20**年湖南省房地產估價師考前培訓班
《房地產估價案例與分析》模擬試卷
一、問答題 (共3題,每題10分)
(一)B公司于1998年通過招標方式獲得一塊用途為商業用地的國有土地使用權,1998年5月開始施工、預計竣工時間為20**年5月。工程于1999年7月因資金原因停建。建筑物為高層建筑,共18層,第1~4層為裙樓,用途為商業用房,5~18層為塔樓,用途為辦公用房,該建筑停工時主體己達12層,20**年5月該公司尋找到合作伙伴、委托房地產評估事務所對該綜合樓進行評估,核定其現狀價值,為合作提供依據。
請說出(1)評估該綜合樓的技術路線;
(2)應搜集、審核哪些資料?
(二)相鄰房地產合并,其價值往往會升高,各自的增值額應如何分配?
(三)S開發商欲參加一經濟技術開發區招標出讓地塊的投標報價。該出讓地塊規定用途為高級賓館、酒店、高級公寓::。為獲得該地塊,作為代理S開發商投標的估價人員,你認為應采用何種估價方法,要做哪些具體工作?
二、單項選擇題 (共2大題,4小題,每大題10分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意,請將這個答案對應的字母填在各小題相應的括號內。)
(一)某市政府需要征用一塊土地建一個商服中心,該塊土地使用證上記載,土地的用途為農用地,根據估價人員實地考察,該塊土地上巳建有磚廠等附屬設施。商服中心于20**年3月開工,現正在建設當中,估計20**年12月完成。
(1)征地補償費應按()用途予以計算。
A.農用地B.商業用地
C.工業用地D.當地政府制定的標準
(2)要估價屆時的售價,估價對象的狀況和房地產市場情況應選擇()。
A.估價對象的狀況和房地產市場情況均為20**年12月。
B.估價對象的狀況為現在,房地產市場情況為20**年12月。
C.估價對象的狀況為20**年3月,房地產市場情況為20**年12月。
D.估價對象的狀況和房地產市場情況均為20**年3月。
(二)甲公司于1980年通過劃撥方式取得一塊土地,并在其上建設一棟辦公樓。1997年底公司已將該辦公樓出租給乙公司,租期至20**年底。2000年底甲公司由于資金緊張將此房地產到銀行抵押貸款。貸款期限兩年。
(1)此房地產的抵押價格為()。
A.建筑物價格加土地的現時價格
B.土地的現時價格加建筑物的現值扣除應交納的土地出讓金
C.建筑物的價值
D.等于房地產重置價減去建筑物的折舊費
(2)此房地產的建筑物價值()。
A.等于重置價減去可修復部分的修復費用
B.等于重置價減去物質上的、功能上的、經濟上的折舊
C.等于重置價減去耐用年限計算的折舊額
D.等于重置價減去根據建筑物的建成時間、維護保養、使用情況,以及宗地周邊
狀況,最后確定折舊額。
(3)出租租約限制對評估的抵押價格的影響為()。
A.無影響B.對象的價格
C.估價對象的價格D.影響
三、指錯題 (下列估價結果報告和估價技術報告中存在多處錯誤,請指明其中的13處。將錯誤內容寫在答題處的序號后面的空格處,每個錯誤對應一個序號,未將錯誤內容寫在序號后面的空格處的不計分。每指明一處錯誤得3分,本題全對的得40分)
某居住房地產估價報告
封面及目錄(略)
致委托方函(略)
估價師聲明(略)
估價的假設和限制條件(略)
一、委托方:田* *
二、估價方:* *房地產評估有限責任公司
三、估價對象:田* *擁有的* *市五四西路35號4-1-301號住宅(包括生地)
四、估價目的:房地產抵押貸款
五、估價時點:20**年5月23日
六、估價依據:(略)
七、估價原則:(略)
八、采用的估價方法
本估價采用比較法、成本法綜合評估。
九、估價結果:20**年5月23日估價對象評估值為人民幣456000元,大寫:肆拾伍萬元整。
十、估價人員:(略)
十一、應用時效:本評估報告使用期為三年。
* *房地產估價有限責任公司
20**年5月23日
某居住房地產估價技術報告
一、個別因素分析
估價對象位于*住宅小區,建筑物為七層磚混結構。小區建成于1999年,為歐式建筑,外形典雅,色彩明麗,建筑質量完好,院內設有自行車棚及個人車庫,樓內設有電梯。估價對象4-1-301號是位于建筑物內的一套單元住宅,位于首層,室內錯層結構,有室內樓梯相連,建筑面積222.95 平方米。樓上為一室兩廳,設有一封閉南陽臺,一衛生間(設有浴缸、蹲便器、漱洗池)。室內均為立線雕花玻璃門,設有燈池并以全木勾邊。其中,客廳全瓷地磚鋪面,設有木質書架,客廳與南陽臺間設有雙層門(內層為立線雕花玻璃門),并設有木質落地推拉長窗;過廳全瓷地磚鋪面,立線雕花玻璃吊頂,并設有壁柜,大客廳與過廳間設有立線雕花椎拉門,并有室內樓梯通往樓下;臥室木地板鋪面,木包暖;衛生間、洗漱間均為全瓷地磚,壁磚到頂;南陽臺鋁合金封閉。樓梯為大理石鋪面,鐵藝扶手,樓梯斜頂以立線雕花玻璃裝飾。樓下兩室一廳,獨立廚房,并設兩個封閉北陽臺(一大一小),一衛生間。其中,客廳全瓷地磚鋪面,北側設有立線雕花推拉門通往北陽臺,東側設有立線雕花通往臥室;兩室均為木地板。水電照設施齊全,設有暖氣、煤氣、有線電視系統,24h熱水。室內一般抹灰,外設普通防盜門,并設有單元對講系統。被評估對象于2000年初投入使用,并取得房產所有權證及土地使用權證。
二、區域因素分析:
估價對象位于* *市五四西路35號4-1-301號。其所在的建筑群為1999年底新建的住宅小區,門前有6路、104路、11路、105路、307路等公交車經過,交通便利。小區與* *市競秀公園一墻之隔,環境幽靜;此外,小區距* *市高新技術開發區、燕趙大酒店、時代商廈、人民廣場、市政府等均不遠。小區附近商業、服務業也較為繁華,這些都為居民購物、餐飲、休閑、娛樂等提供了便利。
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用:根據估價對象的具體情況和估價目的,本報告采用比較法、假設開發法分別進行估價。
六、估價測算過程
1.比較法
將估價對象與較近期內發生交易的類似實例加以比較對照,對已發生了交易的類似實例的已知價格加以修正,得出最可能實現的合理價格。
(1)比較實例確定
比較實例A
坐落在* *市五四西路35號的4-2-401號房產,建于1999年.為七層磚混結構,房主金* *。實例A是位于建筑物內的一套單元住宅,位于第四層,室內錯層結構,有室內樓梯相連,建筑面積222.95 平方米。其中,樓上為一室兩廳,設有一封閉南陽臺、一衛生間(設有浴缸、蹲便器、漱洗池);樓下一室一廳,獨立廚房.并設兩個封閉北陽臺(一大一小),一衛生間;水衛電照設施齊全,設有暖氣、煤氣、有線電視系統,24h熱水。室內一般抹灰。4-18號車庫建筑面積18.91平方米,位于樓下院內。該房產為私有房產。
比較實例B
坐落在**市五四西路35號的2-1-502號房產建于1999年,為七層磚混結構,房主張* *。實例B是位于建筑物內的一套單元住宅,位于頂層,室內三層錯層結構,有室內樓梯相連,建筑面積343.59平方米。其中,首層,一室一廳、一衛生間、一北陽臺;二層為一室一廳、設有一封閉南陽臺、一衛生間(設有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一廚房;三層兩室一廳、一北陽臺、一衛生間;室內水衛電照設施齊全,設有暖氣、煤氣、有線電視系統,24h熱水。室內高檔裝修:客廳輕鋼龍骨紙面石膏板吊頂,并設燈池,墻壁乳膠漆裝飾,設有電視墻,地面拋光大理石鋪面;臥室設有燈池,地面鋪有實木地板,墻壁乳膠漆裝飾,其中一間設自隔斷閣樓一個;餐廳、廚房、衛生間、南北陽臺地面均
比較實例C
坐落在* *市五四西路35號的1-1-301號房產建于1999年,為七層磚混結構。房主王* *。實例c是位于建筑物內的一套單元住宅,位于第三層,室內錯層結構,有室內樓梯相連,建筑面積221.38平方米。其中,樓上為一室兩廳,設有一封閉南陽臺,一衛生間(設有浴缸、蹲便器、漱洗池);樓下兩室一廳,獨立廚房,并設一封閉北陽臺,一衛生間;整棟住房水衛電照設施齊全,設有暖氣、煤氣、有線電視系統,24h熱水。估價對象室內裝修豪華:樓上小客廳磨砂吊頂,并設燈池,地面鋪設全瓷地磚,木包門與大客廳相連,大客廳石膏吊頂、設有大型燈池,墻壁刷有高檔印花壁紙,設有木質電視墻,地面鋪設高檔大理石方磚.木質推拉門、雙層推拉窗;樓上臥室全木壁櫥,全瓷地磚,室內刷有高檔壁紙,南陽臺全瓷壁磚、鋁合金窗,窗外是競秀公園人工湖湖景;鐵藝扶手木質樓梯通向樓下餐廳;餐廳設有磨砂燈池,全瓷地磚鋪地,北陽臺與南陽臺裝飾相同,樓上臥室與樓下裝飾相似;廚房與洗手間均全瓷壁磚到頂。該房產為私有房產。
考慮到上述三例所屬權益狀況與估價對象相同,可比實例的結構、地理位置、使用功能、交易日期與估價對象接近,四者具有較強的相同性和可比性,故選此三案例作為比較案例。詳見表一:
表一
案例項目比較實例A(金**)比較實例B(張**)比較實例C(王**)評估標的物(田**)
1、交易日期20**.4.2320**.1.2220**.3.2720**.5.22
2、建造日期1999199919991999
3、地段等級二類二級二類一級二類二級二類二級
4、結構磚混磚混磚混磚混
5、用途住宅住宅住宅住宅
6、保養好好好好
7、交通便利便利便利便利
8、所在層數第四層第五層第三層第三層
9、建筑面積222.95M2343.59M2221.38M2222.95M2
10、單價1750元/M21800元/M22500元/M2
(2)估價計算:
①交易情況修正:
評估標的物與比較實例A、B、C的交易形式相同,無需進行修正?？杀葘嵗慕灰浊闆r修正率如下:
實例A=100/100實例B=100/100實例C=100/100
②交易日期修正:
20**年1月至20**年5月,**市各商業用房價格每月在前一月基礎上上漲0.5%,
故各宗可比實例的交易日期修正率如下:
實例A=100(1十0.5%)/100=100.5/100
實例B=100(1十0.5%×4)/100=102/100
實例C=100(1十0.5%×2)/100=101/100
①區域因素修正;
實例A、c位于* *市五四路35號佳輝小區,B位于* *市五四路20號競秀小區,故各宗可比實例的區域因素修正率如下:
實例A=100/100實例B=100/98實例C=100/100
①個別因素修正:
實例A、B、c物業管理相同,建筑日期、建筑結構及內部設施相似,所處層數及內部裝飾各異,故各宗可比實例的個別因素修正率如下:
實例A=94/100實例B=97/100實例C=135/l00
(3)價格計算:
根據上述各項修正,列表如下:
表二
比較實例交易價格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正比準價格
A1750元/M2100/100100.5/100100/100100/941871.01
B1800元/M2100/100102/100100/100100/971892.78
C2500元/M2100/100101/100100/100100/1351870.37
利用直接比較法公式:
交易情況交易日期區域因素個別因素
修正修正修正修正
估價對象房地產的價格×()/100 ×()/100×100/()×100/ ()
=可比實例交易價格
利用簡單算術平均法求評估標的物的房地產單價為:
(1871.01十1892.78十1870.37)/3 = 1878.05(元/平方米)
用比較法測算得出評估標的房地產的總價值為:
1878.05×222.95 =418711(元)
2.成本法
估價測算過程:
該房產1999年購入價為:1850元/平方米
1850×222.95 平方米=412458(元)
產權手續及各項收費:412458× 596=20623(元)
利息:(412458+20623)× 3.7%=16024(元)
投入裝修:70000元
扣除一年折舊:70000×30%=21000(元)
412458十20623+16024+(70000-21000)=498105(元)
根據成本法得出評估標的房地產的價值為:498105元。
七、評估結果:
采用比較法得出的評估標的房地產的價值為418711元。
采用成本法得出的評估標的房地產的價值為:498105元。
對以上述兩種方法得出的結論取中間值即:(418711+498105)/2=458408為此次評估結果。
故此次評估最后結果為:458000元。
* *房地產評估有限責任公司
20**年5月23日
四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤 (本題l0分。不得在試題上改,在答題處指出錯處并改正。錯處不超過4個,后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯,則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。)
某住宅開發項目土地使用年限為1998年5月1日至2068年4月30日,規劃建筑面積15000平方米,預計售價2000元/平方米。該項目于1998年9月1日開工,原定工期12個月,建筑費為1000元/平方米,管理費為建筑費的5%,建筑費與相應管理費投入時間為:開工后前兩個季度分別為20%,后兩個季度分別為30%。假定在每個季度中間投入,年利率6%,銷售稅率和銷售費用分別為售價的6%和3%,二季度結束時開發商擬將項目轉讓。受讓方委托估算該項目1999年3月1日的價格。
采用假設開發法估價。預計項目在完工時全部售出,投資利潤率取20%,季度利率為1.6%。該項目在1999年3月1日的價格為P,估算如下:
(1)計算開發完成后的價值
2000×15000/(1十1.6%)2=2906.256(萬元)
(2)計算建筑費
1000×15000×30%/(1十1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1十1.6%)1.5
=446.443+439.412
=885.855(萬元)
(3)計算管理費
885.855×5%/(1十1.6%)1.5=43.251(萬元)
(4)計算銷售稅費
2906.256×(6%十3%)/(l+1.6%)2=253.390(萬元)
(5)計算利潤
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(6)計算項目價格
P=開發完成后的價值-建筑費-管理費-銷售稅費-利潤
=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499
P=1239.384(萬元)
《房地產估價案例與分析》模擬試卷參考答案
一、問答題
(一)(1)①成本法:土地的重新購置成本,建筑物已完成部分的重新建造成本,加上利息、利潤及相關稅費等。
②假設開發法;通過比較法等方法預測續建完成后的房地價值,扣除尚需投入的建造成本、專業費用、利息、利潤等。
(2)①《國有土地使用權證》。
②《建設用地規劃許可證》。
③《建設工程規劃許可證》。
④《土地使用權出讓合同》及交納土地使用權出讓金憑證。
⑤《施工許可證》。
⑥施工圖紙、施工圖預算、施工合同。
⑦已完工部分的工程質量狀況證明和已完成工程量證明。
(二)增值額分配有三種方法:A.以合并前各自的單價為基礎進行分配;B.以合并前各自的面積為基礎進行分配;C.以合并前各自總價::值為基礎進行分配。三種方法的計算結果根據影響程度大小不同,取加權平均值可得出增值分配率,其中第一種方法的計算結果應占較大的權重比例。
(三)首先對土地的基本情況如土地的規劃條件、用途、面積等作全面的了解。其次,通過對市場情況調查,對當地高級賓館、酒店、高級公寓的供求趨勢進行預測,進而對投資項目做出決策。然后,利用假設開發法確定估價對象地塊的投標報價。
二、選擇題
(一)(1)A(2)A
(二)(1)B(2)B(3)A
三、指錯題
(1)估價對象描述過于簡單。
(2)無估價作業日期。
(3)沒有土地使用權年限。
(4)無價值定義。
(5)估價結果應為人民幣肆拾伍萬陸仟元整而不是肆拾伍萬元整。
(6)估價報告應用的有效期不應為三年。估價報告應用的有效期自完成估價報告日起原則上規定為一年,但在市場狀況變化很大的場合,估價報告應用的有效期一般不超過半年(見《房地產估價規范》P78)。
{7} 無交易情況介紹。見表一。
(8)交易日期修正錯:
實例A=100(1十0.5%)1/100 = 100.5/100
實例B=100(1十0.5%)4/100 = 102/100
實例C=100(1十0.%)2/100 = 101/100
(9) 區域因素修正錯,實例B應為100/102。
(10)個別因素修正錯,實例A應為100/94,B為100/97,C為100/135。
(11)個別因素修正時,可比實例c修正系數過高。見估價技術報告六、1.(2)每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%,綜合調整不得超過30%(見《房地產估價規范》P11)。
(12)直接比較法公式錯,交易情況修正應為100/()。
(13)成本法技術路線錯誤。見估價技術報告六、2。
(14)估價單位名稱前后不一致。
四、改錯題
(1)計算管理費錯,應為885.855×5%=44.293(萬元)
(2)計算銷售稅費錯.應為2906.256×(6%+3%)=261.563(萬元)
(3)計算利潤錯,應為(P+885.855+44.293)×20%=0.2P+186.030(萬元)
城市房屋拆遷估價指導
篇2：房地產估價師-房地產基本制度政策模擬試卷
房地產估價師-房地產基本制度與政策模擬試卷
判斷題
1、國家批準開發建設的大、中型和限額以上的建設項目,由項目所在地城市規劃主管部門核發選址意見書,報國務院城市規劃主管部門備案。
A、對
B、錯
2、房地產開發應當符合國家的產業政策、國民經濟與社會發展計劃。
A、對
B、錯
3、房地產轉讓是當事人之間的一種交易行為,它既受市場價值規律的調節,又受政府的監督和指導。
A、對
B、錯
4、房地產價格評估應當按照國家規定的技術標準和評估程序,以基準地價、宗地地價和各類房屋的重置價格為基礎,參照當地的市場價格進行評估。
A、對
B、錯
5、房地產咨詢只按咨詢時間收費。
A、對
B、錯
6、房屋修繕工程實行質量保修制度,質量保修的內容和期限應當在工程合同中載明。
A、對
B、錯
7、拆遷估價中,估價目的統一表述為"為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格";估價時點一般取房屋拆遷許可證頒發之日;估價方法一般采用市場比較法。
A、對
B、錯
8、土地使用者未按照出讓合同約定支付土地使用出讓金,土地管理部門有權解除合同,并可以請求違約賠償。
A、對
B、錯
篇3：房地產估價師試卷-房地產估價理論方法
20**年房地產估價師試卷-房地產估價理論與方法
一、單項選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意,請在答題卡上涂黑其相應的編號。)
1、房地產估價從某種意義上講是()房地產的價值。
A.發明
B.發現
C.創造
D.隱定
2、不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同,這主要是因為()。
A.掌握的有關信息不同
B.作出的估價師聲明不同
C.估價對象狀況不同
D.委托人不同
3、下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中,錯誤的是()。
A.內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書于20**年11日簽署
B.內地房地產估價師與香港測量師資格互認頒證大會于20**年8月舉辦
C.內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書簽署后,內地房地產估價師自動成為香港測量師
D.內地房地產估價師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實現資格互認的專業技術人員資格之一
4、某夫妻共有一套成本價購買的房改房,現因離婚進行財產分割的需要而委托房地產估價機構評估該套房改房的價格,則較合理的估價結果是()。
A.現時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金
B.現時該房改房上市交易的正常價格
C.現時該房屋的房改成本價
D.當時該房屋的房改成本價
5、在使用假設開發法評估在建工程價值時,利用直接成本利潤率估算開發利潤的公式為開發利潤=( )×直接成本利潤率。
A.后續開發成本+管理費用
B.后續開發成本+管理費用+銷售費用
C.待開發房地產價值+后續開發成本
D.待開發房地產價值+后續開發成本+取得待開發房地產的稅費