上海某別墅地塊項目定位分析

　　說明

　　項目定位是依據市場調研分析，結合地塊實際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報等敏感因素。

　　一、項目定位及不同住宅項目所應具備的地產因子

　　1、不同住宅項目所應具備的地產因子

　　房地產發展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產因子有所不同，具體如下表：

　　地產因子 單身公寓 普通住宅 中高檔住宅 豪宅 中高檔住宅附加說明 本項目符合情況

　　對公共交通的依賴性 很 強 強 一般 弱 不宜鬧市區、人員混雜區 符合

　　對噪音、環境干擾的適應性 強 較 強 弱 很弱 不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等。 符合

　　對小區周邊市政配套要求 高 很 高 高 高符合

　　小區物業管理的要求 低 不高 高 很高可達到

　　建筑、質量裝修要求 低 一般 高 很高 精品設計 可達到

　　容積率、覆蓋率要求 無 一般 低 低可達到

　　對休閑空間，綠化要求 無 一般 高 很高 具有品味的專用康樂、商務會所及小區內環境 可達到

　　景觀要求 無 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景觀資源 符合

　　以上分析表明，本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產因子，是較理想的中高檔物業地塊.

　　2、項目市場定位

　　1）地產項目定位之基準

　　地產項目的定位是基于：

　　◆ 項目地塊之地產因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；

　　◆ 市場調研反映的具有有效需求的市場空間；

　　◆ 政府在城市總體規劃上的限制。

　　2）項目定位

　　從項目定位之各基準出發，考察本項目的地產因子、市場空間及政府城市規劃對該地塊的規劃限制，發現：

　　◆ 該地塊為城市規劃之高檔房產之住宅用地，容積率≤0.26,建筑密度≤？%

　　◆ 該地塊具有建造中高檔住宅所需的充分的地產因子；

　　◆ 上海市商品住宅市場調研表明，以低容積率、低建筑密度為其顯著特點的別墅類物業在經歷了前幾年的低迷后，

　　正走向全面復蘇；另一方面，雖然本項目區域內已有不少數量的所謂中高檔別墅類物業供應，但大部分別墅樓盤帶有濃厚的鄉村色彩，真正高品質的住宅的市場有效供給不足，區域內有效需求旺盛。

　　◆ 針對部分潛在客戶群調查表明，隨著"5+2"生活模式的盛行，原來居住在市區中高收入階層的二次置業，也將購房視線轉移至郊外，使市場購買力隨之日趨健旺，類似本案這樣的住宅小區將是他們的首選。

　　因此，本項目地塊具備定位為"純高尚獨立別墅的品質生活園區"的充要條件。該項目將定位于以下概念：

　　◆ 上海市海灣旅游度假區的高尚生活圈概念；

　　◆ 上海市郊大型別墅群概念；

　　◆ 成功人士"5+2"嶄新生活模式的概念；

　　◆ 利用地塊內的水景資源及地勢的起伏和結構的處理，做出傲視上海的海景住宅和生態住宅的概念；

　　◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質的別墅群的概念；

　　◆ 純正美式鄉村別墅建筑風格的概念。

　　◆ 以上概念成為上海市其他小區模仿的樣板概念。

　　二、主力客戶群定位

　　根據項目的市場定位，本項目之主要客戶群應包括：

　　主力客戶群體 職業特征 家庭結構 可能購樓類型

　　私營企業主 各行業 滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務。追求人生功成名就后的高品質生活享受。 成熟型及豪華型

　　企業高級管理人員 外企、合資企業及效益較好的國內企業 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。經濟型及實用型

　　個體工商戶 以商貿為主 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。 實用型及成熟型

　　灰色收入者 行政單位 滿巢階段或空巢階段。 成熟型及豪華型

　　律師、會計師事務所等部分高收入者 有名氣的律師、會計師等 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。經濟型及實用型

　　證券投資行業及部分自由職業者 工作場所、時間相對自由 初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調。經濟型及實用型

　　文藝界知名人士 歌、畫、文等文藝娛樂界 初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調。 豪華型及成熟型

　　衣錦還鄉人士 在沿海城市或海外有較高收入者 多為家人購置。 實用型及成熟型

　　三、戶型比定位

　　1、經濟型

　　l 戶型：4房×2廳×3衛×1廚

　　l 面積：230－250平米

　　l 比例：占10％。

　　2、實用型

　　l 戶型：4房×2廳×3衛×1工×1廚

　　l 面積：250－280平米

　　l 比例：占20％。

　　3、成熟型

　　戶型：A） 4房×2廳（客廳挑高）×3衛×1工×1廚， B）4房、5房×3廳（或2廳客廳挑高）×3衛×1工×1廚

　　面積：A） 280－320平米，B） 320－350平米

　　比例：A） 30％，B）30％；

　　4、豪華型

　　戶型：5房×3廳（或2廳客廳挑高）×4衛×1工×1廚

　　面積：350平米以上。

　　比例：10％。

　　考慮到本項目體量較大，實行分期開發，一期戶型比須兼顧以下幾個因素：

　　A、 首期單位的市場反應對后期信心的影響；

　　B、 首期戶型對整體戶型比的包容性；

　　C、 首期組團在規劃和環藝實現上同整體規劃和環藝效果的差異；

　　D、 突出同附近樓盤的差異，體現本樓盤的品質感。

　　◆ 實用型和成熟型戶型為樓盤整體定位及與周邊樓盤差異型之集中體現，同時其合理的戶型面積易形成銷售熱點，建議

　　首期戶型比加大此兩種戶型比例，亦可隨未來市場情況的變化而相應作出及時調整。

　　◆ 建議物業形態以2層建筑為主，客廳盡量采用挑高設計。

　　三、項目定位在規劃思想中的

體現

　　本部份將依據項目的市場定位，提出我們對本項目規劃設計上的一些傾向性建議，以供參考。

　　1)可持續的居?。⊿ustainable housing）理念

　　可持續居住概念的核心是強調生態化生存，它追求居住環境的健康價值，人與環境間的協調和交流價值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。

　　2）居住空間私密性

　　適當圍合的半私密空間，有利于產生歸屬和領域感。

　　3)組團中介空間的營造

　　所謂中介空間，是一種介于室內與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內與室外雙重空間的特質。

　　4）親水環境--柔性空間

　　利用小區內部的河浜，采用濱河景觀廊帶構成居住區的一條柔性"邊界"，可接近的親水空間沿此邊界生長的"指狀綠地"深入到小區內部，使河面景觀向小區每一幢樓敞開。

　　未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。

　　居住區西北緣圈合形成盡端空間，東南向海面敝開，符合生態設計的"微氣候"原理，亦與中國風水理論相合，西北緣封閉有利于冬季擋風，東南向敞開，有利于引入東南風，此格局能有效調節環境的微氣候。

　　5）空間的可識別性和文化性

　　組團以梅、蘭、竹、桃、櫻、銀杏……主題設定，強化了各組團不同特點并深具文化意蘊。

　　6）環藝設計細部

　　小區內道路可分為幾種不同主次的道路，如小區主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區分，同時區間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區分，使小區空間有明顯的歸屬感，同時也豐富了小區的道路網。散步道上可布置、擺放一些原創性的主題園藝小品，可提高小區的藝術內涵。

　　功能藝術小品的導示牌、垃圾桶、座椅等的獨立設計、精心選材。

　　照明的道路主燈、草地燈、泛光燈、節日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環境

篇2：房地產項目總經理應該定位

　　房地產項目總經理應該如何定位

　　屈指一算，我上任50萬平米的明天第一城項目總經理的時間已經一年零三個月了！從20**年從國美電器轉入地產，算個外行,開始負責行政，后來負責營銷，再后來曾兼職負責過一級開發，到今天全面負責50萬平米的項目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結一下了，項目總經理的責任是什么？應該有什么權利？項目總經理應如何定位?

　　項目總經理應該是一位統率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩坐戰馬之上，手握令旗，鎮靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是我看武俠小說后，對項目總經理的角色定位！

　　一、項目總經理在公司既是決策者又是執行者

　　房地產項目開發對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定項目各系統的整體開發計劃和分步執行計劃，參與到公司決策當中。特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執言，闡明自己的觀點,去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當項目總經理處理好了這個關鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護，樹立權威。

　　承上啟下才是對的!如果項目總把自己當成“領導”只去決策，或者理解為只是簡單的“執行”，角色就是錯位。

　　二、項目總經理至少有50%精力去創造良好的外部條件

　　房地產開發政策性很強，從發改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規證、開工證、預售證），還有市政手續的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準時拿到政府批文，否則，談不上施工。據統計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。在搞房地產之前，我都不理解政府設那么多部門干嗎?現在明白了，都在那等你去報文呢？這150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！

　　我在實際工作中有一個竅門：政府一般8：30上班，一般都會在8點左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門口等經辦人來，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報，上班前，大部分問題差不多該解決了。趕上好說話的，還能蹭一頓早點。因為你是今天第一個去辦事的，一般經辦人態度都挺好。雖然有幾次等了一上午領導開會也沒來，但中午領導一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會不好意思，對辦事大有好處,此為”苦肉計”。

　　采用這招跑手續，效果不一般。我負責昌平項目時，早上6點從市區走，經過八達嶺高速，7點半就到了政府部門，8點前一般事都辦完了，到單位也就是8點40左右，不耽誤上班！

　　處理突發事件也很重要!在去年6月我剛負責明天第一城時，正趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發生沖突。無奈我迅速抽專人負責維護周邊小區關系，包括依法發放了10幾萬元的擾民費，獲得居委會認可后，其出據了手續，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。

　　處理好周邊關系還會受益呢!有一次，負責電力的張**經理在我剛剛上任幾天時，便向我介紹地鐵5號線電力路由與我項目一致，計劃最好能促成合作。經過了解方案后，我迅速將此事向董事長匯報，抓住機會與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節約了近1300萬的外電源施工費用，而且爭取了時間，使明天第一城在入住前通了正式電。每當我看到明天第一城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會有一種強烈的成就感！

　　一個好的外部關系的處理就能節約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了……，這決定了項目總經理必須要挑起在外部為項目創造好的開發條件。

　　三、開源節流并用好資金是項目總經理的重要職責

　　明天第一城開盤時，銷售部認為價格應該在5200元左右，我在詳細分析了產品（小戶型）、交通（5號線和13號線換乘處）、環境（周邊有大量代征綠地）、區位（奧運熱點區域）、競爭環境（當時無競爭項目），品牌(國美第一城姊妹項目)等因素后，直接向董事長建議售價在5400元/m2，事實也充分證明了我的判斷，按地上30萬平米來計算，這一項建議，直接為公司增加了6000萬的銷售收入。在當時“國六條”推行后一片持幣待購氣氛下，準確的市場判斷為公司發展做出了貢獻。

　　在交房后實測中，我發現了設備用房面積很大，而且有部分面積并未用做設備用房。經咨詢國土局和建委，在補交土地出讓金140元后，可作為庫房獲得產權并銷售。由于是地下二層，目前公司定價初步為600～800元/m2，估計為公司可創造300萬左右的收入，如果不求甚解的移交物業，這部分面積肯定會淪落為物業公司出租創利工具，開發商無形當中受了損失。

　　在交房中，我特別強調了電、自來水、中水與物業公司的交接，保證開發商不再承擔任何費用，而改由物業公司從收上來的物業費中支出，為公司最大限度的節流。

　　在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業

公司正式簽字蓋章，明確管理責任，避免出現諸如電梯停電等引起業主投訴，而開發商與物業公司之間扯不清責任的狀況出現。

　　在商業銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業部明確責任人催款,也是我的工作重點.就是這樣,開源節流和盤活資金,毫無爭議的是項目總經理份內職責.

　　四、打造凝聚力強的優秀項目管理團隊事半功倍

　　項目管的好不好，關鍵在于團隊建設的水平高低。

　　房地產項目中，部門多、鏈條長、專業跨度大，所以團隊溝通和系統協調非常重要。我剛上任項目總經理時，往會議室一坐嚇了一跳，因為項目50萬平米同時開工，僅工程部經理按地塊分就有3位，再加上預算部、采購部、開發部、人事部、財務部、保安部、企劃部、商業銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術部共15位職能部門經理，當時有二位副總，再加上有的部門有副職，光認人記住名字也要二三天，可見這么多部門協調一致去完成一件工作，需要多大工作量。

　　凝聚人心就一定要讓項目每個員工了解公司的工作計劃，從而去統一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項目全體人員的晨會，除向每位員工交待本周工作重點外，還會點評上周工作，對有責任心并在日常工作中做出成績的員工點名表揚，對管理中出現的問題加以分析，并批評責任人。我一直認為，一個團隊風氣必須正，必須獎勤罰懶、獎優罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會調動每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。

　　在我任職一年多時間里，項目共經歷了幾大階段:一是主體工程封頂，二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，三是一期工程順利竣工驗收，四是一期正式通電和供水并如期交房。在這幾個重要階段中，我都明確了主要責任人，比如原任一期工程部經理孟文營、機電副經理張樹軍、及春節前上任的一期工程部經理張強、還有負責交房的人事行政部、商業部、企劃部、客服部，都受到過口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻獎、升職等獎勵。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計劃的實現，公司就會認可你,作出貢獻就會受獎。這樣做的結果是項目人人奮勇,個個爭先,責任心普遍提高,工程進度和質量得到保證.

　　增強企業凝聚力還需要一些實實在在的舉措.在去年的中秋節，項目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯歡會，動員每位員工為項目建設出力。在今年6月，以“責任共擔、風雨與共”為主題的慶祝一期交房的聯歡會上，項目為各部門優秀員工頒發了證書，再次號召每位員工把自己的發展目標與項目開發有機結合起來，調動一切積極因素，保工期、保質量。

　　重視員工思想動態、加強溝通協調、推進項目文化建設、樹立良好的風氣,這樣的努力，使項目團隊凝聚力大大增強。

　　總之，房地產開發是一種投資行為，增收節支、控制風險、對外求支持、對內求團結，這都是項目總經理的角色定位。我相信，項目總經理在日益激烈的市場競爭中，位置會越來越重要,也會發揮越來越大的作用。

篇3：Z商業廣場物業服務項目定位管理模式

　　Z商業廣場物業服務項目定位及管理模式

　　一、項目概況

　　本商業廣場投資總額近**億元人民幣。占地面積***多畝，總建筑面積近**萬平方米，擁有****多個停車位，是***地區最大的專業市場。本商業廣場雄踞新城市中心，有著得天獨厚的地域和交通優勢，緊鄰廣深、莞深**高速的交匯地段，**分鐘可通達**全市，**分鐘可到達廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時經濟圈的交通核心樞紐。

　　本商業廣場是***產業經濟走廊，位于多年自發形成的成熟商貿財富區，周邊聚集了國際博覽中心和成行成市的商業街道，是**市政府規劃的****產業基地，為本商業廣場建設奠定了成功的基礎。本商業廣場以成為***區乃至全國最大的現代化、品牌化、規?；膶I市場為目標，規劃上立足于現代商業流通格局，以滿足辦公、貿易、倉儲、物流、營銷、交流的經營需要，本商業廣場進行功能配套、功能分區規劃設計，必將成為中國****商業廣場的第一品牌。

　　二、項目分析及定位

　　1、項目分析

　　1）物業屬性

　　本商業廣場屬專業商業項目，占地***多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開放式專業商業物業管理，物業管理服務上對本商業廣場的安全管理、、商戶服務、本商業廣場的VI設計、環境管理是重點。

　　2）服務對象

　　本商業廣場屬專業商業項目，商戶主要兩類：一是****的經營租戶，二是進入****采購的商戶。

　　2、物業服務項目定位

　　1）安全：全面安全防范服務體系，真正達到人人無憂。

　　全面安全防范服務體系以零事故率、零故障率為目標，以預警式安全防范為核心，包括治安安全、設備安全、消防安全、交通（車輛）安全等內容。

　　2）舒適：優質物業管理服務創建和諧、優美、清潔、文明、生態的經營環境。

　　實行以租戶商戶為中心的管家式物業管理服務模式，寓管理于精細服務之中，使租戶商戶盡享尊貴服務。

　　3）現代：應用最新物業管理服務體系，提供本商業廣場物業管理服務。

　　4）一站式：提供包括房屋本體及設備設施維保、安全管理、清潔服務、綠化養護、車輛管理等在內的一站式物業管理服務，使租戶專心經營。

　　5）高效：快速服務響應機制，保證及時滿足租戶需求。

　　全面應用現代通訊技術、物業管理服務信息平臺、電腦管理系統，商戶需求盡在掌握之中。

　　3、本商業廣場物業管理服務要點

　　1）樹立本商業廣場物業整體形象

　　通過環境形象、廣場樓宇形象的控制、設備和公共設施的管理、治安和交通管制以及管理服務人員行為規范等專業服務，塑造本商業廣場良好整體形象。

　　2）安全管理

　　安全管理將成為本商業廣場物業管理服務的重中之重。開放式物業管理，人員和車輛流動量大，既要加強日常規范化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來的安全隱患，提前做好預防措施，要求員工對本商業廣場環境和應急方案都非常熟悉，真正做到有備無患。

　　3）商戶服務

　　商戶服務是本商業廣場物業管理中的核心工作，一切管理服務以租戶需求為中心。為本商業廣場的經營商戶提供規范的一站式物業管理，使這些租戶有一個安全舒適和諧的經營環境，同時營造濃厚的商業氛圍，使租戶能賺錢贏利；另一方面物業管理中要與租戶建立良好的關系，真誠為租戶服務，從而留住租戶的心，培養忠誠租戶，通過租戶良好的口碑，宣傳本商業廣場，不斷介紹新租戶進駐，使公司不斷發展壯大。

　　三、物業管理服務模式

　　本項目物業管理服務應采用全程一站式物業管理服務模式，即負責以下物業管理服務事務：

　　1）本商業廣場房屋本體建筑物、設備、設施的維修、管理；

　　2）本商業廣場車輛安全管理；

　　3）本商業廣場環境保潔；

　　4）本商業廣場綠化養護管理；

　　5）本商業廣場消防管理；

　　6）本商業廣場公共秩序維保和安全防范；

　　7）物業商戶服務及物業管理服務檔案、資料的建立、保存；

　　8)本商業廣場的廣告展位、鋪位、停車場等經營管理；

　　9）租戶其它需求服務等。