根據《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定,在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產,以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行。從上述定義可看出,在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造。因此,對已完工甚至已竣工驗收了的工程就不能進行在建工程抵押登記,而應該督促其盡快完善產權后再進行產權抵押登記。
資料搜集
以在建工程抵押的,委托估價方應當提供《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》等材料。也就是說,在建工程必須取得合法建造手續方能抵押,上述三證缺一不可。另外,可根據具體情況要求其提供下列材料:《固定資產投資許可證》、《國有土地使用權出讓合同》、《施工執照》、有關圖紙等。
作為評估人員,首先應仔細審查上述資料的合法性,并認真進行實地踏勘,否則可能給評估機構帶來巨大的風險。如果在評估中發現實際建筑面積大于規劃批準建筑面積的情況,就應按照本地抵押管理部門的要求,確定有效的評估范圍及合理的評估價格。
土地面積的分攤
在評估在建工程項目時常常遇到如下情況:某工程設計為一棟地上10層的綜合大樓,估價時主體工程已建至第三層。若對標的物第一至第三層主體工程進行抵押,隨之抵押的只能是其應攤土地面積,而不能將整塊土地一起抵押。這時就要對土地面積進行分攤,常用的分攤方法主要有兩種,即按建筑面積均攤或按房地產價格大小來分攤。
剩余法的使用
剩余法是評估在建工程的一種科學實用的估價方法,又稱假設開發法、預期開發法、倒算法、余值法等。其基本理論依據與收益法相同,是預期原理。計算公式為:
V=A-(B+C+D+E+F)
V——在建工程價值;A——續建完成后的不動產價值(指該工程按設計標準完工后的市場可以接受的銷售價格,常用市場比較法求得,不能按委托方制定的預售價格);B——續建成本(土建工程費用、設施設備及安裝費用、內外裝修工程費用、專業費及不可預見費);C——投資利息;D——稅金;E——續建投資利潤;F——租售費用
采用剩余法計算在建工程的步驟為:
調查在建工程的基本情況
掌握該工程所在城市的性質、該工程在城市中的具體坐落位置及其周圍的土地條件和利用狀況;查清該工程占地面積大小、形狀、地質和基礎設施狀況,為估算建筑費用提供依據;根據規劃掌握該工程用途、容積率、覆蓋率、建筑高度限制等;調查此地塊的權利狀況,包括權利性質、使用年限、能否續期等。
確定開發完成后的不動產總價
根據所開發不動產的類型,開發完成后的不動產總價(總開發價值)可通過以下兩個途徑確定:對于習慣出售的不動產,如居住用商品房、工業廠房等,應按當時的市場交易價格,采用市場比較法確定;對于習慣出租的不動產,如寫字樓和商業不動產等,可根據當時的租金水平,采用市場比較法確定所開發不動產出租的純收益,再采用收益還原法將出租純收益轉化為不動產總價。
估算續建成本
后續開發建筑成本費用是指后期按設計要求的直接和間接工程費、建筑承包商利潤及由發包商負擔的建筑附帶費用等,一般采用比較法來推算,也可采用建筑工程概預算的方法來估算。
估算專業費用
專業費用包括建筑設計費、工程概預算費用等。對于在建工程來說,專業費用可能已在前期工程中投入。
估算不可預見費
剩余法中為保證估價結果的準確性,往往預備有不可預見費,一般為總建筑費和專業費之和的2%-5%。
確定后續開發建設周期,估算預付資本利息
后續開發建設周期指自估價基準日至工程竣工并出租或出售完畢的這一段時間。利息即后期開發全部預付資本的融資成本。
估算稅金
稅金主要指工程建成后不動產銷售的營業稅、工商統一稅、印花稅、契稅等,應根據當前的政府稅收政策估算,一般以不動產總價的一定比例計算。
估算開發完成后的不動產租售費用
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sp;租售費用主要指建成后不動產銷售或出租的中介代理費、市場營銷廣告費、買賣手續費等,一般以不動產總價或租金的一定比例計算。估算開發商的合理利潤
該利潤是指后期投入應計的開發商利潤。北京房管局在其《出讓地價評估技術標準》中規定,開發商的利潤應按投資年期不同,采用不同的投資回報率計算,其中投資期1年的回報率為20%,投資期2年的回報率為30%,投資期3年的回報率為40%。
根據公式計算在建工程的價值
由于需要對并不存在的后期工程進行計算,評估中要進行假設,假設條件越多,評估報告的可信度及實用性就越低,所以剩余法對即將完工的工程比較適用。
需要說明的是,設備房是不能單獨設定抵押權的,因為其價值已分攤到各個使用層中去了,在計算各使用層后期工程費用時應包括應攤設備層后期工程費。
篇2：M公司在建工程管理制度
M公司在建工程管理制度
1.目的：為便于在建工程的正確核算，加強在建工程的管理，特制定本辦法。
2.適用范圍：本規定適用于公司及分子公司。
3.在建工程范圍
3.1新建、擴建的基本建設工程。
3.2新增生產能力，改善生產條件，三廢治理、節能、降耗等技術改造工程。
3.3經營、辦公房屋的裝飾和改造工程。
4.在建工程立項管理
4.1進行項目的可行性分析和投資決策
在認真調查研究的基礎上編制投資項目的可行性分析報告。報告應對產品預測、工藝技術選擇、建設投資估算、建設資金籌措、建設周期、投資回收期、實現經濟效益等，作出客觀分析論證和正確評價。并將報告送交公司領導，組織有關人員和職能部門進行審定，重大投資項目，需經董事會和股東大會審議通過。
4.2審批立項
在可行性分析論證報告審查確認的基礎上，按照國家現行政策規定，逐級報請有關主管部門審查立項。對特別重大的工程項目，要建立項目的法人制度。
4.3計劃下達
4.3.1總工辦根據審定的年度計劃草案，正式編制年度固定資產投資計劃，經公司總經理審批后，下發公司各職能部門。對超過總經理審批權限的項目計劃，根據項目規模上報公司董事會審批，或上報董事會、股東大會審批;
4.3.2編制年度固定資產投資計劃時，應留有余地，以保證年內項目的資金需要。
4.4工程預算和工程合同
4.4.1在審批立項的基礎上，總工辦應組織審定項目預算，簽訂工程承包合同。合同的內容應包括工程項目、工程范圍、合同價款、預付款比例、按工程進度結算辦法、建設周期、竣工期限、工程更改和材料差價的處理、保修、違約責任、以及部分工程、隱蔽工程的驗收等，均應規定明確的條款和發包承包雙方的責任，并據以辦理竣工決算和轉帳等手續。財務、工程等職能部門應參與工程預算的審查和工程合同的簽訂;
4.4.2凡工程總預算在10萬元以上的項目應實行公開招標方式選擇施工隊伍。以保證工程質量的可靠和工程成本的合理。
5.工程建設期的管理
5.1財務部依據固定資產投資計劃、施工預算、承包合同，按項目設明細帳單獨核算，實施財務監督。
5.2對未立項的項目，或雖已立項，但未下達固定資產投資計劃臨時計劃的項目，財務部有權拒絕對合同進行審計。對于超計劃的項目，在未得到公司領導認可前，財務部將停止辦理建設項目所需的一切款項。
5.3工程承包進度款，按完成實物量及合同規定進行預付;工程備料款，按合同規定比例預付，合同所定預付款比例不得超過合同價款的30%，當工程進度款支付到合同總價的85%時，停止支付進度款，待工程完工驗收合格后，扣除5%-10%的質量保證金后付清余款。
5.4總工辦應負責組織施工現場管理，監督工程質量，負責做好設計變更、工程更改、隱蔽工程等原始資料的收集，以便作為竣工決算的依據。
5.5工程交付使用前，因試運轉發生的支出計入工程成本;在試運轉中形成的產品可以對外銷售的，以實際銷售收入或預計售價扣除稅金外，沖減在建工程成本。
6.竣工驗收的管理
6.1項目竣工決算，應以該項目的施工預算、承包合同為依據，加減設計變更、工程更改、材料價差等影響工程價款變動的因素，計算工程總價值。
6.2凡屬募集資金使用項目和大型土建和安裝工程，工程結束后應聘請中介機構審計工程決算。
6.3按權責發生制原則，辦理竣工決算。對于應付未付的材料款、工程款、設備款、應付未付建設期貸款利息等，都應計入工程成本，以保證工程成本真實、準確。
6.4對外承包工程竣工決算，應扣除5%-10%的質量保證金，在保質期內發現工程質量問題，以保證金支付修理費用，如無質量問題，在保質期過后，將該項保證金余額退給承包單位。
6.5對已完工形成固定資產并辦理竣工決算的建設項目，經使用單位逐項核對驗收后，工程管理部門辦理轉固手續，財務部按會計制度，轉入固定資產。
6.6雖已交付使用，但尚未辦理竣工決算的工程，自交付之日起，按照工程預算、造價或者工程成本等資料，估價轉入固定資產管理，計提折舊?？⒐Q算辦理完畢后，按照決算調整原估價值和已提折舊。
7.附則：
7.1本制度由公司財務部負責解釋。
7.2本制度施行后，凡既有的類似規章制度或與之相抵觸的規定即行廢止。
7.3本制度經總經理批準后自頒布之日起執行。修改時亦同。
篇3：在建工程項目打非治三違回頭看安全生產活動總結
分公司在建項目“打非治三違回頭看“安全生產活動總結
為進一步加強建筑安全生產工作，防范重大安全事故發生，希望加州華府堅定達到分公司20**年零事故目標，根據安委明電20**3號文件北工一分公司進行了一系列的活動，堅決打擊非法施工，治理違章指揮、違章作業、違反勞動紀律，并通過安全文明標準化施工提升了希望加州華府、陽光美居、中宇廣場、大商城、百度城等項目的安全保障能力，順利的達到了零事故的目標，現總結如下：
一、統一思想、堅守安全底線不動搖
自收到通知后，分公司經理張智濤召開安全專題會，公布以張興國負責東方君座、希望加州華府、陽光美居、中宇廣場、大商城、百度城等項目“打非治違、回頭看”活動總負責人，各項目常務副經理為小組的巡回檢查小組，并統一了各項目在堅守安全零事故目標不動搖的思想，增大了各項目安全投入，進行回頭看四月開工以來遇到的問題和隱患治理，在七*十月標準化設施實施保障的力度中提高了對各項目在施管理隊伍的思想認識和安全管理能力。以黨工委書記魏清河召開黨務擴大會議進行了深入貫徹落實***，堅持“安全第一、預防為主、綜合治理”的方針和“安全發展”的理念，加強安全生產全員、全過程、全方位管理的學習， 強化了加州華府東方君座等安全管理部的執行力， 促進了項目安全生產自保體系的有效運轉，采取了每月安全考核制讓項目負責人到班組長都如履薄冰的進行安全管理工作，在安全標準化管理執行上不打折扣，檢查整改不漏掉任何一個單項、教育交底不漏掉任何一個人員、區域不漏掉任何一個角落、溝通不漏掉任何一個部門、執行防護不漏掉任何一個標準，讓又紅又專的北工一分公司人時刻牢記把苗頭當風險處理、把違章當違法處理、把安全隱患處置不閉合當事故處理，堅守了零的概念，對公司對和諧社會做出了保障。
二、項目方案實施、增大安全保障系數
針對呼市建筑勞務市場的混亂和公司實際情況，我們編制了打非治違的方案在項目建設的過程中認真落實措施如下：1、對所屬的隊伍進行排查對資質不全、安全施工許可證過期的進行停工整改2、對違反建筑市場法律法規的施工單位和責任人、工人進行清場3、對現場每日隱患進行登記排除4、加大教育力度每周一全民點名制、5、三方聯合檢查督促現場文明運轉6、對勞動保護的必要設施進行標準化建設管理7、加大應急預案的物資準備和演習能力提升8、對管理環節人員進行考核不合格人員清場9、加大板報宣傳冊夜校的安全宣傳力度10、做好各樓座的防護消防貯備11、建立好應急隊伍的日常管理12、對生活區進行單項管理。通過這些舉措的實施，在甲方監理政府的監督下落實，希望加州華府提升了安全管理能力和標準化建設的能力及現場人員管控的能力，達到了職業健康管理體系的安全標準，增大了安全保障的系數。使參建各單位都正常、正確施工。數據如下：
1、項目制定了施工組織設計編制審批制度、安全技術措施管理制度、專項施工方案編制審批制度、安全技術交底制度、安全防護用品管理制度、施工現場防護用品、設備設施安全驗收制度、建筑起重機械設備使用管理、保養制度、安全生產檢查制度、安全生產教育培訓制度、安全生產事故報告及調查處理制度、安全考核獎懲制度、班組安全活動制度、門衛值班和治安保衛制度、消防安全管理責任制度、施工現場環境衛生管理制度、施工現場廁所浴室衛生管理制度、宿舍衛生管理制度、施工現場食堂衛生管理制度、安安全生產、文明施工處罰制度、全生產資金保障制度共計21項。
2、入場教育自4月到10月共121次，1814人次，半月安全大會16次培訓約11000人次。專題教育23次，(塔司8次59人次、架子工6次135人次、電工3次電www.zonexcapitaltr.com焊工3次36人次保安2次)讓普遍無自我保護意識、操作水平低下的操作人員潛意識提高了對標準化操作規程的理解做到“四不傷害”和遇事及時有效匯報處理的現狀。
3、安全技術交底205份安管部依次為人防門安裝、塔司操作、架子工、鋼筋工、普通工、泵工、砼工、木工、倉管、電工、掛鉤工、電氣焊工、防水工、后臺機械操作二次裝修工、電梯司機、隔墻壯工進行了單獨交底監督每人查看交底內容和詢問考核，達到100%個人了解工作崗位牽涉到的危險源和如何避免傷害正確按操作規程施工。
4、共進行安全聯合大檢查32次，周消防檢查32次，下發隱患通知單65張，查處現場安全隱患501次，罰款12450元。主要為臨邊作業防護不牢固不及時，塔吊維修不及時、木工作業不規范、勞保用品配置使用不當、個人違反現場紀律、臨時用電不規范、高空作業不恰當。在安管部通知后各隊能正確對待在規定的整改時間進行整改到位，安全防護實施有效保障工人施工。
5、主體
結構對勞務隊使用相對穩定，5支隊伍高峰期金壇勞務612人、望都鑫宇315人、故城保信水電55人、全成防水32人、人防8人湖北恒泰34人、優耐德35人、電梯6人。安全生產許可證、資質滿足要求。 6、安全罰款單165張，主要是不服從總包管理、人員操作不按操作規程和交底實施、機械狀態不按總包要求時間整改。勞保防護用品用具不按規定購買使用、現場防護不要要求搭設和恢復、材料碼放清理不按要求進行通道設置碼放。
7、項目安全管理部共有3名管理人員，2名有證，特種作業人員63名(電10人、電焊3人塔司12人、塔吊維修頂升3人、架子工23人雙籠電梯物料提升機司機12人)
8、吊車常用1輛、塔吊10臺、雙籠電梯3臺、物料提升機6臺、地泵2臺、泵車1臺、常用挖機1臺、50型號鏟車1臺、電焊機14臺、氧氣乙炔3套、彎曲機4臺、調直機4臺、切斷機4臺、切割機6臺、圓盤鋸5臺、手持木工打孔機6臺進行臺賬、專項接電使用專人監督使用管理。
9、一二三四季度6個項目共投入安全資金投入3000000元，能做到2%單獨計費列取保障安全文明施工。
11、進行了安全考核活動、觀看教育片活動、聘請專業老師講解專業知識活動、安全貼畫活動、塔吊專業聘請人員互檢活動、文明施工評比活動、不斷深入安全零事故理念，做到了措施規范執行化。
12、堅持4個門崗2個巡邏崗11個監控的消防保衛工作。持續對政府部門：安監總站、勞動局、環衛局、城管、派出所等部門的有效溝通，與施工隊的上下協商工作，保證凸顯十六局的企業風范，做好外部內部的各種關系有效保證了施工的正常延續性。
三、應急方案的落實保證了突發情況正?；?/p>
從思想認識的高度到措施的落實，希望加州華府、東方君座等項目都能強化執行，并從四月以來對如下的應急方案進行了演習1、防火2、防觸電3、防食物中毒4、防洪防汛5、防坍塌6、防高處墜落7、防群體性事件8、防大風大雪9、防機械傷害，并根據方案需要進行了物資的貯備。列表如下：
四、廣泛宣傳發動，營造良好氛圍
利用宣傳欄、黑板報、懸掛橫幅等宣傳工具及舉行安全演講競賽等形式，大力宣傳開展“打非、治違、抓責任”活動，推進項目建設的目標、重點和要求，廣泛發動現場從業人員，增強開展“打非、治違、抓責任”活動，推進施工人員的積極性、主動性?，F場張貼安全警示錄，鼓勵從業人員舉報違法施工行為和安全隱患，進一步加強安全教育，宣傳普及安全基本知識，增強安全意識，在施工現場營造安全發展的良好氛圍。讓大家潛化的增加了安全自我保護意識，對安全操作規程進行了自我施工梳理，對防護用品的使用進行了自我要求。
總之：通過公司決策、項目領導、部門聯動落實、安管強而有力的治理，切實做好了現場思想、人員、機械的管理，達到了零事故的目標。