1、20**到20**年的上半年,二手房交易傭金是成交金額的2%,之后調整為1.4%至今。

2、南京存量房交易在20**年達到一個頂峰,隨著20**年底開始的第一輪宏觀調控,交易量在20**年輕微下挫,隨后逐步上揚,呈現價量穩定增長的態勢。

3、自20**年開始,南京存量房和增量房的成交量(套數)比例基本維持在40:60之間,波動幅度在10%-20%左右,可以說明南京的房地產市場自20**年下半年開始,由賣方市場逐步趨向供求平衡,并開始向買方市場平穩過渡。

4、以20**年成交均價35萬/套,20**年成交均價40萬/套,20**年成交均價50萬/套計算(以上成交均價按照存量房價格年均漲幅和成交面積變化估計),20**到20**年的存量房交易總額分別約為:186、204、259億元。

5、按照業內一般認可的通過經紀企業成交占總交易量60%的比例計算,20**到20**年通過經紀公司成交的存量房交易總金額分別約為:112、122、155億元。

6、按照國家規定的足額經紀費率計算(為方便起見,20**年全年按2%的比例計算),20**到20**年的經紀費用總額分別約為:2.24、2.44、2.17億元。

7、按照業內一般認可的經紀費用足額收取率70%的比例,則20**到20**年全市所有經紀企業收取的經紀費用總額分別約為:1.57、1.71、1.52億元。

8、按照一個經紀人一年10000元的基本收入(不含傭金)計算,并結合經紀人基本收入占公司運營成本的35%計算,則20**到20**年間上述經紀費用總額分別可以支持5495、5985、5320個經紀人的市場容量;按照10人/公司的平均規模,分別可以支持約550、600、530家經紀公司的正常運轉。

9、對比分別約為1200(20**年底)、800(20**年底)、400(20**年底)的不動產經紀企業數量,大致可以說明以下幾點:

a.大部分規模小、松散型的經紀企業被市場無情淘汰,尤其以“零底薪+高提成”為主要運營模式的經紀公司多在此列;

b.企業經營由粗放型向集約型轉變,市場開始呈現品牌效應,經紀人向數家大規模經紀公司流動,市場上也出現了數家規模較大的企業,這些企業的市場占有率明顯上升;

c.面臨連續兩輪的宏觀調控、經紀費用的強制性下調、市場觀望情緒的加重、銀行信貸政策的變化,以純經紀收入考量,南京不動產經紀公司的全行業虧損已經是一個不爭的事實。

市場問題

南京市場上規范運作的經紀企業除了經紀費用收入,其它的收入渠道并不多,那么如此多的經紀公司艱難維持的理由究竟是什么?

1、看好不動產經紀行業的未來,艱難維持。在不動產交易高度發達的成熟市場環境下,存量房和增量房的交易量之比為9:1,而我國一線城市中目前最接近的比例也不過在5:5左右,說明市場的發展空間還非常大,加上可觀的基數,不動產經紀作為一個陽光產業的條件完全具備。

2、維持但不艱難,對這類企業而言,經紀費用不是他們的主要收入來源,他們的收入主要來源于:

a. 利用不動產交易信息的不對稱和交易雙方對不動產交易流程的一知半解,賺取交易差價,此類有違公平交易原則的經紀行為一般通過“現金收購、包售、限時代售、獨家代理”等噱頭,并通過公證、委托的操作方法造成買賣雙方不見面,欺上瞞下,惡意欺詐,故意偷稅,極大地損害了經紀企業的社會形象,一方面使得不動產經紀行業的誠信嚴重缺失,另一方面,偷逃國家稅收,是區分房地產投機和投資行為的最簡單方法,讓人困惑的卻是法律和行政管理的長期不作為?!

b. 利用交易資金的所謂“托管”服務,借雞下蛋,挪用交易房款,用于:

1)、經紀人個人炒房投機;

2)、經紀公司炒房投機;

3)、經紀公司放高利貸;

4)、經紀公司支持關聯開發企業的房地產開發等。

在交易環節稅費控制的前提下,炒房投機的空間越來越小(通過所謂公證形式逃避交納交易稅費、欺騙交易雙方的行為不在其列),挪用業主房款用于公司經營成為“托管”服務的主流形式,在法律約束和行政管理能力薄弱的現行環境下,“托管”交易資金這一行業毒瘤隨時會引發行業危機,前段時間有媒體報道上海市場由經紀企業以“托管”名義截留的資金高達1000億元!對此本人不敢評論,但以幾年來對南京二手房市場的了解,南京經紀企業以各種名義“托管”的二手房交易資金不會低于3個億!這個資金黑洞一旦爆發,其影響力絕不會低于個別開發商破產、個別樓盤爛尾造成的影響,可怕的是,宏觀調控以來,全國各地陸續出現了中介公司卷款關門的案例,北京

堅石、北京恒基無限、合肥桃園、杭州亞泰、寧波鎮?！瓱o一不昭示著行業經營的危機。

c. 包租業務的差價收入,包租業務在國外成熟市場很普遍,無論業主還是客戶也認可經紀企業的這一經營行為,但和上面提及的資金“托管”服務一樣,缺乏有效的市場監管和法律制約,低門檻、信息不對稱必然造成該類業務經營者的良莠不齊,埋下市場隱患,其實南京市場已經出現過業主擠兌房租造成的*,所幸涉案金額和企業規模均小,主管部門處理及時沒有造成大的影響。

本人淺見,在不動產經紀業務中,投機性“吃差價”(包括增量房代理業務中的“溢價”銷售行為)和“挪用房款”實為行業發展的兩大毒瘤,此害不除,不動產經紀行業實難走上良性發展的正軌,企業之間難以形成公平的競爭環境,企業也就不會對做好“經紀服務”有真正意義上的追求,行業根本談不上什么質的發展,會一直維持在低水平的競爭層面。我們應該清醒地意識到類似金豐易居、愛建立好信、上海智恒這樣全國性的品牌經紀公司全盤撤離南京市場絕不是一個簡單的“水土不服”的偶然現象。

市場判斷

2000年左右,我們在談論美國的21世紀不動產時,往往會談及其聲名遠揚的“調差安家”服務,并感嘆其巨大的品牌和全球性資源優勢,短短的幾年間,隨著不動產信息服務網絡技術的迅速成熟,委之以不動產的地域性特征,越來越多的企業意識到,只要立足打造自己的核心優勢,就會在競爭激烈的市場中擁有一席之地。

短短的幾年間,不動產經紀服務從簡單的提供交易信息逐步發展到依托信息網絡,形成了從提供交易信息直至安家服務“交鑰匙工程”的完整的服務鏈,并結合金融、保險行業的發展逐步衍生出新的業務增長點,經紀企業的收入渠道越來越豐富。

同時,部分優秀的不動產經紀企業立足傳統的存量房(二手房)市場,開始進入增量房市場代理領域;一些增量房代理領域的優秀企業也開始介入存量房經紀業務,不動產經紀業務中所謂“一、二手聯動”始現雛形。

行業早期大批的“夫妻老婆店”和“幾張桌子幾把椅子”的粗放式經營模式基本淡出了不動產經紀行業,企業開始追求集約化運營模式,統一的企業形象識別系統、互聯網技術的廣泛運用、業務流程的整合規范都是表現形式,類似“追求服務”的字眼出現在企業宣傳中的頻率也越來越高。

不動產經紀作為勞動密集型行業的形象正在被重新認識,部分有敏銳市場觸覺的開發商意識到終端客戶的巨大潛在價值,開始進入該行業,行業門檻不斷提升,國際風險資金也對該領域的豐厚回報期許甚多。

“唯一的不變就是一直在變”,作為服務行業,具備較高職業操守和業務能力的經紀人是經紀企業重要的財富,或者說,是構成經紀企業核心競爭力的重要組成部分。

市場預測

行業洗牌進一步加劇,南京市場現有經紀企業約400多家,預計兩年內會淘汰至不超過300家,而其中50家左右的公司,其經紀業務會占到市場總份額的60—80%,所占比例的高低視乎市場規范的快慢程度;歷經宏觀調控的洗禮,行業門檻逐步抬升,那種“一哄而上,一哄而散”的情形出現的概率應該會很小。

經紀公司的擴張會日趨理性,目前南京市場上規模最大的三家經紀公司分別有約80、60、40家的門店,基本上以租賃經營為主,而以住宅改建的“連家店”又占了相當的比例。經歷了20**到20**年上半年的快速擴張,目前的擴張速度都在放緩。經紀公司的擴張速度一度令人想起80年代末期的私人煙酒店、90年代初期的私人電話亭,快速擴張帶來的人員素質、管理難度、品牌效應等問題也很突出,這期間經紀人的流動也加劇了經紀服務水準的良莠不齊。隨著對本地市場認識的不斷深入,結合自身的實際競爭能力,兼之最近國家對營業用房政策的出臺,僅就南京市場而言,預計40---60家的網點規模完全可以滿足一家經紀公司的營業要求。實際運營中,各大經紀公司內部的業績統計也反映了這一點。網點數量的多寡遠非衡量企業規模和實力的唯一性指標。

加盟經營作為不動產經紀行業的一種運營模式,被一些企業視為快速占領市場的一條捷徑。但是加盟經營模式對品牌持有人的管理和協調能力要求非常高,市場成熟度也起著很重要的作用,同時加盟人無論是公司還是個人,其綜合實力的高下、對市場的判斷、對回報的預期、對經營管理模式的認同都需要和品牌持有人有高度的默契,對事業發展要有共同的愿景,尤其是在觀望情緒濃厚的市場氛圍下,加盟經營模式無疑是一柄雙刃劍。新加坡的HERSING、香港的美聯物業作為各自市場上的行業翹楚,挾30余年的行業經驗和上市公司的龐大實力,都在上海市場運行過加盟模式,效果都不理想,美聯物業更是在20**年開始全面放棄加盟模式,重回連鎖直營管理的老路。南京市場上,直營、加盟的并行管理模式尤其不被看好,業績和效率的低下將會給本身并不足夠強大的經紀品牌以毀滅性的打擊。

信息發布、看房服務、居間代理、合同鑒證、貸款服務、收房服務、權證代辦、保險代理、裝修服務……凡此種種,經紀公司為了更多地受理經紀業務,承擔了絕大多數經紀業務以外的工作,看似增加了收入的渠道(無疑這些產出和投入是嚴重倒掛的),同時也削弱了經紀企業自身的核心競爭力,其實質是市場上雖然有了一些規

模性的企業,但并未出現領導性品牌,不足以吸引客戶的信任,其表現是沒有出現成熟市場上客戶、業主與經紀公司之間的“獨家代理”委托方式,經紀公司不得不以所謂的“增值服務”來吸引客戶。從發展的趨勢來分析,經紀行業將回歸“專業”的道路,衍生服務將通過社會化分工“外包”給更為專業的公司來經營,然后將經紀企業作為信息發布的網絡平臺給客戶提供選擇菜單,這是一種更高層面上的“共贏”。

長期以來,經紀公司一直以“輕資產”方式做低成本擴張,門店以租賃經營為主,裝修和固定資產投入逐年攤銷,租約期滿,成本攤銷完畢,然后續租或尋求新的店面繼續經營。相信在不遠的將來,市場會出現自有物業的經紀公司,以經營性收入消化銀行貸款本息,穩健發展的同時逐步壯大企業品牌,具備一定規模時,企業作為品牌持有人,淡出一線經營業務,用已經具有相當規模的固定資產進行資本運作,快速擴張,那時侯加盟經營時代將迎來真正的春天,而這樣的企業將很難被一般的市場風險擊潰,市場也將出現一批真正意義上的領導性品牌經紀企業,同時也會催生行業發展的中堅力量——職業地產經紀人群體的出現。

十萬,將成為單店收入的生死線。目前南京經紀企業以40—50平方米的經營面積、5—7人的人員編制,根據所處區位的不同,概算單店直接成本平均約為2—3萬元/月,該成本近3年來變化不大。為什么把十萬定為單店收入的生死線呢?依照行業發展的規律,連鎖經營業態中門店作為市場的終端觸角,需要分攤后臺的運營成本,前臺作為利潤中心,起到的是尖兵作用,后臺的信息支持、管理支持、技術支持一旦成熟,會讓前臺的經紀人如虎添翼,否則,隨著門店數量的機械性增長,企業將越來越依賴經紀人的單兵作戰能力,不能形成團隊和集群優勢,而運營支持這個潛在的成本是巨大的。依據營業收入,南京市場上業已出現了份額超過10%的所謂“領跑者”,但是這個營業收入中純經紀收入僅僅占有很小的比例,換言之,這些收入是以潛在的巨大資金和法律風險取得的,從道德層面而言,這類企業已經喪失了作為經紀企業存在的價值,不過是作為某些利益集團資金鏈上一枚“重要”的棋子,僅此而已。伴隨著法制的不斷完善,行業的健康發展,這類企業將會被市場無情淘汰?？上驳氖?堅持以誠信經營的經紀企業越來越受到市場和客戶的認可,今年五月份南京市場出現了單店經紀收入16萬的最高行業記錄!而在全國市場上,最高的單店月經紀收入是由某上市公司去年在深圳創造的:685萬!由此可見差距,同樣,潛力也是巨大的。

存量房價格將依照商品特性回歸價值。長期以來,存量房價格主要比照增量房,參考地段、年代、樓層、套形、學區、配套等因素綜合定價,其中地段、配套和學區等因素起著關鍵作用。伴隨著增量房市場大面積套型的蜂擁上市,小戶型、低總價的存量房價格一路上揚,這是由供求關系和購買能力導致的結果;近幾年來,市場上所謂“次新房”價格的迅猛上漲無疑和區位的綜合配套有關。應該看到,作為一個成熟的社區,其綜合配套該有的都已經有了,不該有的也不會再有,政府能做的也僅僅是局部的微調,短期內不可能有實質性的提升,從這個意義上講,存量房價格已經到了一個瓶頸。另一方面,隨著國家宏觀調控措施的落實,增量房市場會大量出現填補目前市場需求的中小戶型的產品,而這些產品的設計理念、居住品質又遠非存量房可比,所以目前居高不下的存量房價格將不可避免地回歸價值。近期,中原地產主席施永青先生有一個談話,他認為一二線城市的房價半年內將下跌15%,個人認為在南京的局部地區甚至會更多,特別是存量房價格將首先受到新上市增量房產品的打壓。同時我們也應該看到,南京某些代表性樓盤,市場價格卻十分的堅挺,拋開開發商的品牌優勢,后期的物業管理水平是支撐其市場價格的重要因素。因此,存量房的價值回歸,應該是不同物業、不同產品間市場價格震蕩性上揚和下挫并行的格局,無疑會加劇市場的觀望情緒,這對不動產經紀企業的經營將會是一個巨大的挑戰。

簡而言之,面對復雜的政策環境、市場環境、經營環境,不動產經紀企業在立足“誠信”經營、打造企業品牌的基礎上,應該向信息網絡和金融服務領域積極探索新的發展道路。

篇2：南京不動產經紀市場經營現狀分析

1、20**到20**年的上半年,二手房交易傭金是成交金額的2%,之后調整為1.4%至今。

2、南京存量房交易在20**年達到一個頂峰,隨著20**年底開始的第一輪宏觀調控,交易量在20**年輕微下挫,隨后逐步上揚,呈現價量穩定增長的態勢。

3、自20**年開始,南京存量房和增量房的成交量(套數)比例基本維持在40:60之間,波動幅度在10%-20%左右,可以說明南京的房地產市場自20**年下半年開始,由賣方市場逐步趨向供求平衡,并開始向買方市場平穩過渡。

4、以20**年成交均價35萬/套,20**年成交均價40萬/套,20**年成交均價50萬/套計算(以上成交均價按照存量房價格年均漲幅和成交面積變化估計),20**到20**年的存量房交易總額分別約為:186、204、259億元。

5、按照業內一般認可的通過經紀企業成交占總交易量60%的比例計算,20**到20**年通過經紀公司成交的存量房交易總金額分別約為:112、122、155億元。

6、按照國家規定的足額經紀費率計算(為方便起見,20**年全年按2%的比例計算),20**到20**年的經紀費用總額分別約為:2.24、2.44、2.17億元。

7、按照業內一般認可的經紀費用足額收取率70%的比例,則20**到20**年全市所有經紀企業收取的經紀費用總額分別約為:1.57、1.71、1.52億元。

8、按照一個經紀人一年10000元的基本收入(不含傭金)計算,并結合經紀人基本收入占公司運營成本的35%計算,則20**到20**年間上述經紀費用總額分別可以支持5495、5985、5320個經紀人的市場容量;按照10人/公司的平均規模,分別可以支持約550、600、530家經紀公司的正常運轉。

9、對比分別約為1200(20**年底)、800(20**年底)、400(20**年底)的不動產經紀企業數量,大致可以說明以下幾點:

a.大部分規模小、松散型的經紀企業被市場無情淘汰,尤其以“零底薪+高提成”為主要運營模式的經紀公司多在此列;

b.企業經營由粗放型向集約型轉變,市場開始呈現品牌效應,經紀人向數家大規模經紀公司流動,市場上也出現了數家規模較大的企業,這些企業的市場占有率明顯上升;

c.面臨連續兩輪的宏觀調控、經紀費用的強制性下調、市場觀望情緒的加重、銀行信貸政策的變化,以純經紀收入考量,南京不動產經紀公司的全行業虧損已經是一個不爭的事實。

市場問題

南京市場上規范運作的經紀企業除了經紀費用收入,其它的收入渠道并不多,那么如此多的經紀公司艱難維持的理由究竟是什么?

1、看好不動產經紀行業的未來,艱難維持。在不動產交易高度發達的成熟市場環境下,存量房和增量房的交易量之比為9:1,而我國一線城市中目前最接近的比例也不過在5:5左右,說明市場的發展空間還非常大,加上可觀的基數,不動產經紀作為一個陽光產業的條件完全具備。

2、維持但不艱難,對這類企業而言,經紀費用不是他們的主要收入來源,他們的收入主要來源于:

a. 利用不動產交易信息的不對稱和交易雙方對不動產交易流程的一知半解,賺取交易差價,此類有違公平交易原則的經紀行為一般通過“現金收購、包售、限時代售、獨家代理”等噱頭,并通過公證、委托的操作方法造成買賣雙方不見面,欺上瞞下,惡意欺詐,故意偷稅,極大地損害了經紀企業的社會形象,一方面使得不動產經紀行業的誠信嚴重缺失,另一方面,偷逃國家稅收,是區分房地產投機和投資行為的最簡單方法,讓人困惑的卻是法律和行政管理的長期不作為?!

b. 利用交易資金的所謂“托管”服務,借雞下蛋,挪用交易房款,用于:

1)、經紀人個人炒房投機;

2)、經紀公司炒房投機;

3)、經紀公司放高利貸;

4)、經紀公司支持關聯開發企業的房地產開發等。

在交易環節稅費控制的前提下,炒房投機的空間越來越小(通過所謂公證形式逃避交納交易稅費、欺騙交易雙方的行為不在其列),挪用業主房款用于公司經營成為“托管”服務的主流形式,在法律約束和行政管理能力薄弱的現行環境下,“托管”交易資金這一行業毒瘤隨時會引發行業危機,前段時間有媒體報道上海市場由經紀企業以“托管”名義截留的資金高達1000億元!對此本人不敢評論,但以幾年來對南京二手房市場的了解,南京經紀企業以各種名義“托管”的二手房交易資金不會低于3個億!這個資金黑洞一旦爆發,其影響力絕不會低于個別開發商破產、個別樓盤爛尾造成的影響,可怕的是,宏觀調控以來,全國各地陸續出現了中介公司卷款關門的案例,北京

堅石、北京恒基無限、合肥桃園、杭州亞泰、寧波鎮?！瓱o一不昭示著行業經營的危機。

c. 包租業務的差價收入,包租業務在國外成熟市場很普遍,無論業主還是客戶也認可經紀企業的這一經營行為,但和上面提及的資金“托管”服務一樣,缺乏有效的市場監管和法律制約,低門檻、信息不對稱必然造成該類業務經營者的良莠不齊,埋下市場隱患,其實南京市場已經出現過業主擠兌房租造成的*,所幸涉案金額和企業規模均小,主管部門處理及時沒有造成大的影響。

本人淺見,在不動產經紀業務中,投機性“吃差價”(包括增量房代理業務中的“溢價”銷售行為)和“挪用房款”實為行業發展的兩大毒瘤,此害不除,不動產經紀行業實難走上良性發展的正軌,企業之間難以形成公平的競爭環境,企業也就不會對做好“經紀服務”有真正意義上的追求,行業根本談不上什么質的發展,會一直維持在低水平的競爭層面。我們應該清醒地意識到類似金豐易居、愛建立好信、上海智恒這樣全國性的品牌經紀公司全盤撤離南京市場絕不是一個簡單的“水土不服”的偶然現象。

市場判斷

2000年左右,我們在談論美國的21世紀不動產時,往往會談及其聲名遠揚的“調差安家”服務,并感嘆其巨大的品牌和全球性資源優勢,短短的幾年間,隨著不動產信息服務網絡技術的迅速成熟,委之以不動產的地域性特征,越來越多的企業意識到,只要立足打造自己的核心優勢,就會在競爭激烈的市場中擁有一席之地。

短短的幾年間,不動產經紀服務從簡單的提供交易信息逐步發展到依托信息網絡,形成了從提供交易信息直至安家服務“交鑰匙工程”的完整的服務鏈,并結合金融、保險行業的發展逐步衍生出新的業務增長點,經紀企業的收入渠道越來越豐富。

同時,部分優秀的不動產經紀企業立足傳統的存量房(二手房)市場,開始進入增量房市場代理領域;一些增量房代理領域的優秀企業也開始介入存量房經紀業務,不動產經紀業務中所謂“一、二手聯動”始現雛形。

行業早期大批的“夫妻老婆店”和“幾張桌子幾把椅子”的粗放式經營模式基本淡出了不動產經紀行業,企業開始追求集約化運營模式,統一的企業形象識別系統、互聯網技術的廣泛運用、業務流程的整合規范都是表現形式,類似“追求服務”的字眼出現在企業宣傳中的頻率也越來越高。

不動產經紀作為勞動密集型行業的形象正在被重新認識,部分有敏銳市場觸覺的開發商意識到終端客戶的巨大潛在價值,開始進入該行業,行業門檻不斷提升,國際風險資金也對該領域的豐厚回報期許甚多。

“唯一的不變就是一直在變”,作為服務行業,具備較高職業操守和業務能力的經紀人是經紀企業重要的財富,或者說,是構成經紀企業核心競爭力的重要組成部分。

市場預測

行業洗牌進一步加劇,南京市場現有經紀企業約400多家,預計兩年內會淘汰至不超過300家,而其中50家左右的公司,其經紀業務會占到市場總份額的60—80%,所占比例的高低視乎市場規范的快慢程度;歷經宏觀調控的洗禮,行業門檻逐步抬升,那種“一哄而上,一哄而散”的情形出現的概率應該會很小。

經紀公司的擴張會日趨理性,目前南京市場上規模最大的三家經紀公司分別有約80、60、40家的門店,基本上以租賃經營為主,而以住宅改建的“連家店”又占了相當的比例。經歷了20**到20**年上半年的快速擴張,目前的擴張速度都在放緩。經紀公司的擴張速度一度令人想起80年代末期的私人煙酒店、90年代初期的私人電話亭,快速擴張帶來的人員素質、管理難度、品牌效應等問題也很突出,這期間經紀人的流動也加劇了經紀服務水準的良莠不齊。隨著對本地市場認識的不斷深入,結合自身的實際競爭能力,兼之最近國家對營業用房政策的出臺,僅就南京市場而言,預計40---60家的網點規模完全可以滿足一家經紀公司的營業要求。實際運營中,各大經紀公司內部的業績統計也反映了這一點。網點數量的多寡遠非衡量企業規模和實力的唯一性指標。

加盟經營作為不動產經紀行業的一種運營模式,被一些企業視為快速占領市場的一條捷徑。但是加盟經營模式對品牌持有人的管理和協調能力要求非常高,市場成熟度也起著很重要的作用,同時加盟人無論是公司還是個人,其綜合實力的高下、對市場的判斷、對回報的預期、對經營管理模式的認同都需要和品牌持有人有高度的默契,對事業發展要有共同的愿景,尤其是在觀望情緒濃厚的市場氛圍下,加盟經營模式無疑是一柄雙刃劍。新加坡的HERSING、香港的美聯物業作為各自市場上的行業翹楚,挾30余年的行業經驗和上市公司的龐大實力,都在上海市場運行過加盟模式,效果都不理想,美聯物業更是在20**年開始全面放棄加盟模式,重回連鎖直營管理的老路。南京市場上,直營、加盟的并行管理模式尤其不被看好,業績和效率的低下將會給本身并不足夠強大的經紀品牌以毀滅性的打擊。

信息發布、看房服務、居間代理、合同鑒證、貸款服務、收房服務、權證代辦、保險代理、裝修服務……凡此種種,經紀公司為了更多地受理經紀業務,承擔了絕大多數經紀業務以外的工作,看似增加了收入的渠道(無疑這些產出和投入是嚴重倒掛的),同時也削弱了經紀企業自身的核心競爭力,其實質是市場上雖然有了一些規

模性的企業,但并未出現領導性品牌,不足以吸引客戶的信任,其表現是沒有出現成熟市場上客戶、業主與經紀公司之間的“獨家代理”委托方式,經紀公司不得不以所謂的“增值服務”來吸引客戶。從發展的趨勢來分析,經紀行業將回歸“專業”的道路,衍生服務將通過社會化分工“外包”給更為專業的公司來經營,然后將經紀企業作為信息發布的網絡平臺給客戶提供選擇菜單,這是一種更高層面上的“共贏”。

長期以來,經紀公司一直以“輕資產”方式做低成本擴張,門店以租賃經營為主,裝修和固定資產投入逐年攤銷,租約期滿,成本攤銷完畢,然后續租或尋求新的店面繼續經營。相信在不遠的將來,市場會出現自有物業的經紀公司,以經營性收入消化銀行貸款本息,穩健發展的同時逐步壯大企業品牌,具備一定規模時,企業作為品牌持有人,淡出一線經營業務,用已經具有相當規模的固定資產進行資本運作,快速擴張,那時侯加盟經營時代將迎來真正的春天,而這樣的企業將很難被一般的市場風險擊潰,市場也將出現一批真正意義上的領導性品牌經紀企業,同時也會催生行業發展的中堅力量——職業地產經紀人群體的出現。

十萬,將成為單店收入的生死線。目前南京經紀企業以40—50平方米的經營面積、5—7人的人員編制,根據所處區位的不同,概算單店直接成本平均約為2—3萬元/月,該成本近3年來變化不大。為什么把十萬定為單店收入的生死線呢?依照行業發展的規律,連鎖經營業態中門店作為市場的終端觸角,需要分攤后臺的運營成本,前臺作為利潤中心,起到的是尖兵作用,后臺的信息支持、管理支持、技術支持一旦成熟,會讓前臺的經紀人如虎添翼,否則,隨著門店數量的機械性增長,企業將越來越依賴經紀人的單兵作戰能力,不能形成團隊和集群優勢,而運營支持這個潛在的成本是巨大的。依據營業收入,南京市場上業已出現了份額超過10%的所謂“領跑者”,但是這個營業收入中純經紀收入僅僅占有很小的比例,換言之,這些收入是以潛在的巨大資金和法律風險取得的,從道德層面而言,這類企業已經喪失了作為經紀企業存在的價值,不過是作為某些利益集團資金鏈上一枚“重要”的棋子,僅此而已。伴隨著法制的不斷完善,行業的健康發展,這類企業將會被市場無情淘汰?？上驳氖?堅持以誠信經營的經紀企業越來越受到市場和客戶的認可,今年五月份南京市場出現了單店經紀收入16萬的最高行業記錄!而在全國市場上,最高的單店月經紀收入是由某上市公司去年在深圳創造的:685萬!由此可見差距,同樣,潛力也是巨大的。

存量房價格將依照商品特性回歸價值。長期以來,存量房價格主要比照增量房,參考地段、年代、樓層、套形、學區、配套等因素綜合定價,其中地段、配套和學區等因素起著關鍵作用。伴隨著增量房市場大面積套型的蜂擁上市,小戶型、低總價的存量房價格一路上揚,這是由供求關系和購買能力導致的結果;近幾年來,市場上所謂“次新房”價格的迅猛上漲無疑和區位的綜合配套有關。應該看到,作為一個成熟的社區,其綜合配套該有的都已經有了,不該有的也不會再有,政府能做的也僅僅是局部的微調,短期內不可能有實質性的提升,從這個意義上講,存量房價格已經到了一個瓶頸。另一方面,隨著國家宏觀調控措施的落實,增量房市場會大量出現填補目前市場需求的中小戶型的產品,而這些產品的設計理念、居住品質又遠非存量房可比,所以目前居高不下的存量房價格將不可避免地回歸價值。近期,中原地產主席施永青先生有一個談話,他認為一二線城市的房價半年內將下跌15%,個人認為在南京的局部地區甚至會更多,特別是存量房價格將首先受到新上市增量房產品的打壓。同時我們也應該看到,南京某些代表性樓盤,市場價格卻十分的堅挺,拋開開發商的品牌優勢,后期的物業管理水平是支撐其市場價格的重要因素。因此,存量房的價值回歸,應該是不同物業、不同產品間市場價格震蕩性上揚和下挫并行的格局,無疑會加劇市場的觀望情緒,這對不動產經紀企業的經營將會是一個巨大的挑戰。

簡而言之,面對復雜的政策環境、市場環境、經營環境,不動產經紀企業在立足“誠信”經營、打造企業品牌的基礎上,應該向信息網絡和金融服務領域積極探索新的發展道路。

篇3：物業管理企業涉及風險分析

　　物業管理企業涉及風險分析

　　物業管理企業在從業過程中承擔的主要法律責任是指因違反物業管理法律規范的行為，對使用者或其他公民的合法權益造成侵權后果。實踐中物業管理法律關系比較廣泛，因而物業管理法律責任也具有廣泛性，物業管理公司與物業使用者的法律糾紛主要集中在侵權責任方面。

　　物業管理企業為業主提供多樣性的服務，項目繁多，服務對象廣泛。涉及的風險主要有：

　　財產風險：物業企業以固定資產為主的財產，業主委托物業公司對物業區域內的各種設施、設備等公共財產進行管理，就可能面臨的各種自然災害和意外事故。

　　責任風險：由物業企業負責管理、維護的公共設施及設備由于疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產損失。如第三者在小區游泳池溺水、物業區域內運動設施由于失修或其他原因傷人等。

　　現金風險：物業公司的職員在從事本職或非本職工作時，可能遭受的意外傷害。

　　餐飲風險：擁有餐飲場所的物業公司，可能因提供的食品造成食用者食物中毒或一些食源性隱患，也可能因服務人員過失或餐具存在缺陷導致食用者人身傷亡。

　　車輛風險：物業公司因疏忽或過失造成業主的機動與非機動車輛可能遭受損失及第三者責任。

　　總的來說，責任風險是物業企業主要承擔的風險，因此物業公司在投保險種時首選責任保險。