地產營銷四十九式,既是道,也是術,是成全近年來對于營銷節點、方式、事件的一次梳理。
我們試圖從營銷推廣、廣告宣傳和銷售執行三個主要方面的內容去分解營銷的節點、事件和常用的方式,并將其分為常規動作和自選動作。
常規動作在目前地產營銷中基本必不可少,自選動作則需要一定的條件,或者是根據項目的實際情況進行取舍。無論是常規還是自選,明確以價值提升為核心,組合運用才是關鍵。
(注:帶*為自選動作)
營銷十九式
第1式:【企業營銷】
除了企業品牌導入、推廣外,開發商往往會將知名合作伙伴一并納入到推廣體系下,成為項目的一個賣點,主要體現的是開發商企業本身和合作伙伴的實力,以此來作為營銷推廣的賣點。
第2式:【區位營銷】
項目所處區位在當地市場具有一定優勢,占據一定地理、社會、經濟等優越條件,因此以項目區位作為主要賣點進行宣傳推廣。
CBD
中央商務區,其概念最早產生于1923年的美國,當時定義為"商業匯聚之處",許多國際大都市都形成了相當規模的CBD,如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環等。CBD應具備以下特征:現代城市商務中心,匯聚世界眾多知名企業,經濟、金融、商業高度集中,眾多最好的寫字樓、商務酒店和娛樂中心,最完善便利的交通,最快捷的通訊與昂貴的地價。
RBD
直譯為"游憩商業區",也可譯為"旅游商業區"、"休閑商務區"等。
1970年,C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游區的購物問題時首次提出RBD,就是為滿足季節性涌入城市游客的需求,城市內集中布置飯店、娛樂業、新奇物和禮品商店的街區。在國內學術界,中山大學教授保繼剛(1995年)在探討深圳華僑城城區發展模式時,提出以旅游業(主題公園)帶動城區全面發展,使該區域發展成一個旅游商業區(RBD),這是第一次在國內的城市與旅游研究中運用RBD的概念。
中國目前已經形成城市RBD的雛形區域包括:江蘇南京夫子廟地段、上海城隍廟地段、廣州天河城地段、廣東中山孫文西路步行街、廣東惠州步行街、深圳華僑城及珠海九洲城地段等。
CLD
中央生活區,是指一個大型城市中,在政府總體規劃的引導下,隨著經濟發展到一定階段,人們的工作、生活等行為模式發生了功能分化,那些由若干居住區組成,可滿足城市主流人群集中居住、消費、娛樂、教育需求,位于城市中心地帶,并具有城市一流生活質素、高尚人文內涵和完美生態環境的居住區域。
第3式:【網絡營銷】
網絡是21世紀盛行的一種新媒體,房地產營銷推廣過程中對于網絡的運用已經到了多元化的地步,從電子樓書到QQ群、網絡游戲、博客等,通過不同方式向消費者傳達項目信息,并吸引消費者主動參與到開發商所組織的游戲等活動中。
與傳統營銷方式相比,網絡所涉及的范圍不僅僅局限于商業性的內容,還要擴展到產品制造之前的開發活動。網絡營銷改變了傳統營銷的風貌。在未來,人員推銷、市場調查、廣告促銷、經銷代理等傳統營銷手法將與網絡相結合,并充分運用網上的各項資源,::形成以最低成本投入獲得最大市場銷售量的新型營銷模式。
20**年6月2日,"陽光奇緣"網絡游戲在深圳中?！り柟庾貦皥@舉行總決賽,冠軍由中海地產的一名業主奪得。通過網絡聯絡業主,宣傳品牌,是中海集團在地產營銷中的新嘗試。
第4式:【體驗營銷】
體驗營銷是在體驗經濟發展基礎之上,站在消費者的感官、情感、思考、行動、關聯等五個方面,重新定義、設計營銷的思考方式。從房地產營銷的角度來看,以產品、服務體驗為基礎,強調與消費者的溝通,并觸動其內在的情感和情緒;以創造體驗吸引消費者,并增加產品的附加價值;以建立品牌、商標、標語及整體意象塑造等方式,取得消費者的認同感。
第5式:【賣點梳理】
項目賣點梳理是項目營銷過程中必不可少的步驟,往往根據項目在產品方面的優勢,從開發理念、規劃布局、建筑風格、景觀特色、戶型設計、智能化等方面選取較為突出的元素進行組合作為項目的主要產品賣點,是一種以產品制勝的策略進行推廣的方式。
開發模式--成都萬華·麓山國際社區,PUD(計劃單元開發)開發模式。
建筑風格--萬科·蘭喬圣菲,南加州原味別墅。
景觀特色--深圳萬科·金域藍灣的香堤雅境,泰式皇家體閑園林。
戶型特點--無錫萬科·魅力之城,空中四合院。
智能化配套--百仕達·紅樹西岸,中國智能住宅市場的樣板工程。
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第6式:【房展會】
近年來房地產市場的持續火爆使房地產的相關行業及產業都得到了長足的發展,房展會就是其中之一。房展會是個大舞臺,以開發商為主的參展單位"你方唱罷我登場",被譽為行業的"風向標",開發商通過房展會充分展示企業和項目形象,在展示項目的同時進行企業品牌推廣。各地的房展會各有特色,深圳有春交會、秋交會;上海有假日樓市、別墅展等。對于全國性展會而言,起步于中國的深圳住交會應該算佼佼者,第九屆中國住交會將于20**年12月首次在北京舉行,屆時全國優秀的房地產開發商將在北京群芳爭艷,在北京奧運前舉辦一次全國性的地產盛宴。
1994年7月4日-24日,世聯舉辦的深圳小套型住宅展銷會,是早期展銷會營銷的代表。
20**年萬科地產在上海假日樓市中以"萬科住宅文化館"的形式參展,全方位展示萬科的項目和品牌。
第7式:【主題論壇】
主題論壇是指通過主辦高層次的學術活動,并借助其強大的影響力來為企業和項目造勢。這種營銷模式在操作上首先要體現權威性,其次是主題新穎,目的在于引起業界和置業者的廣泛關注和積極參與。
20**年由成全機構承辦的"新世紀住宅的未來暨合生創展、珠江地產新生代住宅研討會",以合生住宅十大標準為議題。來自國家建設部和北京、上海、廣州、深圳、香港以及美國的與會專家們認為,合生創展在住宅小區開發建設方面的企業內部標準,許多地方具有科技創新和技術進步的意義,超越了目前國家行業主管部門的要求,具有貼近市場需要、適度超前的特點,值得在全國房地產開發企業中推廣。
第8式:【客戶會】
在樓市轉入了買方市場,競爭日益激烈,房地產開發的門檻越來越高的今天,客戶會在增加客戶滿意度、降低樓盤營銷成本、塑造企業品牌和形象等方面發揮著越來越重要的作用。一般可分為兩大類:一為項目營銷,二為塑造品牌?？傮w而言,客戶會在維系老客戶、開發新客戶、推廣品牌和文化、幫助企業改進產品和服務、對抗競爭者等方面已經發揮了重要作用,初步形成消費者、商家、發展商三者共贏的局面。
早在1998年,萬科地產就借鑒香港新鴻基地產"新地會"的概念,率先在國內成立了"萬客會",隨后中海地產、合生創展、華潤置地等知名地產商都成立了自己的客戶會。迄今為止,萬科的"萬客會"、中海的"海都會"、金地的"家天下"、招商的"招商會"、華僑城的"僑城會"、合生創展的"合生會"、華潤置地的"置地會"、復地的"復地會"、景瑞的"景瑞會"、萬達的"萬達會"等都是運作得比較好的客戶服務組織。
第9式:【返租】
返租是指買賣雙方在成交的同時就約定于未來的某一時間以某一約定價格雙方再進行反向交易的行為。通常情況下,返租是指投資者在與發展商簽訂了商鋪銷售合同后(主要針對現鋪),發展商許諾在未來的三到五年內每年給予投資者一定的租金回報(約為8%-12%),而在這期間商鋪的經營、管理和使用權都歸發展商所有。這種形式實質上是發展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經營權,然后統一招商和經營管理,以承擔未來經營管理等不可預知風險的代價來做旺整個商場,給予投資者和承租戶以足夠的信心。返租模式從根本上是開發商前期獲取后期收益,解決資金鏈的手段。
但由于一些不良開發商在實施返租過程中常常卷錢而逃,商鋪招商經營難以進行,迫使許多投資人血本無歸。如今政府對返租行為已加以嚴格控制,20**年6月1日實施的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定:房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
第10式:【社區巴士】
社區巴士是在項目交通條件不足,城市捷運系統不完善的情況下,開發商通過社區巴士,通往市中心或附近商業網點,保證業主日常出行,彌補項目交通條件不足的一種營銷措施。但從實際操作的情況來看,社區巴士的后期運營成本較高,目前社區巴士主要用作社區與臨近軌道交通站點之間"擺渡"之用,很多開發企業更愿意與政府進行洽談,引入公交線路來彌補交通的不足。
社區巴士為業主定向服務,針對性強、效率高,但仍存在著班次較少、間隔過長、花費時間不易掌握等缺點。盡管在特定時期發揮了重要的"歷史作用",但與城市公共交通完全不能相提并論,只能作為一種補充方式。
第11式:【看樓團】
看樓團多是由媒體或開發企業組織的,由廣大有購房需求的大眾和媒體組成的一個定期進行區域性、有針對性的看房團隊。后又漸漸出現了許多專業的看房團,進行一些跨地區,甚至是跨國的看樓活動。旨在讓當地客戶了解企業在本地、異地成功的開發樓盤,以此來體現企業實力的一種營銷手段。
20**年無錫萬科組織無錫媒體看樓團,參觀上海萬科項目,為無錫萬科·魅力之城的推廣和銷售工作起到了積極的作用.
第12式:【精裝修】
精裝修是交房的一種標準,開發商往往提供多種精裝修標準,為客戶提供統一的裝修服務,減少客戶裝修時間不統一和自己裝修所帶來的困擾和麻煩。尤其是小戶型,多建在城市的繁華地帶,不僅能滿足投資者的投資需要,更為年輕人提供了相對便利的生活空間。隨著房地產市場的發展,精裝修的趨勢日益明顯,未來的住宅中精裝修的交房比例將會有所提高。
20**年6月29日,深圳萬科發布20**-20**年發展策略:深圳萬科20**年將有30%即將銷售的房子提供精裝修,20**年這個比例要達到80%,20**年萬科100%提供帶有精裝修的房子,即使是低密度住宅也不例外。
第13式:*【品牌導入】
品牌導入是具有一定品牌價值的開發企業在進行異地擴張時常采用的一種營銷推廣手法,將企業品牌主張與當地市場進行融合,在項目推廣前期引起市場和購房者的關注,并向消費者傳達企業品牌所賦予項目的品牌附加值。
萬科20**進入無錫,以"無錫·無限"和"與無錫人民共同建筑無限生活"為推廣語,將萬科品牌推廣語"建筑無限生活"的無限與無錫相結合。
萬科20**進入杭州,萬科南都以"無限生活,最憶杭州"將"建筑無限生活"與"最憶是杭州"相結合,再次體現了萬科進入異地市場所表現出的親和力和主動融入姿態。
第14式:*【短信雜志】
手機已經成為最廣泛使用的終端信息處理器,通過短信平臺向客戶群定期發送最新的與樓盤或其它一些相關信息,使客戶群能及時了解到樓盤的最新動態,也可通過發送一些諸如天氣預報、生活小貼士之類的信息,讓客戶感受到一種人性關懷。短信雜志從形式上類似于直投,但發布更快速、成本低,短信發布對象的含金量高、形式新穎,已成為目前諸多樓盤所采用的推廣手法之一。
第15式:*【形象代言人】
大陸房地產的形象代言人濫觴于深圳、廣州的地產界,基本上是受香港的影響。樓盤形象代言人多用明星、名人的明星效應吸引市場眼球,吸引消費者關注和購買代言項目。
20**年梁朝偉代言上海世茂濱江花園;
20**年劉若英代言被北京湯HOUSE;
20**年馮小剛代言北京明天第一城;
20**年鞏俐代言上海永懋文薈峰景。
第16式:【評獎】
為了表彰一段時間內,地產行業各相關企業、個人的突出表現及其為行業所做出的顯著貢獻,由國家、地區、行業、企業等各方所設立一定的獎項,以此來鼓勵地產人繼續更好地為行業的發展而努力。例如中國名盤獎、中國地產風尚企業獎、年度地產營銷機構獎、中國房地產金房獎等等。項目和企業可通過獲獎的形式來提升自身的附加值,為項目和企業增加榮譽,成為營銷推廣的有利道具。
第17式:*【產品推介會】
有別于一般的新聞發布會,產品推介會是第一時間向大眾推出并詳細介紹產品的會議,更注重于向目標客戶傳達項目的產品信息校友錄,以此來提高產品的關注度,起到一定的廣告作用。
第18式:*【人員招聘】
如企業營銷一般,開發企業人員的招聘,也可通過事件營銷提升企業知名度,萬科從"海盜計劃"到引進日籍建筑師伏見文明再到撬動百安居中國副總裁袁伯銀,與其"磐石行動"、住宅產業化、精裝修等發展戰略息息相關。在房地產項目營銷上,置業顧問的招聘早已成為項目前期營銷的一種方式。20**年,百仕達攜手新絲路,舉辦全國置業顧問選拔大賽,從全國四大城市選拔條件優越、才貌出眾的選手作為紅樹西岸的置業顧問,一時為人稱道。
第19式:*【聯誼社區/城市】
社區與社區之間、城市與城市的樓盤間進行聯誼,不定期舉行一系列的交流活動,在信息資源上實現共享,同時可成為項目的資源,屬借勢推廣。
20**年,深圳圣莫麗斯與瑞士的圣莫麗斯聯誼,成為國內首個樓盤與國外城市聯誼的項目。
第20式:【案名】
在地產發展初期,項目的命名都很普通,用得最多的就是"**花園"這類公式,但從2000年的深圳風和日麗項目開始,樓盤取個令人耳目一新的推廣名,開始真正成為一種時尚。形成對比的是,在20**年項目命名發展到了登峰造極的地步--深圳尖岡山華僑城項目,在20**年項目啟動一年后,名字還未確定。
利用項目獨具的特色
1、建筑設計風格:柏林愛樂(設計風格上采用德國簡約手法);
2、建筑布局特色:寬HOUSE(面寬大,進深淺,見陽面就多,居住非常舒適);
3、臨湖近水:長河灣(項目緊臨與頤和園相通的長河旁);
4、靠山擁景:西
地域地段特色
1、錦秋知春:中關村知春路上的項目;
2、陶然北岸:位于陶然亭公園旁的景觀高檔項目。
公司品牌延展
1、珠江品牌:珠江駿景、珠江帝景、珠江綠洲等;
2、中海品牌:中海雅園、中海紫金苑等。
豪華國際品質
1、萬豪國際公寓;
2、通用時代國際中心;
3、棕櫚泉國際公寓。
這些項目都處在寸土寸金的CBD黃金地段上,而且從裝修檔次、配套設施、物業服務等方面都具有國際水準,因此,豪華國際與地段和品質是分不開的。
數字組合
1、貢院6號(項目所處的門牌號,貢院本身也是貴族名門的代名詞);
2、五棟大樓(項目由5棟建筑組成,體現項目的獨特之處);
3、學風1911(項目地處清華大學附近,清華是五四運動的發源地,符合目標客戶群的心理特征)。
中英組合
1、西貿DNA;
2、建外SOHO:既說明了地點,又說明了項目的市場定位;
3、BOBO自由城:自由城本已很普遍了,加上BOBO味道就不同了。
個性自我
1、卡布其諾:時尚人士非常喜歡的咖啡牌子,知名度甚廣,拿來主義,既省錢又省時;
2、甲方乙方:誰叫馮導的電影那么火,所以項目也可以趁熱打鐵,反正也沒注冊。
諧音巧用
1、源屋曲:諧用于"圓舞曲",建筑本身具有高低之勢,看上去像樂譜上跳動的音符,既容易記住,又容易流傳;
2、高巢:本意是有高度的建筑,但發音又與"高潮"一樣,具體是什么樣的高潮,只有留給讀者無窮的想象空間了。
第21式:【SLOGAN】
SLOGAN即為廣告口號,它是一個項目所濃縮提煉的精華,是對廣告所要宣傳的產品、消費對象、企業文化理念做出科學的前期分析,是對消費者的消費需求、消費心理等諸多領域進行的探究,將伴隨傳播的整個階段,也是項目核心精神。
第22式:【樓書】
樓書是項目推廣必不可少的宣傳資料,隨著市場的發展,樓書的形式從傳統的文本開始向多樣化發展,從內容到形式都產生了多種變化,包括電子樓書、媒體樓書、多媒體樓書、學術樓書、MOOK、筆記本樓書等。
第一本有價樓書:
長發CFC(南京長發房地產開發公司的商業項目)推出了中國市場上的第一本有價樓書,售價高達100美元,該樓書還榮獲了"美國設計印刷大獎銀獎"和"香港設計印刷金獎"。
該樓書由一本《建筑手冊》和一本《地產"平"彈》組成,全方位介紹了長發CFC的項目情況,并向讀者全面展示了長發地產的成長歷程及項目開發理念。由長發地產董事長吳建平主筆的《地產"平"彈》,以犀利的筆鋒批判了房地產界的種種現象,從整個南京市的房地產發展現狀以及未來發展趨勢出發,提出了頗具見解的"城市中央論"。同時,長發地產還對外宣稱,凡是購買樓書的客戶在實際購房時均可享受2萬至5萬元不等的購房款優惠。
電子樓書:
交互式電子樓書是一種便攜式影音互動光碟,通過它可以將動畫、視頻、三維全景、圖像、音樂、文字等數字資源整合在一個交互式的整體中,以圖文并茂、生動活潑的動態形式表現出來,給人以很強的視覺沖擊力,留下深刻印象。
媒體樓書:
20**年4月28日,廣州星河灣推出國內第一本媒體樓書,在《南方都市報》上用連續32個整版對項目進行推廣。
多媒體樓書:
演示系統將大量的信息以三維動畫、虛擬現實等技術展示給用戶,避免了傳統樓書的呆板、乏味。用戶能按照自己的意愿任意跳躍查看相關的信息,如發展商介紹、戶型、公共設施、交通設施、周邊環境、付款方式等。用戶在虛擬現實動畫中漫游時,就能體會到將來住在自己的房子里將會有什么美妙感覺。多媒體樓書演示系統將大大提高房產的銷售成功率,與此同時,房產發展商的形象也能得到宣傳與推廣。
學術樓書:
文本營銷的一種表現形式,這種形式的表達在于把商業目的巧妙地隱含其中,給人一種"文化引導居住"的非強勢
MOOK:
MOOK=MAGAZINE+BOOK
代表:萬科17英里。17英里樓書的創作人員對市場上普遍叫好的樓書進行了認真的分析,認為萬科17英里的樓書應該摒棄傳統豪宅樓書的凝重和沉悶,應是有效信息的整理和分類,于是提出了"MOOK"的文本形式。
萬科一開始規劃了一套兩冊樓書:一冊概念樓書,一冊產品樓書,以求更深入地探究距離的精神價值與產品的獨特性。因為距離本身就是一個很好的并且有話可說的概念,而萬科17英里在稀缺海島資源、建筑規劃、新材料應用等各方面都值得大書特書。比如項目使用的夾膠玻璃和銀行金融機構使用的玻璃是一樣的,也就是通常說的防彈玻璃,而這僅僅是萬科17英里一個小小的細節。
筆記本樓書:
代表:萬科17英里。該項目的禮品是一本筆記本樓書,既實用又能釋放項目信息。在樓書的策劃中,對于項目方案的實施過程采用了描述重點、簡單構圖的方式,只規劃了10頁內容穿插在筆記本中,多為原生地貌及建筑、大海實景展示,并用4種獨特的語言進行解構。
第23式:【硬廣】
硬廣是硬廣告的簡稱。我們在報刊、雜志、電視、廣播四大媒體上看到、聽到的那些宣傳產品的純廣告就是硬廣告。多以畫面為主,在報紙上刊登相關的賣點信息。
硬廣告具有傳播速度快、形象生動、涉及人群廣的優點,所以一直以來成為大多數企業的首選。綜觀國內知名品牌,都很重視硬廣告,而且很多企業都是首先通過硬廣告來打響自己品牌的。
第24式:【軟文】
何為軟文?顧名思義,它是相對于硬性廣告而言的"文字廣告"。
與硬廣告相比,軟文之所以叫做軟文,精妙之處就在于一個"軟"字,好似綿里藏針,收而不露,克敵于無形。等到你發現這是一篇軟文的時候,你已經冷不丁的掉入了被精心設計過的"軟文廣告"的陷阱中。軟文追求的是一種春風化雨、潤物無聲的傳播效果。如果說硬廣告是外家的少林工夫,那么軟文則是以柔克剛的武當拳法,軟硬兼施、內外兼修,才是最有力的營銷手段。
第25式:【戶外廣告】
戶外廣告的種類繁多,包括高炮、看板、指示牌、售點廣告、氣球、霓虹燈、車箱廣告、橫幅、羅馬旗等。
高炮通常設置于車流相對集中的高架旁或高速路上,在上海、杭州、蘇州等相對發達城市運用較多。
看板主要設置在主要路口、人流集中的公共場所,或設置在樓盤的所在地,是戶外廣告的主要媒體形式。
指示牌一般放置在樓盤附近的路口,是引導客戶參觀的路牌。
售點廣告(POP)是指在售樓處或接待中心的廣告。
橫幅通常出現在一些小城市,以簡單的布條橫幅發布項目信息,也是小城市信息展示的主要形式。
羅馬旗通常設置在附近熱鬧地段至樓盤所在地道路的兩側或者工地的四周,持續時間較短。
第26式【媒體通路】
目前常用的媒體通路有報紙、網站、雜志、電視臺、電臺等。
媒體通路是項目營銷推廣時比較關鍵的部分,因時就勢、因地制宜是不二的法門。
中國網絡的普及,使得網民數量達到了1.3億,成為僅次于美國的第二大互聯網用戶國度,它也直接煥發了網絡媒體的生機。
還在20**年時,網絡就成為了房地產項目的主要廣告投放地,尤其以新浪、搜狐、搜房網三大網站為主力軍,在20**年到20**年的4年間,房地產網絡廣告達到了100%的增長率。
網絡媒體來勢洶洶,傳統報媒也不可小覷。報紙仍是目前主要的通路之一,因其覆蓋面廣,發行量大而被開發商所普遍采用。如果說報紙所起到的是轟炸作用,雜志的定位則相對小眾一些,除了在《新地產》等地產雜志中刊登項目廣告外,航空雜志、《新周刊》、《三聯生活周刊》、《財經》等雜志上也時?？吹椒康禺a項目廣告。隨著人們生活方式的改變,尤其是大中城市,消費類、房地產類的DM雜志越來越多。這些雜志的閱讀群體主要是城市高消費群體,這些DM雜志上的房地產廣告也逐漸在增多,成為主流媒體以外的另一個有效的媒體通路。目前北京部分房地產直投雜志:《生活速遞》、《目標》、《安家》等。
現在人們看電視的時間相比以前要少,電視廣告的投放相比報紙、網絡、雜志也較少。
總的來說,媒體通路的選擇通常與項目的定位和區域特征(包括客戶消費特征)相結合,根據項目的發展階段進行組合,才能做到有的放矢,事半功倍。
第27式【戶型冊】
戶型是人們選購房屋的重要因素,戶型冊是樓書中不可或缺的一個部分。
第28式:【生活手冊】
第29式:【折頁】
折頁就是將印張按照頁碼順序折疊成書刊開本尺寸的書貼,或將大幅面印張按照要求折成一定規格幅面。
折頁的方法有:垂直交叉折、平行折、混合折三種,其中又分為正折、反折、單聯折、雙聯折等。
第30式:【銷售海報】
銷售海報主要是在現場供售樓人員給客戶講解,并且可帶回家仔細研究的銷售資料。標準的銷售海報應包含:
o樓盤效果圖、透視圖
o樓盤所在地點的交通位置圖
o銷售單元的平面圖或家具配置圖
o建材裝潢和配套設備的簡要介紹
o聯系電話、售樓地址、發展商名稱等一些基本資訊的簡要說明
第31式:【易拉寶】
易拉寶隸屬于銷售物料,是企業做活動時的一種廣告宣傳品。底部有一個卷筒,內有彈簧,會將整張布面卷回卷筒內。打開的時候,把布面拉出來,用一根棍子在后面支撐住,故稱其為易拉寶。易拉寶相比展板而言就在于其靈活性,可以在售樓處、展會現場和路演現場進行布置,以簡潔的形式傳達項目信息。
第32式:【看盤車】
一般在房展會現場或外接待處,開發商為方便消費者看盤準備了免費、便捷的"看盤直通車",主要是在樓盤銷售人員的陪同下,乘載看房客戶到現場考察,深入了解項目信息,"異地看盤車"通常會根據異地樓盤距離遠近的不同來制訂看盤周期。
第33式:【夾報】
夾報廣告就是夾在正規報紙中的無報刊號、僅僅有廣告刊登號的印刷產品,這種廣告一般稱之為DM廣告,中文為直郵廣告。
夾報在中國是一種合法但不合規定的邊界產品,因為行業規定辦刊必須有書、報刊號,故夾在報紙中最為常見,借用大型報刊的巨大發行量、龐大閱讀群和廣泛的廣告覆蓋面傳播廣告信息。我國夾報DM典型:中郵,同時也算是唯一的成功案例。
第34式:*【報中刊】
報中刊是指利用報紙的固定版面和篇幅,以每周一到兩次的頻率發布項目的相關信息,往往有自己的刊名和刊期。20**年7月,南國奧園在《廣州日報》開辟了1/4版的《新生活雜志》,連續推出十幾期,為項目的客戶積累奠定了重要基礎。
報中刊形式運用比較成功的案例還有20**年的天津順馳o太陽城,20**年的無錫萬科o魅力之城。
第35式:*【產品說明書】
將房地產住宅作為一種產品,通過說明書的形式詮釋產品的一種方式。
20**年7月10日,中海在深圳灣畔現場召開"中海深圳灣畔產品說明書暨新聞發布會",向業主派發產品說明書。這是房地產行業第一次明確了房屋是作為一種產品的定義,使之更符合交易中市場經濟的特點。
第36式:*【主題歌】
樓盤主題歌已經不是房地產項目營銷中的新鮮手段,但是這種通過音樂來表達項目主題的方式,透視出開發商對項目的深入挖掘和展示。
20**年--南昌o夢里水鄉,首創"中國首個宋詞文化社區",聘請江西省音樂家協會副主席作詞、湖北省音樂家協會主席作曲、中國著名青年歌手陳莉莉主唱、中國交響樂團和中央民族樂團聯合伴奏、江西省電視臺制作。
20**年--北京風度o柏林推出一首針對業主定位的《家》的樓盤主題歌,還配合有關劇組拍攝了愛情劇《不嫁則已》。在這部愛情劇中,主人翁就是樓盤銷售經理,而在電視劇中出現的樓盤名字也叫"風度o柏林"。
20**年--深圳中海o陽光棕櫚園《不遠處是家園》
詞:鄧康延 曲/唱:小剛[鐘志剛]
一個人走多遠,能走回童年。
一個人走多遠,能離開家園。
往事和夢想一起走遠,喔……不遠處是家園。
陽光下,棕櫚園,碧海映藍天。
眾里尋她千百度,她就在海灣前。
讓日子變得緩緩,讓生活有點散散,悠然見南山
一個人走多遠,能走回童年。
一個人走多遠,能離開家園。
親人和愛人相聚在今天,恩……這里是家園。
南海的風,南方的雨,鳥兒在唱歌。
孩子們在游戲老人們聊天,
恩愛廝守,風情隨風,看那潮起潮落。
近在這都市我聽見海浪聲,
自古誰不尋尋覓覓安詳的家園。
讓日子變得緩緩,讓生活有點散散,悠然見南山。
20**年--杭州天陽o棕櫚灣,杭州第一首專門針對社區創作的歌曲---《美麗家園》。開發商天陽置業把這首歌做成回鈴音,提供移動彩鈴、聯通炫鈴、固定電話七彩鈴音功能,供喜歡者免費下載。
第37式:*【項目宣言】
項目宣言是用于表達項目集激情、力量和責任于一身的個性主張,突出項目所倡導的生活方式、開發理念等,同時表達企業與社會、社區與城市關系的一種深度思考。
20**年--天津順馳o太陽城《陽光宣言》
順馳o太陽城推出以"建筑承載生活方式"為主旨的"陽光宣言",其中包含了順馳對住宅規劃、環境、戶型設計、建筑質量等多方面的思考。這一理念的推出,業界、市場反應十分熱烈,兩天時間里,500多個咨詢電話打進了順馳集團的銷售部……
20**年--天津泰達o時尚廣場《時尚宣言》
20**年,與順馳o太陽城《陽光宣言》有著異曲同工之妙的泰達《時尚宣言》面世,兩者的出爐與成全都脫不開干系。不同的是,前者是純粹的項目宣言,后者則多了份企業+項目的味道。
銷售十二式
第38式:【售樓處】
售樓處是期樓的"門面",也是項目乃至公司的"門面",未來的項目如何,在很大程度上是通過對售樓處的第一印象來判斷的,因此售樓處的設計和包裝比較重要。不同的項目需要根據其規模、檔次和特色進行設計,以體現項目的價值,為購房者提供優良的環境,為項目提供一個適宜的展示空間。
售樓處一般設置在一期樓體下,既可提高項目的品牌信譽也可將項目的整體形象表現出來,但同時需要考慮售樓處將來的使用功能,避免不必要的資源浪費。根據銷售流程,通常將售樓處分為展示區、接待區、洽談區、簽約區等幾個區域,部分樓盤還有特色的體驗區等。
第39式:【樣板房和樣板區】
樣板房是商品房的一個包裝,也是購房者裝修效果的參照實例。樣板房是促使消費者作出購買決定的最有力的催化劑,是現代房地產營銷中必不可缺的宣傳手段。
一般而言,會選擇一兩套在朝向、戶型或其它方面相差比較大而又各具典型性的房屋作樣板房。在樣板房的裝潢時應保證其真實性,所用建材等應與售樓書上相一致,做工方面一定要細膩,要營造出溫馨感和藝術感。
樣板示范區就是1∶1的真實生活范本,可以讓消費者從一個樣板區中體會到未來整個樓盤的生活氛圍,實現開發商在規劃、建設中的消費引導意圖。
有關專家則把樣板區的興起,直接歸結為實力營銷加互動體驗營銷。在實景、實體的樣板區中,客戶不僅可以真實感受室內采光和整體布局,也可通過真實景觀,體驗到自己未來真實的生活環境;而對開發商來說則是體驗購房者對產品的真實感受,直接接受客戶的評價信息和建議,從而完善不足并對成功之處加以發揚,堅定信心,堅持客戶導向的正確開發理念。
工程樣板房最早始于20**年7月中海深圳灣畔工程樣板房的公開展示,通過對設計工藝、新技術、新材料等工程實質內容的詳細展現,顯示了開發商的扎實功底,材料實體的充分展示加強了客戶對開發商的信任度。
第40式:【SP活動】
SP活動,就是"實效促銷",只是一個短時間的促銷活動,只是相對應一個促銷政策而做的活動。
在房地產營銷實務中,SP促銷是繼廣告策劃之后在促銷范圍內極有潛力的營銷策劃專項。最常見的SP活動有:打折、特價房、抽獎、聯誼會、業主客戶互動、一日游、巡展、派發、展銷等等。一般可根據具體情形、現目條件,不通節點自由組合。
第41式:【開盤】
樓盤的開盤是一個儀式,也是一個活動和一個節點,通過前期積累的客戶,在開盤當日通過開盤活動引爆項目,實現樓盤開盤成功銷售。開盤的重要環節在于選房,選房的方式主要有兩種:排隊和搖號。排隊主張先到先得,意在造勢,通過排隊形成項目熱銷的火爆場面。而搖號則根據預先登記的客戶進行搖號公證,類似于抓鬮,購房者機會均等。
搖號可分為傳統搖號和電腦搖號,搖號一方面可避免客戶排隊,再則搖號能夠控制
第42式:【封盤】
封盤是銷售過程中的一個手段。"封盤"這個詞多見于市場上升的階段,并且主要原因是開發商想"囤積出奇",要不就是策劃失誤導致的價格判斷過低所造成。在市場已經開始走下坡路的時候采取這個措施,無異于"自尋短見",因為封盤存在較大的風險性。但有效的封盤也會對項目帶來意想不到的收獲--超前熱銷、提升價格等等。
封盤到再開盤的時間,一般情況下是要在項目各個環節上的工作都完成后,以一種完全成熟、完備的情況再面世會比較好,這樣加上有效的推廣,容易引起熱銷,銷售速度也比較快,也就很容易提升產品的價值,使產品價值最大化。
第43式:【大定】
也稱定金,是指合同當事人為保證合同履行,由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢款,從法律角度看,定金有雙重性質。第一、它可用于合同的擔保,以保證合同履行。第二、可以起到合同成立的證明作用。定金作為一把雙刃劍,還具有懲罰性,即付定金的一方不履行合同的,無權要求返還定金;接受定金的一方不履行合同的,要雙倍返還定金。
定金作為法定的形式,在法律上有其具體的要求:第一、形式要求,必須以書面的形式約定;第二、數額的限定,定金的總額不得超過合同總額的20%,此外在選擇賠償時只能在定金和違約金中選其一。在簽訂合的同時,購房者向開發商交付一定的定金,自合同簽訂一段時間內,交足首期或余下房款。
第44式:*【小定】
也稱訂金,訂金與定金僅一字之差,在法律性質上卻有天壤之別。訂金不是一個規范的概念,在法律上僅作為一種預付款的性質,是預付款的一部分,是當事人的一種支付手段,不具有擔保性質,合同履行的只作為抵充房款,不履行的也只能如數返還?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規定:"當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持。"由此可見,當事人在合同中寫明不能適用定金法則。
小定是開發商在售樓過程當中,為了吸引目標顧客并鎖定目標顧客而采取的一種銷售策略。如果去看房的購房人有了購買意向但還沒有最終確定購買時,開發商的銷售人員就會讓購房人交小訂,一般500元左右,承諾保留房號,如果將來確定購買,再交一筆兩萬左右的定金。
目前國家已嚴格控制以任何形式接受小定的做法,避免開發商占用、挪用消費者訂金而引起的房地產糾紛,從而達到規范市場的目的。
第45式:【沙盤】
沙盤是地形模型,以前主要用于軍事,當時的歷史條件和戰爭環境都決定了其能使用的材料有限,主要是用沙土制作,故得名"沙盤"。樓盤模型由此演化而來,開發企業在樓盤未建成前以一定比例展示未來樓盤的整體規劃布局、建筑單體、景觀特色和相關配套,充分展示未來的社區景象。
20**年,成都"康巴林卡o九寨風情村"耗資396萬元人民幣做成的國內首個24K黃金樓盤沙盤,其間散落著超過350粒大小不等的藍、紅天然寶石,其中最大的一粒南非鉆石重達1克拉,模型還有用天然翡翠做的環境石頭造型。
第46式:*【團購】
團購之于房地產,類似于商品批發從優的意思,一般在項目推量較大,具有一定銷售壓力或需要快速銷售的情況下,具備團購條件的團體將會得到開發商的優惠。關于最早的團體購房行為,有的研究界人士認為是在八、九十年代房地產市場的起步階段出現的。而媒體間廣泛流傳的說法認為,"房產團購"一詞最初出現在?？?。20**年,?？诘囊恍潜P興起親朋好友間"搭伙買房",用大訂單方式使開發商讓利于消費者。
另一個版本是20**年12月底,通過業主論壇組織起來的76戶團購楓丹麗舍三期成功,成交金額5000萬。
第47式:*【零首付】
零首付并不是真的不用付首付,而是由銀行提供70%-80%的購房款按揭比例,余下的20%-30%以購房者原有的舊房作抵押貸款支付首付款,或開發商為購房者墊付,至交房前付清首付款的一種促銷方式。零首付和首付*萬、一成等都是在宏觀調控前,降低置業門檻,鼓勵住宅消費的歷史產物,如今已不多見。
第48式:*【積分卡】
積分卡是房地產開發商維護客戶的一種重要方式,客戶獲得積分的方式有很多種,一般有購買物業、推薦購買、參與活動等等,因此,它在一定程度上也成為了開發商項目銷售的有效通道。在國內的房地產開發商中,這一板塊大多歸屬于客戶會組織,是客戶關系管理中的組成部分。
第49式:*【外接待】
一般情況下,當項目所處位置距離市中心或繁華地段相對較遠
外接待的選址一般都要位于城市相對繁華或市中心地段,既是一個客戶接待處,也是項目形象推廣的一個前期道具。
篇2：地產項目物業服務營銷講座
地產項目物業服務營銷講座
第一節 項目服務營銷的含義
REAL瑞爾特在倡導房地產全程營銷的同時就積極倡導和推介房地產全程物業管理，跳出以往物業管理僅為房地產開發中售后服務環節出現的框框，讓物業管理從一開始就介入，讓其與全程營銷的各個流程在沒的時段和層面上進行互動和整合，進一步深化體現和貫徹房地產全程營銷的全面性、全員性和全程性。
目前的房地產市場，特別是發達地區的房地產市場，物業管理已愈受買家的重視和關心，來自市場的信號向發展商提出了物業管理高起點、高標準、高水平的要求，因此發展商決不能對物業管理這一以前看似可有可無的環節掉以輕心而令項目的開發功虧一簣。萬科開發的物業多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌--萬科開發的物業管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證。廣州、深圳等地已有不少發展商嘗到了物業管理從側面為房地產開發帶來巨大效益的甜頭，繼而鍥而不舍地加大力度提升物業管理的品質，使房地產項目的開發可以進入一個很好的良性循環狀態。
REAL瑞爾特深諳物業管理在房地產開發中應扮演的角色及如何才能將這一重要角色演繹得神形兼俱、入木三分。物業管理不僅是項目品質和銷售的有力保證，它更是品牌工程的重要支撐。
第二節 項目服務營銷的具體內容
一、項目銷售過程所需物業管理資料
1、樓宇質量保證書
2、樓宇使用說明書
3、業主公約
4、用戶手冊
5、樓宇交收流程
6、入伙通知書
7、入伙手續書
8、收樓書
9、承諾書
10、業主/用戶聯系表
11、遺漏工程使用鑰匙授權書
12、遺漏工程和水電表底數記錄表
13、裝修手冊和裝修申請表
二、物業管理內容策劃
1、工程、設計、管理的提前介入
2、保潔服務
3、綠化養護
4、安全及交通管理
5、三車及場地管理
6、設備養護
7、房屋及公用設備設施養護
8、房屋事務管理
9、檔案及數據的管理
10、智能化的服務
11、家政服務
12、多種經營和服務的開展
13、與業主的日常溝通
14、社區文化服務
三、物業管理組織及人員架構
1、物業公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等環節
2、物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構、明確各部門的職能、責任、權限、隸屬關系及信息溝通渠道
※遵守國家的有關規定
※在經營范圍允許下
※結合不同的工作重點
※把質量責任作為各個環節的重點
※遵循職責分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則
※各崗位的人員設置應遵循精簡、高效的原則
四、物業管理培訓
1、在物業交付使用前，培訓內容包括：
※為新聘員工（特別是中層管理人員）提供管理公司架構、人員制度及管理行業的了解
※提供物業管理的理論基礎
※物業及物業管理的概念
※建筑物種類及管理
※物業管理在國內的發展
※業主公約、公共面積及用戶的權責
※裝修管理
※綠化管理
※管理人員的操守及工作態度
※房屋設備的構成及維護
※財務管理
※物業管理法規
※人事管理制度
※探討一些常見個案
2、在物業交付使用后，培訓內容包括：
※對前線員工及中層員工進行培訓，使其對現場實際操作有更深入的認識及了解
※對物業管理公司早期進行一次鑒定
※物業管理公司各部門的管理、工作程序及規章制度
五、物業管理規章制度
1、員工手冊
2、崗位職責及工作流程
3、財務制度
4、采購及招標程序
5、員工考核標準
6、業主委員會章程
7、各配套功能管理規定
8、文件管理制度
9、辦公設備使用制度
10、值班管理制度
11、消防責任制
12、消防管理規定
13、對外服務工作管理規定
14、裝修工程隊安全責任書
15、停車場管理規定
16、非機動車輛管理規定
17、出租屋及暫住人員管理規定
18、進?。ㄗ猓﹨f議書
19、商業網點管理規定
六、物業管理操作規程
1、樓宇本體維護保養規程
2、綠化園林養護規程
3、消防設施養護及使用規程
4、供配電設備維護保養規程
5、機電設備維護保養規程
6、動力設備維護保養規程
7、停車場、車庫操作規程
8、停車場、車庫維護保養規程
9、游泳池及其設備維護保養和操作規程
10、給排水設備維護保養規程
11、公共部位保養保潔操作規程
12、保安設備操作及維護規程
13、照明系統操作及維護規程
14、通風系統操作及維護規程
15、管理處內部運作管理規程
16、租賃管理工作規程
七、物業管理的成本費用
1、管理員工支出
※薪金及福利
※招聘和培訓
※膳食及住宿
2、維護及保養
※照明及通風系統
※機電設備
※動力設備
※保安及消防設備
※給排水設備
※公共設備設施
※園藝綠化
※工具及器材
※冷暖系統
※雜項維修
3、公共費用
※公共電費
※公共水費
※排污費
※垃圾費
※滅蟲
4、行政費用
※辦公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）
※公關支出
※電話費
※差旅費
5、保險費（包括財產及公共責任險）
6、其他
※節日燈飾
※審計費用
※雜項支出
7、管理者酬金
8、營業稅
9、預留項目維修基金
原則上物業的運營為自負盈虧，上述所有費用均由管理費支付，發展商理論上無需負責營運上的任何費用；還有其他開支如智能網絡、金融信息系統等均會影響管理費的支出。
1、質量手冊
2、程序文件
3、工作規程
4、質量記錄表格
5、行政管理制度
6、人力資源管理制度
篇3：在地產營銷策劃中物業管理品牌的應用
在地產營銷策劃中物業管理品牌的應用
物業管理品牌，通俗地說，就是物業管理這種商品的牌子。構成物業管理品牌的要素主要有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目、收費標準、服務態度、服務深度等方面。
良好的物業管理品牌不僅有益于彌補和完善開發商的信譽和形象，而且使物業本身更具有吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統周到的服務和優良的管理而傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以下方面的原因：
一、物業管理品牌是物業項目品牌的重要構成部分。
開發商開發的物業，能不能很快為投資者、購房者所了解、所認同、所接受（購買），跟物業項目的品牌有非常密切的關系。物業項目的品牌是一個非常復雜的綜合體，但它卻有較為固定的組成部分。具體來講，構成物業項目品牌的要素主要有：
?、傥飿I的自然地理情況。包括物業的地理位置、周圍環境與發展情況、本物業在城市相同或相似物業中的地位等方面。
?、谖飿I的四商（即開發商、設計商、施工商、監理商）情況。包括它們的資質、業績、社會評價、信譽、企業形象等方面。
?、畚飿I的工程質量與設計水平，包括建筑質量情況與建筑設計的先進性等。④物業的管理情況，也即物業管理的品牌如何。
物業項目品牌的上述四個組成部分中，第一個部分，即物業的自然地理情況，是物業項目品牌的基礎和前提，同時，它基本上也是不可改變的。第二個部分，物業的“四商”情況，它是決定物業工程質量情況、價位情況、業主構成情況等方面的重要影響因素。第三個部分，物業的工程質量與設計水平，該部分基本可由第二部分的情況決定。第四個部分，物業管理的品牌，也是影響或決定物業價位情況、業主構成情況的重要因素。目前，在人們的眼中，第一、第四部分是最為重要的部分，因為它們是最為表面化、能為人們日常感受得到的東西。相比之下，由于第一部分和第三部分往往是不可改變的硬件，是沒有感情的，人們對它的注視已逐步弱化，而第四個部分卻是可以改變的，富有感情的、具有實用價值的管理服務，因此，它更為人們所看重。特別在當前，物業的管理品牌如何，對物業的品位與品牌具有越來越重要的意義。
隨著房地產市場的發展，物業管理的作用與地位正在不斷提高，它是物業項目品牌形象體現最充分、最長久的一個環節。因此，要樹立物業品牌效應，就應從抓好物業管理品牌入手。
二、物業管理品牌與物業項目成功與否關系重大。
一項物業如果具有良好的物業管理品牌，則可以讓現實的與潛在的購房者對物業增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業公司才是和他們同呼吸，共命運，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體爆光的房子出了問題，業主找不到開發商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業的管理品位如何，既是與他們日常學習生活密切關聯的，也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個重要影響因素。
目前，開發項目的物業管理情況已成為購房者越來越關心的問題，也是客戶是否選擇該物業的重要影響因素。一個很明顯的例子是，位置上相臨的兩項物業，價格高但物業管理品牌好的物業比另一個價格低但物業管理品牌差的銷售情況更為火爆。以前人們買房，考慮管理情況的基本上沒有?，F在人們買房，大多數都要問問物業管理公司是誰，管理情況如何，收費多少，服務項目有哪些？等等?？梢韵胍?，一個沒有良好物業管理品牌的物業，它的形象會是怎樣？
三、物業管理品牌策略是戰勝競爭對手的新穎而有效的策略。
現代市場營銷理論認為，我國社會已經進入服務經濟時代，競爭的焦點已由質量、品種向服務轉移，誰注重服務，誰就能贏得市場。而且，現在來看，物業營銷中可以采取的策略基本上都已用上，而因為物業管理在我國產生和發展的時間不長，還沒有得到多數開發商及營銷商的注意和重視，所以，營銷中如果充分利用物業管理品牌進行宣傳和促進營銷，將是一個非常新穎、出其不意因而有效地戰勝競爭對手的策略。目前，物業管理品牌策略已經初現端倪，相信不久將會大放異彩。
那么，物業營銷中如何利用物業管理品牌策略呢？一般說來，可以在項目策劃時，刻意地把物業管理品牌作為一個賣點，通過售樓書及各種廣告媒體把項目物業管理品牌的概念突出出來。
物業管理品牌在項目營銷中的利用，具體來講，主要有以下內容：
?。?）突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值。
目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質量感興趣，也對未來自己的居住質量，即物業管理服務的情況十分在意。同時，他們一般也都比較愛講面子。社區的品牌，物業管理的品牌都是他們樂于談出的話題。事實上，他們也真能從品牌物業管理中獲得生活上、工作上、學習上、自尊上、發展上、享受上的方便與好處。營銷中突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值，對他們確實能夠構成為一個極大的吸引力。
?。?）突出品牌物業公司的雄厚管理實力。
物業公司的雄厚管理實力主要體現在物業公司的技術力量、專業裝備水平、注冊資金以及管理人員的職稱、從業年數與專業管理水平等等。品牌物業公司的雄厚管理實力能夠給人一種理性上的認同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業項目、接受品牌物業公司打下堅實的基礎，提供了現實的可能性。
?。?）突出品牌物業公司的驕人管理業績。
品牌物業公司的管理業績主要體現在管理項目的多少（建筑面積、種類）、管理效果的好壞（取得部級、市級、地區級先進稱號的情況等等）、社會反映（業主、住戶及業主管理委員會的反映、媒體報道的情況、政府方面的意見、同行的評價等等）。品牌物業公司的驕人管理業績能夠給人一種感性上的認可與憧憬，讓購房者感受到實實在在的物業管理服務，并對自己的未來產生聯想和希望。
?。?）突出品牌物業公司的人情味與人本管理理念。
一般來說，購房者不希望未來的物業公司是高高在上的主人，也不希望未來的物業公司是亦步亦趨、唯命是從的仆人。他們喜歡那種愿意為自己著想、尊重自己而又不巴結自己的朋友式的物業公司。品牌物業公司的人情味與人本管理理念讓人覺得親切、自然，縮短了客戶與物業公司的距離，讓客戶更容易接受物業管理，從而接受和購買物業。
利用好物業管理品牌，物業營銷必然如魚得水；反之，如果在利用物業管理品牌時措施失當，就可能會出現相反的效果。所以，在利用物業管理品牌進行物業項目營銷時，還要注意以下問題：第一，要把物業管理的高品位與較低收費聯系起來宣傳。目前人們收入不是很高的情況下，高標準的物業管理，讓人在聯想高收費的同時，容易對物業產生一種畏懼感。第二，要把物業管理服務的大眾性與特殊性突出出來，讓購房者對物業管理產生一種親近感的同時，對物業管理有一種向往與憧憬的空間。第三，物業管理品牌宣傳中，要突出物業公司的形象和企業信譽，確實給購房者一個具體的品牌化身，讓他們從化身中感受真實，樹立信心。
總之，項目營銷中既要重視物業管理品牌的利用，也要確實利用好物業管理的品牌。只有這樣，物業項目才可能更為順利的銷售出去，也才能為開發商或營銷商帶來更多的商機。