20**年下半年商業地產發展趨勢分析
今年房地產調控以來，開發商經營策略發生轉變。有人捂盤等待政策變天，有人轉入商業地產開發。很多開發商認為，在住宅市場遭受政策打壓之際，商業地產機會更多，因而部分資金轉戰商業地產開發。
在商業地產日漸熱絡之際，一個問題隨之提出，商業地產會逆周期而動嗎？商業地產會不會引發新一輪泡沫？
中國房地產業高速發展，但至今尚未經歷一個完整的商業周期，市場不僅對住宅價格走勢把握不準，對商業地產更是知之甚少。
美國作為一個高度發達經濟體，商業地產經歷了多次商業周期，其經驗值得借鑒。
在此次國際金融危機爆發前，美國房地產業經歷了一輪大繁榮，住宅和商業地產價格都出現大幅上漲。20**年至20**年，美國32個主要城市CBD寫字樓名義價格平均上漲近60%，CBD外地區寫字樓名義價格平均上漲48%。在一些地價較貴且管制嚴格的CBD，如波士頓、紐約和舊金山，物業價格上漲更為迅速。
這個期間寫字樓價格上漲的重要原因之一是成本增加20%，主要是土地價格漲幅較大。在美國32個大城市中，三分之一城市寫字樓價格大幅上漲原因是土地和建筑成本增加，主要在南方和太陽帶地區，包括拉斯維加斯、邁阿密和鳳凰城。其中14個CBD寫字樓價格上漲大約106%，成本因素占52%。
除了土地價格因素，寫字樓價格上漲還受其他重要經濟因素影響。
美國賓州大學沃頓商學院房地產系主任約瑟夫·紀尤可教授不久在美國國家研究局發表一篇論文，題目是《商業地產與住宅有何不同》，就美國32個大城市在20**年前地產繁榮階段的商業地產長期價格變化特點和周期進行了研究，希望發現商業地產與住宅的相同點與不同點。
紀尤可教授的研究將住宅確定為公寓，將商業地產分為寫字樓和購物中心。他認為，美國寫字樓在這一時段升值的主要原因有兩個，一個是凈租金上升，另一個就是乘數擴張。
在房地產研究領域，一般用資本化率指標（cap
rate）來衡量投資狀況，其定義為凈租金對物業價值的比率，相當于股票市盈率（PE）的倒數。較低的資本化率意味著投資者對某一物業給定的租金，愿意支付更多的投資。而租金乘數是指一定租金獲得資本投入的系數。從20**年至20**年，美國城市寫字樓資本化率呈下降趨勢，CBD下降到6%，非CBD下降到7%。
研究表明，寫字樓價格上漲構成中，凈租金上漲貢獻率占41%，資本化率下降貢獻率為59%，也就是說，投資比凈租金對寫字樓價格影響更重要。但隨著繁榮周期的結束，商業地產價格開始回調。
國際金融危機后，美國公寓價格比20**年高峰值時下降了20%，商業地產價值下降20－30%。美國上市商業地產公司股價
20**年達到高峰值，到20**年末下降了60%。股價持續下跌意味著投資者不看好商業地產前景，因而提前"用腳投票"。
當然，金融環境變化也會給商業地產投資帶來影響。在美國，規模較大的商業地產往往有較高金融杠桿率。20**年，美國可投資商業地產價值4.8萬億美元，其中3.6萬億美元資產被抵押。大部分商業地產為私人所有，REITS占不到三分之一。在美國經濟"去杠杠化"過程中，高杠桿率的商業地產投資必然遭到打擊。
美國經驗表明，公寓與商業地產都有較長的商業周期，其中商業地產表現更不穩定。
當宏觀經濟下行時，應該充分注意到商業地產的風險。在繁榮期間，商業地產價格上漲的主要原因是租金乘數提高，也就是投資者對特定租金收入投入更多資金。這使得貸款市場表現更積極，這期間信貸的擔保標準會下降。貸款供給增加，會刺激投資者繼續投資商業地產。
公寓和商業地產市場被相同因素所決定，供給條件和商業周期對不同板塊有不同影響。不過在一個較長時期內，商業地產與住宅具有相同的需求決定因素，這決定它們的市場方向是一致的。相反，獨棟住宅的價格波動要更大。
紀尤可教授得出了幾個重要理論結論。第一，商業地產與公寓的周期較長，在同一周期，二者價值變動率具有正相關關系，也就是方向基本一致。
第二，商業地產在短期內保持價格和租金持續穩定，在中期則出現回檔。這與自住型住宅表現一樣。在同一地區，由于地價、資本和建筑技術一樣，不同板塊物業價格走向基本一致。
第三，在寫字樓市場，物業價格大幅度上漲主要原因是資本化率不斷下降（即不斷提升的凈租金乘數），投資者對商業地產市場的樂觀態度，反過來會影響到放貸人，他們會放松貸款擔保標準，這又會進一步刺激投資。
第四，整個美國商業地產存在持續價格下降可能，其中REITS估值比20**年高峰值大幅下降，一些小企業可能面臨破產，大機構能夠長期持有商業地產股份，他們的風險主要在于面臨債務展期?？傊?，商業地產在經歷高速價格上漲后，需要回調。
紀尤可教授做的是經濟學研究，不是商業調查報告，其在收集數據基礎上，利用空間平衡原理做了相關分析。其結論帶有理論色彩，但能夠有效說明商業地產和公寓的相關性和周期特點，這對中國也有一定啟示。
美國經驗表明，商業地產增值主要動力是土地價格上漲和資本推動，但最重要因素還是資本支撐了商業地產價格上漲。商業地產和住宅周期保持一致，這說明在自由市場經濟條件下，房地產業與宏觀經濟周期密切相關，同時表現為商業地產與住宅價格變化具有較強正相關關系。住宅市場不好，商業地產也難以發展。美國商業地產投資結果也說明，商業地產投資需要長期持有，最好通過證券化，如REITS來分解風險。
中國不同于美國，由于土地供給壟斷，房地產市場并不是充分競爭市場。在這種背景下，政策對房地產影響較大。盡管如此，房地產業與商業周期依然密切相關。如果宏觀經濟不好，商業地產和住宅市場也會出現調整。但宏觀政策的逆周期調節，使中國房地產業有時并不與商業周期同步。今年4月以來，中國住宅市場開始進入調整期，在庫存消化結束之前，新一輪投資啟動尚需時日。由于流動性過剩，此時大量資金流入商業地產，這導致這住宅市場調整時，商業地產卻出現繁榮。但商業地產受經濟周期影響更甚。如果經濟增速下降，大規模的商業地產投資，未必產生較好收益。
上半年商業地產表現良好。據國家統計局最新數據，上半年商品住宅銷售面積增長12.7%，但辦公樓銷售面積卻增長53.2%，商業營業用房銷售面積增長41.6%。辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長91.5%和57.1%。商業地產購銷兩旺，一方面存在基數原因，即去年年初經濟觸底，寫字樓等商業地產需求依然處于降通道中，今年上半年經濟復蘇強勁，商業地產需求增加，與去年同期相比增長幅度較大。另一方面，大量流動性流入商業地產，尋求更好投資機會。
由于6月分類數據尚未發布，但從已有的1-5月月度數據看，商業地產無論是銷售面積還是銷售額，5月比4月都出現環比負
增長，這是否表明，商業地產會與住宅表現為周期同步呢？相比美國，中國商業地產金融杠桿率低，物業多為自有資金持有。這種模式使持有人可以獲得穩定現金流。但在經濟下行期間，現金流也會出現波動，這需要商業地產持有人一方面能夠堅持長期持有，同時還要應付其他類型物業的資金需求。對于那些資金壓力較大的上市房企而言，持有商業地產能不能打持久戰還是個問題。由于中國經濟高增長時代已經結束，勞動力供給也到達"劉易斯拐點"，未來經濟增長可能進入持續穩定低增長時期，市場對寫字樓需求不會出現爆發性增長。隨著供應量增加，北京等大城市CBD地區空置率必然走高。而百貨零售等商業與居住人口比例和居民可支配收入相關，在老齡化社會來臨之際，過多的商業供給同樣存在風險。
當然，開發商或許寄希望于私人投資者能夠接盤，因為大量資金在尋找投資標的，商業地產頗有吸引力。如果私人投資者受到短期誘惑，商業地產可能出現投資熱潮，但這并不意味著長期持有商業地產就可以獲得高收益。
下半年商業地產可能面臨兩種走勢，一種是跟隨住宅周期同步運動，投資和成交趨于減少；另一種可能是商業地產產生過多泡沫，但隨著宏觀經濟走緩而面臨破裂風險。不管怎樣，開發商和投資者都需要理性看待商業地產投資。
篇2：我國商業地產企業發展前景分析
我國20**年商業地產企業發展前景分析
---馬太福星（北京）商業管理有限公司
一、商業地產發展階段及現狀分析
我國商業地產初步經歷了三種形態的發展：初級階段是線性商鋪，這種形態的商業地產呈直線型布局，功能單一，較低端；中級階段是商辦綜合樓，這種形態的商業地產呈塊狀布局，通常為商業和辦公兩種功能的集合體，如上?；春Ｂ返南愀蹚V場；高級階段是城市綜合體，這種形態的商業地產呈綜合立體布局，集商業、辦公、酒店、住宅、旅游、會展、交通、文化等多種功能于一體，如上海的環球金融中心、日本東京的六本木等。而目前國內正在發生商業與地產的高度融合趨勢，商業地產行業隊伍越來越壯大，這主要是基于以下三點原因。
1．商業地產開發將取代住宅開發成為市場上利潤最高的行業
房地產行業的收益來源有四個渠道，即一次性收益、持續性收益、增值性收益和溢價性收益。大多數住宅開發商通過銷售來實現一次性收益，這樣做的最大缺點是難以得到更大利潤，包括難以得到持續經營帶來的租金收入，難以享受資產價格升值和土地升值的雙重利潤，以及難以取得商業品牌所帶來的溢價。而商業地產可以實現持續性收益、增值性收益和溢價性收益這三種收益。因此房地產企業紛紛進入商業地產領域。如珠江地產全面啟動進軍商業地產發展戰略；陸家嘴集團提出主營業務轉型于持有物業；富力地產在北京開發CBD商業長廊作為進軍商業地產的試金石；復地加大長期持有物業和商業物業的比例等。
2．商業與地產融合成為商貿流通行業自身價值鏈延伸的趨勢
近幾年商貿流通企業逐漸沿著其自身價值鏈向上延伸，轉向上游房地產業的開發，紛紛涉足商業地產領域，以享受地段成熟后所帶來的附加值收益。有些商家涉足房地產業是出于減少租金支出的戰略考慮，這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業，避免租金年年上漲的風險，又值得花成本對物業進行裝修，把物業改造成標準化的旗艦店。如國美在資本市場大舉融資65億港元，為其購置物業提供了充足的現金儲備；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發展策略就是以收購土地、自行建店為主。購置和自建店面，不僅能夠確保企業連鎖發展獲得連續和穩定的經營周期和經營場所，而且有利于企業在駐地進行長遠規劃。
3．商業地產已成為城市經營、發展和產業結構調整的重要抓手
城市的經營和發展很大程度上依賴于商業地產的發展，因此各地政府都十分支持商業地產的發展。正如萬達集團提出"每一個萬達廣場就是一個城市中心"，可見商業地產能夠形成人流的集聚，帶動消費，拉動GDP，塑造城市形象，推動當地旅游等。同時，商業地產能夠帶動服務業的發展，拉動就業，是我國目前產業結構調整的重要抓手。
基于以上所述，今后商業地產企業將會越來越多。因此，有必要對商業地產企業目前的發展現狀以及存在的問題進行系統分析，以期尋找提升商業地產企業競爭力的策略，這樣有助于商業地產企業重新審視自己，促進整個商業地產行業的發展。
二、商業地產企業的界定與發展現狀
商業地產企業主要是指從事商業地產開發、經營、管理和服務的企業，它通過優秀和持續的物業經營和管理能力獲取收益，其商業物業作為戰略資產長期持有，且租金收入占總營業收入比重較高的房地產企業。如香港太古20**年租金收入占總營業收入比重達到86％，香港和黃和新鴻基這一指標均超過30％。
商業地產的獲利方式決定了租金是商業地產企業的最主要收入來源，只租不售或者以租為主是商業地產經營的主要模式。商業地產企業中最為重要的就是商業地產開發企業，它是開發建設并向市場出售或出租商業房地產物業的企業。商業地產開發企業是商業房地產業發展行為的主體，是商業房地產市場供給的主體。目前眾多商業地產開發企業已經不僅僅局限于對商業地產項目的前期開發，對持有商業地產項目的后期經營和管理也逐漸成為這些企業的核心業務。
1．境外商業地產企業已大規模進入中國商業地產市場
隨著近幾年我國商業地產行業發展的日漸成熟，國際知名零售品牌加快在中國的設點步伐，境外商業地產企業開始大規模進入中國商業地產市場，在搶占核心城市黃金地段的同時，與國內大型集團合作，組建中國的REITs雛型。如 20**年新加坡嘉德置地正式以17．46億元收購華聯集團旗下兩大重要百貨商場安貞華聯商廈和望京華聯商廈。根據合作協議，嘉德置地會同北京華聯集團聯合成立合資零售管理公司，為安貞華聯商廈和望京華聯商廈提供管理與零售管理服務，雙方在合資公司各持50％股權。20**年年底前北京華聯在北京、武漢等地開設六大購物商場，總營業面積達到40萬平方米，而嘉德置地將擁有這些商場的第一收購權。20**年7月，凱德置地與萬科簽署戰略合作框架協議，就萬科開發項目中的商業部分展開合作。海外資金與國內有經驗的大型集團合作，可以減少擴張成本，加快發展速度，降低擴張風險，進一步推動中國商業地產市場的發展。
2．商業地產企業與國際連鎖商業企業合作越來越緊密
從國內一些商業地產企業的發展現狀看，它們與連鎖商業企業的合作越來越緊密。這種合作一方面使商業項目可以贏得具有強大品牌效應的主力商戶，另一方面商戶也可以通過企業項目的開拓來不斷擴充其連鎖規模。這種合作模式最突出的例子就是大連萬達集團，其創立的"訂單地產"模式中最重要的舉措就是和沃爾瑪、時代華納、歐倍德等12家跨國商業連鎖企業簽訂了聯合發展協議，在全國很多大中城市投資建設萬達商業廣場項目。大連萬達的成功案例已成為國內眾多商業地產企業發展借鑒的模式之一。再如陸家嘴公司會展中心與德國漢諾威的合作；以及目前許多酒店連鎖品牌與內地商業地產商的合作等。
3．企業呈現跨地域、高端化和商業物業持有比重高的特征
目前越來越多的商業地產企業實行跨區域發展戰略，萬達已在全國40個城市興建了萬達廣場。商用物業的建設能夠活躍一方經濟，容易得到政府首肯，因此在用地審批等環節將體現高效率，這也是商業地產企業對外擴張的一條便捷之路。而商業地產企業所建項目已經越來越高端化，并且持有商業物業占總物業比重越來越高，如陸家嘴股份20**年租金收入占營收比為 7．8％，20**年這一指標上升為21．5％；租金收入也從20**年的1．6億元上升到20**年的3．66億元。
三、商業地產企業發展中存在的問題
1．房地產開發、商業產業經營與物業管理三者嚴重脫節
商業房地產運營是一個涉及投資商、開發商和經營管理商三方合作的過程，而目前國內的商業地產開發企業大都從住宅開發起步，有些開發商只管賣房不管經營，用炒作住宅項目方式炒作商業地產項目，造成投資收益不佳，導致投資者喪失信心。市場上存在許多項目面臨經營不善而進行調整甚至閉門謝客的情況。按照國際慣例， Shopping Mall是只租不售的，而在國內許多 Mall的開發商雖然意識到這點，但是資金的矛盾使得許多開發商把商鋪一賣了之
，使得Mall沒有統一的所有者。由于地產開發商并不一定熟悉商業，使得 Mall雖然建好，但缺少統一管理，部分超大型購物中心變成了小商品市場。這種以賣為主、分割經營的方式，造成了物價偏高、服務不夠統一的局面，進而限制了消費和企業的擴張。尤其通過炒作導致售價居高，使未來的租金價格也偏高，對各種品牌企業的進入形成壁壘，由此產生的這些矛盾直接導致后期物業管理困難，造成商業地產面臨發展瓶頸。其根源是房地產開發、商業產業經營和物業管理三者沒有很好地統籌規劃、嚴重脫節。2．商業項目同質化現象嚴重，缺乏精細化分類管理
商業項目缺少前期市場調查和策劃。許多項目沒有按不同商業業態的用途和要求，進行市場定位與設計建筑，事先沒有考慮商業企業的意見，建成后讓商家削足適履。商業項目"克隆"多于創新，只要有一次成功的案例便不斷地翻版和重復，使得項目滯后和同質化，造成的結果是短兵相接的"肉搏戰"。如北京等一些大城市由于"貪大求洋"的思想作怪，脫離消費者實際需求，盲目開發大型購物中心，購物中心的業態設計與消費者需求脫節，購物中心產品精細化程度不夠，服務質量與管理水平較低，造成目前國內商業地產項目普遍缺乏持續競爭力。
3．商業地產企業普遍缺乏商業地產復合型專業人才
商業地產企業的人才需求主要是三種：一是工程技術人員；二是經營人員；三是物業管理人員?，F在工程技術人員較多，而經營人員較少，同時物業管理人員素質又不高，這主要是由于我國的商業地產行業起步較晚，而商業地產企業最缺乏的就是既懂商業又懂地產、既懂企業又懂市場的復合型人才。沒有好的企業家群體，就無法培育出健康的商業地產市場。商業地產企業家隊伍的選拔應該具有國際視野，而目前的選拔機制是大多在本地區少數人中選拔，"武大郎開店"現象十分普遍，優秀的商業地產人才難以充實到企業家隊伍中來。
4．企業發展戰略定位在執行中常出現游離和偏差
對于我國的一些商業地產企業來說，他們在制定企業發展戰略定位時缺乏敏銳的戰略眼光，對于投資發展的高壓線和金融風險的安全系數估計不足，企業投資規模與資產負債法定比例不明確，一旦投資風險產生，企業往往手足無措。同時，即便有很好的企業發展戰略，由于環境的變化、利益的驅使、資金鏈的要求、經營的實際等因素，導致很多企業在具體執行發展戰略中出現較大的偏差和游離。
四、提升商業地產企業競爭力的策略
1．明確科學的發展戰略定位是打造企業競爭力的前提
在日益激烈的市場競爭中，企業要想制定出具有競爭優勢的戰略，必須進行系統的戰略思考。戰略不需要嚴密和精確，是思考后的綜合，是有遠見的判斷。戰略思考要敢于冒風險，要考慮企業能承受的風險，但它永遠不能消除風險，只有敢冒風險才能成為贏者。而現今成功的商業地產企業均有清晰的發展戰略：如陸家嘴集團提出主營業務轉型增加持有型物業?？梢哉f，明確科學的發展戰略是打造商業地產企業競爭力的重要前提。
2．企業美譽度是決定商業地產企業競爭力的主要因素
商業地產企業美譽度是企業文化、企業誠信、品牌知名度、品牌忠誠度等的集合體。企業品牌能力包含對品牌的認識能力、建設能力、管理能力等，晶牌能力關系到商業地產企業及其開發的商業項目能否為市場所認同，對商業地產企業至關重要。萬達集團在全國四十多個城市投資項目，已在全國興建19個萬達廣場、6家五星級酒店，其旗下的萬達影院20**年占有全國15％的票房份額。陸家嘴集團的企業品牌是和上市公司的業績、中央商務區規劃及開發能力、企業團隊聯系在一起的，公司的產品品牌是和整個浦東新區、上海金融城建設、高端商務樓宇聯系在一起的。美譽度是商業地產企業特別珍貴的無形資產，也是今后發展贏得信任的寶貴財富。
3．建立吸引商業地產復合型人才激勵機制
商業地產復合型人才指的是具有5年以上操盤經驗，對土地運營、商業開發、零售運營、市場營銷、建筑規劃等多個崗位均有涉及，并融合了多種邊緣學科知識的 "通才"。這類人才在中國屬于稀缺人才?？梢哉f，誰掌握了商業地產復合型人才，誰就擁有了商業地產的核心競爭力。因此，商業地產企業應建立吸引這方面人才的機制，在人才結構方面，形成領班、領隊、領軍、領袖四個層級的人員結構，注重引入和培育領隊和領軍人物，注重引入和培育商業地產策劃和運營人才。在增加商業地產企業活力的同時，建立科學有效的激勵機制和培訓體系。萬達集團視人才為企業的核心資本，管理團隊全部具有大學本科以上學歷，40％以上具有碩士、博士學位，平均年齡 36歲；高管中70％具有碩士以上學位，平均年齡不到四十歲。陸家嘴公司的人才以工程類人才居多，占34％，專業的商業項目策劃和投資分析人才欠缺：學歷水平普遍較高，大專及以上的占到 90％，其中本科學歷39％，研究生學歷占15％。金融街現有員工規模734人，其中大學本科及以上學歷546人，占員工總數的74．4％。
4．跨區域發展是增強房地產企業競爭力的成功經驗
跨區域發展是中國房地產大型企業發展的成功經驗，也是境外大型商業地產企業發展的歷史道路。多數商業地產企業跨區域發展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大區域中心城市、省會城市、計劃單列城市和經濟比較發達、市場開放程度比較高的沿海城市。一旦在點上突破，力爭形成區域集約開發。也有的企業通過收購兼并具有優質土地資源且執行力強的商業地產企業的辦法與外地具有實力的商業地產企業進行戰略合作開發的辦法；或者收購外地優質的商業地產項目 (如凱德置地)，實現跨區域發展。10個商業地產企業平均跨區域發展個數為8個，其中世茂房地產、新世界中國和和記黃埔均是優秀的商業地產企業。
5．增強融資能力是提升企業競爭力的重要保證
商業地產企業是資金高度密集的運作體，相對于住宅開發企業，由于建成的大部分商業項目都是以持有為主，通過租金收入來回收現金，其資金回收期更長，對資金鏈運作要求更高。因此，較強的融資能力是提升商業地產企業的重要保證。商業地產企業的融資方式包括：銀行貸款、股權融資、信托計劃、投資基金等。據統計，我國 80％的房地產開發企業依托銀行貸款，商業地產企業應拓展多元化的融資渠道，在一定風險能力范圍內，增強權益和負債融資。
篇3：商業地產發展中四大誤區四點建議
商業地產發展中的四大誤區、四點建議
四大誤區
對于目前商業地產發展中所存在的主要問題，荀培路從四個方面分析了原因：
1、商業地產開發商對商業特性的把握存在著偏差，在對商業規律的認識上存在著問題。不少商業地產商是由住宅地產商轉變過來的，沒有看到商業地產與住宅開發的根本區別，盲目套用住宅開發的模式。商業地產屬于復合型產業，要求地產商、投資商、經營者、物業管理者要有機結合起來。在現實中這四方面還是不規范，并因此帶來巨大的投資風險。
2、經營者在經營思路上有偏差。大多數地產商都抱著"賣房子就走"的經營思想，這就不可能對商業地產完善規劃和長期運營。有的商業城包括商業街，出現銷售火爆的場面，但是地產商走了以后，商業城和商業街日漸蕭條。最近我們到東北進行考察，就看到一個商業步行街沒有人。所以，對商業街采用這種操作手法是非常危險的，開發商一旦撤離以后就很難實行統一的經營，很難獲得成功。
3、商業地產開發過分依賴銀行貸款，特別是大型商業設施的依賴性更強，它投資大，動作急，動輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現商業經營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風險。
從去年年底開始，一些地方金融部門按照央行的要求，開始控制這方面的風險，不少銀行已經將開發商自有資金比例提高到30％以上。前幾天在央行論壇上，商業地產專家們認為購物中心這樣大型的商業設施，自有資本金的比例應該達到80％是比較理想的，至少不能低于50％。
4、商業銀行貸款中存在著形象工程?，F在很多城市都在建大型的購物中心和商業步行街。購物中心、步行街等大型商業設施確實具有較強的市政效果，于是，一些地方政府就不顧本地經濟發展的實際情況，一味地進行建設，并在建設中又過于重視城市景觀的要求，為此，項目招商往往陷入兩難的尷尬境地。
四點建議
針對商業地產發展過程中所存在的地產開發商對商業特性的把握存在著偏差、經營者經營思路上有偏差等主要問題，荀培路提出了幾條應對之策：
1、實現商業與地產緊密聯手，降低投資風險，這也是中國的特色。保證商業地產科學協調發展需要政府部門的宏觀調控，更需要地產商的意志。商業地產的主體就是商家，要想實現商業地產開發，商業網點建設的可持續發展，地產商和商業地產的經營至關重要。實現商業、地產的聯手，一方面地產商、建筑商的品牌效果能有效促進商業的租售，零售巨頭的加盟，能吸引客流、帶來商氣得到保證，避免商家建設新店的原始投資，成為地產項目中的一個很好賣點。另外一方面，經營商成為商業地產商的合作伙伴，又使其聯盟合作伙伴獲得穩定的現金流。
2、科學合理的商業模式，這是上述兩者整合的空間，商業模式不能是住宅的銷售模式，應該進行重新定位，要最大限度減少成本。大連萬達提出來預先與世界500強的企業簽訂合約然后再開發，這樣的營銷模式其優勢是顯然的。不僅分散了投資風險，而且極大地提高了商業項目的知名度。此外，商業與地產商做到強強聯手，通過各種品牌的組合，產生經營優勢，又有效控制和降低了經營風險。從去年開始，大連萬達廣場的一些項目出現了問題，但不能簡單否定訂單式商業模式。
3、商業地產模式一定要定好位。由于商業地產與市場需求關系緊密，地產商在開發商業地產的時候，定位非常關鍵。前面所講到的同質化經營，只能給土地資源、商業資源和社會資源帶來巨大的浪費。要抓好定位先要調查好市場，從市場規律出發，走適合自己的路。市場細分是商業定位的前提，尤其是商業聚集區，要讓商業地產多贏利，必須要細分，也就是說要錯位經營。
4、主題經營要凸現特色。小型商業在經營定位時一定要避免與大型商業設施等發生正面沖突，要做到專、精。大的商業設施對小的商業設施影響很大，或者說殺傷力非常大。所以，小的商業設施一定要以自身的特色吸引消費者。