冷卻塔維保標準化操作流程
一、年度與季度計劃制定
承包商需制定年度及季度清洗保養計劃，用戶需協調水質保養計劃配合程度。若存在中央空調水質保養承包商，需確保清洗前后水質檢測數據有效銜接。計劃須滿足年度運行需求，換季前必須執行一次全面維保。
二、作業前準備工作
承包商應提交經用戶確認的作業方案，可根據實際需求調整內容。作業人員須佩戴防PM2.5口罩、防護目鏡及塑膠手套等防護裝備。用戶需委派專人全程監督，設置現場圍欄及警示標識，防止第三方意外傷害。
三、安全操作規范
水垢清理須控制在作業區域范圍內，嚴禁高壓水槍直排排污系統。大塊水垢應集中收集至指定垃圾存放點，作業過程需杜絕跑冒滴漏現象。所有電氣操作必須由物業專業人員執行，并在配電柜懸掛"檢修勿送電"警示牌。
四、水質采樣管理
維保前后均需進行規范水樣采集：使用實驗室級密閉采樣瓶，由雙方代表共同檢查器具清潔度后取樣。封樣時需記錄采樣日期及操作人，雙方簽字確認。水樣檢測數據將納入年度對比數據庫。
五、清洗作業標準
填料模塊需編號拆解清洗，刷除水垢至本色后檢查完整性，嚴重損毀部件應及時建議更換。布水器、底盤及Y型過濾器需徹底清潔。排污作業須杜絕邊洗邊排，建議采用循環用水方式。
六、保養技術要求
金屬構件需除銹補漆，傳動皮帶需檢測磨損度并調整松緊。風機電機需測量絕緣電阻與直流電阻(記錄環境溫度)，校驗動平衡狀態。保養完成后需通過電流檢測驗證皮帶松緊度。
七、質量驗收流程
作業完成后由用戶代表簽字確認，核對維保前后運行電流、補水量等技術參數。需更新設備臺賬信息(含制造商/供應商聯系方式、安裝日期、設備參數等)，每年定期維護數據檔案。
八、特殊情形處理
計劃調整需提前7個工作日提交書面申請，經物業審批后方可變更。設備臺賬中陳舊年份信息統一更新為2023年，所有隱私信息替換為xxx。
篇2：給排水設備維保作業規程
給排水設備維保作業規程
一、目的
規范給排水設備設施保養工作流程，從日常巡檢到深度維護，確保設備設施運行穩定，各項性能始終保持完好狀態，為物業轄區供水排水提供可靠保障。
二、適用范圍
適用于物業轄區內所有給排水設備設施的維修保養，包括但不限于生活供水系統、排水系統，同時涵蓋消防供水機組，確保各類設備符合安全運行標準 。
三、職責
管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》，并定期檢查計劃執行情況，對整體維保工作進行監督和指導 。
工程部主管負責組織專業人員制定《給排水設備設施保養年度計劃》，并在計劃實施過程中進行全程監督，確保計劃順利推進 。
水泵房組長 / 機電維修員依據計劃，具體實施給排水設備的維修保養工作，嚴格按照規程操作，保障設備維護質量 。
事務部負責與用戶溝通，在停水前及時、準確地向有關用戶通知停水情況，做好解釋工作 。
四、程序要點
《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定
(1) 每年 12 月 15 日之前，工程部主管組織水泵房組長、機電維修員，結合設備運行現狀和歷史數據，共同研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》，完成后上報公司審批 。
(2) 制定計劃遵循以下原則：
?、俪浞挚紤]給排水設備設施日常使用的頻度，高頻使用設備重點維護 。
?、谏钊敕治鲈O備設施運行狀況，針對存在的故障隱患制定專項維護方案 。
?、酆侠戆才啪S護時間，主動避開節假日、大型活動日等特殊時段，減少對用戶的影響 。
(3) 計劃內容應全面具體：
?、僭敿毩谐鼍S修保養項目及對應的保養內容 。
?、谥贫▊淦?、備件計劃，確保物資儲備充足，滿足維護需求 。
?、勖鞔_每項維修保養工作的具體實施時間 。
?、茴A估各項工作所需費用，形成預算報告 。
水泵房機電維修員開展維修保養工作時，必須嚴格依照《給排水設備設施維修保養年度計劃》執行，確保工作的規范性和計劃性 。
廣場內主供水管(DN100 以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC 中央處理器的維修保養，因技術要求較高，由專業外委單位完成;其余常規維修保養工作，由水泵房機電維修員負責 。
水泵機組維修保養。每年 4 月、10 月份，水泵房機電維修員對小區內所有水泵機組進行全面清潔、保養 。
(1) 電動機維修保養：
?、偈褂?500V 搖表檢測電動機線圈絕緣電阻，若低于 0.5MΩ，需進行烘干處理或修復 。
?、谧屑殭z查電動機軸承，如有阻滯或異常聲響，立即更換同型號規格軸承 。
?、鄄榭措妱訖C風葉有無碰殼現象，若有則及時修整 。
?、苋媲鍧嶋妱訖C外殼，去除灰塵和污漬 。
?、輽z查電動機脫漆情況，脫漆嚴重時，徹底鏟除脫落層油漆后重新噴涂 。
(2) 水泵維修保養：
?、贆z查水泵軸承靈活性，出現阻滯時加注潤滑油;存在異常磨擦聲響，則更換同型號規格軸承 。
?、谵D動水泵軸，若有卡住、碰撞，拆換同規格水泵葉輪;軸鍵槽損壞嚴重，更換同規格水泵軸 。
?、鄄榭磯罕P根處漏水情況，漏水成線時加壓盤根 。
?、芮鍧嵥猛獗?，保持設備整潔 。
?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，鏟除脫落層油漆后重新刷漆 。
(3) 檢查電動機與水泵彈性聯軸器，發現損壞及時更換 。
(4) 檢查水泵機組螺栓緊固情況，松弛時擰緊 。
控制柜維修保養。每年 5 月、11 月，水泵房機電維修員對廣場內水泵房的控制柜進行清潔、保養 。
(1) 用壓縮空氣、干凈干抹布仔細清潔柜內所有元器件和控制柜外殼，確保柜內無積塵、無污物 。
(2) 全面檢查、緊固所有接線頭，燒蝕嚴重的接線頭予以更換 。
(3) 檢查柜內所有線頭的號碼管，不清晰或有脫落的進行整改 。
(4) 交流接觸器維修保養：
?、偾宄郎缁≌謨鹊奶蓟锖徒饘兕w粒 。
?、谇宄|頭表面及四周的污物，燒蝕嚴重無法正常工作的觸頭更換 。
?、矍鍧嶈F芯上的油污及臟物 。
?、軝z查復位調簧情況，確保性能良好 。
?、輸Q緊所有緊固件 。
(5) 自耦減壓啟動器維修保養：
?、儆?500V 搖表測量絕緣電阻，低于 0.5MΩ 時進行干燥處理 。
?、跈z查外殼接地情況，松脫或銹蝕的在除銹后擰緊接地線 。
(6) 熱繼電器維修保養：
?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板，損壞則更換 。
?、跈z查導線接頭處，有過熱痕跡或燒傷的進行整修，處理后不達標則更換 。
(7) 自動空氣開關維修保養：
?、儆?500V 搖表測量絕緣電阻，低于 100MΩ 時烘干處理 。
?、谇宄郎缁≌謨鹊奶蓟锘蚪饘兕w粒，滅弧罩破裂則更換 。
?、蹤z查自動空氣開關閉合或斷開過程中，可動部分與滅弧室零頭無卡住現象 。
?、芮宄|頭表面小的金屬顆粒，禁止修銼，輕輕擦拭 。
(8) 中間繼電器、信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電器進行模擬試驗，檢查動作可靠性和輸出信號準確性，有問題則更換同型號產品 。
(9) 信號燈、指示儀表維修保養：
?、贆z查各信號燈，不亮的更換相同規格小燈泡 。
?、跈z查各指示儀表，有偏差的適當調整，調整后偏差大的更換同規格同型號儀表 。
(10) 遠傳壓力表維修保養：
?、贆z查表內積水情況，有積水及時干燥處理 。
?、跈z查信號線接頭腐蝕情況，腐蝕嚴重的重新焊接 。
?、燮詈艽蠡蛐盘柧€腐爛的遠傳壓力表拆換 。
閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養
(1) 閘閥維修保養：
?、贆z查密封膠墊處漏水情況，漏水時更換密封膠墊 。
?、跈z查壓橫油麻繩處漏水情況，漏水時重新加壓黃油麻油 。
?、蹖﹂l閥閥桿加黃油潤滑 。
?、軐︿P蝕嚴重的明裝閘閥，徹底鏟除底漆后重新油漆 。
(2) 止回閥維修保養：
?、贆z查止回閥密封膠墊，損壞則更換 。
?、跈z查止回閥彈簧彈力，太軟則更換同規格彈簧 。
?、蹤z查止回閥油漆脫落情況，脫落嚴重處理后重新油漆 。
(3) 浮球閥維修保養：
?、贆z查浮球閥密封膠墊老化情況，老化則更換 。
?、跈z查浮球閥連桿彎曲情況，彎曲則校直 。
?、蹤z查浮球閥連桿插銷磨損情況，磨損嚴重則更換 。
(4) 液位控制器維修保養：
?、贆z查密封圈、密封膠墊，損壞則更換 。
?、谇宄龎毫κ覂任畚?，疏通控制水道 。
?、蹤z查控制桿兩端螺母緊固情況，松弛則擰緊 。
?、芫o固所有螺母 。
潛水泵或排污泵維修保養
(1) 用 500V 搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻，低于 0.25MΩ 時，拆開對線圈進行烘干處理 。
(2) 檢查密封圈老化情況，老化則更換 。
(3) 檢查軸承磨損情況，轉動時有明顯異常聲響或阻滯，更換同型號同規格軸承 。
(4) 清潔潛水泵、排污泵外殼，銹蝕嚴重的表面處理后重新噴漆 。
(5) 檢查潛水泵、排污泵上連接的軟管牢固情況，松弛則緊固，同時擰緊所有螺母 。
明裝給排水管維修保養(每年 10 月進行)
(1) 檢查支持托架牢固程度，不牢固的進行加強 。
(2) 檢查流向標示清晰度和醒目程度，不達標則整改 。
(3) 檢查保護漆完好情況，脫漆嚴重的重新油漆 。
(4) 檢查各連接處漏水情況，漏水時更換膠墊處理 。
每次給排水設備設施維修保養時間原則上不超過 8 小時，如需超過，由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》，經管理處主任批準后方可延時 。
對于計劃外的維修保養工作，工程部主管及時補充至計劃中;突發性設備設施故障，經工程部主管口頭批準后先組織搶修，事后撰寫《事故報告》上報公司 。
水泵房機電維修員將維修保養工作詳細記錄在《維修保養記錄表》內，維修保養后 3 天內，由水泵房組長整理成冊交機電處存檔，長期保存 。
停水管理。因維修保養等原因需停水時，機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后，事務部提前 24 小時通知有關用戶;特殊情況突然停水，在恢復供水 12 小時內向用戶作出解釋 。
五、記錄
篇3：弱電設備維保指導書
弱電設備維保指導書
1.0目的
確保弱電設備安全、可靠運行，確保維保人員的安全，確保在維保過程中使用的物品不會破壞環境。
2.0適用范圍
適用聯合廣場內BAS系統，停車場系統，辦公自動化系統、閉路監控系統、IC卡系統。
3.0職責
3.1弱電技術員負責BAS系統主機的操作與維保、停車場系統的維護保養、辦公自動化系統的維護保養、閉路監控系統的維護保養、IC卡系統維護保養。
3.2弱電主管工程師負責各系統維護保養的技術指導以及系統完善的計劃、施工、管理工作。
3.3 弱電主管工程師負責依據前一年底編制的《設備年度維護保養計劃》編制《設備月度維護保養計劃》。
4.0作業用具
萬用表、打線鉗、人字梯、網絡測試儀、工業酒精、黃油、安全鞋
5.0作業準備
穿好安全鞋、工作服。對作業工具和防護用品的安全性及完好性進行檢查。
6.0工作內容
6.1 在維保過程中，需要用到酒精時，妥善保管，遠離火源。
6.2在維修保養過程中產生的廢油、廢電池、廢塑料、廢有機溶劑(如酒精、清潔劑)、抹布手套等廢棄物的處理見《固體及危險廢棄物管理作業指導書》。
6.3 定期維護保養內容如下表：
類 別項目保 養 要 求使用工具頻次填寫記錄
主機BAS網絡網絡設備通訊正常，數據傳輸速度正常，無數據丟失現象。每月《設備〈設施〉保養記錄》
接受與發送指令能正常送發指令接受信息，延時不超過10秒每月報警測試監控點出現故障時，報警框出現報警提示每月
數據備份更新7798的數據備份每月
網絡傳送卡78010網絡通訊與其它7798通訊正常，與DDC模塊通訊正常。萬用表日常維護
設備衛生清除灰塵雜物，保證散熱良好。
網絡控制7798 網絡通訊與其它7798通訊正常，與DDC模塊通訊正常。每月接受與發送指令能正常發送與接受指令，延時不超過10秒。
設備衛生除去灰塵雜物，保證環境溫度低于50℃大于0℃
IC卡提取考勤數據每月的第一個工作日每月
續表
類 別項目保 養 要 求使用工具頻次填寫記錄
直接式數字控制器(DDC)網絡通訊檢測通訊電壓(24VDC)，指示燈如損壞更換。萬用表每月《設備〈設施〉保養記錄》
接受指令能正常接受指令，輸出電壓正常(24VAC)
設備接線整理零亂接線，做好標識工作。
設備衛生、環境清除設備上雜物、灰塵。檢查環境溫度低于50℃大于0℃。停車場系統服務器設備衛生網絡通訊刪除臨時車記錄半月硬盤更換1.5年
備份數據每季
工作站刪除臨時文件每月
硬盤整理每季
硬盤更換2年
道閘閘機線路板清洗每半年
轉動軸部分加油每季
上升與下降平衡測試，上升到頂部垂直，下降到底部平衡且上升與下降時應平衡每月
讀卡器測試讀卡距離不少于10cm每季
讀卡線圈檢查焊點有無氧化每半年
車輛
探測器對靈敏度進行調試，選擇適當靈敏度每季
?辦公自動化系統服務器數據備份每季
硬盤更換1.5年
?工作站刪除臨時文件每月數據備份每季
閉路監控系統電腦主機查殺病毒、數據備份每月
硬盤更換1.5年
視頻矩陣視頻接頭牢固、標識清晰烙鐵每月
通訊分配器輸入、輸出電壓是否正常萬用表每月錄相機錄、放相測試每月
7.0 巡查要求
類 別項目檢查內容頻 次填寫記錄
停車場系統
服務器衛生清潔情況每月《弱電系統巡查記錄表》
UPS電源外表清潔充放電切換
閘機穩固，起落是否平穩適中
攝像機穩固，攝像清晰
讀卡器讀卡靈敏度高
轉換器無機械故障，切換靈敏
地感線圈靈敏度正常
工作站電腦運行是否正常，有否故障重復
電腦網絡數據傳輸速度正常
閉路監控系統電腦主機表面是否清潔，系統運行情況是否正常每月視頻矩陣電源指示正常，切換正常
通訊分配器通訊電壓正常，接線牢固
監視器表面清潔，圖像清晰、穩定
長時間錄像機放、錄像正常
攝像機鏡頭角度正確、清潔
綜合布線系統跳線跳線是否規范，線接觸是否完好每月容量容量多少，是否已滿
?DP門箱箱內外衛生，除塵
IC卡系統考勤機電源是否正常，外觀是否清潔，屏幕有無提示每月續表
類別類別項目檢查內容頻次填寫記錄
豎井門鎖門鎖是否有破損
每月《弱電系統巡查記錄》
清潔箱內衛生、地面衛生、管線布置是否規范
照明井內照明是否完好
電話箱箱內接線是否規范
?BA線箱內外衛生，接線是否規范，模塊的衛生，模塊工作的正常與否模塊箱箱內外衛生，接線是否規范
有線電視接頭是否牢固不松動,布線是否規范
辦公自動化服務器數據庫記錄檢查每季《中控室系統運行維修記錄》
工作站硬盤的分區使用情況每季
查殺病毒和防毒軟件升級每月
網絡通訊測試每季
無線對講系統中轉臺檢查中轉臺電源,功率放大是否正常每月車載機檢查電源，監聽情況
接/收天線檢查天線接口是否良好
電源顯示正常
機柜溫度是否超過50℃
管線管線是否完好
8.0 注意事項
8.1 刪除車臨時記錄，可以延遲，不可以提前。
8.2 更換硬盤視硬盤情況而定，若早于更換周期前壞掉，則應立即更換。
?8.3 BAS系統維保應注意不影響系統的運行，同時提前通知設備設施管理人員。
8.4停車場刪除臨時車記錄時，會影響系統運行速度，所以應選擇車輛進出較少時進行刪除，如夜間或休息日。
8.5 道閘測試應注意行人與車輛安全。
9.0 異常情況見《設備設施應急處理作業指導書》
10.0相關文件
《設備設施應急處理作業指導書》
《固體及危險廢棄物管理作業指導書》
11.0 記錄
《設備年度維護保養計劃》
《設備月度維護保養計劃》
《設備〈設施〉保養記錄》
《設備〈設施〉維修記錄》
《弱電系統巡查記錄》(停車場、辦公樓)
《中控室系統運行記錄表》