業主不滿意物業服務拒交費敗訴案例

　　7月20日，北京世紀城物業管理有限公司訴業主欠繳物業費一案一審宣判。北京市海淀區人民法院復興法庭判令被告曹女士向原告交納物業管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。

　　原告世紀城物業管理有限公司訴稱，業主曹女士于2000年前后購買了世紀城的房子，至起訴前拖欠物業公司物業費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業主交納欠費。

　　被告曹女士辯稱，被告拒交物業費的理由是因為房屋質量存在問題長期得不到解決、物業服務不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。被告曹女士的律師則認為，《物業管理條例》第67條規定:“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴?！币簿褪钦f，對于欠費業主應先由業委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業委會督促交費的前置程序下，物業公司無權直接起訴欠費業主。

　　法院經審理認為，北京世紀金源物業管理有限公司與曹女士就物業管理事項簽訂了《物業管理公約》，在《物業管理公約》中雙方對于物業費標準及服務內容等均做出了約定，同時，也約定了如何追究違約責任。雙方所簽訂的上述《物業管理公約》，應視為是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，故上述合同對于雙方當事人均有約束力。雙方當事人均應按照合同約定履行。

　　20**年9月1日起施行的《物業管理條例》第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”。曹女士根據上述規定認為物業管理公司在沒有要求業主委員會督促其交納物業費的情況下，無權向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業公司之間所簽訂的《物業管理公約》的時間早于《物業管理條例》公布、施行的時間，在公約中已經明確約定當一方違約時相對方可以申請調解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規定，在發生糾紛時應當根據法律規定及雙方約定履行?，F世紀城物業公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規定，故曹女士提出的根據《物業管理條例》第六十七條應當駁回世紀城物業公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

　　曹女士提出世紀城物業公司向其收取的物業費不合理，并具體指出電梯的相關收費不合理。如上所述，雙方約定了物業管理費的標準，但其中每項費用如何計算、世紀城物業公司所收取的相關費用是否合理等問題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議，可向相關的主管機關提出投訴，由有權機關對此予以審查決定。在相關的主管機關沒有對世紀城物業公司與業主之間約定的物業費的計算是否違法予以認定前，曹女士的上述主張沒有事實及法律依據。

篇2：新買房屋漏水而拒交物業費

　　新買房屋漏水而拒交物業費

　　案例介紹：

　　胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業管理公司交納了當年的物業管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發現天花板有水洇濕的現象，后來竟然發展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業管理公司報修。物業管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經對現在的房屋有些反感，經過和開發商協商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產生了爭議。

　　胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發商造成的，所以準備不再交納第二年的物業管理費和供暖費。

　　開發商認為自己出售的房屋有質量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經濟損失，但是他們認為自己已經同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。

　　物業管理公司認為自己及時聯系維修房屋，并且現在看來房屋存在質量問題也不是物業管理不到位，如果胡女士不交納物業管理費他們無法接受，并且，因為這個小區是采用小區外的供熱廠的熱力供熱，統一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經濟損失。

　　由于三方對于債權、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協議，三方協商解決，由開發商向物業管理公司支付了胡女士下年度的物業管理費，胡女士不再向開發商要求賠償，同時胡女士向物業管理公司支付本年度供暖費。

　　律師分析：

　　胡女士不能直接向物業管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外.

　　開發商、胡女士、物業公司三者存在債權、債務關系。

　　開發商與胡女士之間存在合同關系，因為房屋質量問題，開發商　　基于賠償責任對胡女士負有債務;

　　胡女士與物業管理公司之間存在合同關系，如果物業管理公司如約履行自己的義務，胡女士不交納物業管理費，那么就是胡女士對物業公司負有債務;

　　關于供暖費的問題，一般是業主和物業管理公司單獨簽有供暖協議，應當依照執行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業管理公司負有債務;

　　開發商與物業管理公司之間沒有債權、債務關系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發商對胡女士負債而胡女士卻對物業管理公司負債，這兩種債務雖然都是金錢債務，但是并不符合"當事人互負到期債務"的條件。

　　判決結果：

　　最終的解決方案的產生也是依據法律做出的，法律規定：債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。在物業管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業管理公司所負有的交費義務轉移給開發商，開發商在替胡女士向物業管理公司支付物業管理費后，開發商對胡女士的賠償義務就履行完畢。

　　本案中，因胡女士向開發商要求的賠償數額僅與物業管理費相當，所以胡女士自己還要交納供暖費。

　　點評：

　　經濟活動中的各方參與人之間的關系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務都沒有爭議，分析清楚各自的關系后履行各自的義務能夠節省時間和金錢，物業管理公司和開發商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務轉換環節，例如用實測面積后發生的退款沖抵物業管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協商一致，以免日后無法說明白。

篇3：不滿裝修管理能否拒交物業管理費

　　徐先生花費大量時間和金錢剛剛裝修好的房子,被樓上住戶跑水搞得廚房、衛生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業主,答復是他家一點也沒有漏,并且很不情愿配合檢查問題。雖說經物業公司工程人員多次協調已解決了問題,但劉先生心里還是不痛快,認為物業在裝修管理上沒有盡到責任,所以拒絕繳納物業管理費。他詢問:對物業公司的服務不滿意,是否可以不交物業管理費?

分析

　　1.業主混淆了不同的法律關系,該案涉及不同的法律關系,包括業主與開發商、業主與物業管理公司、業主與業主之間的法律關系。

　　2.樓上跑水可能由兩種原因引起:房屋質量不好導致水滲漏或者樓上業主過失導致跑水,但無論哪種原因引起都與物業管理公司無關,不涉及物業管理公司與業主的法律關系。

　　3.房屋質量不好導致水滲漏涉及業主與開發商之間基于房屋買賣合同而產生的合同法律關系,開發商交付的房屋存在瑕疵導致水管跑水致使業主遭受損失,開發商應當承擔違約賠償責任。

　　4.樓上業主過失導致跑水涉及業主之間基于侵權行為而產生的侵權法律關系,樓上業主的過錯導致樓下業主房屋遭受損失,該行為已經構成對樓下業主財產權利的侵犯,構成侵權應當承擔侵權賠償責任。

　　5.物業管理公司在本案中只涉及對受損業主家內部的維護和修繕。由于受損部分不屬于公共設施、公共區域,該部分的物業服務不屬于物業管理費所涵蓋的服務范圍,而屬于特殊的物業管理服務,對該部分維修應當另行支付費用,業主沒有理由拒繳物業管理費。

結論

　　業主以對管理服務不滿意為由拒繳物業管理費,實際上是混淆了業主和小區物業管理委員會(下稱“管委會”)之間的權利義務。依據法律、法規的規定或約定,任意一個業主無權單獨對物業管理公司的收費標準、物業管理費的使用和管理以及物業服務質量提出異議,業主無權以此作為對抗原告訴訟主張的抗辯事由。理由是:

　　首先,物業管理公司并不只是為某一個或幾個業主單獨提供服務,而是基于開發商的委托、全體業主的共同委托或代表全體業主共同利益的管委會的委托,為整個小區提供物業管理服務,物業管理公司與業主的合同關系并不是通常的一對一的合同關系,而是一對整體業主的合同關系。

　　其次,物業管理費是用于整個小區維護保養、維持小區正常、持續運行所必須的費用,(見《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》第二條)并非物業管理公司的經營性收入。如果允許任何一個業主任意以物業管理公司服務存在瑕疵或對物業管理費使用存在疑問為由拒付物業管理費,則必然導致物業管理費入不敷出、物業管理公司因缺乏資金對小區的維護管理將難以為繼,這必然導致全體業主(包括欠費的業主)的共同利益遭受損害。

　　因此,對于物業管理公司收取并使用、管理物業管理費的問題,相關法律、法規設計了一整套完整的監督機制,即業主將其對物業管理公司的監督權讓給代表全體業主利益的管委會行使;同時,業主賦予管委會對物業管理公司使用和管理物業管理費以及各種維修基金檢查和監督的權利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業管理公司以及代表全體業主向物業管理公司提出起訴要求賠償業主損失的權利。

　　與此相對應的是,任何業主無權單獨向物業管理公司提出對各項收費標準、對物業管理費的使用和管理異議,且無權以前述異議為抗辯理由對抗業主繳納物業管理費、代繳費用的義務,只“有權向物業管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關反映”。

　　只有在這種法定的機制下,才既能體現業主對物業管理公司的監督,又能保證物業管理公司對小區維護管理的順利開展,最終確保全體業主的整體利益。(見《北京市房屋土地管理局關于開展組建居民小區物業管理委員會試點工作的通知》第三項“管委會的職責”、《北京市居住小區物業管理辦法》第十七條的相關規定。)

　　由此可見,業主將對物業管理公司使用物業管理費以及各項物業管理工作完成情況的監督審核工作的權利賦予了管委會,業主個人無權對此提出異議,也不能以此作為拒繳物業管理費的抗辯理由。