物業估價要做到客觀、公正、科學、合理,就必須遵循物業價格形成的客觀規律。物業估價人員對物業價格的評估,不是將他們主觀隨意認定的價格強加于被估價的物業,而是恰恰相反,他們要運用自己對物業價格形成的客觀規律性的認識與掌握,通過評估活動,把物業的內在價格(價值)反映出來。人們在對物業估價的反復實踐和理論探索中,總結出了一些在估價活動中應當遵守的法則、標準或應注意的問題,這就是物業估價的原則。

目前,中國物業估價應遵循以下六項原則:

1.合法原則

物業估價,要在法律規定的物業使用的條件下進行。如城市規劃規定了土地的用途、容積率、覆蓋率、建筑高度與建筑風格等,那么物業估價就必須在物業的使用符合這些限制的范圍內進行。例如,某宗土地城市規劃限定為居住用途,即使該宗土地的坐落位置適合于作商業用途,評估這宗土地的價格時也必須以該宗土地在作居住用途使用的前提下進行。再如,某宗土地城市規劃限定的容積率為4,評估這宗土地的價格時就必須以該宗土地的容積率不超過4為前提進行,若以容積率超過4來估價,由于超出的容積率沒有法律保障(且違法),由此評估的較高價格也就得不到社會承認。

2.最有效使用原則

物業估價,不僅要在物業合法使用的條件下進行,還要以物業的最有效使用為前提來進行。所謂最有效使用,是在合法前提下的最佳使用,其主要的表現是以獲利最大的使用方式來衡量。例如,某處物業,城市規劃規定既可作商業用途,也可以作住宅用途,如果作商業用途能夠取得最大的收益,則估價時以假定為商業用途使用為前提。這一原則,是物業交易競爭的結果。

3.供求原則

物業價格同其他商品的價格一樣,受供求關系的影響。若需求不變,供給增加,則價格降低;若供給不變,需求增加,則價格上升。在進行物業估價時,必須充分考慮到物業的供求情況以及可能導致供求關系發生變化的因素。值得指出的是,由于物業具有地理位置的固定性、地區性和個別性,這種供求情況主要是指當地的物業市場的供求情況。

4.替代原則

根據經濟學理論,在同一市場上,具有相同使用價值和質量的商品,其價格的形成會受互相的影響。物業價格也符合這一規律某物業的價格,受同類型具有替代可能的其他物業價格所牽制換言之,同類型而有替代可能的物業之間,會相互競爭,使其價格互相牽制而趨于一致。這種同類型的物業價格,如果在同一供需圈內,即可運用市場資料比較法估價。 對于兩個以上同類型的物業,選擇哪一方,是否以新的物業取代現存的物 業,這將受到替代原則的影響。如果現存物業價格高于重新建造的具有同等效用的物業成本,則自然會選擇后者。也就是說,對于現存而可重置的物業,如果新置同類型物業有替代可能時,則現在物業的價格不能超過新置或新建的成本。這樣,對可能重置的物業來說,由于替代原則的存在,使得重置成本成為該物業價格的上限。

5.估價時日原則

物業是變化的,但物業的估計價值必須是一個定值,而不能是一個變量,所以估價時必須假定市場情況在某一時日是靜止的。這一時日即是估價時日。所謂估價時日,是指估價對象物業的估價額所指的具體日期,通常以年、月、日表示。一般將估價人員執行現場查勘的日期定為估價時日,或因特殊需要將其他日期指定為估價時日。確立估價時日原則的意義在于:估價期日是責任交待的界限和評估物業時值的界限。例如政府有關房地產方面的法規、標準、稅收等的發布、變更、實施日期等,均有可能影響評估的物業的時值。再如,著我們運用市場比較法評估一宗物業的時值,選用的是估價期日以前的市場交易實例作為分析比較的依據,由于比較實例的交易時間不同,其時值也不同。因此我們要把不同時間的比較實例的價格都修正到某個標準時間,即以估價期日為標準時間,這樣,這些實例才能作為等價的替代物。

6.公平原則

物業估價的目標,在于求得一個公平合理的價格。若評估的價格不公平,則必將影響交易雙方的利益。因此,估價人員必須公正清廉,認真客觀地評估,決不能受任何私念的影響。估價人員與被估價的物業若有利害關系或是當事人的親朋好友,應實行回避。另外,為求得一個公平的價格,估價人員還必須了解物業供求情況和影響物業價格的因素,同時還要具有專門的估價技術、豐富的估價經驗和遵循嚴謹的估價程序。

篇2：房地產估價師物業管理模擬試題(下)

　　房地產估價師物業管理模擬試題(下)

　　多項選擇題

　　1.物業服務合同的履行,是指債務人全面地、適當地完成約定義務,以使債權人的債權得到完全實現,物業服務合同當事人在履行合同過程中應堅持( )。

　　A.實際履行的原則 B.承諾履行的原則

　　C.全面履行的原則 D.分片履行的原則

　　E.階段履行的原則

　　2.物業服務合同是由物業管理企業提供物業管理服務的合同,一般來講,物業服務合同的類型有( )。

　　A.新建物業的建設單位與其選聘的物業管理企業所簽訂的前期物業服務合同

　　B.新建物業的施工單位與其選聘的物業管理企業所簽訂的物業服務合同

　　C.全體業主與其選聘的物業管理企業所簽訂的物業服務合同

　　D.業主大會與其選聘的物業管理企業所簽訂的物業服務合同

　　E.業主委員會與其選聘的物業管理企業所簽訂的物業服務合同

　　3.物業管理項目的招標機構可聘請有關部門人員和物業管理方面的專家組成,其主要任務是( )。

　　A.負責招標的整個活動 B.組織開標、評標、決標和商務談判 .

　　C.與中標的物業管理企業簽訂物業服務合同 D.監督物業管理合同實施狀況

　　E.編制《招標章程》、《招標項目說明書》、《物業管理合同》等

　　4.物業服務合同終止的原因包括( )。

　　A.物業管理企業宣布破產 B.物業管理企業或業主委員會單方宣布解除合同的

　　C.物業管理合同約定的物業管理服務期限屆滿,雙方又沒有續簽合同的

　　D.物業管理企業沒有達到物業管理要求,經期限整改逾期仍未達到要求,業主委員會有權終止合同

　　E.業主委員會嚴重違反合同約定,致使物業管理企業無法對物業進行有效管理,物業管理企業有權解除合同

篇3：房地產估價師物業管理模擬試題(上)

　　房地產估價師物業管理模擬試題(上)

　　1.物業管理項目部門在人力資源配置上要符合( )的原則。

　　A.德才兼備,一專多能 B.精干高效,一專多能

　　C.因崗設人、一專多能 D.人事結合,團結協作

　　2.公司或頊目管理根據項目發生的成本進行費用測算,根據測算依據與( )進行協商,確定物業管理費的收費標準。

　　A.物業建設單位 B.業主大會

　　C.相關建設職能部門 D.物業建設單位或業主大會

　　3.物業服務合同既是( )合同又是諾成合同。

　　A.承諾 B.要約

　　C.雙責 D.雙務

　　4.下列( )不屬于招標文件。

　　A.《物業服務合同》 B.《招標單》

　　C.《招標須知》 D.《招標公告》

　　5."物業檔次高,整體形象好,業主、物業使用人文化素質高"。符合上述特點的物業類型是( )。

　　A.商場 B.工業廠房

　　C.住宅D.寫字樓

　　6.物業管理項目是指由一個相對獨立的物業或相關組群物業所構成的一個物業管理單位,項目管理的中心流程是( ),這是一種項目營運新的管理模式,大大提高了項目部的工作效率,提高了服務質量。

　　A.財務管 B.客戶服務

　　C.成本控制 D.品質管理

　　7.高層樓宇是指( )的建筑物。

　　A.10層以上,30層以下 B.15層以上,30層以下