1996年土地估價師考試真題-土地估價實務

　　一、綜合計算實務(共3小題,第一小題20分,后兩小題每題30分。要求列出算式、計算步驟,需按公式計算的,要寫出公式。無計算過程,只有計算結果的不得分)

　　1、某單位于1991年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權,并于1993年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積2000平方米,建筑面積2500平方米,當時出讓地價為100萬元,建筑造價為300萬元,其經濟耐用年限為48年,殘值率為4%。1996年11月該單位為與外商合資,需將該房地產評估作價,據調查,1991~1996年該地區物價指數平均每年上漲8%,目前該地塊周圍地區征地等各項費用為20萬元/畝,土地開發費為2億元/平方千米,當地銀行貨款年利率為12%,土地開發周期平均為一年,土地開發投資回報率為15%,當地土地增值收益率為15%,土地還原率為10%,目前該類建筑的重置價為1500元/平方米,試根據上述資料評估該單位房地產現值。

　　2、某開發公司擬對政府招標出讓的某宗地進行投標,該宗地出讓年期為40年,規劃限定建造2萬平方米的賓館,據該公司進行的市場調查和可行性分析,預計開發周期為2年,估計建成后客房平均出租率為80%,可經營面積比例為75%,年租金為600元/平方米,保險費不計,稅金按年租金的12%計,年折舊費按年維修費的80%計。該類建筑耐用年限50年,殘值為零,建筑費和專業費預計為1500元/平方米,第一年投入60%,第二年投入40%,貨款年利率為15%,當地房地產綜合還原利率為8%,開發商要求總利潤不低于開發完成后不動產總價值的15%,取得土地使用權須支付的法律、估價等專業費用為地價的2%。試估算開發商所能支付的最高投標地價款。

　　3、一工業企業計劃將其使用的一宗國有土地A,經政府批準后投入至新設立的股份公司,現委托某估價機構進行地價評估。該機構收集到下列可用資料:

　　(1)A宗地周圍地區1996年新征地資料,征用補償、安置及相關稅費等土地取得費用為35萬元/公頃。

　　(2)與A宗地同一區域中于1995年5月出租的工業用地案例一宗,宗地開發程度為七通一平,年出租凈收益為23元/平方米。

　　(3)與A宗地相鄰區域中的一宗工業用地,1993年4月出讓,出讓年期為40年,開發程度為五通一平,出讓地價為224元/平方米。

篇2：土地估價師真題-土地管理基礎

　　20**年土地估價師真題-土地管理基礎

　　判斷題(共20題,題號1~20,每題0.5分,共10分。請判斷下列說法的正確或錯誤,并在答題卡上相應位置涂黑,認為正確的涂"√ ",認為錯誤的涂"×".答題錯誤倒扣0.5分,本題總得分最多扣至0分)

　　1.從內涵上看,國土包括資源與環境兩方面的內容。

　　2.土地承包經營權是《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國土地管理法》所設定的一種物權。

　　3.依法取得的房屋所有權連同該房屋所占用范圍內的劃撥土地使用權可以設定抵押權。

　　4.省級土地利用總體規劃應協調各省.自治區.直轄市之間的土地利用關系。

　　5.級差地租II的形成以同一塊土地連續投資的生產率高于劣等地的生產率為前提。

　　6.中國現行的城鎮土地使用稅是以面積大小和質量等級來確定土地稅額大小的。

　　7.初始土地登記通常采用共同申請的方式。

　　8.有土地所有權不一定就有地租,而只要有地租,就必然與土地所有權相聯系。

　　9.土地供給決定土地的價格,土地價格影響土地需求關系。

　　10.嚴格控制土地供應總量是規范土地市場的基本前提。

　　11.土地供給量增大,土地價格必定下降。

　　12.土地整理規劃和土地整治規劃的內容和目標是一樣的。

　　13.農產品的社會生產價格是由劣等地的生產價格決定的。

　　14.為了保證國家建設,對于重點建設項目,在沒有農用地轉用計劃指標的情況下,也可以批準新增建設用地。

　　15.根據土地報酬遞減規律,在土地面積保持不變時,資本或勞動每一投入單位的邊際產品通常隨著該種投入數量的增加而下降。

篇3：土地估價師真題-土地估價相關經濟理論方法

　　20**年土地估價師真題-土地估價相關經濟理論與方法

　　一、判斷題(共20題,題號1-20,每題0.5分,共10分。請判斷下列說法的正確或錯誤,并在答題卡上相應位置涂黑,認為正確的涂"√",認為錯誤的涂"×"。答題錯誤倒扣0.5分,本題總得分最多扣至0分)

　　1.隨時保持供給與需求兩者間的平衡,是市場經濟的基本要求。 ,

　　2.固定資產的特點是其價值在生產過程中逐漸損耗,并以折舊方式轉移到產品中,通過產品的銷售收回。

　　3.如果甲、乙兩商業路段標準樣點地價的平均差異程度分別為150元/平方米和300元/平方米,標準樣點地價的平均值分別為860元/平方米和1650元/平方米。則表明兩商業路段平均樣點地價的代表性甲高于乙。

　　4.遞延資產是指不能全部計人當年損益,應在以后年度內分期攤銷的各種費用。

　　5.在建設項目中,建筑工程定額就是在正常的施工條件下,為完成一定計量單位的合格產品所必需的勞動力、機械臺班、材料和管理費用的數量標準。

　　6.我國現行會計制度規定,房地產開發過程中所發生的各項間接費用不可計人產品成本,應直接列人當期損益。

　　7.城市分區規劃的主要任務是為詳細規劃和規劃管理提供依據。

　　8.建設工程概算是建設工程設計預算和施工圖概算的總稱。

　　9.大量觀察法是統計研究中的一種基本方法。

　　10.已知某市20**年商品房價格的逐月增長率,可采用幾何平均數求取該年的月平均增長率。

　　11.在物價持續上漲時期,企業發出存貨采用后進先出法計價,體現了會計核算中的穩健原則。

　　12.某市20**年商品房價格平均每月遞增0.5%,則全年總計上漲6.0%.

　　13.企業整體資產的轉讓價格通常不等于各單項資產價格之和.

　　14.固定資產的功能性貶值是因維修保養不當而導致的價值貶損。

　　15.現代市場經濟是政府宏觀調控下的市場經濟。