物業公共維修管理工作指引

　　1. 概念

　　公共維修是物業管理的一個最重要環節，為了充分發揮房屋的使用功能，延長使用壽命，提高房屋的適用性、耐久性、安全性、環保性和經濟性，保證工程質量，維護公眾利益，實行“管養合一、修防結合、分工負責、綜合治理”，為業主/業戶提供優良的工作和生活環境，以及完善的配套設施服務，體現出物業公司專業化的管理水平和高品味的文化內涵，使管理向更高層次發展。

　　依據國家有關法規、技術規范、工程建設強制性標準、質量和環境保護體系標準，并結合公司實際情況，制訂本工作指引，用于規范和指導各管理處的公共維修工作。

　　范圍包括：公共區域管理(不含公共設備)、裝修管理、業戶房屋設施維修管理。

　　2. 管理的一般性原則

　　2.1 公共區域管理：是指對大廈、小區的公共設施部分及構筑物的修復、維護、改建活動的管理，包括地庫、會所、公共交通設施、管理用房、樓面、樓宇外立面、樓宇內的公共區域、園區噴泉、園區雕塑及兒童游樂場所等的維護、維修。

　　2.1.1大廈公共區域管理

　　2.1.1.1大廈的外立面管理，要保持設計的原有面貌：

　?、?、玻璃幕墻的維護：見國家行業標準JGJ102-96《玻璃幕墻工程技術規范》。玻璃膠無開裂，幕墻無漏水，玻璃鋁合金鍍膜無損傷，龍骨結構牢固無松動，玻璃窗開啟靈活。

　?、?、外墻磚無脫落及大面積空鼓。

　?、?、外墻涂料無起皮及大面積色差。

　?、?戶外廣告牌及霓虹燈的安裝要有相應的管理規定參見建設部頒發的《關于加強戶外廣告、霓虹燈設置管理的規定》(建城[1996]542號文)

　?、?檢查期限：每季度一次，每次檢查要有記錄，有問題要及時處理。

　　2.1.1.2大廈天面管理

　?、?、天幕鋼結構維護要保持完好無損。

　?、?、天面進行維護、維修時注意保護航標燈、防雷帶、衛星接收系統，不得破壞防水層。

　　2.1.1.3 大廈公共區域的門窗

　?、?、 種類：防火通道門、管井門、新風機房門、管理及設備用房門、公共區域消防栓門、天面門(包括閉門器、門鎖及門框)、排煙風機的百葉窗等。

　?、?、 要求：每周巡查一次，門無污漬、無破損，開合自如，完好率達到100%，有問題要及時修復。

　　2.1.1.4 大廈公共衛生間及茶水間

　?、?、 衛生間、茶水間管理的好壞是最能直接反映物業公司的管理水平的高低。

　?、?、 要求：必須每天都要巡視，檢查座便器、沖水箱、洗手盆、小便感應器、干手機、廁位門鎖、茶水間水龍頭、開水器等。要保持上述設施無積塵、無銹斑、無滴漏、無堵塞，反應靈敏，完好率100%，發現問題迅速解決。

　　2.1.1.5大廈每層配有的水牌、平面圖及指示標識如公司名稱、消防通道、逃生路線等應標示清晰、準確。

　　2.1.1.6大廈的公共照明

　?、?、種類：大堂照明燈、電梯廳照明燈、公共走廊照明燈、應急照明燈、消防通道指示誘導燈、管理用房及設備房照明燈、外墻立面射燈、內外廣告燈(箱)、地庫照明燈、廣場地腳燈、水池彩燈等及相應的開關箱。

　?、?、要求：管理處根據燈的種類、用途，制定檢查周期、維護保養要求。

　　2.1.1.7大廈內公共區域墻、地面及天花裝飾

　?、?、種類：大廈大堂內外地面磚、公共通道地磚、地毯、地腳線、墻面、公共通道的天花及頂面、水池臺階磚等。

　?、?、要求：每周進行一次巡查。地面無壞損及嚴重污漬;墻面、頂面無起皮、大面積色差、污跡和劃痕;地腳線無脫落及損壞;天花無缺少及嚴重污染、顏色一致，完好率達到98%以上。有問題應及時處理解決。

　　2.1.1.8大廈地庫集水井的潛水泵、廣場噴水池的水泵必須根據實際需要制定巡檢周期，保證設備完好率100%，有問題在4小時內進行解決或更換新潛水泵。每月(季)檢查一次沉沙污物，及時清理，保證集水井內清潔干凈，不得有蚊蠅滋生。

　　2.1.1.9大廈的管道、管槽

　?、?、 對消防供水管道必須進行防銹處理后，涂上紅色油漆進行保護。

　?、?、 對供水管道是鐵管或鋼管必須進行防銹處理后，涂上相關的油漆進行保護。

　?、?、 對于供水管道必須在管道上印有水流走向的指示箭頭，標記要明顯清楚。

　?、?、 各類金屬槽架之間的連接要安裝接地線。

　?、?、 天面的排水地漏要完好、不堵塞;大廈內各層的地漏及地庫的地漏要完整、安全、無堵塞現象，保證排水通暢，定期檢查并制定巡查周期。

　?、?、 各管道上的閥門要求開啟靈活，完整無損，無滴漏現象。

　　2.1.1.10大廈地庫

　?、?、 大廈的地庫排水溝要求通暢，無堵塞現象。

　?、?、 地庫的墻面、頂面無滲漏現象，地面無積水，如發現有漏水現象，應及時進行防水處理，消除隱患。

　?、?、 地庫車道要求完好，道路指示明顯清楚，停車標識、車位牌要求統一清楚。詳見《公共安全模塊指引》。

　?、?、 照明系統要保證完好，排風機系統要符合設備管理要求。

　　2.1.1.11建立健全大廈的維修檔案管理制度，以備查閱。

　　2.1.2小區公共區域管理

　　2.1.2.1樓宇的外立面管理

　?、?、 裙樓的幕墻管理(見2.1.1.1條)。

　?、?、 樓宇業主的玻璃窗不得粘貼反光膜，杜絕小區內的光污染。

　?、?、 樓宇業主的觀景陽臺嚴禁封閉、窗戶外嚴禁安裝防盜網。

　?、?、 嚴禁業主/業戶對戶門的改動，要保持原來的風格。

　?、?、 對樓宇公共通道外露護欄的維護要有相應的措施，發現脫漆、生銹要及時進行處理。

　?、?、 對樓宇外立面的排污管、排水管、空調冷凝水管的維護，發現破損泄漏要及時處理，防止污染環境。

　?、?、 公共通道的窗戶(含玻璃)、窗框、手柄的維護，要保證完好無損。

　?、?、 樓宇的大門要完好(地彈簧、閉門器、門禁系統)，有問題及時解決。

　　2.1.2.2樓宇天面的管理

　?、?、 樓宇天面門門磁報警系統的維護。

　?、?、 樓宇天面進行維修時注意保護光亮工程的照明設備，不要破壞天面上防雷系統，保護好天面的防水層、排水地漏及排沼管等。

　　2.1.2.3樓宇內的管理

　?、?、 大堂的地面、墻面及天花吊頂、公共郵箱等要完好、無損壞。

　?、?、 電梯前室的地面、墻面、天花及消防末端設施的維護。

　?、?、 公共通道的地面、墻面、地腳線、天面、梯步的管理。要求無缺損、無嚴重污染，完好率要達到98%以上。

　?、?、 樓宇內的電井門、管井門、防火通道門、設備用房門(包括閉門器、門鎖和門框)，要求無損壞、無污漬。

　?、?、 給水管和消防管的檢查?？从袩o漏水和脫漆、生銹，每月進行巡檢。

　　2.1.2.4地庫

　?、?、 看地庫墻面和頂面是否有滲漏水問題。

　?、?、 地面有無積水和裂紋，有問題要及時處理解決。

　?、?、 停車標識、進出道路指示要完善。

　?、?、 地庫排水溝不能堵塞，集水井的水泵能保持正常工作。

　?、?、 照明系統要保持完好，送、排風機系統要符合設備管理要求。

　　2.1.2.5會所的管理

　?、?、 會所的設施、設備管理(健身器材、乒乓球桌、臺球桌、羽毛球設施、籃球架等)。

　?、?、 會所內的墻面、地面、地板、天花的維護。

　?、?、 網球場的維護。

　?、?、 會所建筑的維護：衛生間、更衣室、桑拿室的維護。

　?、?、 會所照明系統的維護及管理。

　?、?、 會所內的標識、標牌要齊全;注意事項、活動項目的價格表要公示。

　?、?、 對于外包經營項目，應在合同中向對方提出管理要求和注意事項，要求配合管理。

　　2.1.2.6其它

　?、?、 小區內噴水池的維護，噴泉泵的維護管理。

　?、?、 小區內的雕塑像的維護，兒童游樂場設施的維護及管理。

　?、?、 小區游泳池的管理和維護。

　　2.2 裝修管理：是指大廈、小區的業主/業戶入伙后，對其房屋室內環境和設施進行改善、改造、個性化布置的精細裝修活動的管理。(見國家標準GB50327-20**住宅裝飾裝修工程施工規范)

　　2.2.1 大廈裝修管理

　　2.2.1.1 室內裝修前的審核內容：

　　業主需提供設計藍圖一套，包括平面布置圖、天花平面圖、室內電氣配線系統圖、通風及空調平面圖、消防設備圖，必須有設計、施工單位蓋章;對施工單位的資質進行審核;如改變原設計及間隔，裝修面積≥500m2時，還應有消防局的審批意見。

　　2.2.1.2 填寫《室內裝修申報表》，明確裝修用途、裝修面積、采用的裝修材料等;

　　2.2.1.3 制定驗收程序及方法。

　　2.2.1.4 對室內裝修的要求及規定：

　　裝修過程中應當遵守安全操作規程，采取必要的安全防護和消防措施，落實巡檢制度(二次裝修的有關規定);

　　2.2.1.5 對室內裝修材料的要求：

　?、?、 建筑內部裝修材料按其使用部位和功能分為：頂棚裝修材料、墻面裝修材料、地面裝修材料、隔斷裝修材料、固定家具、裝修織物及其他裝修材料。

　?、?、 裝修材料應積極采用阻燃性和難燃性材料，盡量避免采用在燃燒時產生大量濃煙或有毒氣體的材料。

　　參見國家標準(GB50222-95)《建筑內部裝修設計防火規范》

　?、?、 電線應采用銅線加金屬套管，插座安裝應遵循“左零右火”的原則;

　　2.2.1.6 大廈裝修管理規定，提供裝修圖紙進行審批，完工后提供線路改造圖存檔備案;

　　2.2.1.7 大廈室內裝修隱蔽工程驗收、消防設施完工驗收有關規定。

　　2.2.2小區裝修管理

　　2.2.2.1 管理處應與業戶、裝修隊簽訂《室內裝修管理服務協議》;

　　2.2.2.2 業戶要提供裝修圖紙進行審批;

　　2.2.2.3 施工中的安全措施及巡檢制度，如現場必須配置滅火器材等;

　　2.2.2.4 對施工人員的管理要求：

　?、?、 規定裝修施工時間、嚴格對施工噪音和施工垃圾的管理;

　?、?、 裝修過程中不得破壞廚房、廁所、陽臺的防水層及亂拆承重墻，嚴禁拆改燃氣管道、水暖管道和設施;

篇2：物管案例:業主不愿配合公共部位維修怎么辦

　　物管案例:業主不愿配合公共部位維修怎么辦

　　某大廈16條雨水干管垂直貫穿32~5層主人房陽臺板后，從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。

　　一次，管理處準備對其中一條雨水干管進行清淤。維修人員兩次上門聯系，都被業主拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。業主認為管道清淤總是折騰她家，強調管理處應當拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。

　　[案例分析]

　　本案例是一件較為典型的因雨水干管設計不當而引發的公共部位維修糾紛案例，因對雨水干管的檢修疏通的確給住戶生活帶來諸多不便，因此，在糾紛的處理上，態度要謙恭，處處表現出對業主的尊重，讓業主能夠理解物業管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通工作。如果業主仍不理解，不愿配合，就要介紹相關的物業管理法規，讓業主了解配合物業管理公司完成對公共部位的維修，是業主應盡的義務。

　　這種情況的避免，最好是在設計開發階段，物業管理公司就已介入，從利于物業管理的角度提出設計方案。本案例里的這種情況，業主提出改造雨水干管的要求并不過分，物業管理公司也應拿出改造方案，一勞永逸地解決這種設計上的不合理。當然，這樣的改造方案必然會牽扯到較大的費用，應征得業主委員會的同意，或開發商的支持。

　　[解決方法]

　　業主要求同主任會面，主任聞訊立即來到該業主家。主任招之即來，起碼讓業主心動，知道物業管理公司對她想法的重視程度，若擺架子拖上幾天，很可能就會使其更為不滿。主任到后誠懇地聽完業主的意見，表示完全理解她的想法，并對她以往的配合致以謝意。然后和顏悅色地講明管理處同樣也希望對管道進行一勞永逸的改造，但囿于經濟原因短期難以實施，因為業主的要求并不為過，但管理處在短時間內也的確難以解決，那么目前的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了。最后詳細交待了這次清淤的具體安排和防污染措施，承諾一定做到既快又凈。精誠所至，金石為開。在管理處不厭其煩的努力下，該業主轉變了態度，欣然同意馬上予以積極配合，當日下午，清淤工作順利展開。

　　[相關法規制度]

　　1．國家建設部19*第5號《城市異產毗連房屋管理規定》（略）

　　2．《深圳市住宅小區業主公約》（節選）

　　三、業主的權利、義務

　　......

　　8.對本住宅區物業管理公司人員在出示工作證(牌)或有關證明后,在合理時間內(上午11:45~12:45,下午6:00~7:30)進入本住宅區任何樓宇內部及公共部位進行檢查、養護或檢查業主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為,業主應提供方便,不得拒絕或阻撓。

　　......

　　3．國家建設部部19*7月8日 《城市房屋修繕管理規定》 （節選）

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市房屋修繕的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能，制定本規定。

　　第二條 本規定適用于城市(指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮)房屋的修繕管理。公有住宅向個人出售后的維修養護管理辦法另行制定。

　　第三條 本規定所稱房屋修繕，是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護。本規定所稱房屋所有人，是指持有房屋產權證的直管公房管 理單位、自管房單位和私房所有人。

　　第四條 城市房屋的所有人、使用人和房屋修繕企事業單位，均應遵守本規定。

　　......

　　第三章 房屋修繕責任

　　第九條 依照國家和地方的有關規定修繕房屋，是房屋所有人應當履行的責任。異產毗連房屋的修繕，其所有人依照《城市異產毗連房屋管理規定》承擔責任。

　　第十條 租賃房屋的修繕，由租賃雙方依法約定修繕責任。

　　第十一條 因使用不當或者人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或者給予賠償。

　　第十二條 在已經批準的建沒用地范圍內，產權已經轉移給建設單位的危險房屋，其拆除前的修繕由建設單位負責。

　　第十三條 房屋所有人和其他負有房屋修繕責任的人(以下簡稱修繕責任人)，應當定期查勘房屋，掌握房屋完損情況，發現損壞及時修繕；在暴風、雨、雪等季節，應當做好預防工作，發現房屋險情及時搶險修復。在房屋修繕時，該房屋的使用人和相鄰人應當給予配合，不得借故阻礙房屋的修繕。

　　第十四條 對于房屋所有人或者修繕責任人不及時修繕房屋，或者因他人阻礙，有可能導致房屋發生危險的，當地人民政府房地產行政主管部門可以采取排險解危的強制措施。排險解危的費用由當事人承擔。

　　......

　　第九章 法律責任

　　第三十二條 凡違反本規定，有下列行為之一的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門可以給予行政處罰：

　　(一)房屋所有人或者修繕責任人不按照國家和地方有關規定修繕房屋，造成房屋嚴重損壞或者危害他人生命財產的；

　　(二)無故阻礙房屋修繕，造成嚴重后果的；

　　(三)無證或者越級承擔房屋修繕任務的；

　　(四)中修以上的房屋修繕工程，不辦理質量監督手續的；

　　(五)房屋修繕工程發生質量、安全事故的。

　　具體處罰辦法由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門制訂，報同級人民政府批準后執行。

　　第三十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復議條例》的有關規定，申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強行執行。

　　第十章附 則

　　第三十四條 末設鎮建制的工礦區，可以參照本規定執行。建制鎮的房屋修繕管理有特殊要求而不適用于本規定的，由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門另行規定。

　　第三十五條 省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部 門可以依照本規定制訂實施細則。

　　第三十六條 本規定由國務院建設行政主管部門負責解釋。

　　第三十七條 本規定自1991年8月1日起施行。

　　3．《小區業主公約》

　　......

　　(二)業主的義務

　　......

　　4.房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分(往用戶方向)和表前至前一個閥門部分用戶負責維修養護。

　　5.凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的,按規定應由業主單獨或聯合修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的,由管委會授權物業管理公司修繕的,其費用由業主承擔。

　　6.業主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好,不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、懸掛、棄置物品垃圾,不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設備。

篇3：物業公司公共維修資金管理制度

　　物業公司公共維修資金管理制度

　　為了保障博盈投資廣場各項設備設施售后的維修管理，維護租戶的利益。

　　公共維修資金，由法律規定的專項用于公用設施設備保修期后的大修、更新、改建的基金；建立公共維修資金是專項用于物業共用設施設備保修期滿后的大的維修、改造、更新等

　　公共維修資金的使用范圍：

　　公共維修資金的使用范圍主要是：大樓的共用部位即大樓主體承重結構部樓梯間、走廊通道等；共用設施設備即大樓內的電梯系統、中央空調系統、照明系統、消防設施、中央監控系統、保安系統等；物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統、市政排水設施、物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。

　　公共維修資金的繳納：

　　物業的公共維修資金應該由該物業的業主繳納，業主按照物業的2%比例繳交首期公共維修資金。原因有：一是比較科學，同類物業不管在市區或郊區，不管房價差別有多大，本體造價差不多，維修的成本比較接近。二是比較公平，具備可操作性。主管部門可對多層、高層等幾種主要不同物業分時段、定期確定一個平均價，統一參照執行。三是數額不大。

　　公共維修資金的管理：

　　物業公共維修資金的產權屬于業主，不應由物管公司收管，應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?，非合法理由、程序用于維修，不能自由取出，為了保證公共維修資金的安全，公共維修資金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。

　　公共維修資金自存入公共維修資金專戶之日起按規定計息，公共維修資金利息凈收益轉作公共維修資金滾存使用和管理。

　　公共維修資金的使用：

　　公共維修資金的使用由物業管理公司提出年度使用計劃，經業主審定后實施，公共維修資金不敷使用時，經業主研究決定，業主續籌。在監督機制上，接受市、區兩級物業管理部門會同指定銀行對物業公共維修資金的建立和管理情況進行定期和不定期的檢查。