案例分析：北京暴雨激化小區管理矛盾

　　20**年7月21日，一場61年未遇的暴雨襲擊了北京，使這座內陸城市汪洋一片。不少人被困在了大街上，但有些在家未外出的居民，也未能幸免。作為北京某商業住宅項目的物業經理，王晨早在7月17日就接到總部的通知——北京近期將有強降雨，要求緊急做好防汛準備。此時，王晨立刻召集全體工作人員開會布置了工作，并安排演習。然而，面對這個使用已經超過10年的樓盤，王晨心懷忐忑，生怕有任何一個被自己疏忽的角落，導致社區內的居民人身和財產安全受損，也導致公司蒙受損失。

　　天空的顏色一天比一天沉，王晨的心也隨著沉了下去。雖然，他一直祈禱這只是虛驚一場。

　　防汛準備

　　首先是檢查設備機房，尤其是配電設備。從業超過十年的王晨明白，配電室就如整個小區的心臟，任何緊急關頭，如果配電室出現工作障礙，將意味著其他各種救援設備都將無法啟動；并且，如果斷電，尤其在晚上，社區內居民會陷入恐慌，那時候秩序將難以控制。而基本上所有小區的配電室，都在一層甚至地下，這是最容易被水淹沒的地方。而且老一點的小區，很有可能存在電線老化問題，王晨要求手下的維修人員對關鍵部位一一檢查清楚。

　　其次是排污排水系統。面對一場預期的暴雨，這里顯然至關重要。然而，這也是最讓王晨頭疼的地方：對于社區內所謂的小市政來說，其規劃設計已經在建筑房屋的時候建設好，如果存在設計缺陷或者質量問題，物業公司在接手時很難改變；而有些居民在日常生活里不加注意，將污水垃圾隨意倒進小區街邊的排水溝，或者倒入自己的排便管道等，也是容易造成堵塞的隱患。在這一點上，王晨平日里就比較注意，尤其每年進入汛期的時候，他都安排清潔公司定期對此進行管理。

　　還有個關鍵的地方，也是讓王晨比較忐忑的地方，就是地下車庫。王晨所管理的小區，是比較高檔的商業小區，轄區內有不少高檔汽車。這次緊急通知后，王晨迅速多購置了幾臺潛水泵。另外，王晨還安排檢修人員，對現有的排水泵進行檢測，以保證工作正常。

　　剩下的工作，便是些瑣碎的了。例如，購買更多的沙袋，由每個樓的管家搬運到樓前，如若一樓以及電梯底坑進水，可即時使用阻擋；給各部門工作人員分工并演習，保證在接到業主報警后五分鐘內趕到現場；甚至購買了一批簸箕、水舀子、水桶等，以備不時之需。

　　最后一步，便是統一給業主發短信，提醒業主近期將有暴雨，請業主們注意防雨防汛，同時，請務必積極配合物業的檢查工作。一切準備就緒，王晨才松了口氣，但是心中的不安始終沒有散去。

　　緊急搶險

　　該來的終究還是來了。

　　21日是周六公休日。中午前后，北京部分地區開始出現不同程度的降雨，那時雖然還沒有到暴雨的程度，但王晨已經決定趕回單位。果然，傍晚十分，暴雨漸至。廣播和電視里的新聞所報道的北京城區，已經一片混亂。而下午到單位時，王晨就開始要求各部門啟動應急措施，各就各位。

　　事情并不如想象中順利。隨著雨勢越來越大，地下車庫入口處上下兩道排水溝，明顯已經不能夠及時將急流的雨水排泄出去。此時的王晨迅速要求各樓層管家通知有車業主下樓，將車挪出地庫，并挪至小區內地勢較高的地方。另一方面，隨著流到車庫里的水越來越多，排水泵以及臨時的潛水泵，已經超過負荷，于是王晨親自帶頭組織工作人員拿水桶、水舀子、簸箕等進行人力排水。

　　而此時，每棟樓的管家則關閉了電梯主電源，防止電氣短路，避免設備損壞。同時采取溜車的方式，將電梯停于最高層，防止水浸泡電梯轎廂及其電氣等設備。然后挨家挨戶敲門通知電梯停駛。

　　就在大家都忙著的時候，巡邏的保安打電話給王晨，報告小區內有一處排水管因不堪重負，產生爆裂。根據公司的要求，如遇到轄區內大型公共設備修理應向上報批，以另外申請資金等。但眼下肯定已經來不及，經過短暫的猶豫后，王晨決定立刻挖開路面，對水管進行簡單修理和控制。

　　而這一切在王晨看來，都還不是最緊急的方面。在他心理，更擔心的是業主房屋是否漏雨，或者出現其他問題。以往，王晨所管轄的小區內，有人違反業主公約，私自封陽臺或改變屋內結構等，這些都是隱患，并且難以掌控。為了更好地保障業主房屋的安全，王晨主動著急業主大會，將有意愿封閉陽臺的住戶進行登記，并協助業主對所聘請的施工單位進行資質核查等，以保障質量。

　　但是，對于小區內一些房屋產生的樓體裂縫等問題，還是給少許業主造成了一些麻煩。漏雨導致的墻體受損，甚至家具裝修等被破壞，都成了業主報警和投訴的理由之一。對此，王晨也只能奮力搶修，后續的事情還來不及細想。

　　災后糾紛

　　22日凌晨，雨勢漸小。

　　忙了一天一宿的王晨和部下們，總算稍稍松了口氣，但麻煩似乎并沒有打算放過他們。作為資深物業經理的王晨心里也明白，這樣一場災難發生，善后的工作壓力會更大。而即使如此不眠不休，畢竟還是造成了一些損失，他所領導的團隊，全年的獎金都可能泡湯了。

　　沒有來得及休息，王晨趕緊給總部寫報告。首先要解決的，就是爆裂水管以及樓體裂縫等的修理費用問題，甚至還包括因為樓體裂縫所造成的業主損失賠償。這部分修理費用本可以通過大修基金來解決，但現實情況卻不容樂觀。大修基金的申請使用，需要到相關部門去辦理，手續非常繁瑣，即使能順利獲批，大概也要經歷至少半年以上，那時候再進行維修早來不及了。

　　而且在這中間，還存在這著一個責任認定的過程。例如開發商的房屋質量問題，原則上來說，開發商在交付房屋的時候已經得到了第三方質量認定書，但存在問題的新房依然不少。另外，房屋主體質量超過十年，內部一些設施超過兩年，就已

經出了保修期，這部分完全由物業來負擔，物業公司也會負擔不起。去年大雨，即有物業公司人去樓空，就是有如此擔心。而還有一方面，就是整體市政管道的設計。正如這兩天網上瘋狂轉載的屋內便桶和下水道泛水視頻，有建筑方面專家就指出，這可能屬于正?，F象，因為全市的排污管道呈U型，會保持壓力相同，所以地勢低的地方和管道會因為高處積水而導致冒水。這樣的損失，物業公司也不甘心承擔賠償責任。

　　接下來是處理業主們的投訴，首當其沖的便是機動車被淹問題。對此王晨特別委屈，在他看來，物業公司已經盡到了管理義務，從即時通知業主挪車，到積極組織排除污水，他們能做的都做了。但有些出租房子的租戶，物業根本聯系不到。而且，政府也已經將此次事件定性為特大自然災害了，于業主簽訂的車位租賃協議中，已經明確寫明，由于不可抗拒的外力因素所引起的車輛損失，物業公司不負賠償責任。綜上理由，王晨認為物業公司可以免責。

　　但是業主們卻不這么想，業主們認為，既然之前政府已經發布暴雨預警，這樣的災難就不屬于不可預見和防范。而車輛保險公司也認為，業主向物業公司交納了停車費用，已與停車場或物業公司形成有償保管的法律關系。如果物業公司疏于防范，導致車輛受損，根據我國《合同法》第三百七十四條的規定，停車場或物業公司應該對車主承擔損害賠償責任。

　　孰是孰非，王晨稱，還是按照合同里的規定，以政府主管部門鑒定為準。

篇2：小區老物業繼續制造矛盾致政府相關部門函

　　關于小區老物業繼續制造矛盾致政府相關部門的函

　　北京市朝陽區**街道辦事處：

　　九月十七日，在朝陽區建委物業科、**街道辦事處、**路居委會以及供電局、自來水公司、燃氣公司等相關政府部門的見證下，北京**物業管理有限公司經理朱勁松強調他們只是對小區地上部分（包括保安、保潔、電梯等）實行撤管，對物業用房、配電室、水泵房等相關設施以及小區的物業管理資料（包括小區各種圖紙等工程竣工驗收資料、設施設備維保資料、垃圾消納許可文件等）拒絕交接。小區物業服務管理就此陷入困境。為了保證小區居民生活盡量不受到影響，在朝陽區物業科*科長主持下，小區業委會決定啟動小區應急預案，聘請北京**物業管理有限公司先行進駐原物業撤管的地方，在條件不完全具備的情況下開始履行保安、保潔等職能。

　　但是就在這舉國歡慶祖國60周年華誕之際，北京**物業管理有限公司繼續在JY花園小區制造矛盾、激化矛盾。他們將地下一層的公共用水停掉，使新物業做保潔無水可用；他們把C座夾層的公共廁所鎖上（在小區共攤面積上），讓新來的保安無處上廁所；他們甚至揚言：地下一層車庫（已被法院查封）是他們自家的地方，誰進去他們可以打誰。他們自己不履行物業服務的職責，還要阻撓、破壞業主委員會為小區安定所做的工作！

　　以上情況特此上報，請貴處予以關注！

　　北京市朝陽區JY花園小區業委會

　　20**年9月24日

　　抄送

　　北京市朝陽區公安分局**派出所