物業未拆除小區搭建，業主拒交物業服務費
一、案情介紹
司馬安然是長壽馨苑12號樓18F室房屋的業主。20**年10月23日，具有物業管理資質的泗灣物業服務有限公司(簡稱“泗灣公司)與司馬安然房屋所在小區的業主委員會(長壽馨苑業主委員會)簽訂了物業服務合同，約定：委托管理期限為20**年10月1日至20**年9月30日；1號樓至12號樓按每戶房產證面積每平方米4.5元收取，含私家花園的養護；其他區域按每戶房產證面積每平方米3.5元收取，不含私家花園的養護。在適當時候作合理調整后，私家花園的養護由物業一并管理。后因長壽馨苑小區內有搭建現象，業主司馬安然以此為由拒交物業服務費。經多次向司馬安然催交物業服務費未果，泗灣公司向當地法院提起訴訟，請求法院判決司馬安然支付拖欠的物業服務費和賠償相應的損失若干元，并負擔本案的訴訟費。
二、泗灣公司訴稱
泗灣公司訴稱：我們公司與長壽馨苑業主委員會于20**年10月簽訂了物業服務合同，明確規定了物業服務費的交納標準。司馬安然作為長壽馨苑12號樓18F室房屋的業主，理應按約定交納相應標準的物業服務費。但是，在我們公司每月向司馬安然寄送催款通知書的情況下，司馬安然卻拖欠了我們公司13個月之久的物業服務費。因此，我們請求法院判令，司馬安然繳納拖欠的13個月的物業服務費和賠償相應的損失若干元，并負擔本案的訴訟費。
三、司馬安然辯稱
司馬安然辯稱：我不同意泗灣公司的訴訟請求。20**年12月，我的鄰居沒有經過我和相關部門的同意，就在他家的私家花園附近搭建非法建筑。該非法建筑嚴重影響到我們一家的正常生活，致使我不能入住自家房屋，也不能將該房屋順利出售。泗灣公司作為我們小區的物業服務公司，應承擔物業管理服務的責任，卻沒有及時阻止和拆除我鄰居的非法建筑。也就是說，泗灣公司對該非法建筑的存在負有不可推卸的責任，沒有盡到物業服務公司應盡的責任。因此，我認為，在泗灣公司沒有糾正非法搭建行為前，我有正當理由不繳納全部物業服務費。
四、法院判決
根據查明的事實，法院認為：泗灣公司與長壽馨苑業主委員會簽訂的物業服務合同合法有效，對司馬安然具有約束力。泗灣公司對長壽馨苑小區提供了物業管理服務，司馬安然的房屋在該小區內，因此享受了司馬安然提供的物業管理服務，理應繳納物業服務費。雖然司馬安然房屋所在小區內存在搭建現象，但泗灣公司作為物業服務企業對搭建并無拆除的權利，其已經向有關部門反映，已經履行了物業管理服務的職責。因此司馬安然以此為由拒不繳納物業服務費于法無據。據此，法院判決如下 司馬安然應于本判決生效之日起十日內支付泗灣公司13個月的物業服務費若干元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照法律規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
五、評析
本案涉及到的問題主要有：一是業主是否可以以物業服務公司沒有承擔相應的物業管理服務責任為由拒交物業服務費，二是物業服務公司是否違約的認定。
(一)關于業主是否可以以物業服務公司沒有承擔相應的物業管理服務責任為由拒交物業服務費的問題。
這里涉及到我國合同法中關于先履行抗辯權法律規定的問題。我國《合同法》第六十七條規定 “當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求?！毕嚷男锌罐q權，是指依照合同約定或法律規定負有先履行義務的一方當事人，屆期未履行義務或履行義務不符合約定條件時，相對方為保護自己的期限利益或為保證自己履行合同的條件而中止履行合同的權利。先履行抗辯權本質上是對違約的抗辯，在這個意義上，先履行抗辯權可以稱為違約救濟權。從上可看出，先履行抗辯權的行使條件有三：第一，須有同一雙務合同互負債務。第二，須雙方互負的債務有先后順序。至于該順序是當事約定的，還是法律直接規定的，則在所不問。第三，須先履行一方未履行或履行不適當。先履行一方未履行，既包括先履行一方在履行期間屆至或屆滿前未予履行的狀態，又包含先履行一方于履行期間屆滿時尚未履行的現象。
業主與物業服務企業之間存在物業服務合同關系，業主的主要義務是交納服務費用，物業服務企業的主要義務是提供對應的服務。物業服務具有長期性、連續性的特征，物業服務合同屬于當事人互負債務、有先后履行順序的合同，在實踐中一般是物業服務企業先提供服務，業主定期交納物業服務費。先履行抗辯權的適用是以對方未履行作為要件，如果對方已履行義務，另一方就不得主張抗辯權，否則有悖公平原則。如果物業服務企業已較好履行了小區維護、管理等義務，服務基本到位，雖然存在一些細微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當事人合同目的實現，業主就無權引用合同先履行抗辯權。物業公司基本提供了物業服務，只是不符合或者沒有達到合同約定的完整要求，此
情形應屬于一般違約。物業服務企業已履行了合同的主要義務，那么業主的主要義務——支付物業費不應當免除。業主可以要求對方以繼續履行、采取補救措施、賠償損失、支付違約金等方式承擔違約責任，但其不支付物業費的抗辯不應支持。還應注意的是《合同法》規定的先履行抗辯權其性質屬于阻卻的抗辯權，并非滅權的抗辯權，只是暫時阻止對方當事人請求權的行使。當物業服務企業進行事后補救，完全履行了合同的義務，合同的目的得以實現，先履行抗辯權消失，業主就應當履行自己的相應義務，交納物業服務費。
具體到本案來說，從表面理由來看，業主司馬安然是以泗灣公司沒有履行相應的物業管理服務義務為由拒交物業服務費的，似乎符合我國合同法關于合同履行抗辯權行使的規定。但是，在這里業主司馬安然對泗灣公司的物業管理服務義務的認識是不正確的，他錯誤地以為泗灣公司負有拆除長壽馨苑小區內非法建筑物的義務。因此，業主司馬安然以泗灣公司沒有拆除長壽馨苑小區內非法建筑物為由，不按
期履行交納相應的物業服務費的抗辯理由就得不到法院采信了。事實上，這就涉及到我們下面要講另外一個問題。(二)關于物業服務公司是否違約的認定問題。
在物業服務費糾紛案件中當事人要求對方承擔違約責任，首先需要對是否違約予以認定。只有認定違約的事實，才能確定違約責任主體以及承擔責任的比例。業主的違約形式多是不按期交納物業費，其違約責任的承擔一般在物業服務合同中約定為 如果逾期交納物業費則按遲延支付的天數，以及依所欠數額的一定比例支付違約金。物業公司的違約責任在合同中則多是約定如果對業主造成損害則對業主的損害給予賠償。
對業主是否違約的認定是比較容易的，只要核對業主是否按期交納服務費就能判斷。對物業服務企業是否違約則比較難判斷。每個業主對物業提供的服務有自己的評判，作為業主的一種主觀認識，業主認為物業企業的服務是否達到合同約定的程度是有差別的。小區的業主很多，每個人都有不同的認識觀念，就會形成多種認識究竟以誰的為準難有定論。
具體到本案來說，業主司馬安然想當然地認為泗灣物業公司有拆除違法建筑的義務，并基于這種主觀認識行使了先履行抗辯權，沒有給泗灣物公司交納物業服務費。實際上，在本案中，對于違法建筑的拆除問題，泗灣公司是沒有合同義務和法律義務的，也就沒有權力去拆除違法建筑。（文中人名、公司名等均為化名，切勿對號入座。若有雷同，純屬巧合。)
篇2：新買房屋漏水而拒交物業費
新買房屋漏水而拒交物業費
案例介紹：
胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業管理公司交納了當年的物業管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發現天花板有水洇濕的現象，后來竟然發展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業管理公司報修。物業管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經對現在的房屋有些反感，經過和開發商協商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產生了爭議。
胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發商造成的，所以準備不再交納第二年的物業管理費和供暖費。
開發商認為自己出售的房屋有質量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經濟損失，但是他們認為自己已經同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。
物業管理公司認為自己及時聯系維修房屋，并且現在看來房屋存在質量問題也不是物業管理不到位，如果胡女士不交納物業管理費他們無法接受，并且，因為這個小區是采用小區外的供熱廠的熱力供熱，統一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經濟損失。
由于三方對于債權、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協議，三方協商解決，由開發商向物業管理公司支付了胡女士下年度的物業管理費，胡女士不再向開發商要求賠償，同時胡女士向物業管理公司支付本年度供暖費。
律師分析：
胡女士不能直接向物業管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外.
開發商、胡女士、物業公司三者存在債權、債務關系。
開發商與胡女士之間存在合同關系，因為房屋質量問題，開發商 基于賠償責任對胡女士負有債務;
胡女士與物業管理公司之間存在合同關系，如果物業管理公司如約履行自己的義務，胡女士不交納物業管理費，那么就是胡女士對物業公司負有債務;
關于供暖費的問題，一般是業主和物業管理公司單獨簽有供暖協議，應當依照執行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業管理公司負有債務;
開發商與物業管理公司之間沒有債權、債務關系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發商對胡女士負債而胡女士卻對物業管理公司負債，這兩種債務雖然都是金錢債務，但是并不符合"當事人互負到期債務"的條件。
判決結果：
最終的解決方案的產生也是依據法律做出的，法律規定：債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。在物業管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業管理公司所負有的交費義務轉移給開發商，開發商在替胡女士向物業管理公司支付物業管理費后，開發商對胡女士的賠償義務就履行完畢。
本案中，因胡女士向開發商要求的賠償數額僅與物業管理費相當，所以胡女士自己還要交納供暖費。
點評：
經濟活動中的各方參與人之間的關系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務都沒有爭議，分析清楚各自的關系后履行各自的義務能夠節省時間和金錢，物業管理公司和開發商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務轉換環節，例如用實測面積后發生的退款沖抵物業管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協商一致，以免日后無法說明白。
篇3：不滿裝修管理能否拒交物業管理費
徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子,被樓上住戶跑水搞得廚房、衛生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業主,答復是他家一點也沒有漏,并且很不情愿配合檢查問題。雖說經物業公司工程人員多次協調已解決了問題,但劉先生心里還是不痛快,認為物業在裝修管理上沒有盡到責任,所以拒絕繳納物業管理費。他詢問:對物業公司的服務不滿意,是否可以不交物業管理費?
分析
1.業主混淆了不同的法律關系,該案涉及不同的法律關系,包括業主與開發商、業主與物業管理公司、業主與業主之間的法律關系。
2.樓上跑水可能由兩種原因引起:房屋質量不好導致水滲漏或者樓上業主過失導致跑水,但無論哪種原因引起都與物業管理公司無關,不涉及物業管理公司與業主的法律關系。
3.房屋質量不好導致水滲漏涉及業主與開發商之間基于房屋買賣合同而產生的合同法律關系,開發商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業主遭受損失,開發商應當承擔違約賠償責任。
4.樓上業主過失導致跑水涉及業主之間基于侵權行為而產生的侵權法律關系,樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失,該行為已經構成對樓下業主財產權利的侵犯,構成侵權應當承擔侵權賠償責任。
5.物業管理公司在本案中只涉及對受損業主家內部的維護和修繕。由于受損部分不屬于公共設施、公共區域,該部分的物業服務不屬于物業管理費所涵蓋的服務范圍,而屬于特殊的物業管理服務,對該部分維修應當另行支付費用,業主沒有理由拒繳物業管理費。
結論
業主以對管理服務不滿意為由拒繳物業管理費,實際上是混淆了業主和小區物業管理委員會(下稱“管委會”)之間的權利義務。依據法律、法規的規定或約定,任意一個業主無權單獨對物業管理公司的收費標準、物業管理費的使用和管理以及物業服務質量提出異議,業主無權以此作為對抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是:
首先,物業管理公司并不只是為某一個或幾個業主單獨提供服務,而是基于開發商的委托、全體業主的共同委托或代表全體業主共同利益的管委會的委托,為整個小區提供物業管理服務,物業管理公司與業主的合同關系并不是通常的一對一的合同關系,而是一對整體業主的合同關系。
其次,物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常、持續運行所必須的費用,(見《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》第二條)并非物業管理公司的經營性收入。如果允許任何一個業主任意以物業管理公司服務存在瑕疵或對物業管理費使用存在疑問為由拒付物業管理費,則必然導致物業管理費入不敷出、物業管理公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼,這必然導致全體業主(包括欠費的業主)的共同利益遭受損害。
因此,對于物業管理公司收取并使用、管理物業管理費的問題,相關法律、法規設計了一整套完整的監督機制,即業主將其對物業管理公司的監督權讓給代表全體業主利益的管委會行使;同時,業主賦予管委會對物業管理公司使用和管理物業管理費以及各種維修基金檢查和監督的權利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業管理公司以及代表全體業主向物業管理公司提出起訴要求賠償業主損失的權利。
與此相對應的是,任何業主無權單獨向物業管理公司提出對各項收費標準、對物業管理費的使用和管理異議,且無權以前述異議為抗辯理由對抗業主繳納物業管理費、代繳費用的義務,只“有權向物業管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關反映”。
只有在這種法定的機制下,才既能體現業主對物業管理公司的監督,又能保證物業管理公司對小區維護管理的順利開展,最終確保全體業主的整體利益。(見《北京市房屋土地管理局關于開展組建居民小區物業管理委員會試點工作的通知》第三項“管委會的職責”、《北京市居住小區物業管理辦法》第十七條的相關規定。)
由此可見,業主將對物業管理公司使用物業管理費以及各項物業管理工作完成情況的監督審核工作的權利賦予了管委會,業主個人無權對此提出異議,也不能以此作為拒繳物業管理費的抗辯理由。