經過三天的市場調查,現在對珠海的寫字樓狀況有了一個初步的了解:在分布上,吉大最多,香洲、拱北次之,前山最少;在檔次上,吉大多以高檔為主,而香洲、拱北、前山多以中抵擋為主;價格上,吉大最貴,拱北次之,然后香洲,最后前山;周圍環境上,吉大最好,拱北次之,香洲、前山最差。

一.環境分析

宏觀環境:珠海的經濟發展是非?？焖俣疫€有很大的潛力,而對珠海148家企業家的調查報告上看,三季度我市企業家對企業綜合生產經營狀況認為“偏好”及“持平”的占95.13%,認為偏差的僅占4.87%,企業景氣指數為154.55,比上期升8.91點,企業生產經營狀況保持良好的運行態勢,其中,非公有制企業已成為穩定我市企業景氣的重要力量;而三季度珠海市企業家信心指數呈現良好的上升狀態,在調查企業中,對宏觀經濟環境持“偏好”或“持平”的占91.1%,“偏差”的僅8.9%,企業家信心指數為133.15,比上期上升5.99點,這表明珠海市絕大多數企業經營者對全市宏觀經濟持續快速發展信心十足,其中,房地產業、工業等行業的企業家信心指數創出今年以來的新高,其企業家信心指數均處在140以上的“較為景氣”區間。經濟的持續快速發展,必然會帶動相關產業的迅速發展,而珠海每月新注冊成立的企業數量非常多,大多數企業剛剛起步的階段,無疑會選擇租用寫字樓來辦公,因此,現在市場上對寫字樓的需求量是很大的。

微觀環境:具體到華業大廈本身,地處前山翠微,是集商業和辦公為一體的寫字樓,首層為商鋪,本身是毛坯房,配套有有線電視系統、寬帶、閉路電視監控系統、火警自動報警系統、飯堂、地下車庫、會所等,可租可售,由自己的物業公司負責管理,附近有一些小吃店、購物中心、超市,對面有一個寫字樓——臺商協會。在前山翠微附近的寫字樓不是很多,附近交通方便,到珠海市區以及西區都有公交線路,本身租金、售價合理,物業管理費不高,配套設施比較完善,隨著許多重點項目的上馬,增值潛力無限,因此,很適合一些中小企業(尤其是新成立的)和外地駐珠分支機構的辦公。

二.SWOT分析

優勢(Strength):1.交通便利,步行到翠微巴士站和翠景工業區巴士站不過五分鐘,有十多條公交線路連接到珠海市區的各個角落。2.大廈本身的配套設施完善,配套有有線電視系統、寬帶、閉路電視監控系統、火警自動報警系統、飯堂、地下車庫、會所等等,解決了在此辦公的業主的后顧之憂。3.而且大廈的收費很合理,租金、售價、物業管理費都適中。而管理水平也是不錯的,盡量滿足業主的需求。附近也有小吃店、超市等設施。因此,在華業大廈辦公,衣、食、住、行都很方便。

劣勢(Weakness):附近的環境不是很好,工廠比較多,人員比較雜而且素質比較低。周圍的寫字樓不是很多,沒有那種很濃重的商業氛圍,在現代的社會,很多人都看重周圍的環境是不是和自己的身份相符。物業管理水平還有待進一步提高,借鑒其他公司的優點。

機會(Opportunity):前山處于珠海城區和西區之間,連接拱北、香洲,距吉大也不遠,地理位置日益重要。很快將會有廣珠西線高速公路從前山經過,同時有九洲大道、珠海大道以及規劃中的港珠澳大橋等快速連接,廣珠城際快速軌道也將設點前山,憑借較大的客流量以及周遍城市的便利交通和市政基礎設施的完善為前山的增值打下了堅實的基礎,前山一帶會成為珠海又一個商業旺地,其發展潛力很大。

威脅(Threat):在華業大廈對面,就有臺商協會,經過我們的調查,臺商協會是只租不售,與我們的租金、管理費等非常接近,附近環境是一樣的,只有配套設施稍差,因此,必須明確我們的定位與其競爭,由于其名稱的關系,對臺商的吸引力比較大。目前在珠海正在發售的寫字樓為數不少,加上已經成熟的寫字樓,如吉大的光大國貿、假日酒店,香洲的安平大廈、深圳發展銀行大廈,拱北的中珠大廈等也都有空置的房間,大多地處吉大、香洲,因此在大環境下競爭還是比較激烈的,我們要給客戶選擇前山、選擇華業大廈的理由。

三.定位

從華業大廈的建筑、環境、配套設施、服務能力以及周圍的環境看,我認為定位為中檔比較合適,現在珠海寫字樓的形勢,租高檔的都去吉大,而租低檔的都是一些比較破舊的寫字樓,有些甚至沒有名稱。面向的主要客戶群為中小企業(尤其是新成立的)和外地駐珠的分支機構,他們對價格的關注最大,因此價格在其選擇過程中就是決定性的因素。中檔的寫字樓集中在香洲、拱北,那么我們的主要競爭對手也就是香洲、拱北的一些中檔寫字樓。拱北的優勢是靠近澳門,商業繁榮;香洲的優勢是交通方便,配套齊全。而我們的優勢是價格,同檔次的寫字樓,上述兩個地方的租金要比前山的高出10-20元(拱北比香洲的價格還要高)同時,我們還應該努力提高物業的服務水平,做到中檔定位-高檔服務-中檔收費的模式,現在很多業主都關心物業水平,配以廣告宣傳,這樣就可以提高華業大廈的競爭力和傳播率。

四.問題和思考

經過三天的調查,我們發現了其他一些寫字樓的經驗:

臺商協會、安平大廈都是只租不賣,這樣做給我們

物業在提供常規的保潔、清掃、設施維護的基礎上,在不提升成本的情況下,能不能多為業主做一些,比如為業主提供某些信息,代其咨詢等,為業主創造超額價值和服務應該是我們永遠追求的目標。

在物業服務方面,應該更嚴格地要求,設定服務目標,降低業主的投訴,對業主的投訴應該正確對待并且及時處理。

經常走訪調查,了解業主的需求,改善工作方式,業主是我們改善工作并取得進步的最好老師。

在寫字樓的競爭方面,地段、價格、環境、交通等接近的情況下,服務水平的高低直接決定了競爭的結果,即使在其他方面存在一些小的差距,依靠高水平的服務取得競爭優勢的案例數不勝數。

服務要人性化,管理也要人性化,充分調動員工的積極性,各部門的員工在特定時候也可以加入到服務隊伍中去,不僅僅限制在物業管理部門,全公司的員工都要做好服務的思想準備。

公司提出的加強學習是件好事,因為只有學習才能提高員工隊伍的素質,現代社會發展迅速,新的信息不斷產生,學習才能掌握信息,學習才能進步。當今社會競爭就是人才的競爭,應該努力建立學習型組織和努力向上的價值觀,提高公司的核心競爭力。

五.具體對策

針對華業大廈30%多的空置率,以及本著與業主互利、雙贏的局面,盡快實現銷售或出租的目標,我們建議:

1.經過三天的調查,前山的寫字樓數量不多,競爭對手比較少,與我們相同檔次的就是臺商協會,但是二者的定位、規模不同,面向的客戶群也不同,直接競爭的機會也就不大。那么我們要利用良好的客觀條件,發揮我們的優勢,服務好,環境佳,配套全,進行差別定位,輔助以一定的營銷手段,如電視廣告,報紙,雜志,促銷等來吸引顧客的注意,相信華業大廈的前景是光明的。

2.在經營模式方面,根據調查的情況,大體上有兩種:(1)只租不售。安平大廈,臺商協會,中珠大廈等。(2)租售均可。光大國貿,西海大廈等。別人的做法給我們的啟示:為什么有些會選擇只租不售?只租不售就是只通過自身的經營,其優勢就是大廈的產權還在自己手里,無論如何在與業主的討價還價中處于有利地位,而且減少了某些潛在的風險,例如有些業主的素質不高,出售可能加快大廈的折舊速度。通過出租,其短期內的收益不如出售,但是從長期的收益以及經營思路上,其收益要高于出售。而租售均可增加了顧客的選擇,豐富了經營手段,因此增加了吸引客戶的能力。

3.無論哪種經營模式,都需要做好物業的管理和設施的維護,不斷提高服務水平,持續提升企業的核心競爭力和管理水平,滿足業主的各種需求并及時處理發生的問題,讓業主得到超過預期的服務,提高業主的滿意度是核心問題。對于只租不售的寫字樓,主要是做好租金、管理費的制定,做好物業服務,完善配套設施,不斷改善大樓的環境,滿足業主的要求。而對于租售均可的模式,工作相對比較多,除了上述的工作外,還要制定出售價,如有必要還需要促銷方案、優惠政策以及出售之后的規章制度等

篇2：房地產公司項目開發部市調崗位職責

　　房地產公司項目開發部市調崗位職責

　　1、負責組織進行項目市場調查，做出報告，為項目策劃、決策及運作提供依據。

　　2、協助策劃崗位制定營銷策劃方案與專項調查，做出報告。

　　3、與技術部門銜接，確定區域市場的調查并形成市調報告。

　　4、定期閱讀相關信息及其他經濟、政策、整治等方面信息，特別是房地產業信息，對本地競爭樓盤廣告等信息進行收集。

　　5、負責對公司品牌知名度、客戶滿意度、物管公司服務質量等進行專項調查，并配合策劃崗位對營銷策劃活動做出效果評估。

　　6、負責本地區樓盤銷售形勢的調查，定期收集銷售信息，為營銷策略的調整提供參考。

篇3：超市調撥員任職資格崗位工作職責標準

　　超市調撥員任職資格及崗位職責標準

　　□任職資格

　　*高中以上學歷。

　　*熟悉商品陳列要求。

　　*熟悉配送中心業務流程。

　　*熟悉配送中心內各類商品存放位置。

　　*掌握配送中心內各種裝卸設備的性能，并能熟練操作。

　　*具有特種作業人員操作證(場內機動車、叉車)。

　　*身體素質良好。

　　□崗位職責

　　*根據退貨單、調撥單等單據備貨。

　　*負責備貨區商品的合理擺放。

　　*核對備貨的單據與實物，確保備貨無誤。

　　*確保調撥過程中庫區內通道的暢通。