物業房屋公共部位及設施維修養護標準

1、目的

　　規范維修設備設施管理，明確巡檢范圍、內容、養護和維修標準及要求。

2、適用范圍

　　適用于萬科物業管理有限公司所管轄范圍內的所有公共部位的設施養護。

3、管理方法

序號	項目	維修保養內容	工作要求
1	智能化系統	可視及門禁	1. 門禁、鎖具開關靈活、延時正常，呼叫業主及中控室正常（電源、按鍵、通話效果、外觀）控制中心能與住戶家清晰對講，單元門與中心和住戶對講效果良好； 2. 中控室內顯示器、監視矩陣、管理中心電腦設備每月一次進行檢查保養； 3. 門禁、監控、三表、安防軟件數據庫的每月一次定期進行備份，防止遇到計算機被病毒感染后，數據庫資料丟失情況的發生； 4. 控制中心備有監控鏡頭分布清單以及每個顯示器循環的監控鏡頭清單；對監控鏡頭每月清潔保養一次，對效果不好的進行調整； 5. 每季度對視頻接口進行保養，確保接觸良好，對視頻電纜、控制器、信號選切器、視頻分割器、控制臺等安防設備進行保養，檢查錄像帶或硬盤錄像的效果； 6. 苑門、單元門運行穩定，沒有異常噪音，開門停留時間合理；每月對電子鎖進行一次普查，檢查靈活性、失電狀態能順利開門；刷卡器上的標識清晰，在刷卡器失靈情況下可以控制門正常開啟； 7. 每季度對園區內弱電井進行檢查，發現有積水及時清除； 8. 停車場系統主機、讀卡器、探測器動作靈敏可靠，具有防砸車裝置；道閘桿上裝有防撞膠墊。道閘旁邊有防止行人通行的警示標識；
		紅外線防越	周界紅外線報警設有鏡頭的，在觸動報警時要求能自動對報警地點進行錄像并將監視器定格在報警位置；技術員每周對紅外報警進行一次檢查，測試靈敏度，防止綠化等植物阻擋紅外對射；
		監控探頭	外觀完好、攝功能正常無抖動、調焦距正常、畫面清晰
		刷卡控制道閘	外觀良好、開關起落正常、變速箱無雜音、定期加齒輪油、更換皮帶
		智能井	井內無積水、井道干凈、無鼠害，定期放鼠藥
		智能分線箱	保持干燥清潔、鎖具完好、防水性能好、關好箱蓋
2	噴泉及水景 系統	運轉部分	噴頭	高度、角度正常
			水位	池內水位高低正常，水泵聲音大小適宜、水池內保持不丟水
			管線	水泵及管線固定完好、水泵循環時流量正常無堵塞現象、
			電源	電源線無老化、絕緣層無破損
			水泵	無漏電的安全隱患、無噪音、運行正常； 表面漆面完好無嚴重銹蝕
		排污部分	排污泵	排污泵無漏電的安全隱患、無噪音、運行正常； 表面漆面完好無嚴重銹蝕
			電源	電源線無老化，布線規整
			控制部分	掛鎖完好，標識清晰、手動、自動運行正常
		綠化用水灌溉部分	供水水泵	水泵固定牢固
			井蓋	井蓋、水池和泵房蓋板固定牢固
			控制閥門	閥門關閉完好，潤滑良好開關靈活
			操作標識	操作規程上墻，部件標識清晰明確、油漆完好
3	載人電梯系統	電梯主體部分	1. 電梯運行噪音能夠滿足規范，不影響業主正常生活； 2. 電梯開門靈活，無卡、擦聲音，雙側安全觸板動作靈敏可靠，其碰撞力不大于5牛頓；電梯故障停止運行時，在轎箱內能用手將門撥開，其撥力應在200—300牛頓范圍內；電梯平層準確，誤差在正負7mm以內； 3. 轎廂通風，風機無異常噪音，不直吹頭頂； 轎箱內照明良好光線柔和； 內部監控探頭從監控中心可以看清乘客面孔； 轎廂照明停電后至少維持半小時照明供電； 4. 電梯舒適性好，增速、減速平穩，從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響；在行駛過程中轎箱沒有明顯晃動，箱門沒有晃動而產生的撞擊聲； 5. 轎箱內緊急對講使用方便可靠，有相應標識；按鈕面板整潔，字跡清晰；
		機房部分	室內照明、通風、溫濕度良好、機房內與轎箱呼叫、通話正常； 機房環境潔凈、標識，安全標線明確，電梯運行正常；
		電梯井道 低坑部分	部件安裝牢固，檢修、應急電源和照明正常。保持現場環境清潔。
4	園區照明系統	路燈部分	外觀	無破損、無掉漆、燈桿固定牢固、正常使用暖色光源；
			電源	電源接頭無銹蝕無線路短路；具有漏電保護功能
		草坪燈部分	外觀	底座牢固、正常使用暖色光源、無掉漆、無銹蝕
			電源	電源接頭無銹蝕無線路短路；具有漏電保護功能
		車庫內日光燈 應急燈部分	節能、牢固應急燈充放電正常
		園區內景觀射燈	外觀	正常照明、燈體及表面完好
			電源	電源接頭無銹蝕無線路短路；具有漏電保護功能
		照明控制箱部分	電源接線牢固、無灰塵； 遠離易燃易爆、潮濕和具有腐蝕元氣件氣體和液體的位置
5	園區公共設施	垃圾箱、果皮箱	木板無松動、表面油漆完整、無開裂現象； 箱蓋開關靈活無噪音開焊現象。
		健身娛樂設施   兒童娛樂設施	油漆完整、螺絲無松動、無開焊、標識提示清晰； 室外健身器材使用時間標識明確、標注維護責任人、沒有利角利邊； 沒有部件脫落、斷裂、倒塌隱患保證設施正常使用功能、無安全隱患。
		休閑桌椅	無開焊、松動、木板脫落掉漆現象
		自行車架	無損壞、掉漆、標識清晰
		遮陽傘	無破損、開關靈活、安裝牢固
		園區標識	無損壞、無掉漆、標識清晰安裝牢固
		會所及運動中心	會所及公共區域的各種設備、設施無破損，無利角； 組合類器材活動部位連接可靠、無松脫，轉動部位有防護罩； 音響、DVD、VCD、CD、功放、電視機、投影儀使用正常； 烘手機定期保養沒有異常聲音； 標識清晰安裝牢固；
6	發電機房	電瓶	1. 有兩組啟動電池，啟動電池配置了浮充充電器；發電機電池電壓正常，連接端子牢固，沒有爬堿現象。兩套蓄電池至少每2個月輪流切換使用，備有符合要求的切換開關裝置，開關切換裝置應該具有防止同時閉合或同時斷開的連鎖裝置；   2. 鎘鎳中倍率堿性蓄電池浮充使用時，應及時補充電解液。蓄電池電解液適量，不應露出極板；蓄電池不應發生：外部短路、電壓失常、電極板膨脹、氣塞孔堵塞、電解液內含有機雜質、嚴重爬堿等現象；酸性蓄電池經常保持浮充狀態，定期作定充保養。電池端子絕緣良好，表面清潔無電解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態不允許開蓋。
		柴油	柴油油箱室安裝防爆燈，箱底有消防沙，油箱油位在80%位置并儲油量不超過1000升，油箱上有透氣管，油箱、油管無滲漏；
		照明	發電機室保持充分的照明度
		排煙和噪音污染	1、發電機啟動后各部件無異常聲響，無異常震動，柴油發動機轉速穩定，發電機輸出電壓符合標準要求； 2、發電機排煙風機能夠與發電機聯動并具有延時停止設置，運行時沒有異常聲音； 3、發電機接地可靠，對噪音污染已影響業主生活的發電機房應有隔降噪音措施。
		濕度計	溫濕度適宜，表面保持干爽
		整體	1、發生停電事故后，最多不超過5分鐘，發電機必須能夠啟動運行，并至少能連續運行4小時； 2、發電機每周至少進行一次全面巡查，發現問題及時處理并留下記錄； 3、正常情況下，發電機轉換開關應打在自動位置，每月啟動試運行一次，每次運行時間為8-12分鐘。當月已經正常運行超過12分鐘的可不做試運行； 4、操作直流柜、應急直流電源柜，應按設備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養工作，平時浮充電壓一般為：235V—255V； 5、發電機具有防止向電網反送電的裝置；
7	房屋主體	外立面部分	外墻面、建筑小品外觀完好、整潔； 貼面的墻磚無起鼓無脫落、玻璃幕墻無破損、涂料無脫落； 空調架安裝有序整潔統一、美觀無安全隱患；外墻裝飾無破損或污跡；
		屋面部分	瓦牢固無裂紋、避雷設備完整、每年春季開凍后， 應對屋面和雨水檐溝進行一次清掃。
		組織排水部分	排水管通暢、無滲漏、無堵塞，管道接口完整、無傾斜、管卡牢固
		路面部分	平整無積水、無破損地磚、路邊整齊、無缺口。 樓道及公共部位地面無水浸，無變色現象；
		標識部分	單體棟號有明顯標志、小區主入口處有總平面圖； 小區入口處及主要路口有指引標識；
		便民設施部分	打氣筒	保證打氣筒無丟失，無損壞、保持正常使用狀態、定期清理灰塵、定期維修、注油、部件完好，無缺損。
			業主 方便車	安全靈活、無噪音保證正常使用、標識清晰
			雨傘和 雨傘架	正常使用、傘架牢固、標識清晰
	樓道	單元門部分	門鎖	單元門鎖無松動，刷卡正常 電控機械鎖具無異常的發熱現象 靈機電控鎖具二次關閉無阻礙開關靈活
			玻璃	玻璃完整、密封條完整、壓條牢靠
			閉門器	閉門器無脫落、開關時AB行程勻速行進、關閉時無摔門現象
			天地插	開關靈活、安裝牢固
		防火門部分	閉門器	開關靈活、刷卡系統正常、關閉時無摔門現象
			玻璃	無破損、膠條完整
			磁力鎖	安裝牢固、開關、刷卡開啟正常
		鐵藝部分		無掉漆、無開焊、無松動、無變形安裝牢固
		樓梯	樓梯 鐵藝	表面油漆平滑，無銹蝕； 邊角整齊，無劃傷行人的安全隱患； 無破損
			扶手	無松動、無掉漆、無損壞；無裂逢、表面光滑
		車庫搖控門	電源	供電電源穩定、保持正常起落
			電機	正常運行、無噪音
			門滑道	保持固定、定期加潤滑油
			感應線圈	無外露、感應正常。
			卷簾門板	折葉固定牢固、螺絲無松動、開關門時無異常響聲、無變形。
		管道井部分	水表	無漏水、旋轉正常，遠傳線連接完好。
			閥門		開關靈活，無滲漏。
			管道井門		必須處于正常關閉狀態； 外表完好，鎖具良好、無掉漆、開關靈活。
		電氣井部分 電氣井門	電氣井		必須處于正常關閉狀態； 溫濕度適宜，無積水、表封完好、箱鎖完好、無積塵
			電氣井門		必須處于正常關閉狀態； 外表完好，鎖具良好、無掉漆、開關靈活
	車庫消防	消防噴淋部分	閥門		開頭靈活、無滲漏
			儀表		無損壞、指示準確
			管道		無滲漏、漆面完整、水流方向指示正確完整
			閥門井		無積水，閥門開關靈活
			水泵結合器		無滲漏、漆面完整
			水箱		閥門浮球閥開關靈活、無滲漏、水箱無滲漏、漆完整
		車庫送風機	風機及管道		風機運轉良好，無異常聲音，風道完整、無開裂、百葉完好、無掉葉，開焊、銹蝕現象
		消防感應 控制設備	1、溫感、煙感、手動破玻璃按鈕、濕式報警閥、水流指示報警器、消防報警對講等報警設備能夠正常報警；項目應建立煙感、溫感地址碼清單，并和實際情況相符； 2、消防控制中心能夠對消防泵、防火卷簾門、抽風機、送風機等設備進行控制。抽風機、送風機運轉良好，噪音在正常范圍內；各處送風閥、排煙閥能夠控制開啟； 3、消防廣播、消防警鈴能夠發揮作用，高層大廈各樓層和消防通道按規定設有疏散指示（疏散圖）；在停電的情況下應急燈能夠正常發光。設備房滅火系統經過人工操作能夠發揮作用； 4、消防泵、噴淋泵、穩壓系統、消防報警主機、消防聯動柜等主要消防設備每周進行一次巡查；對消防水管進行一次泄壓試驗，確保消防穩壓泵能夠自動啟動和停止，發現問題及時處理并留下記錄； 5、消防水泵、噴淋水泵每兩個月試運行一次，控制系統工作穩定，電機啟動正常，水泵不漏水，主回路沒有跳閘、打火和異常噪音。保障發生火警后消防控制中心能夠控制消防泵和噴淋泵啟動并具有防止誤動作的措施。消防管網設置有防止消防水過壓的措施； 6、小區內水泵結合器標明是供應消火栓還是供應噴淋，是供應高區還是供應低區。消火栓箱門靈活完好； 7、消防排煙系統，消防廣播系統，各種模塊處在良好工作狀態，設施功能完備無損壞； 8、噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗并記錄； 9、報警控制器需要有備用電源，保證停電狀態下的系統正常報警顯示。
		穩壓水箱	消防管道內水壓滿足對建筑最高樓層實施滅火的要求。穩壓水箱沒有漏氣漏水現象，壓力顯示正確。在瀉壓低于消防最低水壓的情況下穩壓系統能夠自行啟動穩壓。
8	給排水系統	排水部分	井蓋無缺損、漆完整、井內無堵塞物。雨水井每年至少清理兩次，雨水管道、污水管道每年至少兩次開蓋檢查通暢程度，發現堵塞及時清理。住戶排水主管部位每年疏通一次并記錄，有異常堵塞物的，需要拍照存檔。
			雨水篦子	無斷裂，油漆完好，無堵塞
			雨水井	井內無雜物
		給水部分	1、采用變頻供水的，變頻器、壓力調節器、控制柜、應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線緊固，供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范圍內； 2、泵房必須進行關閉鑰匙由中控指進行統一管理，在入口處加設防鼠板。水箱有總容積標識，設置有高水位、低水位報警箱；水質定期有符合國家要求的檢測報告； 3、各種管道無滲漏水，標識清晰，油漆無大面積脫落；軟連接未老化，無裂紋；設有漏水后防止水噴射到控制柜上的措施； 4、各種水泵沒有異常聲音，無異常震動，潤滑正常；止回閥能夠防止水倒流，碟閥、閘閥能夠正常開啟和關閉，給水自動控制閥門能正常工作； 5、各壓力表指示正確，控制壓力表能正確動作；
9	采暖	采暖井	井蓋無缺損、漆完整、閥門儀表狀態良好、保溫層無破損
		管道、暖氣片	無滲漏、漆完整、保溫層完好標識清晰
		自動排氣閥	無滲漏、狀態良好、無銹蝕
		壓力表	各壓力表指示正確，控制壓力表能正確動作，表內未進水；

　　4、設備房的管理

　　標準內容

　　設備房配置：

　　1. 無人值守的設備房必須加鎖，控制中心必須留有所有設備房的鑰匙。2. 所有設備房地面應平坦、干燥、防滑，墻面應平整、干燥;地面、墻面整潔，無積塵;3. 噪音和振動可能影響住戶的設備房應該有保證住戶不受影響的隔音減震措施;4. 所有使用中的設備房應配備應急燈，滅火器應按照每15平方米配置1個2公斤滅火器的數量配置，滅火器應設置穩固，其標識必須朝外;5. 《操作作業指導書》和《維修作業指導書》應上墻;控制中心、配電房、電梯機房、電腦機房等對溫度、濕度有較高要求的設備房應配置干濕溫度計;6. 設備房中重要設備上端有排污管等設施時，應在該設備上方加裝喇叭口、擋板等設施。

　　設備房標識：

　　1. 配合地產公司完善所有設備房標識，設備房門上應有“機房重地，非請勿進”提示;2. 設備房內的開關、閥門等要有明顯的狀態標志。管道要有流向標識;操作有危險的設備、部件要有“危險!勿靠近!”、“危險!勿操作!”等警示標識。3. 多臺同型號的設備應進行編號管理并在設備上懸掛編號標識;4. 設備房內所有配電箱、柜及控制箱、柜應有顯示其名稱、作用及責任人的標識;

　　設備房環境：

　　1. 設備房內嚴禁吸煙，溫度40攝氏度以下，相對濕度80%以下;2. 嚴禁堆放易燃、易爆及無關物品，工具、用品擺放整齊。

　　停水、停電、停氣、停止供熱

　　1. 突發性(包括市政)停水、停電、停氣、停止供熱必須及時查明原應，確定恢復時間，統一信息口的口徑向住戶說明情況并張貼書面的情況說明;2. 計劃性停水、停電、停氣、停止供熱的，市政性質的在接到通知后當天通知住戶，非市政的必須提前三天通知住戶并做好解釋工作;3. 停電后要按照要求及時啟動發電機，向公共設備供電;4. 對于停電后會造成單元門、苑門不能正常開啟的，應用鑰匙及時打開，派人值守，方便住戶出入;5. 計劃性停電的，應提醒住戶關閉電器;超過2小時的停電應提醒養有觀賞魚的住戶在停電期間為魚補充氧氣;超過8小時的停電應該提醒住戶不要在冰箱內儲存物品;6. 停水清洗水池的，要提醒住戶做好儲水準備;要提醒養有觀賞魚的住戶2天內不要換水;7. 停止供暖的，應提醒住戶準備好取暖設備。

篇2：物業知識教材：物業房屋日常養護管理

　　物業知訓教材：物業房屋日常養護管理

　　房屋日常養護是物業管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進行的經常性的日常修理、季節性預防保養以及房屋的正確使用維護管理等工作，是物業管理企業房屋修繕管理的重要環節。房屋日常養護的基本原則是因地制宜，合理修繕；對不同類型的房屋要制定不同的維修養護標準；定期檢查、確保安全；及時維護，保證正常使用；最有效的合理使用維修費用；最大限度的充分發揮房屋的有效使用功能。

　　通過對房屋的日常養護，可以維護房屋和設備的功能，使發生的損失及時得到修復；對一些由于天氣的突變或隱蔽的物理、化學損壞導致的猝發性損失，不必等大修周期到來就可以及時處理。同時，經常檢查房屋完好狀況，從養護入手，可以防止事故發生，延長大修周期，并為大中修提供查勘、施工的可靠資料，最大限度的延長房屋的使用年限。同時不斷改善房屋的使用條件，包括外部環境的綜合治理。

　　一、房屋養護的原則和內容

　　(一)房屋養護的原則

　　房屋養護的原則是:因地制宜，合理修繕；對不同類型的房屋要制定不同的維修養護標準；定期檢查，及時維護；加強對二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效地合理使用維修基金；最大限度地發揮房屋的有效使用功能。

　　(二)房屋養護的內容

　　房屋養護的內容包括房屋的日常養護和房屋的季節性預防養護兩個方面。房屋的日常養護的來源有兩個方面:一是住用戶臨時發生報修的零星養護工程(包括對業主或使用人進行的房屋二次裝修的管理)；二是物業管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來的養護工程，因此，房屋的日常養護包括房屋的零星養護和房屋的計劃養護。房屋的季節性預防養護的來源，主要有防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節性預防養護，關系著業主或使用人的居住和使用安全以及房屋設備的完好程度，所以，這種預防養護也是房屋養護中的一個重要方面。房屋養護應注意與房屋建筑的結構種類及其外界條件相適應，木結構的防潮防腐防蟻蛀、磚石結構的防潮、鋼結構的防銹等養護，都必須結合具體情況給予重視。

　　二、房屋養護服務中存在的問題

　　物業管理公司作為房屋養護服務的主體，其接受養護的對象是開發商建造的房屋，其實施服務的對象是房屋的業主或使用人。開發商建造的房屋質量，物業管理公司實施的服務質量，業主或使用人對房屋的使用質量，均會影響到房屋養護服務的質量。目前在這方面存在的問題，多半也是由于這三者的關系處理不當或質量有問題而引發的。

　　(一)由開發商建造的房屋質量而引發的問題

　　上海市建設工程質量監督總站于1996年5月組成五個住宅工程質量檢查組，對本市1995年4月至1996年4月至1996年3月竣工的100幢住宅工程進行抽查。

　　這次住宅大檢查結果表明，上海市住宅工程總體質量水平不高，低水平的合格工程較多。住宅工程實物檢查發現存在的質量問題主要有以下幾個方面:

　　(1)屋面防水層明貼，泛水高度不足，天溝坡度不足造成積水，架空隔熱板安裝質量差，鋪設高低不平，板面積水。

　　(2)外墻粉刷龜裂起殼相當普遍，易造成墻面滲水，室內及公用走道地坪殼裂嚴重，有起砂現象。預制樓板安裝離縫不足，灌縫不實，造成樓地面發生順縫方向的貫穿裂縫，樓地面空鼓裂縫、起砂較多，室內墻面平頂不少地方有爆灰、穿邊填嵌不密實等問題。

　　(3)鋁合金門窗制作安裝問題多，例如型材厚度不足，制作馬虎，安裝不牢，漏裝限位，漏打硅膠，致使邊角滲漏。

　　(4)木制品制作安裝粗糙，木門和隔斷制作粗糙，翹曲變形，關閉不嚴密，開啟不靈活，有相當數量夾板門漏設排氣孔。

　　(5)部分水箱混凝土不密實，底部滲水。

　　(6)水電安裝質量差，配管導線色標混亂，不符標準，壓接帽不阻燃，開關串接，多股導線接頭不搪錫，衛生潔具用木榫木螺檢固定不牢固，避雷帶接頭、電焊及接地裝置不規范，室內給排水管道接口滲漏。

　　(7)工程質量保證資料缺、亂、錯現象還存在，原材料質保書復印件手續不符規定要求，水泥、防水材料進場不做質量復試，外省市空心板準用證及試驗報告數量不足，隱蔽工程漏項較多，填寫不規范。

　　在這次檢查中，發現建設單位肢解工程、采用多頭發包形式較為普遍，現場質量缺乏管理力度，特別是屋面防水工程和鋁合金門窗工程，絕大多數由建設單位轉包給其它施工單位，造成這兩個分項質量問題較多。

　　商品房作為大宗、耐用、高值的商品，如果它的質量低下，會給業主或使用人帶來住用的不便和無盡的精神痛苦；會給物業管理公司在實施房屋養護時，陡增難度，因為有許多房屋質量問題，靠后天維修是無法徹底解決問題的:還會直接影響到房改工作的開展和商品房市場的發展。

　　(二)由物業管理公司的服務質量而引發的問題

　　對物業管理公司的房屋養護的服務質量投訴是業主或使用人投訴的熱點之一。

　　從目前投訴的情況來看，主要有兩大類型:一是對房屋養護的收費標準:二是對房屋養護的服務質量。過去，無償養護房屋，人們對養護的要求不太高，認為修得不好，可以叫房管所的人再來修。而有償養護，業主或使用人不但對收費的多少有自己的想法，而且對維修的質量要求也特別高。雙方的意見不一致，就會引起投訴。

　　物業管理公司與業主或使用人紛爭迭起，這些情況的出現其原因是多方面的，有的是因為個別物業管理公司確實存在多收費、亂收費，個別服務人員的服務態度差、服務效率低；有的是因為個別業主或使用人對物業管理還缺乏一定程度的了解，期望值太高。

　　物業管理公司在實施房屋養護時，其服務質量的好壞會直接影響到其與業主或使用人之間的關系，以及物業管理公司本身的聲譽。因此，物業管理公司要一切為業主或使用人著想，一切為業主或使用人服務。對于發生的問題和糾紛，不是先去分清是誰的責任，而是先去將問題解決。只有這樣，才能將物業管理公司的房屋養護服務質量搞上去。

　　(三)由業主或使用人對房屋的使用質量而引發的問題

　　《上海市居住物業管理條例》第四章，就物業的使用對業主或使用人提出了具體的要求，其中第二十九條明確規定:業主或使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業，物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業主或使用人。

　　隨著人們生活質量的提高和房改工作的順利進行，住宅裝修就像購買大屏幕彩電、高檔音響等大件一樣，成為人們的普遍追求。

　　然而許多業主或使用人無視法規、條例，違章裝修住宅，這是法制觀念淡薄、房屋使用質量不高的一種表現，由此，引發了許多問題。

　　目前，違章裝修的現象隨處可見:有的破壞了主體結構；有的推倒了承重墻；有的在墻上打孔打到鄰居家；有的鑿地面忽視限度，導致往樓下滲漏水；有的在天面上裝修時把天花板都鉆穿了；有的隨意擴大住房使用面積等。

　　“二次裝修熱”反映了社會的發展給人們創造了“安居”的環境以及人們生活觀念的變化?！岸窝b修熱”中有四個面值得引起重視:一是目前住宅設計不是很合理，建材、設備明顯落后，裝修材料與產品整體上還不能滿足市場需要，配套能力不強；二是“二次裝修”剛剛興起，人們對此還缺乏應有的常識和一定的財力后盾；三是有關部門缺乏應有的指導和引導；四是設計施工技術力量不足，裝修“游擊隊”活躍，五花八門的裝修公司，有的技術不行，有的不負責任，有的缺乏起碼的職業道德，致使裝修市場較為混亂。

　　由此可見，物業管理公司如何管理好業主或使用人的二次裝修事關重大。管得好，就會營造出一個住用戶信任、環境幽靜、整潔、美觀的祥和氣氛。管得不好，不僅會縮短房屋的用壽命，而且會噪聲四起，連綿不斷，裝修廢物到處亂放，弄得四鄰不安，怨聲載道。如此違章裝修，不僅危害當今，而且殃及以后，必須呼吁人們重視，群力制止，以避后患。

　　三、房屋日常養護的類型

　　房屋日常養護可分為零星養護和計劃養護。

　　(一)零星養護

　　房屋的零星養護修理，指結合實際情況確定或因突然損壞引起的小修，包括:

　　1.屋面筑漏(補漏)、修補屋面、修補泛水、屋脊等。

　　2.鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃，換窗紗、油漆等。

　　3.修補樓地面面層，抽換個別楞木等。

　　4.修補內外墻、抹灰、窗臺、腰線等。

　　5.拆砌挖補局部墻體、個別拱圈，拆換個別過梁等。

　　6.抽換個別檁條，接換個別木梁、屋架、木柱、修補木樓等。

　　7.水衛、電氣、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等。

　　8.下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等。

　　9.房屋檢查發現的危險構件的臨時加固、維修等。

　　日常零星養護項目，主要通過維修管理人員的走訪住房和業主或住戶的隨時報修2個渠道來集。零星養護的特點是修理范圍廣，項目零星分散，時間緊，要求及時，具有經常性的服務性質。

　　零星養護應力爭做到“水電急修不過夜，小修項目不過三，一般項目不過五”。

　　(二)計劃養護

　　房屋的各種構、部件均有其合理的使用年限，超過這一年限一般就開始不斷出現問題。因此要管好房子，就不能等到問題出現后再采取補救措施，而應該訂立科學的大、中、小修3級修繕制度，以保證房屋的正常使用，延長其整體的使用壽命。這就是房屋的計劃養護。

　　例如:房屋的紗窗每3年左右就應該刷一遍鉛油保養；門窗、壁櫥、墻壁上的油漆、油飾層一般5年左右應重新油漆一遍；外墻每10年應徹底進行1次檢修加固；照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負荷的情況，必要時可局部或全部更換等。這種定期保養、修繕制度是保證房屋使用安全、完好的非常重要的制度。

　　一般樓宇設施的保養周期和翻新周期。

　　物業管理企業應根據具體樓宇所選用的設備、材料型號的質量來推算其使用年限。

　　另外，還要做好季節性的預防保養工作。例如，防風臺、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。

　　四、房屋日常養護的內容

　　房屋日常養護的具體內容包括:

　　(一)地基基礎的養護

　　地基屬于隱蔽工程，發現問題采取補救措施都很困難，應給予足夠的重視。主要應從以下幾方面做好養護工作:

　　1.堅決杜絕不合理荷載的產生

　　地基基礎上部結構使用荷載分布不合理或超過設計荷載，會危及整個房屋的安全，而在基礎附近的地面堆放大量材料或設備，也會形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產生附加沉降。所以，應從內外兩方面加強對日常使用情況的技術監督，防止出現不合理荷載狀況。

　　2.防止地基浸水

　　地基浸水會使地基基礎產生不利的工作條件，因此，對于地基基礎附近的用水設施，如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時，要加強對房屋內部及四周排水設施如排水溝、散水等的管理與維修。

　　3.保證勒腳完好無損

　　勒腳位于基礎頂面，將上部荷載進一步擴散并均勻傳遞給基礎，同時起到基礎防水的作用。勒腳破損或嚴重腐蝕剝落，會使基礎受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態，也會因防水失效而產生基礎浸水的直接后果。所以，勒腳的養護不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎養護的重要部分。

　　4.防止地基凍害

　　在季節性凍土地區，要注意基礎的保溫工作。對按持續供熱設計的房屋，不宜采用間歇供熱，并應保證各房間采暖設施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎較近的地下室，應在寒冷季節將門窗封閉嚴密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應增加其它的保溫措施。

　　(二)樓地面工程的養護

　　樓地面工程常見的材料多種多樣，如水泥砂漿、大理石、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿及常用的預制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，而木地板更容易被腐蝕或蛀蝕。在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差。所以，應針對樓地面材料的特性，做好相應的養護工作。通常需要注意以下幾個主要的方面:

　　1.保證經常用水房間的有效防水

　　對廚房衛生間等經常用水的房間，一方面要注意保護樓地面的防水性能，更須加強對上下水設施的檢查與保養，防止管道漏水、堵塞，造成室內長時間積水而滲入樓板，導致侵蝕損害。一旦發現問題應及時處理或暫停使用，切不可將就使用，以免形成隱患。

　　避免室內受潮與蟲害

　　由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會通過毛細現象透過地板或外墻滲入室內；而在南方，空氣濕度經常持續在較高的水平，常因選材不當而產生返潮(即結露)現象。這是造成室內潮濕的兩種常見原因。室內潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會因大部分材料在潮濕環境中容易發生不利的化學反應而變性失效，如腐蝕、膨脹、強度減弱等，造成重大的經濟損失。所以，必須針對材料的各項性能指標，做好防潮工作，如保持室內有良好的通風等。

　　建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現在較難發現的隱蔽性部位，所以，更須做好預防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建筑白蟻病，會造成房屋結構的根本性破壞，導致無法彌補的損傷，使得許多高樓大廈無法使用而被迫重建。無論是木構建筑還是鋼砼建筑，都必須對蟲害預防工作予以足夠的重視。

　　3.控制與消除裝飾材料產生的副作用

　　裝飾材料的副作用主要是針對有機物而言的，如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學粘合劑等，常在適宜的條件下產生大量有害物質，危害人的身心健康，以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機裝飾材料時，必須對它所能產生的副作用采取相應的控制與消除措施。

　　如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。

　　(三)墻臺面及吊頂工程的養護工程

　　墻臺面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發而動全身。所以，做好對它的養護工作，延長其綜合使用壽命，直接關系到業主與管理機構的經濟利益。

　　墻臺面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成:抹灰工程，油漆工程，刷(噴)漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據其具體的施工方法，材料性能以及可能出現的問題，采取適當的養護措施。但無論對哪一種工程的養護，都應滿足以下幾個共性的要求:

　　1.定期檢查，及時處理

　　定期檢查一般不少于每年1次。對容易出現問題的部位重點檢查，盡早發現問題并及時處理，防止產生連鎖反應，造成更大的損失。對于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時檢查的周期，如臺面、踢腳、護壁，以及細木制品的工程。

　　2.加強保護與其它工程銜接處

　　墻臺面及吊頂工程經常與其它工程相交叉，在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護，與制冷、供熱管相接處加絕熱高強度套管。墻臺面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響，采取保護手段與科學的施工措施。

　　3.保持清潔與常用的清潔方法

　　經常保持墻臺面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛生的要求，也是保證材料處于良好狀態所必需的?；覊m與油膩等積累太多，容易導致吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應做好經常性的清潔工作。清潔時需根據不同材料各自性能，采用適當的方法，如防水、防酸堿腐蝕等。

　　4.注意日常工作中的防護

　　各種操作要注意，防止擦、劃、刮傷墻臺面，防止撞擊。遇有可能損傷臺面材料的情況，要采取預防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設防護措施，如臺面養花、使用腐蝕性材料等，應有保護墊層。在墻面上張帖、懸掛物品，嚴禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可避免，應請專業人員施工，并采取必要的防護措施。

　　5.注意材料所處的工作環境

　　遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時，要注意墻臺面及吊頂材料的性能，防止處于不利環境而受損。如不可能避免，應采取有效的防護措施，或在保證可復原條件下更換材料，但均須由專業人員操作。

　　6.定期更換部件，保證整體協調性

　　由于墻臺面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發揮其有效作用，并根據材料部件的使用期限與實際工作狀況，及時予以更換。

　　(四)門窗工程的養護

　　門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑，應在管理使用中根據不同類型門窗的特點注意養護，使之處于良好的工作狀態。如木門窗易出現的問題有:門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等；鋼門窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風、斷裂損壞等常見??；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養護中，應重點注意以下幾個方面:

　　1.嚴格遵守使用常識與操作規程

　　門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護。在使用時，應輕開輕關；通風雨天，要及時關閉并固定；開啟后，旋啟式門窗扇應固定；嚴禁撞擊或懸掛物品。避免長期處于開啟或關閉狀態，以防門窗扇變形，關閉不嚴或啟閉困難。

　　2.經常清潔檢查，發現問題千萬不要拖延

　　門窗構造比較復雜，應經常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關閉不嚴等。發現門窗變形或構件短缺失效等現象，應及時修理或申請處理，防止對其它部分造成破壞或發生意外事件。

　　3.定期更換易損部件，保持整體狀況良好

　　對于使用中損耗較大的部件應定期檢查更換，需要潤滑的軸心或摩擦部位，要經常采取相應潤滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。

　　4.北方地區外門窗冬季使用管理

　　北方地區冬季氣溫低，風力大，沙塵多，外門窗易受侵害。所以，應做好養護工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風滲透與縫隙積灰。長期不用的外門，也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存，防止變形或損壞。

　　5.加強窗臺與暖氣的使用管理

　　禁止在窗臺上放置易對窗戶產生腐蝕作用的物體，包括固態、液態以及會產生有害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應注意室內采暖設施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環境中，避免出現凝結水或局部過冷過熱現象。

　　(五)屋面工程維修養護

　　屋面工程在房屋中的作用主要是維護、防水、保溫(南方為隔熱)等，由于建筑工藝水平的提高，現在又增加了許多新的功能，如采光、綠化、各種活動，以及太陽能采集利用等。屋面工程施工工藝復雜，而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，并起著對其它結構及構造層的保護作用。所以，防水層的養護也就成為屋面工程維修養護中的中心內容。

　　屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風雨侵蝕、沖涮、陽光照射等都會加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大，基本無法恢復對防水起主要作用的整體性，所以，在使用過程中需要有一個完整的保養制度，以養為主，維修及時有效，以延長其使用壽命，節省返修費用，提高經濟效益。

　　1.定期清掃，保證各種設施處于有效狀態

　　一般非上人屋面每季度清掃1次，防止堆積垃圾、雜物及非預期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時，及時清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經常清掃。在使用與清掃時，應注意保護重要排水設施如落水口，以及防水關鍵部位如大型或體形較復雜建筑的變形縫。

　　2.定期檢查、記錄，并對發現的問題及時處理

　　定期組織專業技術人員對屋面各種設施的工作狀況按規定項目內容進行全面詳查，并填寫檢查記錄。對非正常損壞要查找原因，防止產生隱患；對正常損壞要詳細記錄其損壞程度。檢查后，對所發現的問題及時匯報處理，并適當調整養護計劃。

　　3.建立大修、中修、小修制度

　　在定期檢查、養護的同時，根據屋面綜合工作狀況，進行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協調性，延長其整體使用壽命，以發揮其最高的綜合效能，并可以在長時期內獲得更高的經濟效益。

　　4.加強屋面使用的管理

　　在屋面的使用中，要防止產生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應有專人管理。屋面增設各種設備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術要求，如對屋面產生荷載的類型與大小會導致何種影響。在施工過程中，要有專業人員負責，并采用合理的構造方法與必要的保護措施，以免對屋面產生破壞或形成其它隱患，如對人或物造成危險。

　　5.建議建立專業維修保養隊伍

　　屋面工程具有很強的專業性與技術性，檢查與維修養護都必須由專業人員來負責完成，而屋面工程的養護頻率相對較低，所以為減輕物業管理企業的負擔，并能充分保證達到較高的技術水平，更有效、更經濟地做好屋面工程養護工作，應建立起由較高水平專業技術人員組成的專職機構。

　　(六)通風道的養護管理

　　由于通風道在房屋建設和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對通風道的養護管理應該作為一個專項格外加以重視。首先在設計時就要盡理選用比較堅固耐久的鋼筋混凝土風道、鋼筋網水泥砂漿風道等，淘汰老式的磚砌風道、膠合板風道。而且必須選用防串味的新型風道。

　　在房屋接管驗收時，一定要將通風道作為一個單項進行認真細致的驗收，確保風道暢通、安裝牢固、不留隱患。在房屋使用過程中，應注意:

　　1.住戶在安裝抽油煙機和衛生間通風器時，必須小心細致地操作，不要亂打亂鑿，對通風道造成損害。

　　2.不要往通風道里扔磚頭、石塊或在通風道上掛東西，擋住風口，堵塞通道。

　　3.物業管理企業每年應逐戶對通風道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查。發現不正確的使用行為要及時制止，發現損壞要認真記錄，及時修復。

　　4.檢查時可在樓頂通風道出屋面處測通風道的通風狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風道檢查其是否暢通。

　　5.通風道發現小裂縫應及時用水泥砂漿填補，嚴重損壞的在房屋大修時應徹底更換。

　　(七)垃圾道的養護管理

　　一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等部分組成。由于垃圾道是公用設施，又是藏污納垢的地方，住戶對其不夠愛護。物業管理企業一方面要加強宣傳教育，另一方面垃圾道出現堵塞損壞時要及時派人修理。在房屋接管驗收時，就要認真檢查垃圾道的各個部位，看有無垃圾斗、出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現象。如果垃圾道內有積存大量施工垃圾或伸出鋼筋頭、殘存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現象，必須要求施工單位及時返修清除。平時養護中應注意:

　　1.指定專人負責垃圾清運，保持垃圾道通暢。

　　2.搬運重物時要注意保護好垃圾道，避免碰撞，平時不要用重物敲擊垃圾道。

　　3.不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾。

　　4.垃圾道出現堵塞時應盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴，疏通起來更加費時費力。

　　5.垃圾斗、出垃圾門每兩年應重新油漆一遍，防止銹蝕，延長其壽命，降低維修費用。

　　6.垃圾道出現小的破損要及時用水泥砂漿或混凝土修補，防止其擴大。

　　五、加強對二次裝修的科學管理

　　(一)裝修的含義

　　1.裝修的含義

　　樓宇接管驗收交付使用后，業主(或用戶)辦理完入伙手續后，在正式入住前，根據業主的要求，對所購(租賃)房屋進行分隔、裝飾、布置等。有時住戶掉換后，新用戶要將原來的裝修推倒，按自己的意愿重新裝修。習慣上人們往往把以上裝修稱為二次裝修。

　　2.二次裝修的特點

　　二次裝修是在房屋初裝的基礎上進行的，它與一般裝修有所不同。其特點如下:

　　(1)必須符合樓宇原設計時的工程技術規范與技術指標；

　　(2)施工時應顧及相鄰住戶的正常工作及生活，盡量減少對他們的影響；

　　(3)對施工人員的技術及素質要求比較高，以保障住戶的人生、財產的安全；

　　(4)重視施工中的防火工作。

　　(二)二次裝修的規定

　　二次裝修是物業管理中一項經常而重要的工作，若不加管理，就有可能會破壞房屋的結構及侵犯其他住戶的利益。因此，物業管理公司應認真對待二次裝修，工程設備、保安、服務等部門應通力合作，共同做好管理工作。

　　1.二次裝修的程序

　　(1)裝修申報

　?、?裝修戶首先向物業管理公司工程設備部門提出申請。

　　業主需要裝修時，到管理公司下屬的管理處領取申請表，填寫申請表，等申請批準后方可施工。

　?、诠こ淘O備部門對裝修戶的資格進行確認，并提供裝修指南及有關資料；

　?、垩b修戶盡快請有關單位進行裝修設計，并在15天內將裝修設計圖交工程設備部門審查；

　?、苎b修戶選擇合格的裝修單位。

　　(2)物業管理公司審批

　?、僭诮拥窖b修戶遞交的裝修設計的一周內，工程設備部會同安保部對設計方案進行審核，提出同意或修改意見；

　?、诜桨概鷾屎?，裝修戶按規定到物業管理公司簽訂協議，并領取裝修許可證。

　　2.裝修范圍

　　(1)不可擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水隔熱層、電路，上下管線等；

　　(2)不可擅自用紅磚、大理石及超厚超重材料進行裝修；

　　(3)不擅自封閉或改變陽臺用途；

　　(4)不擅自改變原有門窗規格及墻面裝飾。

　　(三)加強對二次裝修的科學管理

　　1.裝修公司的選擇

　　選擇裝修公司是二次裝修管理中的一件大事。物業管理公司從所管理的樓宇、小區的安全以及業主或使用人的利益考慮，一般選擇幾個成熟的裝修公司作為樓宇、小區裝修的固定施工隊伍。住用戶需要裝修時，就將這幾家公司推薦給他們。

　　但實際上，由于諸多因素造成許多住用戶不一定接受物業管理公司推薦的裝修公司，而自行在外面尋找裝修公司。這時，物業管理公司應提醒住用戶在選擇裝修公司時，首先不能急，急了容易“病急亂投醫”，“抓在籃里就是菜”，而應慢慢悠悠、仔仔細細地找。住用戶要了解裝修公司的資質，了解它的施工隊伍技術實力，了解它的可靠程度。尤其是那些租間小房子、一張桌子、一個人的“皮包”公司，很有可能“打一槍換一個地方”，要緊關頭連人也找不到。第二不能貪。這個貪，是指貪方便，貪便宜，貪聽好話。有的公司條件要求嚴是嚴，但說了算數，有的公司寬是寬，但說與做不一樣。因此，越是在洽談時說得花好桃好，無所不應的，你反而要多個心眼想一想，其中是否有詐，這樣優惠的條件他們能否賺錢，以防他錢未到手時笑容可掬，錢一到手后翻臉不認人。

　　另外，業主或使用人在自行確定了裝修公司以后，在正式進行房屋裝修前一定要簽訂詳細的書面協議，以防止口頭協議口說無憑；應將房屋裝修所需要用的材料、時限、工程造價、施工面積、技術參數等有關條件寫進施工協議中；在裝修完成后，還要向施工者索要發票。只有這樣，當房屋裝修出現質量問題發生糾紛時，才能提出充分證據并依據法律保護自己的權益不受侵害；只有這樣，才能保證房屋裝修質量，讓人歡喜沒有憂。

　　2.二次裝修的現場監護

　　裝修現場監護是二次裝修管理的關鍵。一切的協議規定都要靠現場監護來落實。作為物業管理公司，理應派人對施工現場進行定時和不定時的監督檢查，主要抓好以下幾點:

　　(1)審查裝修公司施工人員的情況，堅持憑證出入樓宇、小區制度。

　　(2)控制裝修公司動用明火的操作，施工現場不準吸煙。除按規定在施工現場配置消防器材外，還應有專人負責防火安全。

　　(3)監督裝修公司按批準的設計圖紙進行施工，防止裝修公司置原有的設計于不顧而另搞一套，造成對樓宇結構、設施的損害。

　　(4)阻止裝修公司因不合時宜地進行有強烈聲響和刺激性氣味的工作，而造成對其它業主或使用人正常工作、生活的影響。

　　3.裝修裝飾技巧的指導

　　物業管理公司指導業主或使用人正確實施裝修裝飾，提高裝修裝飾技巧是二次裝修管理中體現的服務，歸根到底也是房屋養護服務的一個方面。做好這項工作，有利于提高物業管理公司房屋養護服務的質量。

　　房屋裝修裝飾是一門實用藝術，是功能性和藝術性的統一。它既要滿足工作、生活的功能需要，又要滿足人們的審美情趣。所以，“以人為本”是房屋裝修裝飾的原則。這主要體現在以下幾個方面:

　　(1)注意滿足功能需求。如果是辦公樓宇的裝修，其主要功能是辦公，在裝修時要考慮到辦公桌、椅、柜、辦公設備(復印機、計算機等)的安置，并確保不相互干擾。如果是小區居室的裝修，首先要服從居室各部分的功能性要求。比如廚房和衛生間，既要考慮設施相對完善，又要留有一定的空間。尤其是潔具的合理選擇和恰當布局直接影響到生活質量。又如廳是家庭成員的共享空間，臥室主要是用來睡眠、休息的，都要根據不同功能加以布置。

　　(2)強調健康性。室外空氣污染早已成為社會公眾關注的問題，但是還有一種對人體健康危害更大的室內污染，卻常常被人忽視。研究顯示，室內空間相對空外是較封閉的空間，空氣極容易受到污染，而且污染程度往往比室外更嚴重。由于大多數人有80%左右的時間是在室內度過的，因此，室內空氣污染對人體的危害，遠遠大于室外空氣污染。

　　因此，如何在居室裝修中注意通風、換氣，挑選健康型、環保型、安全型的“綠色建材”、家具、裝飾物等，是居室裝修的健康性要求。

　　(3)應具備審美情趣。審美是人的基本需要，在滿足基本功能，健康需求的基礎上，按審美情趣的需求作藝術裝潢布局是體現個性風格的重要標志?？梢?，滿足審美需求是實施裝潢的一個主要目的。

　　下面具體介紹一些裝修裝飾技巧:

　　1.用護墻板裝飾墻面應注意的問題

　　采用護墻板裝飾墻面，對住宅結構并無嚴格要求，但必須注意以下幾點:一是居室形狀要整齊，如長方形、正方形房間較理想，多邊形、三角形之類的就不值得貼護墻板了；二是房間高度最好在二米六以上，護墻板通常豎向排列，一般不低于窗沿，即墻板的高度至少在一米以上，因為層高過低，安裝護墻板會給人以沉悶感；三是室內面積不宜太小，因制作護墻板要占用一定的室內面積。此外，從屋頂和地面看，也要求盡可能協調。人字形，斜坡狀屋頂是不相配。地面采用彩色水泥、磨石子、大理石、地磚或各類地毯等均可，如配以木質拼花、長條地板則更美觀。

　　護墻板制作前，首先應根據面積大小和空間高低，設計出護墻板的高度及圖案，包括與踢腳板、窗罩、掛鏡線怎樣協調等，然后確定墻面上三條線:一是踢腳板寬度線，大致為15~20厘米；二是護墻板高度線，通常以窗沿為限或考慮板材本身長度，以不拼接為好；三是給掛鏡線、窗罩等取定位線。其次，在確定護墻板高度后，圖案及制作寬度就容易選擇了，護墻板的板材不宜整塊使用，應割鋸成40~50厘米寬，即可正方形數塊豎向排列。還有，在墻面處理上，除對墻面凸起部分稍作修整外，堅硬而未剝落的舊墻面不必鏟除；墻表面局部發生起殼、松動，而內層沒有損壞的墻面也不用修整；凹陷部分則可借助安置板墻筋時，墊些小板條之類使之平整。

　　適合制作護墻板的木料很多，以膠合板和貼面裝飾板最常見。用五夾板制成的墻板要比三夾板平整、挺括。但不論選用哪種板材，板材的正面要求無污漬，以光滑、完整、顏色一致為上品。

　　2.地面裝飾如何避免返工

　　地面裝飾大體有這樣幾種:水泥地坪、地磚(馬賽克)、花崗石地坪、木質地板等。地面裝飾如果粗制濫造，就會引起種種麻煩，甚至出現返工。下面從分析“病因”入手，談談地面裝飾如何避免返工。

　　水泥地坪能否做好，直接關系到其它裝飾材料的施工質量。水泥地坪施工不當通常會產生兩種問題:起砂--掃不凈的砂和灰；起殼、裂縫--多數發生在地坪與踢腳線交接的陰角處。做好水泥地坪，首先要將底子徹底掃除干凈，用水洗透；地面高低相差大的，要隔天分批進行施工。

　　地磚(馬賽克)地坪的常見病一般有起殼、不平整、拼縫不直、排塊不合理、標高(落差)不明顯等五種(廚房、衛生間、陽臺等處要求地面有2厘米落差，以利于排水)。除第一種有一定技術性外，其它只要認真操作，都是可以避免的。

　　花崗石地坪在地面裝飾中屬較高檔的，但它的施工卻比較簡單，只要掌握好地坪的標高，做到色澤均勻、鋪設平整、排塊合理就行。

　　木質地板的主要毛病:a.行走時聲音太大。這主要是基層木擱柵鋪設不牢固、不平整所致。施工時擱柵與原地坪的錨固要選用膨脹鏍絲，不要用木榫加元釘。木擱柵在鋪設時一定要先墊平整，后緊固，地板鋪設時一定要拼緊釘牢。b.拼縫不密貼。這種情形往往出現在使用了一段時間后，主要有兩種原因，一是采購的木地板未經過高溫處理，含水量超過標準，收縮率大；二是操作時不認真，未拼緊釘牢。c.地板軟。這主要是木擱柵鋪設的間隔過大，地板厚度不夠。一般要求擱柵間距為450~500毫米，木條地板的厚度為18~20毫米。

　　3.臥室裝飾必須遵循的原則

　　臥室，顧名思義就是睡眠的居室。當然，它還包括貯存、更衣、閱讀和視聽等附屬功能。但裝飾時，必須遵循的一個原則是保證睡眠的安逸。

　　在臥室的空間里，首先要確定的是床的位置，然后再分配衣櫥、梳妝臺、沙發等。如可能的話，最好能設置一排大壁柜，把各種附屬功能都安排進去，余下的空間只放置床和床頭柜，這樣的布置能最大限度地凈化空間，在心理上造成一種明快的、寧靜的感覺。

　　其次，臥室是最私人化的場合，只有當居住者確信自己不再暴露在眾目睽睽之下時，才能無拘無束地睡眠，身心才能得到最大的松弛。根據這一需要，為了不致一開門就讓人看到整個室內，可考慮改變臥室門的開啟方向，不過要注意走道的阻礙。臥室的氣氛有別于客廳的氣氛?？蛷d宜明快，臥室則應寧靜。因此，從天花板到地板，從地板到墻壁應統一于同一色彩里，一般以中間色為宜，而避免大面積的采用對比色和互補色。

　　4.客廳裝飾不可等閑視之

　　以前，上海普通人家的住宅里是沒有客廳這個概念的，現在不同了，不論是大是小，客廳成了一家人活動的中心，也是實用功能最多、活動時間最長的場所，因此，在居家裝飾中客廳布置不可等閑視之。

　　客廳布置最能體現主人的生活趣味，這是因為不同的人有不同的生活方式和居住要求，而且相對臥室與書房來說，客廳的私密性不太強調，正好充分展示主人的個性與愛好。

　　客廳布置沒有統一模式，有獨立式的，也有開放式的，甚至是多功能居室的一部分，這是視居住條件而定。在具體布置與設計上，滿足了實用性功能之外，更應注重空間環境與氣氛的營造，因為客廳是一個休閑的場所，要給人明快的視覺感受。同時，也要考慮讓主人或客人來往行動更方便。

　　客廳是一個多用途的休閑空間，在布置上要富于變化，彈性利用，重點裝修。具體來說，客廳設計除了空間合理配置，還要考慮適宜的背景處理。

　　墻面、地面和天花板的處理應特別注意。比如，白色組合柜、淺色沙發與桃紅色墻面會形成強烈對比，配上多層照明和百葉窗，感覺非常雅致。再如，冷色調的白色墻面、白色家具相配，整個格調明快整潔，在地板中央放上玻璃茶幾，經花色地毯襯托，會突出客廳的布置中心。此外，在客廳的主墻面與天花板裝飾中，局部鋪貼些鏡面玻璃，在燈光映射下會顯示出特殊的裝飾效果。

　　客廳的家具配置一般采用自由格局，以體現輕松、愉快的氣氛。其中，沙發是現代客廳的主角，造型與色彩選配決定整個客廳的氣氛與風格；組合柜的設置，則要充分體現其功能性與實用性和裝飾性相結合；電視機和音響設備的合理擺放，茶幾和邊幾的巧妙安排，除了可渲染客廳的氣氛外，有時還會對整個布置起點睛作用。此外，切不要因過度強調裝飾效果而將不實用的家具過多地放入廳內，占去本不寬敞的空間。

　　5.廚房裝修的幾種方案

　　通常來說，家庭廚房的主要設施有案桌、水池、爐灶、吊柜等。其中，供加工操作的案桌及煤氣爐灶最好為柜體式的，高、寬度盡可能與水池規格相統一，形成組合統一的形式，并且具備貯存的功能。當然，在具體裝修時，可有多種選擇，這里推薦幾種方案。

　　第一種是買不銹鋼臺面、面板，根據廚房大小自己設計柜體并請木匠完成。不銹鋼臺面近年來十分流行，其優點遠遠多于老式的木制臺面和水泥板臺面?，F在市場上供應的不銹鋼臺面為10厘米一檔，最寬的1米，最窄的50厘米，可以隨意拼接。這種以自己動手為主的方法具有較大的靈活性。

　　第二種是買現成的廚房家具?，F在市場上出現了現成的硬木廚房家具，配以不銹鋼臺面，獲得了越來越多消費者的歡迎。它以3.5平方米左右的廚房為標準，上設5件吊柜，下設5件面柜，包括水池、煤氣臺、調理臺、轉角，價格6000多元一套，當然你也可以不買足10件，只買其中的幾件。

　　第三種是請行家上門設計，然后根據要求再定做。價格一般是1米3000元左右，包括上面的吊柜及下面的柜體。

　　需要說明的是，過去比較流行陶瓷水池，但陶瓷水池容易敲壞?，F在新裝修的廚房大多采用不銹鋼水池，但不銹鋼水池也存在新問題?，F在新出來的復合型玻璃鋼水池，價格合理，有可能成為新的熱點。

　　6.衛生間裝修--一個不容忽視的空間

　　裝修住房，起居室、臥室自然得花番功夫，但私密性很強的衛生間也不可忽視。衛生間有大有小，大有大的設計方法，小也有小的思路。

　　衛生間的基本設備就是抽水馬桶、浴盆、洗臉盆三大件。面積小的衛生間宜采用開放式的設計，這樣在同一個空間內既可大大節省地方，又可節省給水、排水管道，簡練實用。如果面積寬敞的話，采用分隔式的設計方法也很好，即把浴室和廁所用玻璃屏或拉門分開來，將衛生間分成數個功能單位，在應用效果上較為便利，地面又容易保持干燥。當然，時下也有條件更好的“二衛”住房，一是主人衛生間，二是客人衛生間；其實大可不必如此處理，如把一個裝修成不帶浴缸的廁所，一個全套裝修，效果肯定更理想。

　　7.個性化--海外裝修趨勢

　　現代人非常希望在紛雜的工作環境以外，能有一個溫和、輕松的居住環境。因此，家庭裝修的總體風格，正向著簡潔、明快、功能合理的方向發展。

　　在歐美國家，由于各國不同的歷史文化背景形成了不同的裝修風格，但總體來說是追求一種個人品味及個人生活方式的體現。

　　他們越來越簡化固定式的裝修，而更多地用家具、多姿多彩的軟裝飾、感性的裝飾品、蘊含個人經歷的擺設等活動因素，來組成一個完整的生活空間，以達到平實、自然、個性化的效果。

　　在港臺地區，由于其中西文化交融的特殊地位，形成一種特別的裝修風格。在空間分隔及固定式裝修方面，相對歐美國家要繁瑣一些，追求出奇制勝的效果。他們特別喜愛并善于使用各式木材來表現溫馨感，同時也追求家具、燈具等物品在設計上的現代感，并通過固定與非固定裝修的對比來體現完整的生活環境。

　　從家庭裝修的空間分隔上來看，無論東方還是西方，都越來越注重功能性分隔，將私密性空間(如臥室、浴室等)與公共空間(如客廳、廚房等)嚴格區分，更注重廚房、衛生間的合理性及舒適，以廚房為例，空間安排已向一套完整的儲存、洗滌、加工烹飪的程序體系發展，在廚房用品及廚房電器的組織上，也力求達到每一個工作程序只需舉手之間便能完成。

　　家庭裝飾材料的總體趨勢，也逐步以眾多優質的科技合成材料來替代各種傳統的天然材料。比如說，以木屑壓制合成的人造木地板，正以其防潮、抗破壞、富有彈性及施工方便的性能取代天然木地板；各種多彩花紋的亮地磚代替了天然花崗石地坪；百分之一百的尼龍地毯比羊毛地毯更合適家庭；更新的化學合成制品臺面用在廚衛間里，比石材臺面更耐磨、耐熱、耐潮......。

　　在家具、燈具的設計上，人體工程學的地位日益提升，造型簡潔，追求各種比例關系，以達到視覺和使用效果上的舒適。而金屬感的配件和玻璃，在家具及燈具中反復出現，是社會發展和高新技術應用的體現。

　　從總體上看，家庭裝修正朝著專業化、多元化、現代化、成套化的方向發展，而且已不再是單純為滿足基本生活需要而進行裝修，即由生活型裝修轉向享受型裝修；一種講究生活情調，體現個人口味，滿足生活習慣的裝修方式，正成為個人生活的重要組成部分。

　　六、房屋日常養護的考核標準

　　日常養護考核指標主要有:定額指標、經費指標、服務指標和安全指標。

　　1.定額指標

　　小修養護工人的勞動效率要100%達到或超過人工定額；材料消耗要不超過或低于材料消耗定額，達到小修養護工程定額的指標，是完成小修養護工作量，搞好日常服務的必要保證。

　　2.經費指標

　　小修養護經費主要通過收取物業管理服務費籌集，不足部分從物業管理公司開展多種經營的收入中彌補。

　　3.服務指標

　　(1)走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區的住(用)戶要走訪查房50%以上；每季對轄區內住(用)戶要逐戶走訪查房1遍。

　　(注:走訪查房戶數計算時對月(季)內走訪如系同一戶超過1次的均按1次計算)。

　　(2)養護計劃率。應按管理員每月編制的小修養護計劃表依次組織施工，考慮到小修中對急修項目需及時處理，因此在一般情況下，養護計劃率要求達到80%以上，遇特殊情況或特殊季節，可統一調整養護計劃率。

　　(3)養護及時率。

　　(注:當月全部報修中應修的戶次數，指剔除了經專業人員實地查勘后，認定不屬小修養護范圍，并已作其它維修工程類別安排的和因故不能安排維修的報修戶次數。)

　　4.安全指標

　　確保住用、生產安全，是維修服務的首要指標，是考核工作實績的重要依據。

　　為確保生產安全，物業管理企業應建立一系列安全生產操作規程和安全檢查制度，以及相配套的安全生產獎懲辦法。在安全生產中要十分注意以下3個方面:

　　(1)嚴格遵守操作規程，不違章上崗和操作。

　　(2)注意工具、用具的安全檢查，及時修復或更換有不安全因素的工具、用具。

　　(3)按施工規定選用結構部件的材料，如利用舊料時，要特別注意安全性能的檢查，增強施工期間和完工后交付使用的安全因素。

篇3：投資廣場房屋及公用設施維修養護計劃

1、提要:
制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結構支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結構、工程以及公用設施的詳細維修養護計劃和實施細則。
定期進行房屋查勘,確保房屋和公用設施的安全、正常使用。

1.1建筑物結構特色
××市××廣場××號樓項目(---),位于××市××區濱海廣場南側,總建筑面積約167,000平方米,由四棟30層(不含地下部分),地下3層,建筑高度一百多米;裙房地上3層并相互連為一體。

1.2房屋本體和公用設施維修養護目標
我們對××廣場××號樓項目(---)房屋本體和公用設施維修養護的目標是:保證房屋的使用功能和安全,維護房屋外觀完好,延長房屋使用壽命,充分發揮房屋的使用價值,實現物業的保值增值,房屋及配套設施完好率99%以上,房屋零修、急修及時率為100%,中大修工程質量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。

1.3對××廣場××號樓項目(---)房屋及公共設施的管理策略
為做好××廣場××號樓項目(---)的房屋和公共設施的維護保養,我們采取如下三大管理策略:
1.3.1預防性保養策略
重視××廣場××號樓項目(---)房屋本體和公共設施的日常檢查和養護(來自:www.zonexcapitaltr.com)工作,采用計劃性保養與日常檢查監督相結合的預防性保養策略,根據設施設備的實際狀況和老化周期,制定詳細的檢查計劃,通過檢查及時發現并解決問題,化被動為主動,保障房屋公共設施的完好,延長其使用壽命。
1.3.2重點服務策略
根據建筑物管理中的重點服務事項,進行重點防護。
1.3.3技術先行策略
我們將重視技術的引進和開發工作,防止因技術不足影響正常維修與養護,確保物業養護和管理的專業化,保障維修養護的高質量。

1.4建筑物管理的重點及對策
1.4.1管理重點之一:玻璃幕墻維修養護
××廣場××號樓項目(---)大量使用玻璃幕墻,根據××市建筑幕墻檢測曾對××市玻璃幕墻工程的現狀進行的調研,結果發現隨著幕墻使用時間的推移,目前已有10%以上的工程出現了不少質量問題,涉及調查的931個建筑,有90個出現問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結構膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴重質量問題。所以,玻璃幕墻的維護是建筑物管理的一個重點。
對策:
(1)建議甲方委托專業機構每年對玻璃幕墻進行空氣滲漏、雨水滲漏、風壓變形的"動風壓三性能檢測"檢測一次。
(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。

1.4.2管理重點之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養護
對策:
(1)采取預防為主的計劃性維修保養和應急修繕養護相結合的原則,定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查(來自:www.zonexcapitaltr.com)養護。針對性地制定養護措施和計劃,及時做好房屋和公用設施外墻、基礎、屋面和勒腳等維修養護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補,消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現象,保證房屋和公用設施經受臺風暴雨的襲擊。
(2)針對一些薄弱環節,制定專門措施,進行防護,如在臺風來臨前做好門窗關閉工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加強建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴把裝修管理關,加強安全檢查,杜絕違章裝修。
(4)加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作,做好防損管理工作,及時修補損壞的飾面等。

1.4.3重點管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構件的維護
對策:
(1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養工作量化分解到人,實施質量專業控制;采用多重保障制度,日常維護、定期保養、日常巡查和定期巡查相結合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。
(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預防性養護等措施,減少大修次數,降低維護成本。
(4)對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理,及時糾正任何有可能損壞建筑結構、危及配套設施安全的行為。

1.4.4重點管理之四:鋼筋混凝土結構、砌體結構的修繕和養護
對策:
(1)定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定,并根據勘察、鑒定結果,制定科學維護保養方案并組織實施。
(2)加強員工業務技能培訓,提高維修技術。
(3)做好材料特性的研究和技術貯備工作,掌握其技術標準和參數,包括材料配比方案等。

1.4.5重點管理之五:裝飾材料的養護
對策:
(1)了解掌握××廣場××號樓項目(---)各種裝飾材料的使用和維護特性。
(2)加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作,及時處理變色、脫落、破損,發現問題及時處理。
(3)定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對進口的黑色大理石日常重點檢查,定期清潔、維護,更要注意在清潔、維護中,要使用適當的藥劑,禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。
(4)加強對橡木等木質墻面材料防潮、防白蟻的日常性養護和清潔衛生工作。
(5)嚴格把好材料和維修質量的驗收關,工程材料的采購嚴格按照質量驗收控制程序執行。
(6)及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設施。

1.5房屋本體及公用設施維修養護范圍
房屋本體維修養護范圍是:承重結構部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂等)、內外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛生間、車庫、設備機房的維修、養護和管理。(電梯、消防設施、室內外照明、中央空調、加壓供水設備、配電系統、中央空調水質處理、上下水管道等設備設施的維修養護詳見《2.設備管理》)。
公用設施維修養護范圍:規劃紅線內的道路、室外管網、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。

1.6房屋本體及公用設施維修養護計劃
1.6.1房屋本體維修養護計劃:
房屋本體維修養護計劃表

序 號	項目			時間 間隔	次數		維修養護內容
1	地基基礎			半年	一		檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。 檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破損。
				每季	一		1．適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內有無發現白蟻，檢查公共部位有無白蟻。
				每年	一		1．檢查房屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。
2	承重結構		梁	每季	一		1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結構性能是否完好。
			板	每季	一		1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結構性能是否完好。
			柱	每季	一		1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結構性能是否完好。
			承重墻	每季	一		1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。
				每年	一		1．檢查整體結構性能是否完好。
			備注：對于承重結構各部件，若出現因設計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞，我們委托專家進行分析、計算，擬訂維修方案，由專業公司實施處理。
3	非承重墻			每月	一		1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。
				每年	一		2．檢查墻體結構性能是否完好。
4	樓地面			每季	一		1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發現問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。
				每年	一		1．檢查樓地面面結構功能的完好性。
5	樓地面			每季	一		1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發現問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。
				每年	一		1．檢查樓地面面結構功能的完好性。
6	公共通道、門廳等			每周	一		檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發現異常及時修復。 公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發現異常隨時處理。
				每半年	一		檢查扶手、踏步有無損壞，發現異常隨時修復。 補換損壞的地板。 修復空鼓的地板。
				每年	一		油漆扶手。
7	外墻面	鋁型材、玻璃幕墻、大理石		每周	一		修補外墻飾面裂縫、脫落部分。 更換破碎的玻璃外墻飾面，發現問題立刻處理。
				每半年	一		1．結合外墻清洗作業，一并檢查外墻面的使用狀況。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。
				每年	一		1．雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。 2．對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止滲漏面積擴大。
				備注			臺風暴雨天氣及時發布信息，提醒用戶關好、鎖好門窗。 大風、臺風、暴雨過后及時進行巡查。 外墻清洗選用適宜的清潔劑。 更換外墻飾面應按原設計要求進行。 3．建議每25年翻新外墻面一次。
8	吊頂			每周		一	1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發現損壞及時修補。
				每月		一	2．加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發現有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。
9	門窗			每月		一	1．檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發現總問題及時處理。 2．門轉軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。
				每半年		一	1．更換門窗的易磨損部件。

1.6.2公用設施維修養護計劃:
公用設施維修養護計劃表

序號	項目	時間	次數	維修養護內容
1	路面路基	每周	一	檢查路面有無積水。 檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查路基有無塌陷。 發現異常及時處理或修復。
2	路燈及線路	每日	一	1．檢查燈具完好情況，即壞即修。
		每周	一	檢查玻璃燈罩有無破損。 有無金屬燈架松脫現象。 燈口、燈柵有無損壞。
		每季	一	檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現象。 金屬燈架有無銹蝕。 發現異常即時處理或修復
		每半年	一	1．油漆燈具支架。 2．檢查路燈線路有無老化現象。 3. 油漆燈具線管一次。
3	停車場（庫）	每日	一	檢查路面有無積水。 檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查車道燈有無損壞。 檢查行車指示標志是否正常。 發現異常即時處理或修復。
		每月	一	檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查擋車器是否正常。
4	溝渠池井	每周	一	檢查溝、渠有無堵塞現象，如有異常及時疏通。 檢查雨水篦有無異常。
		每季	一	檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。 檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復。 井蓋及雨水篦刷漆。 檢查井蓋完好程度，發現損壞及時修復或更換。
5	雕塑、建筑小品	每周	一	全面清潔。 檢查有無破損，如有異常及時修復。 檢查有無亂刻亂劃現象，發現問題及時處理。
6	公共標識標牌等設施	每周	一	保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發現異常及時處理。 檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。
		每半年	一	1．檢查完好程度，加固。
7	管網	每日	一	檢查管線接頭有無滲漏現象。 檢查管線固定支架的松緊情況。
		每周	一	1．檢查管道保溫層有無損壞。 2．管網支架完好。
		每半年	一	1．管道刷漆。 2．檢查或更換管網。 3．發現異常及時修復。

1.7維修養護實施細則
1.7.1砌體結構的修繕與養護
砌體結構大量分布于房屋建筑的墻體,它們在不良的環境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞,導致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對房屋的正常使用、維護、管理都會有不利的影響,嚴重的甚至可以影響到房屋結構的安全。
電腦、通訊、自動控制等網絡設備的房間,內墻采用了如靜電屏蔽等相關的技術處理和措施,對于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關材料及設施的完整性。
1.7.1.1砌體結構的修繕
(1)砌體裂縫的修繕
砌體裂縫的修繕,一般應在裂縫穩定以后進行,以免維修后又很快出現新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時,應首先考慮消除產生裂縫的隱患,避免反復多次的修補。對強度裂縫則應采取整體加固或拆除重砌。
根據砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復。
(2)砌體腐蝕的維修
對腐蝕的砌體進行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復墻面。
1.7.1.2砌體結構的加固
隨著大廈投入使用時間的推移,砌體結構的承重構件(如墻、柱等)可能出現開裂、腐蝕、變形,對經鑒定已達到危險程度的構件,我們將對砌體結構進行適當的加固,以確保房屋建筑的使用功能。
根據砌體結構的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強度,維護房屋建筑的穩定性。
1.7.1.3砌體結構的養護
為防止砌體結構受損,我們將做好如下養護和管理工作,保證磚砌體結構完好。
(1)定期檢查,加強對砌體結構受潮和受腐蝕情況的觀測和監視,查明原因并及時采取措施,對容易被腐蝕的特殊部位加強觀測。
(2)對濕度較大或經常用水而容易產生滲漏問題的房間,如廚房、衛生間等,我們將著重加強對防水層、給排水設施的維護,發現問題及時修復。
(3)經常檢修屋面,保持屋面排水系統通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發生損壞要及時修復,減少和穩定溫度裂縫發展。
(4)保持室外場地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。
(5)禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結構受浸濕,減弱墻體的承載力。
(6)地基基礎的損壞,在出現不均勻沉降時就及時進行加固處理,以免造成結構損壞或擴大損壞。
(7)房屋按設計要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時,若要改變其使用功能或更新改造,要先進行結構驗算,需進行加固時要做加固處理。

1.7.2鋼筋混凝土結構的修繕與養護
鋼筋混凝土結構的常見缺陷和損壞是結構構件中出現蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。
1.7.2.1鋼筋混凝土結構的修繕
(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修
鋼筋混凝土結構構件,在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環氧樹脂配合劑等方法對其予以修復,防止進一步風化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結構或構件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修
當混凝土結構部件的損壞深度已超過了混凝土保護層時,將嚴重削弱構件的有效截面,并且鋼筋砼內的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構件的強度和結構使用的可靠性。我們采用環氧混凝土或較原混凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、嵌填、噴注混凝土結構部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對其予以修復。
(3)鋼筋銹蝕的維修
鋼筋銹蝕尚不嚴重時,混凝土表面僅有細小裂縫,或者個別破損較小,我們對裂縫或破損處的混凝土保護層進行修補。若鋼筋銹蝕嚴重,混凝土破裂,保護層剝離較多時,我們采取焊接或加鋼筋網加固補強。
1.7.2.2鋼筋混凝土結構的加固
當鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經鑒定成為危險構件時,應聘請具備資質的專業公司,通過對構件或結構的變形、損壞程度的檢查和觀測,對使用狀態和周圍環境的調查,以及對有關資料的驗算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法,提高原構件強度,實現鋼筋混凝土結構的加固目的。
1.7.2.3鋼筋混凝土結構的養護
鋼筋混凝土結構是房屋的重要組成部分,直接關系到房屋的使用安全,所以管理處會高度重視鋼筋混凝土結構的養護工作:
(1)對混凝土結構的變形縫、預埋件、給排水設施等的使用情況,進行定期檢查。發現腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理。對在混凝土結構上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設必要的防護措施。
(2)即時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內環境中存在侵蝕性介質或相對濕度較大時,可以采取加強通風的措施,并在構件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環氧樹脂涂料等)進行防護。
(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設施以及地基基礎等維護工作,發現問題及時處理,避免和減小由此對結構帶來的不利影響。
(4)房屋的使用應滿足設計要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結構,嚴禁超載使用。

1.7.3房屋防水工程的修繕與養護
1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養護
隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過程中,可能出現開裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護工作中,我們注重對防水屋面的修繕與管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修繕
對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的養護
①加強對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發現異常及時維修。
②重視對屋面的清掃,保證屋面排水通暢。
③制定屋面日常保養制度,及時做好屋面維修工作。
1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養護
(1)墻體防水工程的修繕
外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結構的情況,××廣場××號樓項目(---)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴或密封材質差,飾面材料局部脫落、開裂,或者墻體結構的開裂導致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會注意檢查外墻飾面的狀況,對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時維修或更換;外墻磚砌體上的結構裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復;外墻門窗框與洞口側壁嵌填不嚴引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進行修繕;施工孔洞、預埋管線處滲漏,用墻體一般開裂的維修方法進行處理,滲漏嚴重時,采用局部高壓灌漿進行加固堵漏。
(2)墻體防水工程的養護
①定期檢查。容易發生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。
②建立技術檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。
③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結構的行為。
④對于外墻體的防水工程,出現損壞,及時修復。
⑤定期清洗外墻飾面。
1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養護
(1)地下室防水工程的修繕
地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進行修補;對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補;對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進行堵漏;能有效消除滲漏水現象。
(2)做好地下室防水工程的養護工作。
(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發現異常及時修復。
(4)建立技術檔案。
(5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。

1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養護
房屋裝飾工程包括外裝飾、內裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護,既可以保持房屋的美觀,創造良好環境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩外界不良環境的侵蝕,延長房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期檢查,發現缺陷及時處理。
1.7.4.2重點檢查板材飾面上部收頭處,發現開裂及時修補,避免開裂擴大。
1.7.4.3及時處理因房屋其它部位滲漏或其它原因導致墻面潮濕或滲水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發霉變黑而損壞。
1.7.4.4檢查窗臺等突出部位的穩固情況,注意有無飾面(來自:www.zonexcapitaltr.com)塊料的破損、脫落和開裂。同時搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時,由專業人員操作,以免損壞飾面。嚴禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時,先對飾面進行保護。
1.7.4.5對各類釉面磚進行擦洗時,選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強酸、強堿,以免損壞灰縫和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微細毛孔,它對有色液體具有強吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會通過大理石板的微細毛孔滲入到大理石內層,使大理石變色,并且無法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環保防護劑進行處理,使有色液體無法進入大理石板內層,保證大理石面永不變色,光亮如新。
1.7.4.7定期進行清洗,保持飾面潔凈。
1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質構件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。
1.7.4.9定期檢查吊頂內隱蔽的管線和空調、消防等設備是否有漏水現象,有無蟲、蟻、鼠患,及時消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風條件,不要讓吊頂長期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。
1.7.4.10加強正確、合理使用房屋設施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。

1.7.5公用設施的維修和養護
公共設施的維修和養護,主要以加強日常巡視檢查,及時處理小的損壞和隱患為主。

1.8搞好房屋查勘工作
通過房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級,并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據。因此,我們將對房屋進行定期查勘和季節性查勘工作,掌握第一手技術資料,及時處理發生的相關問題。

1.9加強房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結構、荷載的改變。不合理的裝修和不科學的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時,盲目選用不合適的裝飾材料,還會破壞人們的工作生活環境,危及人體健康。我們在房屋的管理工作中,重視對二次裝修和改造的審批、監督、追蹤和驗收工作,確保房屋使用安全。
物業管理處將嚴格執行××市政府物業主管部門的裝修管理的相關文件,參照建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,按程序對房屋裝修實施有效管理和控制。