風機盤管系統運維管理規范

　　一、風機盤管運行前的準備工作：

　　1、使用500V兆歐表檢測電機絕緣電阻值，確保大于0.5MΩ，手動轉動鼠籠式葉輪確認無卡滯現象。

　　2、通過油位視窗檢查軸承潤滑脂量，若低于軸承空間1/3需補充專用潤滑劑。

　　3、拆卸空氣濾網用清水沖洗干凈，晾干后裝回框架并壓實密封條。

　　4、旋下Y型過濾器清洗蓋，清除濾網雜質后復位，保持水流方向正確。

　　5、清理冷凝水盤內淤泥雜物，疏通排水管并檢查坡度是否符合0.01-0.02設計要求。

　　6、使用尼龍刷清除翅片間積塵，毛刷接觸壓力不超過5N/cm²避免翅片變形。

　　7、進行1.5倍設計壓力水壓試驗，持續10分鐘無壓降方為合格。

　　8、開啟旁通閥以0.8-1.2m/s流速逆向沖洗管路15分鐘，結束后恢復閥門狀態。

　　9、檢查橡塑保溫層接縫是否嚴密，破損處需用專用膠水修補并包扎鋁箔膠帶。

　　二、風機盤管的啟動操作：

　　1、緩慢開啟進水閥至全開狀態，再逐步打開出水閥，觀察壓力表穩定在0.1-0.3MPa區間。

　　2、接通電源后點動啟動，確認風機轉向與標識一致。三速電機應從低速擋位啟動，3分鐘后切換至需求擋位。

　　三、風機盤管的運行管理：

　　1、每日巡檢時將聽音棒接觸軸承座，正常振動速度應小于4.5mm/s。

　　2、每半月取出濾網目測清潔度，阻塞率超過30%立即清洗。季度性更換初效過濾器。

　　3、使用強光手電筒照射翅片，積塵厚度超過1mm需進行蒸汽清洗。

　　4、記錄進出水壓差，正常運行時應在40-80kPa范圍，異常波動超過10%需排查。

　　5、根據回風溫度調節電動二通閥開度，維持送風溫差在±1.5℃范圍內。

　　6、檢查冷凝水排水通暢性，滴水頻率應為每秒1-2滴，異常需通入壓縮空氣吹掃。

　　7、每周用泡沫檢測儀掃描管路接口，發現泄漏立即關閉分區閥門進行維修。

　　四、風機盤管的日常維護工作：

　　1、使用風速儀測量出風口風速，偏離額定值±10%時需調整皮帶松緊度。

　　2、紅外測溫儀監測電機端蓋溫度，B級絕緣電機不得超過80℃。

　　3、建立異響特征庫，摩擦聲需注油保養，金屬撞擊聲應立即停機檢修。

　　4、濾網清洗后需浸泡消毒液30分鐘，清水漂洗后自然風干。

　　5、反沖式清洗過濾器，進水壓力控制在0.2-0.4MPa，沖洗時間不少于5分鐘。

　　6、疏通排水管時注入管道疏通劑，靜置2小時后用清水沖凈殘留。

　　7、法蘭連接處滲漏應更換密封墊片，螺紋接頭泄漏需重新纏繞生料帶。

　　8、翅片清洗采用40℃以下溫水，沖洗壓力不超過2kg/cm²防止變形。

　　9、保溫層修復后需測試導熱系數，應小于0.045W/(m·K)方為合格。

篇2：中央空調運維操作指南

　　中央空調運維操作指南

　　1. 目的

　　確?？照{主機正確啟停及運行狀態檢查，保障供氣系統安全高效運轉。

　　2. 適用范圍

　　覆蓋物業大樓五至六層中央空調系統的全流程操作管理。

　　3. 職責劃分

　　3.1管理處主任需定期核查空調系統運行記錄，監督維保工作執行情況。

　　3.2工程主管每日巡查設備運行參數，統籌安排機組維護保養計劃。

　　3.3值班人員嚴格執行啟停操作流程，發現異常須十分鐘內上報并記錄。

　　4. 操作規范

　　4.1手動啟動流程

　　4.1.1確認機組電源開關處于"通電"狀態，觸控屏輸入密碼后進入主界面。

　　4.1.2通過功能鍵選擇"制冷模式"，核對冷凝溫度、蒸發壓力等核心參數。

　　4.1.3依次啟動冷水泵與冷卻水泵，監測水流量數值達標(冷水泵≥300m³/h)。

　　4.2自動運行設置

　　4.2.1在控制界面選擇"機組自動"模式，系統將聯動冷熱水泵組。

　　4.2.2開機前必須完成：閥門狀態校驗、壓力表數值歸零測試、自控程序版本確認。

　　4.2.3制冷主機啟動后，需持續觀察壓縮機電流波動值不超過額定值±5%。

　　5. 應急處理

　　5.1突發斷電需立即切斷總電源，恢復供電后間隔3分鐘重啟機組。

　　5.2水溫異常升高時，優先關閉冷卻水泵并開啟應急泄壓閥。

篇3：物業設施設備運維管理規范

　　物業設施設備運維管理規范

　　一、設備維護四項要求1、整齊：設備零件及安全裝置齊全，各種標牌完整、清晰，線路、管道應安裝整齊、安全可靠;

　　2、潤滑：按時、按質、按量加油、換油。保持油標醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤滑良好;

　　3、清潔：設備無油垢，銹蝕，周圍環境清潔;

　　4、安全：熟悉設備性能、遵守操作規程及交接班制度

　　二、給排水設備

　　(一)水泵房管理制度

　　1、未經有關部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內;

　　2、泵房內應配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房內嚴禁吸煙;3、每周清潔一次水泵房內的設施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。

　　(二)二次供水設備衛生監管規程1、露天水箱入孔應加蓋鎖好，室內水箱應加鎖，鑰匙統一保管;

　　2、水箱清潔員需持有有效的"健康證"操作;

　　3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測試PH值，做好清潔記錄。

　　(三)給排水設施維護規程

　　1、每年4月、10月應對水泵機組進行一次清潔、保養。每年至少進行一次控制閥門的開關試驗;

　　2、對泵進行維護保養;

　　3、檢查閘閥的磨損狀況;

　　4、加強對給排水管的維修保養。

　　三、供配電設備

　　(一)電氣維修安全管理規程1、電氣維修人員必須持證上崗;

　　2、在電氣維修時，維修人員應穿戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具;

　　3、維修和保養電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施，維修組長應在分配工作時向維修人員講明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查、監督執行情況;

　　4、在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業時，應設專人監護，并至少二人進行;

　　5、一般情況下，應盡量避免帶電作業，若因特殊需要必須帶電作業時，應安裝隔離擋板，并有專人監護;

　　6、在一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的操作手柄上，要掛"禁止合閘，有人作業"的標識牌;

　　7、維修或養護后的電氣設備或線路，經檢查無誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現場后，方可送電。

　　(二)配電室管理制度

　　1、未經相關部門許可，非工作人員不得入內;

　　2、室內照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計;

　　3、值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項;

　　4、建立配電運行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數表的指示情況，嚴禁變壓器，空氣開關超載運行。查出問題應及時處理，并做好記錄。不能解決的問題要及時上報;

　　5、配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監護，嚴禁兩人同時操作，以免發生錯誤;

　　6、保持配電室消防設施的齊備完好，保證應急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電室;

　　7、供電回路操作開關標志要明顯，停電拉閘要掛標識牌;

　　8、配電室設備及線路改變要經主管部門同意;

　　9、操作及維修時必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等;

　　10、認真執行交接班制度;

　　11、經常保持配電室地面及設備外表清潔無塵。

　　(三)停電操作規程

　　1、驗明所停電線路開關位置，確認無誤后，方能停電，再掛上"有人工作，嚴禁合閘"標識牌;

　　2、全面或一臺變壓器停電，應按規程從低壓側負荷分開關開始停電，然后再停變壓器低壓側總開關，高壓側總開關，當停高壓側電的操作時，監護人需穿戴好絕緣手套、鞋等;

　　3、停電檢修也必須辦理操作票才能進行操作;

　　4、當要將電源轉換時，應選擇適當時間，并事先通知有關部門、業戶。

　　四、電梯

　　(一)電梯機房管理規定

　　1、每周對機房進行一次全面清洗，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內不得住人、堆放雜物;

　　2、保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度計，機房溫度不超過40度;

　　3、保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具;

　　4、毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作;

　　5、機房門窗應完好并上鎖，未經部門允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。

　　(二)電梯的日常檢查和維護

　　1、曳引電機的溫升是否正常，運行中有無震動和異味、通風是否良好。限速器運轉有無異常響聲。對以上設備外部進行清掃，保持設備本色;

　　2、制動器的動作有無異常，線圈是否過熱，緊固螺絲有無松動，制動輪表面有無劃痕和油垢，清除外部灰塵和油垢;

　　3、減速器的油垢、油色、油溫是否正常，有無滲油、漏油現象。運轉聲音是否正常，有無異常震動和沖擊。做好機體外部清潔;

　　4、曳引輪、導向輪及曳引繩的運行情況是否正常，軸承的潤滑是否良好。曳引繩在輪槽中有無打滑、扭轉、移位現象或斷絲，如發現有上述情況，應做好標記，每日進行跟蹤觀察。檢查曳引繩外表面清潔和潤滑情況，若油垢落灰過多，應安排時間擦洗。

　　五、消防監控系統

　　(一)火災報警控制系統維保程序

　　1、日檢：對火災報警主控屏作自檢功能檢查，主機顯示功能是否正常，指示燈是否有損壞;

　　2、月檢：完成日檢全部內容。測試主控屏主要工作電壓，檢查備用電源蓄電池是否正常。對集控柜清掃除塵。檢查接線端子電線是否松脫，導線編號是否完整清晰，因受環境影響導致煙感器、溫感器臟污應及時清潔;

　　3、年檢：逐個拆下煙感器、溫感器，對其上的灰塵、銹斑進行清潔，并對線路接頭進行緊固;

　　4、噴煙檢查每個煙感器報警的正確性。

　　(二)煙、溫感器系統的保養程序

　　1、日常情況下，主控器自檢時若發出煙感報警信號，應趕到報警現場檢查報警原因，若為誤報警，應對該報警作消音和復位處理;

　　2、每月抽取總煙感器的5%，用熏煙法試驗靈敏度，應該全部合格，若其中不合格，則應另外抽取總數的10%直至全部合格為止;

　　3、對因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應及時做出特別檢查;

　　4、溫感的保養參照煙感進行，試驗報警靈敏度時應加溫，使其報警。

　　六、房屋設備有哪些

　　1、房屋設備的分類通常來說，我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建筑衛生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。

　　(一)房屋建筑衛生設備

　　(1)室內給水設備：通常分為生產給水設備、生活給水設備和消防給水設備;

　　(2)室內排水設備：通常分為生活污水管道、工業區廢水管道、室內雨水管道;

　　(3)熱水供應設備：一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環管道、配水循環管道、給水循環管道)組成;

　　(4)供熱設備：包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種;

　　(5)消防設備：目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統、噴淋系統，其他配套消防設備有溫感器、消防報警系統、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統、通風系統中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備;

　　(6)通風設備：包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等;

　　(7)空調設備：大型商業大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備，小型商店或居住公寓樓通常采用分體式空調機。

　　(二)房屋建筑電氣設備

　　(1)供電及照明設備：變壓器房內的設備、配電房內設備、配電干線和層配電箱;(2)弱電設備：主要有：通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統、自動監控、報警系統以及電腦設備等;(3)電梯設備：其設備組成部分主要有傳動設備、升降設備、安全設備、控制設備和防雷裝置。

　　2、設備的登記與建檔物業管理公司一旦開始接管物業，工程管理人員就應根據設備的分類和目錄，對設備進行登記，建立設備臺賬，以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。設備登記卡其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數量和名稱、保養維修情況等，它是組織保養、維修計劃的依據。

　　3、設備管理內容設備管理工作，一般由物業管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統一管理，也可分別管理。房屋設備管理主要包括使用管理、維修養護管理、安全管理、技術檔案管理。