工程部維修保養服務程序

　　1.0目的規范管理處工程部維修保養和綜合管理的操作程序。

　　2.0適用范圍  適用于工程部全體員工的管理范圍。

　　3.0職責

　　3.1工程人員依照本規程進行工程維修、管理等工作。

　　3.2工程主管負責進行對工程人員的檢查和組織工作。

　　4.0程序要點

　　4.1員工培訓計劃的制定工程部主管于每年的12月15日前制定出下年度的員工培訓計劃，并上報管理處與公司審核批準。

　　4.2員工培訓計劃的內容包括以下各方面：

　　4.2.1有國家有關的法律、法規。

　　4.2.2有明確的培訓內容。

　　4.2.3有考核的標準。

　　4.2.4有具體的培訓時間。

　　4.3專業基礎知識培訓和專業技能培訓由工程部主管具體負責。

　　4.4培訓內容

　　4.4.1電工類a)進網作業電工培訓教材;b)電工作業安全規程;c)維修電工技能培訓教材。

　　4.4.2電梯類a)電梯結構原理及安裝維修;b)電梯實用技術。

　　4.4.3公共設施類，如建筑裝飾工程施工技術。

　　4.4.4給排水類，如給排水設備設施使用及維修保養技術。

　　4.4.5制冷類，如制冷設備原理及使用、維修技術。4.4.6弱電類，如電子技術基礎。

　　4.4.7鍋爐類，如常壓生活鍋爐使用及維修、保養技術。

　　4.5培訓形式

　　4.5.1分工種集中授課。

　　4.5.2分工種集體討論。

　　4.6培訓對于工程部的特殊工種(電梯、值班電工、制冷等)應有計劃地選送員工出去培訓或請專業人士來授課。

　　5.0公共設施設備綜合管理標準作業

　　5.1設備檔案的建立。

　　5.1.1工程部在接管物業后一周內應將管轄范圍內的《設施設備清單》在建檔后三個工作日內將臺賬存檔。

　　5.1.2工程部應在接管物業后一周內將所轄物業內的所有設備進行設備標識及設備編號。

　　5.1.3設施設備的日常操作、運行、維修保養管理，有詳細的工作計劃落實到人。

　　5.2設備的購置管理。

　　5.2.1設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。

　　5.2.2設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。

　　5.2.3設備更新需在原設備辦理了報廢手續后進行。

　　5.3采購設備到達公司后，由工程部進行清點核對，接收相關資料，并組織安裝調試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續;不符合要求的，按合同或公司相關規定辦理。

　　5.4經驗收符合要求的采購設備按相關條例納入臺賬，建立卡片等進行日常管理。

　　5.5設備的報廢

　　5.5.1無修復價值的設備應予報廢。報廢設備應由工程部組織鑒定。

　　5.5.2設備主管應填寫《設備報廢審批表》，經公司總經理批準后實施。

　　5.5.3需報廢設備在未獲報廢批準、實施前，應懸掛“待報廢”標識。

　　5.5.4工程部應將批準的《設備報廢審批表》報公司財務部一份。

　　6.0電梯運行管理標準作業

　　6.1巡視監控

　　6.1.1電梯管理維修工每天應對小區內所有電梯至少巡查兩次。

　　6.1.2巡查過程中如發現有不正常時，電梯管理維修工應及時采取措施予以解決。處理不了的問題應及時性如實地匯報給工程部主管，在主管的協同下加以解決。

　　6.2異常情況處置和發生火災的處置電梯管理維修工應及時通知小區消防監控中心，按有關方案執行。

　　6.3電梯機房管理

　　6.3.1非值班人員不準進入機房，若需要進入，須經工程部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。6.3.2機房內嚴禁存放易燃、易爆或危險物品，機房內應配足消防器材，禁止吸煙。

　　6.4每年的12月15日之前，由工程部主管組織電梯管理維修工一起研究、制定《電梯維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　6.5電梯管理維修工進行電梯維修保養時，應按《電梯維修保養年度計劃》進行。

　　6.6電梯管理維修工負責電梯的日常維修保養工作(清潔、潤滑、調整、測試和安全裝置效能檢查)，電梯的大中型修理由供應商完成。

　　6.7每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑(著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養時，可以一臺電梯的全部保養項目一次性進行，也可以對小區內所有電梯分項目進行保養。)

　　6.8每年對小區內所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試，此項工作于每年12月上旬以前完成。

　　6.9電梯停用管理電梯因維修保養等原因需要停梯時，工程部預先通知客服中心，由客服中心提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然電梯停用，應在電梯恢復使用后12小時內向有關用戶作出解釋。

　　6.10電梯發生故障后，電梯維修工作應快速到達現場(值班人員和電梯工10分鐘內);先查看故障現象、分析發生故障原因、分析故障的位置;根據不同的故障，進行相應的處理。

　　7.0工程工具管理標準作業

      7.1每年的12月15日之前，由工程部主管組織一起制定下一年度《工程部工具年度采購計劃》并上報管理處和公司審批。

　　7.2工程部的工具分成兩類：一類是個人使用工具;另一類是公用工具。個人使用工具由個人領用并負責保管，公用工具由主管領用并負責保管。管理處倉管員對所領用工具記錄在《工具領用登記表》內。

　　7.3工程部公用工具屬公司財產，嚴禁用作私人用途。公用工具如丟失或人為損壞，則應由借用人負責照價賠償。

　　7.4工程部維修工工作調遷、辭工或被解雇時，由工程部主管會同管理處倉管員一起對所屬工具進行盤點，發現缺少或人為損壞的則應追究其責任。

　　7.5 工程部主管每月20號對公用工具進行檢查，對于缺少的或人為損壞的，將責令盡快補齊。

　　7.6 對于換下來的公用工具每年由管理處倉管員進行盤點并登記在《報廢工具登記表》內，經工程部主管批準后上報公司審批，審批后由工程部主管負責報廢處理。

　　7.7 工程部主管每月5號之前根據倉管員的建議及《工程部工具年度采購計劃表》填寫工具申購單并上報;對于計劃中未列出的工具，工程部主管應盡快補充至計劃中并上報公司審批。

　　8.0 太陽能熱水系統管理操作作業

　　8.1 為了保證太陽能系統正常有效運行，通過系統操作管理在確保熱水正常使用效果的同時，最大限度降低系統的運行成本。

　　8.2 工程維修部負責系統運行的日常檢查、維修及保養工作。

　　8.3 工程部派專人對系統舉行操作管理，每天上、下班必須到太陽能控制中心查看系統運行情況，發現故障及時分析原因并及時修理和記錄;保安監控中心監控人員協助配合系統的電子運行巡檢及相關操作。

　　8.4 客戶中心負責對太陽能系統用戶的報修、投訴等信息及時反饋給系統管理中心，并做好相應的解釋工作，工程部派人及時維修;修理零配件，及時上報，及時配備。

　　8.5 太陽能控制中心實行24小時值班制度;各值班人員均應填寫《太陽能運行操作記錄表》及相關臺帳。

　　8.6 熱水使用時間及效果的控制應在正常范圍，同時考慮到運行成本。

　　8.7 遵守太陽能系統操作程序，謹慎、有條理地運作，任何人不準擅自亂用太陽能電腦。

　　8.8 熟知太陽能系統運行原理和相關知識，并能熟練操作。

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　?、俳o排水設備設施使用的頻度；

　?、诮o排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　?、酆侠淼臅r間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　?、倬S修保養項目及內容；

　?、趥淦?、備件計劃；

　?、劬唧w實施維修保養的時間；

　?、茴A計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　?、儆?00V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　?、蹤z查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　?、芮鍧嶋妱訖C外殼；

　?、輽z查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　?、贆z查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　?、谵D動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　?、蹤z查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　?、芮鍧嵥猛獗?；

　?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　?、偾宄郎缁≌謨鹊奶蓟锖徒饘兕w粒；

　?、谇宄|頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　?、矍鍧嶈F芯上的油污及臟物；

　?、軝z查復位調簧情況；

　?、輸Q緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　?、谕鈿煽拷拥?，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　?、跈z查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　?、谇宄郎缁≌謨鹊奶蓟锘蚪饘兕w粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　?、圩詣涌諝忾_關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　?、贆z查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　?、跈z查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　?、贆z查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　?、跈z查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　?、燮詈艽蠡蛐盘柧€腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　?、贆z查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　?、跈z查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　?、蹖﹂l閥閥桿加黃油潤滑；

　?、軐︿P蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　?、贆z查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、跈z查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　?、蹤z查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　?、贆z查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　?、跈z查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　?、蹤z查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　?、贆z查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、谇宄龎毫κ覂任畚?，疏通控制水道；

　?、蹤z查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　?、芫o固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：變壓器維修保養規程

　　變壓器維修保養規程

　　1．0目的

　　加強變壓器的維護保養，確保變壓器性能良好，為中心提供可靠的電力供應；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作責任人:工程主管；

　　3.2值班人員負責變壓器的日常巡查工作；

　　3.3變壓器的年度保養由工程部自行實施，高壓測試委托具備相關資質的專業公司實施；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1每年對變壓器進行一次停電保養，具體實施時間應經部門主管批準并報領導審批，并提前通知相關部門、業主及租戶；

　　5.2在進行變壓器檢查保養工作時，應先斷開變壓器低壓側負荷開關，主開關，然后斷開高壓側出線斷路器，合上接地開關對變壓器充分放電，然后鎖住高壓出線柜，并懸掛“有人工作，禁止合閘”標牌，鎖住高壓室遮欄門，禁止任何人進入高壓室操作；

　　5.3保養工作必須有兩人進行，一人操作，一人監護，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；首先對變壓器驗電，確認無電后掛上臨時接地線；

　　5.4變壓器外殼、墊片、瓷套應無破損和放電的痕跡，電纜及母線無變形、變色現象；

　　5.5緊固引線端子，銷子、接地的螺絲，進出母線螺絲，如有松動的應拆下螺絲，用細平銼輕銼接觸面，用手感覺無任何凸凹不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵及金屬細粉，抹上導電膏，裝上新的彈簧墊圈，緊固螺絲；

　　5.6用吹風機吹去變壓器周圍及配件的灰塵，然后用干凈的布擦拭，拆除臨時接地線，再進行變壓器絕緣電阻的測量工作，測量時由兩人進行，測量前后均須放電，測量完應先斷開搖表連接線后才能停止搖柄的搖動；

　　5.7工作結束后，清理現場物品（使用的工具、螺絲，其它附件等），清理完畢后，再次對室內以及變壓器本體進行檢查，最后鎖好遮欄門；

　　5.8確認所有人員及工具等都離開變壓器室后，進行三次沖擊合閘，無異常則投入運行；

　　5.9變壓器每三年應進行一次高壓測試，掌握繞組的絕緣情況，以免運行中發生意外；

　　6．0附則

　　保養工作必須程序操作，保持有兩人進行，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；

　　7．0支持性文件