給排水設備維保作業規程
一、目的
規范給排水設備設施保養工作流程，從日常巡檢到深度維護，確保設備設施運行穩定，各項性能始終保持完好狀態，為物業轄區供水排水提供可靠保障。
二、適用范圍
適用于物業轄區內所有給排水設備設施的維修保養，包括但不限于生活供水系統、排水系統，同時涵蓋消防供水機組，確保各類設備符合安全運行標準 。
三、職責
管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》，并定期檢查計劃執行情況，對整體維保工作進行監督和指導 。
工程部主管負責組織專業人員制定《給排水設備設施保養年度計劃》，并在計劃實施過程中進行全程監督，確保計劃順利推進 。
水泵房組長 / 機電維修員依據計劃，具體實施給排水設備的維修保養工作，嚴格按照規程操作，保障設備維護質量 。
事務部負責與用戶溝通，在停水前及時、準確地向有關用戶通知停水情況，做好解釋工作 。
四、程序要點
《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定
(1) 每年 12 月 15 日之前，工程部主管組織水泵房組長、機電維修員，結合設備運行現狀和歷史數據，共同研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》，完成后上報公司審批 。
(2) 制定計劃遵循以下原則：
?、俪浞挚紤]給排水設備設施日常使用的頻度，高頻使用設備重點維護 。
?、谏钊敕治鲈O備設施運行狀況，針對存在的故障隱患制定專項維護方案 。
?、酆侠戆才啪S護時間，主動避開節假日、大型活動日等特殊時段，減少對用戶的影響 。
(3) 計劃內容應全面具體：
?、僭敿毩谐鼍S修保養項目及對應的保養內容 。
?、谥贫▊淦?、備件計劃，確保物資儲備充足，滿足維護需求 。
?、勖鞔_每項維修保養工作的具體實施時間 。
?、茴A估各項工作所需費用，形成預算報告 。
水泵房機電維修員開展維修保養工作時，必須嚴格依照《給排水設備設施維修保養年度計劃》執行，確保工作的規范性和計劃性 。
廣場內主供水管(DN100 以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC 中央處理器的維修保養，因技術要求較高，由專業外委單位完成;其余常規維修保養工作，由水泵房機電維修員負責 。
水泵機組維修保養。每年 4 月、10 月份，水泵房機電維修員對小區內所有水泵機組進行全面清潔、保養 。
(1) 電動機維修保養：
?、偈褂?500V 搖表檢測電動機線圈絕緣電阻，若低于 0.5MΩ，需進行烘干處理或修復 。
?、谧屑殭z查電動機軸承，如有阻滯或異常聲響，立即更換同型號規格軸承 。
?、鄄榭措妱訖C風葉有無碰殼現象，若有則及時修整 。
?、苋媲鍧嶋妱訖C外殼，去除灰塵和污漬 。
?、輽z查電動機脫漆情況，脫漆嚴重時，徹底鏟除脫落層油漆后重新噴涂 。
(2) 水泵維修保養：
?、贆z查水泵軸承靈活性，出現阻滯時加注潤滑油;存在異常磨擦聲響，則更換同型號規格軸承 。
?、谵D動水泵軸，若有卡住、碰撞，拆換同規格水泵葉輪;軸鍵槽損壞嚴重，更換同規格水泵軸 。
?、鄄榭磯罕P根處漏水情況，漏水成線時加壓盤根 。
?、芮鍧嵥猛獗?，保持設備整潔 。
?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，鏟除脫落層油漆后重新刷漆 。
(3) 檢查電動機與水泵彈性聯軸器，發現損壞及時更換 。
(4) 檢查水泵機組螺栓緊固情況，松弛時擰緊 。
控制柜維修保養。每年 5 月、11 月，水泵房機電維修員對廣場內水泵房的控制柜進行清潔、保養 。
(1) 用壓縮空氣、干凈干抹布仔細清潔柜內所有元器件和控制柜外殼，確保柜內無積塵、無污物 。
(2) 全面檢查、緊固所有接線頭，燒蝕嚴重的接線頭予以更換 。
(3) 檢查柜內所有線頭的號碼管，不清晰或有脫落的進行整改 。
(4) 交流接觸器維修保養：
?、偾宄郎缁≌謨鹊奶蓟锖徒饘兕w粒 。
?、谇宄|頭表面及四周的污物，燒蝕嚴重無法正常工作的觸頭更換 。
?、矍鍧嶈F芯上的油污及臟物 。
?、軝z查復位調簧情況，確保性能良好 。
?、輸Q緊所有緊固件 。
(5) 自耦減壓啟動器維修保養：
?、儆?500V 搖表測量絕緣電阻，低于 0.5MΩ 時進行干燥處理 。
?、跈z查外殼接地情況，松脫或銹蝕的在除銹后擰緊接地線 。
(6) 熱繼電器維修保養：
?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板，損壞則更換 。
?、跈z查導線接頭處，有過熱痕跡或燒傷的進行整修，處理后不達標則更換 。
(7) 自動空氣開關維修保養：
?、儆?500V 搖表測量絕緣電阻，低于 100MΩ 時烘干處理 。
?、谇宄郎缁≌謨鹊奶蓟锘蚪饘兕w粒，滅弧罩破裂則更換 。
?、蹤z查自動空氣開關閉合或斷開過程中，可動部分與滅弧室零頭無卡住現象 。
?、芮宄|頭表面小的金屬顆粒，禁止修銼，輕輕擦拭 。
(8) 中間繼電器、信號繼電器維修保養：對中間繼電器、信號繼電器進行模擬試驗，檢查動作可靠性和輸出信號準確性，有問題則更換同型號產品 。
(9) 信號燈、指示儀表維修保養：
?、贆z查各信號燈，不亮的更換相同規格小燈泡 。
?、跈z查各指示儀表，有偏差的適當調整，調整后偏差大的更換同規格同型號儀表 。
(10) 遠傳壓力表維修保養：
?、贆z查表內積水情況，有積水及時干燥處理 。
?、跈z查信號線接頭腐蝕情況，腐蝕嚴重的重新焊接 。
?、燮詈艽蠡蛐盘柧€腐爛的遠傳壓力表拆換 。
閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養
(1) 閘閥維修保養：
?、贆z查密封膠墊處漏水情況，漏水時更換密封膠墊 。
?、跈z查壓橫油麻繩處漏水情況，漏水時重新加壓黃油麻油 。
?、蹖﹂l閥閥桿加黃油潤滑 。
?、軐︿P蝕嚴重的明裝閘閥，徹底鏟除底漆后重新油漆 。
(2) 止回閥維修保養：
?、贆z查止回閥密封膠墊，損壞則更換 。
?、跈z查止回閥彈簧彈力，太軟則更換同規格彈簧 。
?、蹤z查止回閥油漆脫落情況，脫落嚴重處理后重新油漆 。
(3) 浮球閥維修保養：
?、贆z查浮球閥密封膠墊老化情況，老化則更換 。
?、跈z查浮球閥連桿彎曲情況，彎曲則校直 。
?、蹤z查浮球閥連桿插銷磨損情況，磨損嚴重則更換 。
(4) 液位控制器維修保養：
?、贆z查密封圈、密封膠墊，損壞則更換 。
?、谇宄龎毫κ覂任畚?，疏通控制水道 。
?、蹤z查控制桿兩端螺母緊固情況，松弛則擰緊 。
?、芫o固所有螺母 。
潛水泵或排污泵維修保養
(1) 用 500V 搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻，低于 0.25MΩ 時，拆開對線圈進行烘干處理 。
(2) 檢查密封圈老化情況，老化則更換 。
(3) 檢查軸承磨損情況，轉動時有明顯異常聲響或阻滯，更換同型號同規格軸承 。
(4) 清潔潛水泵、排污泵外殼，銹蝕嚴重的表面處理后重新噴漆 。
(5) 檢查潛水泵、排污泵上連接的軟管牢固情況，松弛則緊固，同時擰緊所有螺母 。
明裝給排水管維修保養(每年 10 月進行)
(1) 檢查支持托架牢固程度，不牢固的進行加強 。
(2) 檢查流向標示清晰度和醒目程度，不達標則整改 。
(3) 檢查保護漆完好情況，脫漆嚴重的重新油漆 。
(4) 檢查各連接處漏水情況，漏水時更換膠墊處理 。
每次給排水設備設施維修保養時間原則上不超過 8 小時，如需超過，由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》，經管理處主任批準后方可延時 。
對于計劃外的維修保養工作，工程部主管及時補充至計劃中;突發性設備設施故障，經工程部主管口頭批準后先組織搶修，事后撰寫《事故報告》上報公司 。
水泵房機電維修員將維修保養工作詳細記錄在《維修保養記錄表》內，維修保養后 3 天內，由水泵房組長整理成冊交機電處存檔，長期保存 。
停水管理。因維修保養等原因需停水時，機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后，事務部提前 24 小時通知有關用戶;特殊情況突然停水，在恢復供水 12 小時內向用戶作出解釋 。
五、記錄
篇2：物業轄區給排水設備維保規程
物業轄區給排水設備維保規程
1.水泵房設備為24小時自動供水，為確保供水系統的正常運行，檢修水工按《樓層水電工巡視記錄表》項目進行日常維保。
2.水泵機組的維修養護
2.1水泵的維修養護
生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養護。
檢查水泵軸承是否靈活，是否有阻滯現象，是否有異常摩擦聲響，是否有卡住、碰撞現象，是否軸鍵槽損壞嚴重。檢查壓盤根處是否漏水成線。檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，檢查機組螺栓是否緊固。
2.2控制柜的維修養護
維修組對控制柜每半年進行一次全面養護。清潔柜內所有元器件、清潔外殼，務必使柜內無積塵、無污物。檢查、緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴重的接線頭應更換，檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰，有否脫落，及時整改。對于交流接觸器，應清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應更換。檢查復位彈簧是否正常工作，外殼接地是否可靠。熱繼電器的絕緣蓋板是否完整無損，導線接頭有無過熱痕跡或燒傷；中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查動作是否可靠，信號輸出是否正確；信號燈、指示燈是否指示正常。運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕。
2.3電機的維修養護
外觀檢查應整潔、銘牌完好，接地線連接良好，用搖表檢測絕緣電阻，電阻應不低0.5ＭΩ，否則應烘干處理，電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密，電動機軸承有無阻滯或異常聲響，電動機風葉有無碰殼現象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴重，若嚴重應重新油漆。
2.4相關閥門、管道及附件的維修養護
閘閥密封膠墊是否漏水。止回閥的維修養護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換，清除壓力室內污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。
3.水池、水箱的維修養護
檢查水池、水箱是否有明顯浮生物、臟物。檢查水池、水箱是否完好，作用是否有效。檢查水池、水箱周邊環境是否良好。
水池、水箱的維修養護每半年進行一次，清洗。具體請詳見《二次供水管理規定》
4.室外給排水設施的維修保養
室外給排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好，無滲漏，水管通暢無阻塞，若有阻塞，應清除雜物，若管道坡度不正確，應重新鋪設，明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標識清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養一次，要求噴水設施完好，噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養護一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、"119"、"消防栓"等標識是否齊全，對水帶的破損、發黑、發毒與插接頭的松動現象進行修補、固定，更換變形的密封膠圈，將水帶展開換邊折疊卷好，將閥門桿上油防銹，抽取總數的5％進行試水，清掃箱內外灰塵，將消防栓玻璃門擦凈，最后貼上檢查標志，標志內容應有檢查日期、檢查人、檢查結果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，每4年水管油漆一次，要求水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫。
5.室內給排水設備設施的維修養護
5.1消防設備的維修養護
室內普通消防栓的維修養護內容及程序見上面室外消防栓的保養內容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統的維修養護，其維修養護內容如下：
a)每天巡視系統的供水總控制閥，報警控制閥及其附屬配件，外觀檢查，確保處于無故障狀態。
b)每天檢查一次警鈴，啟動是否靈活，打開試警鈴閥，水力警鈴應發出報警信號，如果警鈴不動作，應檢查整個警鈴管道。
c)每月對噴頭進行一次外觀檢查，不正常的噴頭及時更換。
d)每月檢查系統控制閥門處于開啟狀態，保證閥門不會誤關閉。
e)每兩個月對系統進行一次綜合試驗，按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統靈敏性。
當系統因試驗或因火災啟動后，應在事后盡快使系統重新恢復到正常狀態。
5.2樓層給排水管道及附件的維修及養護
樓層用戶使用過程中，由于使用不當或前期隱患，會出現各種各樣的問題，需要進行及時維修和正常養護，所涉及的維修養護內容如下：
a)個別樓層停水。要先關掉總閥，打開支管閥門，檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處，以便派專業人員前來檢查維修。
b)維修墻內水管。關閉室內所有用水閥門，查看水表，如轉動說明墻內水管破損漏水，然后關閉水表前閥門，打通漏水處墻面，取出破損水管，裝入新水管，再打開總閥看是否漏水，如無漏水，補好水泥，恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內水管。
c)閥門接頭漏水。關閉自來水總閥，查找原因，若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水，應拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門接頭裝上扭緊，如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶，應愛護使用，旋扭閥門不要用力過度。
d)水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水，應先拆下水龍頭，在外絲上旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊，如是內芯斷裂應更換內芯，如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應更換水龍頭，檢修完畢后，打開總閥門，反復開關水龍頭，開關自如不漏水即可，然后告知用戶，旋扭開關不要用力過度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，應打破飾面，取下排水管重新安裝，完畢后，往浴缸內蓄水，到一定水量存放5min，查看相關部位有無漏水。如沒有則修整飾面，然后告知用戶，使用時注意清潔。
e)疏通地漏。先用抽子試通，不能查明原因則打開檢查口檢查，不通時再使用疏通機直至通暢為止，然后用膠管試水檢驗，并告知用戶，使用時不要向管道亂丟雜物。
f)洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴重更換彎管，不嚴重可用生膠帶密封接口契損處，達到不漏水為止。告知用戶，不要隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水，不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。
當然室內各類衛生器具除了以上所舉例子之外，還會出現各種各樣的情況，住戶(使用者)除了使用時動作規范，注意清潔之外，一旦出現情況不要擅自進行修改，應按照一定程序及時通知管理處派維修工維修，以確保維修效果和維修時間。