20**年房地產估價師試卷-房地產估價案例與分析

　　一、問答題(共3題,每題10分)

　　(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營,租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價,酒樓業主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料,該酒樓產權清晰,權屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。

　　請問:

　　1.針對該類拆遷估價,在估價程序上應特殊注意哪些環節?

　　2.裝修補償應如何確定?

　　3.對已存在的租賃關系,估價時應如何處理?

　　(二)法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查,該辦公樓是甲企業因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規則規定,拍賣所得價款除法律規定優先受償的以外,全部用于償還銀行貸款,買受人承擔全過程相關稅費。

　　請問:

　　1.估價機構是否有義務將估價結果告知借款企業?為什么?

　　2.拍賣保留價應由誰確定?如何確定?

　　3.乙公司欲競買該辦公樓,現向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發生哪些稅費?

　　(三)某新建商業房地產出租經營,欲評估其轉讓價格?，F選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例,測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。

　　請問:

　　1.這樣的做法有哪些錯誤?

　　2.若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?

篇2：房地產估價案例分析試卷(下)

　　20**年房地產估價案例與分析試卷(下)

　　四、估價方法選用

　　估價對象在建工程。估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料,根據估價對象的特點及估價目的,選用假設開發法、成本法作為本次估價的基本方法,其估價技術路線如下:

　　1.根據《房地產估價規范》,"具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價,應選取用假設開發法作為其中的一種估價方法",因此選用假設開發法作為估價方法之一進行估價。根據假設開發法的思路,可將預計估價對象開發完成后的價值,扣除預計的正常的開發本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤以及購買估價對象應負擔的稅費,求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　2.估價對象為在建工程,有明確的工程進度和費用投入,因此采用成本法作為估價方法之一。根據成本法的思路,以建造估價對象房地產所需的各項必要費用、應繳納的稅金、正常開發利潤之和,求取估價對象的客觀合理價格或價值。

　　3.對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理,最終求取估價對象的總價值和單位價值。

　　五、估價測算過程

　　(一) 假設開發法分析測算過程

　　假設開發法是預計估價對象開發完成后的價值,扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　1、采用的公式

　　估價對象價格=開發完成后的房地產價值-續建開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費

　　2、估價對象開發完成后房地產價值的測算

　　運用市場法測算估價對象開發完成后的價值。

　　市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較。對這些類似房地產的已知價格作適當的修正,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　2.1采用的公式

　　交易情況 交易日期 房地產狀況

篇3：房地產估價案例分析試卷(上)

　　20**年房地產估價案例與分析試卷(上)

　　一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)

　　(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經營,租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價,酒樓業主不配合拆遷工作,不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料,該酒樓產權清晰,權屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。

　　請問:

　　1、針對該類拆遷估價,在估價程序上應特殊注意哪些環節?

　　2、裝修補償應如何確定?

　　3、對已存在的租賃關系,估價時應如何處理?

　　(二)法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查,該辦公樓是甲企業因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規則規定,拍賣所得價款處法律規定優先受償的以外,全部用于償還銀行貸款,買受人承擔全過程相關稅費。

　　請問:

　　1、估價機構是否有異物將估價結果告知借款企業?為什么?

　　2、拍賣保留價應由誰確定?如何確定?

　　3、乙公司欲競買該辦公樓,現向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發生哪些稅費?

　　(三)某新建商業房地產出租經營,欲評估其轉讓價格?，F選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例,測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。

　　請問:

　　1、這樣的做法有哪些錯誤?

　　2、若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益?

　　二、單項選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意,請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)