如果做一份有價值的市場報告呢,我個人覺得有以下幾點需要注意
首先,你要確定這塊地的用地性質及開發商本人的大致開發意圖后,對項目進行有針對性的調研.通常你的調研報告是用來論證開發商的開發意圖正確性(目前國內的確如此).
市場調研報告的確就像八股文一樣,有其固定的格式,誠如恐龍說的一樣,從宏觀開始一直到項目定位.但是好的市場報告和爛的報告之間的區別就在于其對于甄選資料的態度上.爛報告是不管三七二十一,都往上堆,只是為了湊頁數;好的報告只是選擇對于其結論有幫助的內容。
宏觀經濟這塊需要嗎?很需要,房地產是國民經濟的一部分,是同生死共患難的,但是你不是只往上堆那些統計局的數據的,你需要在那堆數據中得出你的結論來,現在的開發形式究竟往哪兒走!比如說有一個商業地產的報告,在第一部分“某市經濟概況及未來發展潛力”這塊就羅列了這些資料:國內生產總值、零售總額、物價指數、消費者信心指數、可支配收入、住房福利及前國營單位員工退休福利、政府部門/本地公司的其他津貼、住宅市場、汽車市場、跨國性公司、富裕家庭。它在這些資料之后有一個重點總結得出當地開發大型商業是非常有前景的。正因為在做報告前了解了這塊地是做商業的,開發商是想做大型商業,所以在宏觀這塊尋找的資料都是針對這兩點來進行的,是有目的的羅列。
其實就是項目調研,恐龍說的那種羅列一對樓盤銷控表的確是白癡級的做法。你需要明確的你做項目調研的目的是什么,是開發商想知道地塊周邊的同類項目發展情況,這些項目的市場經驗是什么,在這些項目的特點上尋找本項目開發的差異優勢。因此樣本的選擇非常重要,調研的內容選擇也很重要,這就針對不同類型項目有不同情況了。比如說你要做一個低密度產品,你首先都調研區域周邊的低密度產品,其次你還得放眼整個市場,看看這兩年有哪些項目是比較成功的,選擇其中幾個和本項目檔次比較接近的,也作為調研對象。調研這些項目的客戶范圍類型、產品形態、營銷手段等。通過對這些項目的分析,得出你要做的低密度產品的形態,針對客群,推廣方式等。有時侯甚至要詳細到對方項目車庫是怎么做的、供暖方式如何、電梯牌子是什么。因為開發商需要了解的就是這個,他可以借鑒對方來做自己的產品。
就像恐龍說的一樣,開發商最想看得就是最后一部分,就是關于產品定位的那塊。但是你不能沒有前面那么多內容就直接給他看最后定位,你必須告訴他為什么我會得出這個結論來,記住一點,你任何提出的建議和看法必須用詳實的數據來支持,不是你認為事情怎么樣就是怎么樣,而是根據什么什么內容得出事情應該怎么樣,行文必須嚴謹,不能給開發商質問的機會。尤其是你要得出和他一開始的想法比較背道而馳的時候,你就必須以很專業的角度指出你得出該結論的原因。但通常,你不能提出和開發商想法差太遠的看法,因為他在拿地的時候根據其拿地的成本基本上已經決定了該項目的檔次,你只能在同等檔次做出不同形態產品類型的定位而已。
一般市場報告的確都有百來頁,沒有一個開發商會有那么多閑功夫看完它,他只需要看每一個部分的結論,你可以把那些內容用黑體表示出來,但是如果他對結論有疑問,就可以往上找出支持論點的數據。任何報告的關鍵點就是,你寫的每句話都不是廢話,都必須為某個觀點服務。
篇2：成都市甲級寫字樓市場調研分析
成都市甲級寫字樓市場調研分析
一、我國各大中心城市辦公物業發展情況及未來趨勢
由于宏觀調控，特別是國家七部委出臺的房產調控政策，對上海、北京、廣州等特大型城市的住宅市場產生了持續的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價格也越來越松動。而寫字樓的出租情況卻十分火爆，甲級寫字樓更是一再受到海外基金的追捧。據相關統計資料顯示，作為我國第一大城市的上海，南京西路周邊25層以上寫字樓出租率達到80％以上，而一些高檔寫字樓如恒隆廣場等出租率都在95％以上，且換手率很低。巨大的需求使寫字樓市場步步升溫，當前寫字樓已經成為“敏感時期”的市場新寵。
加入WTO以來，隨著我國城市特別是特大中心城市的的不斷擴大，市中心土地的越來越稀缺，寫字樓的開發也逐步從市中心向外擴散。許多城市都根據自身發展狀況，開辟了專門的經濟技術開發區或者工業技術園區，通過一系列的招商引資優惠措施，積極吸引國內外大型企業特別是世界500強企業進駐。這也有效帶動了當地寫字樓的開發，其租金也年年攀升，投資寫字樓的利潤空間的不斷呈現。預計20**、20**、20**年這三年我國特大中心城市甲級寫字樓的售價和租金都會直線上升，供小于求的局面在未來一段時期內仍然存在。
二、 成都目前辦公物業市場調研分析
1、辦公物業類型
目前成都市辦公物業類型主要包括：純辦公物業、辦公用途的電梯公寓、小戶型商務樓(具商務功能的小戶型公寓)。從調查資料來看，純辦公物業的物業類型所占比例最大，達到了60%的比例，電梯公寓作商務用的物業占6.7%。
2、各類型辦公物業分析
類型A：純辦公物業——高級寫字樓
?。?）、成都高級寫字樓分布
成都的甲級（準甲級）、高級寫字樓主要分布于由總府路和順城大街-人民南路及南大街一線所形成的“十”字型道路兩側區域內，它們也構成了成都的事實CBD：
春熙路-鹽市口-天府廣場是成都最為繁華和傳統的中心商業區，構成了成都最具影響力的零售核。市中心的絕對地位、最為優越的商業資源和高額土地成本成為該區域高級寫字樓興建的最直接動力。
順城大街-騾馬市一帶聚集了成都最多的金融企業、寫字樓和星級酒店，順城大街亦被冠以“金融一條街”稱號。該區域也是成都市規劃的CBD區域的核心組成部分。
人民南路（含南大街）沿線是近年來發展最為迅猛的寫字樓開發熱點區域，且具備良好的后續發展空間。其動因主要包括：
交通優勢：相比絕對市中心和順城大街、騾馬市一帶的擁堵交通，人民南路是目前成都最為暢通的城市主干道，且同時連接著市中心、城南“富人區”和雙流機場，具備完整的交通循環體系。
磨子橋IT商圈效應：人民南路連接著成都著名的磨子橋IT商圈，該商圈吸附著大量的公司組織，成為寫字樓物業的直接需求方，時代數碼廣場、@世界均是這一典型。
臨河景觀優勢：這是市中心及順城大街一帶寫字樓物業所無法比擬的資源優勢，它無疑能使臨河一帶的寫字樓物業具備更好的賣相。目前代表項目為開行國際廣場。
政府南遷利好：政府南遷，眾多大型機關、企事業的進駐，使人民南路區域成為預期中新老城區的樞紐地帶，這在一定程度上能強化該區域發展寫字樓物業的可行性。
本項目處于人民南路南延線，也是南部新區構建“新會展商務圈”的橋頭堡位置，并具備政府機關企事業單位直接的資源優勢，加之李嘉誠和記黃埔項目即將啟動，該區域完全具備了開發特色寫字樓物業的眾多優勢。
?。?）、成都高級寫字樓的發展歷程
階段一：新時代廣場獨領風騷。在1996年之前，除了市內幾間星級賓館，成都尚沒有一座現代化商務寫字樓。這一顯著的市場空白點使1996年交付使用的成都首座高等級寫字樓——新時代廣場取得了非凡的租售業績，吸引了大量的國內外知名企業入駐（至今仍有一部分此類客戶），其租金一度高達150-200元/平米·月。
階段二：僧多粥少，市場迅速降溫。新時代廣場的非凡租售業績極大地刺激了眾多的房地產開發商，1996年前后成都市中心迅速開建了十幾座高檔寫字樓項目，僅鹽市口到玉帶橋不到兩公里的順城大街兩側，就聚集了9座，總量達60多萬平米。然而，成都高等級寫字樓市場與上海、廣州等沿海城市差異甚大：外資機構和外省派駐機構相對較少；而受當地經濟總體水平影響，本地有足夠實力的民營企業（國營企業大都有自己的地盤）數量亦十分有限。因此這批在1995-1996年期間開工的高檔寫字樓集中在1998年前后進入預售階段時，僧多粥少的局面便擺在了每家開發商面前。而先期竣工的新時代廣場率先搶占了本已不多的客戶資源，更使其他項目在預售期便一籌莫展。成都的高檔寫字樓市場迅速降溫，1998年以后成都新開高等級商務寫字樓的建設幾乎陷入停滯狀態，并由此產生了一批停工停建工程和“爛尾樓”工程。
階段三：大浪淘沙，川信、冠城成為旗幟。在新時代廣場獨領風騷長達3-4年之后，1995-1996年開工的那批寫字樓中，川信大廈、冠城廣場開始脫穎而出。如冠城廣場憑借高規格的硬件配套、營銷上對國際大公司的強力公關以及特別的優惠政策，說服惠普、思科、摩托羅拉等“招牌性”企業進駐，北京金杜、美國美標等著名公司亦從新時代廣場搬遷過來。此后，川信大廈和冠城廣場成為成都頂級寫字樓的兩面旗幟，這里聚集了在蓉50%以上的外資機構和30%左右的國內知名企業成都分公司或辦事處，約有60多家上市公司和數家世界500強企業，租金高達100-130元/平米·月，入駐率均在90%以上。而同時，與這兩棟大廈幾乎供不應求相反的是，整個成都的寫字樓行業卻呈現出一種供大于求的狀況。
階段四：市場有所升溫，主導仍是消化存量。隨著政府采取的爛尾樓整治措施的出臺和招商引資的卓有成效，以及“西部大開發”政策和中國加入WTO的利好消息的綜合影響，沉寂多時的寫字樓市場開始在20**年得到啟動。城市之心、世都大廈、時代數碼廣場、威斯頓聯邦大廈等停工停建項目相繼重新包裝面市，且均取得了一定的租售業績。同時，開發商亦不再盲目地新開寫字樓項目，只有@世界、時代廣場等少數幾個樓盤。
階段五：走向復蘇，趨勢鮮明。近年來隨著城市發展速度的加快，辦公物業需求不斷上升；而舊有的辦公物業（除少量高檔辦公物業）由于修建較早，各方面的形象、配套和服務設施都難以滿足目前商務辦公的發展要求，產品面臨更新換代，辦公物業市場需求日趨旺盛；同時，城市規劃中兩個副中心方案的出臺，以及城市核心中央商務區規劃的確立都在一定程度上帶動了整個商務辦公市場的再次升溫。20**-20**年，成都寫字樓投資大幅度增長，由于需求量上升，成都寫字樓空置面積呈下降趨勢。整體來看，目前成都市的商務辦公物業的市場供需正趨向平衡發展，市場杠桿的調節作用明顯。
小結：
一直以來，成都的寫字樓呈兩極
分化的態勢，一方面是頂級甲級寫字樓市場需求旺盛，供不應求；另一方面大量商住樓門可羅雀，市場供應和市場需求出現明顯的反差。據調查，目前成都有大量的單位希望在一個采光通風良好、環境寬松的氛圍里辦公，但苦于目前市場上的商住樓不能滿足公司形象的要求，不得不租在甲級寫字樓或酒店里，忍受高昂的辦公費用，壓抑的辦公環境……市場亟待新的辦公產品。于是，從20**年開始，成都寫字樓開始向情景化趨勢發展，@世界、時代廣場、錢江·鉑金時代、豐德國際廣場等寫字樓都在這方面進行積極的探索，旨在開發既能滿足企業形象，又能節約辦公成本，實現辦公舒適化的辦公產品，辦公向情景化方向發展是必然的趨勢。?。?）、成都市寫字樓未來發展趨勢
?、賹懽謽巧墦Q代需求迫切
在成都寫字樓市場，目前雖有時代廣場、川信大廈等一批甲級寫字樓的出現，但更多寫字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫字樓名頭很響，但配套設施、樓高、辦公面積等都與國際標準相差甚遠，外形上體現不出實力企業的檔次，內部設計滿足不了企業辦公需求。而目前成都外企入駐卻以每年50%的速度遞增，成都市寫字樓升級換代呼之欲來。
這種升級在成都CBD區尤顯迫切。在成都CBD核心區域，現在有高檔商務寫字樓30多棟，而能與國際接軌的甲級寫字樓卻是鳳毛麟角。核心區域內聚集了在蓉60%以上的外資機構，世界500強里的80余家跨國公司，72家金融機構，這些外來企業還在每日遞增。因為尋找不到合適的辦公場地，許多企業只好整層地租下高檔酒店辦公，如錦江賓館就有日本豐田汽車公司、香港大公報等；假日酒店則有加拿大加成顧問有限公司、日本經濟協會等。
?、诘囟纹磽尭蛹ち?/p>
由于土地的不可再生性，地段對于寫字樓而言具有永久性的現實意義。隨著時間推進，寫字樓的地段概念將得到前所未有的強化。一個城市的CBD區將成為寫字樓開發商家交火最為激烈的之地。
成都CBD區核心地區2.45平方公里，包括了春熙路、紅星路、鹽市口、騾馬市、順城街等傳統主要商務、商業區域。核心區之外的片區是中央商務區的外區，該區域3.05平方公里，將有少量的居住區域。據透露，整個中央商務區總建筑面積將達到1300多萬平方米，純粹商業樓盤將占1170萬平方米。目前核心區域內高檔商務寫字樓建筑面積只有100萬多平方米。
這種競爭源于對寫字樓建造的高規格要求。成都CBD區內雖然已經出現少量真正甲級寫字樓，但大多數寫字樓仍然不能與國際標準接軌。
?、鄹咧悄芑l展成必然趨勢
高智能化寫字樓也將成為成都甲級寫字樓的發展方向。雖然目前已經出現了一些這樣的寫字樓，但其發展還沒成為規模，因此還不能完全滿足相關高端企業的需求。但據了解，一些準備大力進軍寫字樓的實力開發商都已將打造高智能化寫字樓作為目標。
簡而言之，寫字樓的智能化就是通過一系列國際領先技術的通訊自動化系統、樓宇自動化系統、辦公自動化系統、保安自動化管理系統等的設備安裝，使每棟樓都變成一個蘊涵有巨大能量的信息化坐標，而入駐企業可以隨心所欲應用相關信息轉換.這不僅指大廈的水、電、空調、電梯、消防、安保的精密監測與控制,而且通過語音與數據的高速通訊接入,使企業的辦公效率得到全面提升,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通.一個最簡單的方面,比如通訊，高智能化的寫字樓絕不會因為身在電梯或者大樓深處而讓手機信號受損，從而影響業務聯系。
?、芗准墝懽謽菍徍巳腭v資格
隨著社會分工明確化、細分化速度的日益加快，寫字樓客戶的行業特性也更為突出。因此，在巨大的市場需求面前，部分高品質的寫字樓會充分利用入駐企業(客戶)的知名度、檔次來提升自身的品牌優勢。因此，在企業入駐之前，寫字樓開發商將會對該企業的實力、信譽等各方面進行詳細調查，以保證入駐企業的水平都夠得上入駐的檔次。
?。?）、需求市場的相關調查
?、俪啥际袃葘懽謽鞘褂玫臐M意程度調查
最近，成都市某市場研究機構針對“成都市內寫字樓使用的滿意程度”進行了問卷調查，調查結果顯示：在1000多家入駐乙級寫字樓的機構和345家入駐甲級寫字樓的機構中，竟然有超過70%的機構對其現在使用的寫字樓感到不滿：
交通：走路開車都不方便。41.2%的被調查公司對所在寫字樓的交通不滿。其中，不滿意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積?。ㄕ?.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車乘坐不方便（占2.56%）；二環路口交通不方便（占2.56%）。
電梯：太少太慢。對寫字樓配備電梯的調查結果滿意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質量品質太差，經常壞（占7.53%）。而根據統計，目前成都寫字樓的一部電梯要服務8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。
IT通訊設備：終端少，故障多。對于寫字樓IT通訊設備，差不多6成的公司對于沒有寬帶、自己接線、撥號上網、電話線不夠用不滿意；認為長城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫字樓的網線改造工程就更令物管頭痛。
空調：制冷制暖不到位。37.98%的公司對寫字樓空調配備不滿。其原因有：沒有中央空調，自裝空調又沒有預留位置；空調制冷制暖都不到位；空氣質量不好等。一場非典，使人們對健康有了更深刻的理解，寫字樓作為上班族們最主要的活動場所，其采光、通風、健康、生態環境的被關注程度就更甚于其它類型的物業。然而給中央空調配備新風系統的寫字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級和乙級寫字樓使用的中央空調都是傳統中央空調，制冷和制熱效果不好不說，各單位還不能自由地調控室內溫度，非常不方便?？上攵?，今后的商務辦公物業無論開發理念，還是產品設計都會有更大的突破。
物管：不盡人意。盡管被調查公司中，僅有21.4%對寫字樓的物管感到不滿，但其中透露出來的問題也值得注意。寫字樓衛生條件差、物管保安素質差、物管費用高、進出人員雜等使大多數入駐公司不滿意。
車位：數量少，費用高。對寫字樓目前車位的感覺滿意的公司僅有19.47%，不滿意和非常不滿意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認為車位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級寫字樓一般配備停車位200-350個左右，平均每200-300平米僅有一個停車位。這不僅不能滿足公司內部人員對車位的需求，來客要停車就更加不方便。
周邊配套：就餐購物不方便。租或購買寫字樓的單位，對寫字樓周邊配套設施十分看重。然而，仍然有27%的公司認為，所處寫字樓周邊配套令人不滿。如：員工就餐不方便，（占69.7%）；購物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級寫字樓都有自己的餐飲部，為客戶提供
工作快餐，而乙級寫字樓中午員工的就餐問題就非常突出。層高：給人壓抑感。被調查公司對成都甲級寫字樓的樓層凈高通常在2.4米左右表示滿意或非常滿意的僅占30.7%，房間窗戶少、層高低、有壓抑感是主要問題。
?、?目標消費市場的需求心理分析
A、選擇辦公地點的重要影響因素：
是否符合公司發展及形象的要求；
商務辦公物業的租金和售價；
進出辦公地點的交通順暢、方便；
商務辦公物業所處的位置，是否是商業繁華地段；
商務和辦公配套是否完善及方便程度；
辦公環境的舒適性、健康性（如就餐是否方便，通風、采光條件是否良好等）。
B、商務辦公物業消費群體的需求傾向：
實力機構多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業，并且重視周邊及物業辦公環境；成都國際化程度的加深，外資駐蓉機構尤其喜好規劃合理，交通便利，企事業單位密集的區域，以提升公司企業形象；
純辦公物業仍然是需求的主體；
跨國大企業傾向于整層購買，中小企業則看好適用（100-300平方米）的辦公空間；
對產品的需求特征越來越集中在配套、管理、價位等方面。
職業投資人，尤其看重未來城市發展規劃，選擇有巨大投資升值潛力的地段。
篇3：商場物業市場調研分析操作步驟
商品房大量空置,有一條很重要原因是發展商的決策層缺乏必要的市場調查,沒有掌握到足夠的商場信息導致決策失誤,使項目開發出現選址不準和市場定位不發。
如位于武漢市江岸區某大廈,從它的規模、設計、裝修、設備,到付款方式,這個項目在同一區位中應屬佼佼者,但建成以來,出租和出售比率都很低,發展商難以實現預期效益。究其原因,主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊,常堵車,::人氣雖旺,但大量是外來人口,收入不高,周邊多家大型國營企業經濟也不甚景氣,且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環境中,發展商把大廈定位為商業、酒店、桑拿等,顯然是不適合的,是不經深入市場調查作出的不準確決策。
商場物業成功開發的前提是做好市場調查,否則,就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。但很遺憾,不少開發公司并沒有一套完善可操作的關于項目開發前期的市場調查方案,每每接到一個項目,總是憑國土、規劃、稅務要求和幾個樓盤的數據就由業務人員憑經驗寫出項目的可行性分析報告?？茖W性、準確性不高。
1、商業物業調研需要了解的內容:
1.1.1對經濟與發展形勢分析
房地產業的發展與一個國家和地區的政治、經濟、金融、教育和治安、社會發展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產市場和產業產生影響,尤其是對房價和銷售情況。要制定正確的開發項目策略,不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發展我國房地產業,很重要原因是他們看到了gg開放后的中國經濟不斷向前發展,政局和社會環境穩定,投資收益率高,廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力,事實也正是如此。
1.1.2對房地產市場發展態勢分析
對本地區、本省、周邊城市(外銷樓還須了解港澳地區的房地產市場動態)以至全國房地產開發建設的總體情況進行了解。這樣才能克服投資的盲目性,有助于市場定位準確。前幾年,武漢市有些發展商看到寫字樓有利可圖,回報率高,紛紛投資興建。由于未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測,以致盲目投資,造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現實。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產開發項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況,以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析。當然,也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發展趨勢等。
1.1.3對房地產政策法規和政府規劃措施
近期,有關房地產的投訴糾紛日益增多,除了購房者法律意識有所加強外,更重要一點是不少發展商沒嚴格按章辦事,出現了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現等問題。所以開發企業的領導和專業人員必須熟悉有關政策法規,遵章守法。否則,稍有差錯便會直接影響到開發項目的正常順利進行,造成不必要的浪費。這方面主要了解的是:土地使用、規劃設計、拆遷安置、開發管理、建筑施工、銷售、稅收、物業管理等方面的法規以及政府領導人的重要講話,新的政策措施、工作部署等。近期出臺的關于住房制度改革、藍印戶口制度,尤其對商品房預售條例等規定、政府對銷售"放心房"的要求等等,更須熟悉和嚴格執行。掌握上述各有關政策法規及政府調整政策的信息,就能及時調整房地產開發和銷售策略,有助于項目的成功。
1.1.4對項目周邊居民的調查
無論哪一類物業,要做到市場定位準確,都必須深入了解居民,尤其是項目周圍居民的住房現狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及未來住房的期望,可接受的價格,對付款方式、套型面積、裝修標準、居民環境和設施配套等。然后再有針對性的根據這些資料來確定將來所開發項目的市場定位。比如,有的項目所在環境居住情況比較復雜,各類居民雜居,外來人員不少,如果把市場定位為大套型的中高檔住宅,將有可能導致挫敗,因中高收入人群一般不愿到這類地段購房居住。
1.1.5對周邊同類樓盤的調查了解
對周邊同類樓盤的調查了解,有利于在制定項目營銷策略時做到揚長避短,在今后的市場競爭中處于較為有利的位置,制定正確的競爭對策。這方面了解的內容主要有:樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法(包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等)、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標準、配套設施和環境美化綠化等,同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業管理情況等,然后制表逐一進行比較分析,以便正確定出自己的開發營銷策略。
市場調查獲取信息的方式、方法很多,為了獲得準確而周詳的第一手資料,發展商既要重點使用本單位專業人員,充分發揮其積極性;也可以適當聘請一些相關專業的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員,交給他們承擔部分調查工作;還可以委托有關機構進行調查策劃。無率由誰去做這
2、以下三種調查方法可作參考
1.2.1直接調查
直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸,詢問、請教,以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。
1.2.2間接調查
通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析等材料,當然對這些材料要對比分析,去偽存真。
1.2.3直接征詢
這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性,對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法,首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調查要注意對象的選擇,要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員,使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。
1.2.4現場"踩點"調查
這是不少發展商、代理商作市場調查常用的方法。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場,通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹,實地調查觀察,從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處,不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面,從其內部人員和一些已購房人士作深入的調查,增大調查結果的可靠程度。