面監視管理系統設施。

　?。ǘ┪飿I設施的概念及內涵

　　1、物業設施的概念。

　　物業設施是指附屬于特定類型物業的主體建筑，且具有一定使用功能的，以不同實物形式表現的人工造物。由于設施有系統設施和單體設施之分，因此，物業設施也有系統設施和單體設施之分。

　　2、物業的系統設施內涵豐富。

　　一般情況下，物業中的設施是指廣義的設施，既有系統設施，也有單體設施。如與房屋配套的土建設施、綠化設施、交通設施、通訊設施、消防設施、排水設施、供暖設施、安保設施、防洪設施、衛生設施、休閑娛樂設施、體育活動設施、供人們交流思想感情的會所等等。在系統環境下，建筑物、構筑物、設備、場地等系統中通常均包含設施，因此，在物業中設施是非常廣泛的，內容是非常豐富的。

　　3、物業單體設施也是常見的管理對象。

　　物業的單體設施在物業中或是具有獨立的功能，或是起配套和輔助作用，在物業區域內是很常見、很普遍。

　?。?）對于具有獨立功能的單體設施，是物業管理工作的主要對象之一。一間房屋，如水泵機房、小商店、垃圾中轉房等；一電梯井道，是安裝電梯轎廂軌道、對重裝置軌道和供電梯轎廂上下運行的土建設施，類似的還有電纜井、管道井、通風井等；一個居民住宅安全防范設施，是由附屬于住宅建筑主體并具有安全防范功能的防盜門、防盜鎖、防踹板、防護墻、監控和報警裝置，以及居民住宅或住宅區內附設的治安值班室。

　?。?）對于起配套和輔助作用的單體設施，也是物業管理工作的主要對象之一。僅舉例說明：如與建筑主體配套的門、窗等；如與圍墻、大門等構筑物配套的防盜設施、鋼刺網帶等防越界設施；如與設備主機配套或起輔助作用的安裝基礎、固定支架、管道、線纜橋架、閥門等；如與綠化場地配套的圍欄、自動灌水等設施。

　　4、物業設施也可大可小，可簡可繁。

　　眾所周知，物業是可大可小的，可簡可繁的，因此構成物業要素之一的設施，也是與物業一樣可大可小，可簡可繁。大的設施里包括小的設施，如商場是小區配套的商業活動設施之一，在商場里還有一些具體的設施，如消防設施、停車設施、交通設施、照明設施、標識標志設施、購物設施、防盜監控設施、倉儲設施等等。如大型設施一般是包括設備在內的綜合配套設施，小型設施一般是不含設備且要比設備簡單的多的設施，如一道護欄，一個垃圾筒，一個標識牌等設施。

　　三、物業設施的分類

　　一般來說，物業中的設施是按在房屋中的使用功能進行劃分成不同類型的，其中大類（一級分類）的有公共服務類設施、基本生活類設施、小區公共類設施等。

　　1、公共服務設施。

　　根據《城市居住區規劃設計規范》的規定，居住區公共服務設施（也稱配套公建），應包括如下八類設施：

　?。?）教育設施，如小學、幼兒園等；

　?。?）醫療衛生設施；如保健站、醫療衛生服務中心、醫院等；

　?。?）文化體育設施，如文化中心、體育場館、游泳池等；

　?。?）商業服務設施，如小商店、理發店、浴室等；

　?。?）金融郵電設施，如儲蓄所、銀行自動取款機、郵電局、郵箱等；

　?。?）社區服務設施，如社區服務中心、居民活動中心等；

　?。?）市政公用設施，如路燈、消防栓、排污管、垃圾收集站等；

　?。?）行政管理及其他設施，如行政辦公中心、治安崗亭等。

　　2、基本生活設施。

　?。?）供水設施，如市政供水管網、水泵機房；

　?。?）排水設施，如污水排放管網、廢水排放管網，雨水排放管網等；

　?。?）供電配電設施，如供配電機房、電力設施（包括電纜溝渠、電線桿、變電站等）等；

　?。?）有線電視網絡設施；

　?。?）供氣設施，如煤氣站、供氣管網等；

　?。?）供暖設施，如鍋爐房、蒸汽管網等；

　?。?）通訊設施，如電話線路、寬帶線路、通訊設備機房等；

　?。?）停車場設施等。這類設施還可根據小區的特點有所增減，如是學校、醫院、行政中心、商務中心、商業中心、工業廠區等，都因具體的小區功能不同，其設施也存在著一些特殊的配置。

　　3、小區公共設施。

　?。?）消防設施，如消防水池、消防管網、消火栓、水泵接合器等；

　?。?）交通設施，如公交站臺、交通信號燈、道路隔離帶、欄桿等；

　?。?）綠化設施；

　?。?）景觀設施；

　?。?）安全防范設施；

　?。?）其他設施，如與智能化管理信息系統配套的設施，如遠程抄表設施、信息交換設施等。

　　四、物業設施與設備、建筑物、構筑物、場地的關系

　　在物業管理中，設施是如此的重要，以至于有必要與其他管理對象之間的關系應相對明確，才能有效地對其開展維護和管理工作。為方便說明，先了解一下物業主體建筑的涵義，它是根據物業的類型而確定的，當物業是居住類型時，則供人們直接居住生活的建筑物就是主體建筑。

　　1、在系統環境下，物業的系統設施要比相對應的其他物業系統要大。

　?。?）在系統環境下，物業的系統設施可包含除物業主體建筑外的配套建筑物、構筑物、設備系統、場地等其他物業管理對象，是后者的總稱；另外，對于特定的系統設施而言，就包含內容比其他物業系統所包含的還要多，因此，物業的系統設施要比其他系統要大。如系統設施要比設備系統要大，以電氣設備系統為例，其包括各類電氣設備、線路和裝置等，但不包括電氣設備機房、電纜溝、電線桿等，而電氣系統設施就不僅包括電氣設備系統，而且還包括了后者。

　?。?）物業的系統設施不包含物業的主體建筑，是與主體建筑配套的設施。如小區配套市政設施，包含了供水機房，供電機房、商店等各類不能功用的建筑物；又如發電機設備系統，一般包括發電機組、開關柜、冷卻裝置、輸送電纜等，而發電設施是既包含上述設備和裝置外，還包含安裝發電機組的基礎、機房、電纜溝等；又如電梯系統，一般包括曳引機組、轎廂、對重裝置、電氣柜、廳門和緩沖裝置等，而電梯設施不僅包含上述設備與裝置，還包含井道、底坑、電梯機房等。

　?。?）在一些法規里的設施設備概念，其實質就是系統設施的一種表述形式，其含義為系統設施中包含設備系統，是屬廣義設施范疇的概念。

　　2、設施與建筑物的關系。

　?。?）系統設施與建筑物的關系。從大的區域環境角度來說，當把物業看成一個具有某種功能的建筑物時，此時，也可以認為這是城市大環境中的一個設施，如大型居住設施（居住區等），中心商業設施（商貿區等）、大型交通設施（火車站等）、綜合衛生設施（醫院等）、大型教育設施（學校等）、綜合體育設施（如體育場館等）。

　?。?）單體設施與建筑物的關系是，在建筑物中，單體設施一般來說分成兩部分，一部分是建筑物本身需要的設施，如建筑主體內配套的設施，如門、窗、樓梯、陽臺、雨蓬、檐溝、水池水箱等等；另一部分是為使建筑物具有使用價值而與之配套的設施，如基本生活設施、安全防范設施、排水溝（管）、集水坑等等。

　　3、設施與設備的關系?？偟膩碚f，設施要比設備還要復雜，兩者的關系是：

　?。?）在系統環境下，設施與設備是有區別的。不管是設施，還是設備，如果是一個系統，則在這一系統中兩者可能相互包容，即系統設施中可能包含設備，同樣，在設備系統中也可能包含單體設施，但設備系統只能為系統設施所包容。對于復雜設施，一般是系統設施，其中通常包括許多設備、裝置等，如電力系統設施，就包括發電機組、變壓器、配電柜等構成的電力設備系統，還包括了發電機房、饋電線路、電力線網等設備系統外的設施。

　?。?）設備系統中也包含一些單體設施。如與物業主體建筑配套的發電設備系統，就有冷卻水池、排風管道或通風井道等單體設施；又如供水設備系統，需要安裝和固定水泵機組的基礎臺架，輸送水力的管網等單體設施。

　?。?）一般來說，設備是具有獨立使用功能和一定性能的機械、機器、裝置和特殊工具等。一般情況下，主體設備具有動力裝置的居多；同樣，除系統設施外，一般情況下，單體設施不含動力裝置的居多。

　　4、設施與構筑物、場地的關系。

　?。?）除特殊外，一般來說構筑物屬土建部分居多，與設施之間的關系是相互交雜的，構筑物有的本身就是設施的一部分，如道路，即歸交通設施，也屬構筑物，還有圍墻，既屬小區圍護和防范設施，但也屬構筑物。

　?。?）設施對場地來說一般是包含、配套和輔助的關系。如物業小區的綠化部分屬場地范疇，在綠化系統設施中，除包含綠化場地外，還包含有與綠化場地相配套的灌溉、圍護、保護等設施，綠化植物的說明指示牌等起輔助作用的設施等。

　　五、初步結論

　　1、在系統環境下，物業的系統設施要比相對應的其他物業系統要大。所以，在物業管理日?；顒又?，人們不僅應重新認識物業管理的對象之一的設施，重視設施在物業中的地位和作用，而且應該用系統的理論和方法解決設施管理中的各種問題，做好設施的維護和管理工作。

　　2、設施概念具有非常廣泛的內涵。在物業管理的對象中，設施是以多種實物形態存在的，不僅與其他物業管理對象交織在一起，而且有時還以非常簡單的形式表現其作用，因此具有廣泛性和復雜性。對于物業管理者來說，準確認識設施，尋找其存在和使用的特點和規律，是有效開展對其維護和管理的前提。

　　3、物業設施有系統設施和單體設施之分。物業的系統設施是指與物業主體建筑配套的設施主體與其他建筑物、構筑物、設備、場地及其他單一的設施等人工造物的組合體。物業的單體設施是指除本身以外不含其他的建筑物、構筑物、設備、場地等，具有獨立效用的單一人工造物，或是作為建筑物、構筑物、設備、場地等的輔助物。

　　4、一般來說設施與設備有區別。在系統環境下，設施的范疇要比設備大，這從本文第一點結論就可推斷而得，因此設施與設備是不同的；當設施只是起輔助和配套作用時，大多數情況下，也不等同于設備。正因為如此，人們要用系統的理論和方法，重視系統內各相關因素的正常關系，不僅維護和管理好設備，也要維護和管理好設施。這是因為，設備的正常使用不僅要求設備本身要完好處于正常狀態，而且也依賴于配套的或起輔助作用的單體設施的正常完好。如前文提及的電梯設備，當井道壁開裂嚴重就會影響軌道安裝要求的固定性，底坑滲水會造成緩沖器、補償鏈裝置、對重裝置等的銹蝕失效，曳引機組安裝基礎損壞就會影響主機的運行性能等。

　　六、后續語

　　通過本文上述的分析和探討，所得出的結論是初步的。在目前有關物業設施的基礎理論較為缺乏的情況下，需要有關專業人士進一步地研究總結，以便使物業管理活動，尤其是對設施的管理活動更加科學化、專業化，更好地確保物業的保值和增值。因此，積極開展對設施的理論研究，加強對設施的科學合理地維護和管理，是一件非常有現實意義的活動。

　　參考文獻

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篇2：縱論物業設備與設施管理

　　縱論物業設備與設施管理

　　一、物業管理設施管理概念

　　所謂物業設施管理(Facility Management，簡稱FM)，按照國際物業設施管理協會(IFMA)和美國國會圖書館的定義，是“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護管理的工作”。它“將物質的工作場所與人和機構的工作任務結合起來。它綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術的基本原理”。物業設施管理這一行業真正得到世界范圍的承認還只是近幾年的事。越來越多的實業機構開始相信，保持管理得井井有條和高效率的設施對其業務的成功是必不可少的。

　　尤其是高新技術的發展、環保意識的普及和對人的健康的關心，使物業設施管理行業和物業設施管理專業人員更顯得重要。物業設施管理不單為了延長設備設施的使用年限，確保其功能的正常發揮，擴大收益、降低運營費用，也是為了提高企業形象、提供適合于用戶的各種高效率的服務、改善用戶的業務、使工作流程合理化和簡潔化。簡而言之，物業設施管理的服務對象是人;物業設施管理的目標是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。

　　二、物業設備與設施管理的現狀

　　一般意義上的物業設備與設施包括建筑給排水、采暖通風及空調和建筑電氣，傳統的物業設備管理側重于現場管理，主要是在物業管理過程中對上述水暖電設備進行維護保養，把各種設備能夠正常運行作為工作目標，著眼于有故障的設備，具有“維持”的特點、但隨著網絡技術的運用和建筑智能化建設的推進，信息化的現代建筑設備更快地進入各種建筑，使物業管理范圍內的設備設施形成龐大而復雜的系統，各項傳統產業的業務也由于結合了信息技術而出現很大的變化。物業設備設施營運過程中的成本花費占物業管理成本的比重越來越大，“維持”水平上的管理已不適應物業管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為，大樓或小區建成后，招聘一些空調工、水電工、冷凍工讓設備運轉起來就行了。

　　這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題:諸如能耗高、自控不能實現、設備損耗加速、室內環境品質惡化(典型如空氣品質)等等。據報道，某座180米以上的大型建筑，雖大都設置有BA系統，但系統運行情況差異很大。運行正常且在物業設備管理中起到重要作用的僅占20%，運行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大樓使用多年后，仍不能開通運行或運行一段時間后即發生故障無人修復。

　　導致國內物業設備設施管理工作滯后的原因，首先是建設方、設計方、施工方和物業管理方在工作上脫節;建設方在建設階段較少考慮今后運營時的節約和便利，而過多地考慮了如何節省一次性投資，如何節省自己的時間和精力。且在安裝設備的過程中，較少考慮各項設備集成后的協調和匹配，而在建筑物設備的施工、調試與驗收過程中，設計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設后期或建成后接手，工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少，設備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后，很少有一個預先的系統的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統運行尚不穩定，竣工資料亦不完整，但卻匆匆趕著驗收、評獎，特別是采用了一些智能設備的物業，往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜，卻不管是否真的在營運過程中起到應有作用。

　　其次，是部分物管企業服務的觀念還沒樹立起來，在工程交付使用后，相當數量的轉制企業和房地產商下屬的物管公司中的人員，沒有受過專業培訓，顛倒與業主的關系，動輒給業主發布通知、指令，要用戶這樣、那樣，只關心收錢、不高興辦事，客戶稍有意見就對人家上綱上線。第三的一個認識誤區，就是認為只要設備設施無故障、開得動就行了，這就是物業設備設施管理的全部工作內容，這個認識在不少物管公司具有普遍性，這就導致許多大樓空調過冷過熱、電梯時開時停、管道跑冒滴漏現象普遍。這種觀念并沒有認識到物業設備管理的服務對象是人，沒有意識到良好的物業環境品質(即各種物業設備設施的運行效果)才是物業設備管理的最高工作目標。

　　另外，國內物業設備管理的技術含量不高，人才匾乏，招聘合適的設備管理人員比較困難，憑經驗、拼設備等手工作坊式的運作還是國內物業設備管理的主流，國內各種層次的培訓，但無論是內容還是對象都還沒能完全跟上物業設備管理的發展形勢。以智能建筑為例，雖然去年10月國家已出臺智能建筑設計標準，但各省市在理解和應用上均還存在不同的誤區。

　　三、物業設施管理的經營模式

　　一般來講有三種經營模式。第一種是由房地產開發商自主經營的物業設施管理公司。公司有獨立的專業人員隊伍，管理自己開發的物業。用所提取的物業管理費、設備折舊費和能源費獨立核算、自負盈虧。第二種是由社會建立的物業設施管理公司承包大樓的空調系統運行管理，業主與公司之間用契約形式確定彼此的責權利、確定設備系統的產權關系、確定服務質量標準和賞罰規則。第三種是物業設施管理公司帶資參建，成為業主的合作伙伴。

　　公司投入的是空調系統，取得的回報是授運以后的物業管理費、設備折舊費和能源費。用戶入戶之后就如同繳付水電費、電話費一樣按月或按年度向物業設施管理公司繳付冷熱費;空調系統的產權歸物業設施公司。前兩種方式，社會上已在推行，不過還只限于傳統概念的“物業管理”，即物業管理公司提供安保和清潔等技術含量不高的服務。由于觀念和經營方式還帶有濃重的計劃經濟的色彩，因此除了外資物業管理公司和少數國內公司外，成功的不多;第三種方式，我國的一些電話局已經在試行，效果不錯。

　　結束語

　　設施管理概念的產生，是物業管理理念的延伸，不少行業的標準都要求與國際水平接軌，物業管理也不例外。設施管理的任務是透過簡化企業的日常營運流程，協助客戶達到大幅減低成本和提高營運效益為目的。致力提供全面的一站式服務，為客戶管理房地產、設施及其它非核心業務，以達成既定的業務計劃和策略性的發展目標。目前，設施管理已超越了物業維修和保養的工作范疇，并成為支援機構發展策略的管理系統。

　　參考資料:

　　1、中國住宅與房地產信息網，《搞好設備設施管理，提高物業環境品質》伍培 常劍

　　2、機械工業出版社，《物業管理經營之道》，王荷

篇3：物業知識教材：供電設備設施維修管理

　　物業知訓教材：供電設備設施維修管理

　　供電設備設施的維修有兩方面的含義，一方面是搞好供電設備的維護，使設備設施在最佳運行狀態下工作;另一方面是當供電設備設施出現故障時，及時修復盡快恢復供電，減少停電給生活和工作帶來的不便。

　　供電設備設施維修管理，由工程部供電設備管理員結合轄區內的供電設備設施情況，制定出物業公司的《機電設備管理工作條例》、設備設施維修計劃，組織人員施工和施工后的驗收等，通過一系列管理活動，爭取以最少的消耗獲得最大的維修效果，最大限度的滿足用戶要求。

　　一、供電設備設施的養護管理

　　供電設備的養護目的是，消除事故隱患，防止供電設備設施出現較大故障，以減少不必要的經濟損失。供電設備設施的養護由值班電工負責實施。按照《機電設備管理工作條例》中的規定，定時對設備設施進行養護。

　　1.低壓配電柜的養護

　　低壓配電柜的養護，每半年一次。養護的順序是:先做好養護前的準備，然后分段進行配電柜的保養。

　　(1)養護前的準備

　　低壓配電柜養護前一天，應通知用戶擬停電的起止時間。將養護所需使用工具和安全工具準備好，辦理好工作票手續。由電工組的組長負責指揮，要求全體人員思想一致，分工合作，高效率完成養護工作。

　　(2)配電柜的分段養護

　　當配電柜較多時，一般采用雙列方式排列。兩列之間由柜頂的母線隔離開關相連。為縮減停電范圍，對配電柜進行分段養護。先停掉一段母線上的全部負荷，打開母線隔離開關。檢查確認無電后，掛上接地線和標示牌即可開始養護。

　?、贆z查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡，緊固連接螺栓確保連接緊密。母線接頭處有臟物時應清除，螺母有銹蝕現象應更換。

　?、跈z查配電柜中各種開關，取下滅弧罩，看觸頭是否有損壞。緊固進出線的螺栓，清潔柜內塵土，試驗操動機構的分合閘情況。

　?、蹤z查電流互感器和各種儀表的接線，并逐個接好。

　?、軝z查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。

　　在檢查中發現的問題，視其情況進行處理。該段母線上的配電柜檢查完畢后，用同樣的辦法檢查另一段。全部養護工作完成后恢復供電，并填寫《配電柜保養記錄》。

　　2.變壓器的養護

　　變壓器的養護每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班電工進行外部清潔保養。在停電狀態下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應修復后再接好。檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。測定變壓器的絕緣電阻，當發現絕緣電阻低于上次的30%~50%時，應安排修理。

　　二、供電設備設施的維修的管理

　　供電設備和設施的修理是指對供電設備中出現的故障進行的修復。較大的維修項目如變壓器的內部故障和試驗、高壓斷路器的調整和試驗等，一般采用外委維修的方式。供電設備管理員，根據維修保養計劃，委托供電公司對轄區內的變壓器和高壓斷路器進行檢修和試驗。此項工作的程序是：供電設備管理員填寫《外委維修申請表》，經物業管理公司同意后與供電公司簽署維修協議。

　　維修時由配電室值班電工負責監督，并將結果記錄在《變壓器維修記錄》和《配電設施維修記錄》內。大修后的試驗結果由供電公司填寫試驗報告，交供電設備管理員并進行財務結算。若在供電設備運行中，由于雷擊或其他原因出現嚴重的故障時，首先由值班電工填寫《事故報告》經過主管部門審批后再按上述程序處理。

　　較小的維修項目如路燈照明線路、樓宇內的配電箱及電力計量箱等公共設施故障時，用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內個人的物品，用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費手續。值班電工修理后填寫維修登記表，并由用戶簽字。值班電工應及時向財務部門結賬、報賬。