物業管理企業的品牌競爭
品牌是企業的無形資產,也是企業贏得市場的利刃。因物業管理是一新興產業, 目前還不夠完善,它的社會地位也不高,加上物業管理的贏利微乎其微,因而很多物業管理企業都忽略了 品牌的創立。事實上,在物業管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天,創名牌企業，建優秀PM小區，現已成為我國PM企業的管理目標和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴,好的品牌能夠傳達出企業的價值、文化和個性。建設部舉辦的"物業管理與ISO9001認證 研討會",吹響了鼓勵和推動物業管理企業通過IS09001國際質量體系認證,提高企業知名度,實施物業管理品牌戰略的號角。
現在,企業已經進入了"品牌競爭"的時代,未來幾年,物業管理企業要在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企業的品牌形象和知名度。
目錄
1品牌和物業管理品牌
2 創建 物業管理品牌的條件
3 創建物業管理品牌的必然性
4 創建物業管理品牌的策略
5 物業管理進入品牌競爭時代
1品牌和物業管理品牌
目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現。低價已使很多公司無法單靠物業管理費生存，而在高檔物業市場，登陸不久的“洋物業”已開始伸手采摘豐碩的果實。大多管理落后的小型物業管理企業已陷入生計維艱，又遭消費者口誅筆伐的尷尬困境
.物業管理市場的現狀使競爭機制、打造行業品牌引入物業管理行業，從而給消費者以更多選擇機會，也給了物業管理公司規范發展的機會。先看一個例子：天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質.公司成立以來，一直遵循“依法管理、服務第一、住戶至上”的企業宗旨，發揚“開拓、求實、創新”的企業精神，樹立了“以人為本，以誠取信”的經營理念，創立了具有金廈特色的物業管理模式。目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號.幾年來公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。實干精神和不斷創新已成為金廈物業的品牌.由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市場上突進的速度，是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質的崇尚。它是對承諾兌現的程度，是精細工作的結果，是長期讓消費者們感到滿意的回報。品牌的組成包括企業和產品名稱、產品質量、產品定位及宣傳口號等等。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維護、提升和再開發。物業管理品牌，是由物業的品牌跟管理品牌共同構成的。構成的要素主要有：物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業績、裝備水平、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級等等；此外，還包括公司物業管理服務的項目 、收費標準、服務態度、服務深度等方面。
2 創建物業管理品牌的條件 可以設想，如果物業管理公司受托實施物業管理的小區內，業主入住后發現建筑質量低下，配套及環境很不完善，售后遺留問題成堆，服務人員態度惡劣等等一系列問題，面對這樣的小區物業公司只能窮于應付，根本談不上創建自己的服務品牌。物業管理公司要成功的創建品牌，要根據物業的特點，硬件、軟件設施，有點到面，擴大戰果，從而實現創建物業管理品牌的戰略，也就是說物業公司要先分析了解創建品牌的先決條件：2 、1 硬件 其在日常的使用中還有個折舊問題，不可忽視。
2、1、1 設施，設施跟檔次無關，功能是否匹配是評價硬件設施好壞的一個很重要的標準 。
2、1、2、環境，環境就是綠化、園藝，而且任何一個綠化的環境具有他的公用性，同樣綠化，是裝飾性的還是功用性的一定要明確，如果是功用性的，它的功用性沒有發揮出來，只發揮了它的裝飾性，這樣的環境仍然不能稱為好。評論環境就談到美觀、品味、格調，處理環境藝術應該由專業的設計師去完成，形成良好的、溫馨的、舒適的生活空間。
2、1、3、質量，質量問題有我們通常意義上看得見的，另外還有我們看不見的，這就要請專家來鑒定。
2、2 軟件 評價軟件的第一個標準就是在所有的軟件要件構成中，是否有研發，研究發展，研究物業、客戶需求，物業定位、市場定位。如果管理的物業為寫字樓可能更多的是關注區域市場的現狀和走向，如果是住宅則更多的是研究客戶需求，目標群體的需求，而且這個研究要保證這個物業可持續發展。軟件也就是看一個管理公司具備不具備對物業發展的預見性和指導性，當具備這個能力的時候，所有的工作有方向有目標了，那么物業公司需要做的兩件事情就是管理和服務設計及管理和服務的執行。
2、3 服務對象 可以說物業的服務對象是人。為了提供讓其滿意的服務要盡量使其服務需求趨同，使這個群體的人在他的需求層面、需求趨向方面，盡可能達到一致。
2、4 樹立品牌意識
作為一種無形資產，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業管理品牌形象所形成的口碑效應不僅能給物業管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經營規模的擴大。各物業管理公司應該結合實際需要，積極探索，大膽實踐，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，以創建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環境為目標，通
過嚴謹、高效的科學管理，倡導"隨時隨地、盡心盡力"的服務理念，為業主提供優質服務。2、5 完善的規章制度和高素質的從業人員 規章制度有利于各項工作的順利發展開展和公司的進步，員工工作的有序。從業人員如果都能清楚地知道自己所服務的企業比別人做得好的有什么，追求的是什么，并能以加盟這樣的企業為自豪的話，就會逐步形成員工的“品牌氣質”，這種氣質的形成對于企業品牌的成長是非常關鍵的。而且在在職管理人員中選拔有培養前途的員工或招聘專業人員，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展培養后備人才。培訓可以通過理論研討、聽專題講座、舉行專項訓練等形式，從而不斷提高物業管理人員的理論水平和業務素質。
3 創建物業管理品牌的必然性
3、1 實施物業管理品牌是滿足居民要求的需要 隨著生活水平的不斷提高，人民對住房的要求已經從有房住、住得下， 提高到住得好。所謂住得好，不是單純的面積大小、布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“軟件”，來保證房屋及設備正常運行、物業區內治安良好、環境整潔、服務設施齊全等等。因此，一流的物業必須配以一流的管理服務，才能創造出一流的居住環境。其次，名牌物業管理受到消費者青睞，不僅僅在于其表層的管理服務，更重要的是它所蘊含的企業文化，即對消費者的地位、個性、修養、品味、生活方式的肯定性的文化特征。換句話說消費者的購買和消費過程，同時也是一種追求上述文化價值的實現過程。正因為名牌物業管理所蘊含的高文化品味及高附加值，才能使消費者對其情有獨鐘， 不惜為之投資。3、2 實施物業管理品牌是物業管理企業在市場競爭中生存與發展的需要 物業管理服務性的性質決定其目前經營方針是“保本微利，服務社 會”，不能以牟取高額利潤為目的，所以許多物業管理企業處于微利虧本狀態。沒有資金，談何經營、服務？從現在先進的物業管理企業中，我們發現，規模越大，管轄物業越多的企業，其獲利越豐。因此，物業管理企業只有創立名牌，運用品牌優勢擴大經營服務范圍，形成規模效應，才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業獲得可觀效益，為其生存提高保障。
3、3、物業管理品牌可以是永存的 物業管理企業的品牌，體現在物業管理上的硬指標，就是創建和獲得國內物業管理最高榮譽獎"優秀物業管理小區"、"安全文明小區"以及ISO9001質量管理體系認證；在軟件建設方面，對內主要是企業文化，企業內部機制改革，對外則是通過媒介擴大影響，宣傳企業精神，全面提升企業形象。3、4、物業管理品牌是信任與承諾名牌企業、優秀物業管理小區表達著"產品"或服務與業主之間的相互關系，是一種體現互利互惠、友好合作和信任的關系。優秀物管“產品"就向商海中的"燈塔"，吸引著迷茫和優柔寡斷的業主客戶。優秀物管"產品"不僅能拉近物業公司與業主之間的關系，而且是物管企業與業主之間非書面或口頭的契約。真正的物業品牌（優秀物業管理小區、樓宇、安全文明小區）能體現
出一種強大的信任和效益，是一種無形的資產和力量。 3、5、物業管理品牌是對服務價值的最好詮釋 如果一個物管企業總能夠以合理的收費價格（這種合理收費價格是按照國家收費標準，而且是物管企業和業主都能接受的），提供優質的"產品"或服務，那么，市場就會認同于它，業主就會忠實于它。物業公司和業主的這種關系，是以經營"品牌"為紐帶的。"品牌"或"優秀物業管理小區"是承諾和忠誠的象征。品牌表示物管企業給予業主以承諾。物管企業以履行承諾來維護其"產品"，作為對業主的奉獻和熱情，這樣，會使業主發現忠實一家物管企業是值得和有利的。
3、6 物業管理品牌不僅有益于彌補和完善開發商的信譽和形象，而且使物業本身更具有吸引力，讓潛在的購房者更樂意為幾乎可以看到的、未來的、系統周到的服務和優良的管理而傾囊。因此，在項目營銷中，一定要高度重視物業管理品牌的充分利用。具體來講，主要有以下方面的原因：
3、6、1、物業管理品牌是物業項目品牌的重要構成部分 由下列的數據我們可以看出： 現在許多房地產開發商在銷售中把信譽好的物管公司提供的物業管理作為一個非常重要的促銷手段。據調查，20**年，京、滬、穗三地新開發的樓盤把主要的賣點放在物業管理（97％）。其他主要賣點還有：位置（94％）、價格（92.8％）、戶型（91.4％）、建筑質量（89％）、環境（84％）、生活質量（83.5％）、物有所值（79％）。
3、6、2 、 物業管理品牌與物業項目成功與否關系重大 一項物業如果具有良好的物業管理品牌，則可以讓現實的與潛在的購房者對物業增加更多一些信心。因為在客戶的眼中，物業公司才是和他們“同呼吸，共命運”，并將長期和他們共處的單位。目前，一些地方媒體曝光的房子出了問題，業主找不到開發商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時，物業的管理品牌如何，既是與他們日常學習生活密切關聯的，也是他們能否自慰、自豪、自尊的一個重要影響因素。
3、6、3 物業管理品牌策略是戰勝競爭對手的新穎而有效的策略 營銷中利用物業管理品牌主要有兩個途徑。3、6、3 、1 現場銷售過程中，通過現有物業管理人員的儀表、言行、 工作與服務態度等來直接展現物業管理品牌的魅力，把更多的購房者吸引到自己的物業項目上 來；
3、6、3、2 營銷中有意把物業管理品牌作為一個賣點，通過電視、雜志、報紙等媒體把項目物業管理品牌的概念突出出來。因此創建物業管理品牌是物業公司發展的必然趨勢，它將會使物業管理的服務水平不斷推向新的高度，服務質量得到不斷提高，
4 創建物業管理品牌的策略
4、1 走市場化道路 物業管理企業要在持之以恒的創名牌過程中促進企業整體水平的提高， 這樣，企業才能在激烈的競爭中脫穎而出，獲得更快、更好的發展。市場化經營是物業管理發展的必然趨勢，是實施品牌戰略有效的方法之一。 市場化物業管理應該具有如下特征：
4、1、1 管理現代化
4、1、1、1 指導思想現代化。即對物業管理行業的管理要遵循市場經濟的規
律，要用開放的眼光看問題。4、1、1、2 物業管理體制完善化
4、1、2 供需主體市場化 4、1、2、1 物業管理市場供給主體市場化 物業管理市場供給主體指各層次、各類別的物業公司，它的市場化，應具有以下幾個特點：經營行為的自主性、經
營目的效益性、物業管理組織企業化、經營活動的競爭性 4、1、2、2 物業管理市場需求主體的市場化 物業管理市場需求主體指需求物業管理服務的業主、使用權人或其集合體業主管理委員會。它的市場化有兩個要求：決策自主性、消費的社會化。4、1、3 運行規范化 它包括四方面的內容：4、1、3、1 委托合同化 物業管理委托合同是物業所有人或者業主委員會與物業公司簽訂的有關物業管理與經營方面，明確雙方權利與義務關系的協議或契約。4、1、3、2 價格合理化 價格構成合理化，說明物業管理過程中，哪些應納入價格構成，哪些不應納入價格構成。它要求價格定位不能過高或過低 。4、1、3、3 競爭有序化 物業管理市場中的競爭應是實力、信譽的競爭，參與競爭的物業公司都應在機會均等、公平、公開、公正的條件下進行合法、有序的競爭。4、1、3、4 監督機制規范化 物業公司來說，既要有嚴格的內部制約，又要加強外部監督力度。推進物業管理市場化，促進品牌戰略的實施，規范物管市場要從以下幾方面入手：
4、1、1 職責明確 政府的職責就是制定和完善法律、法規，用法律、法規來規定政府、開發商、物業管理企業、業主和業主委員會的責任權力義務等，規范物業管理企業的成立和運作，使物業管理企業按照市場經濟規律的要求來正常運行，同時還要強化對有關立法執行情況的有效監督。 物業管理企業必須轉變觀念，擺正位置，由業主的“領導者、管理者或支配者”轉向為接受業主委托，受雇于業主，為業主收好、管好、用好物業管理服務費，同時服務好，維護好業主的物業，方可從中得到合理的報酬。業主即房屋所有人也要轉變觀念，變被動接受物業管理為主動推行物業管理，認真履行業主自治的職責，只要條件許可就應立即選舉產生業主委員會，為業主自治和有效行使業主自治權力提供組織保障。業主委員會必須是承擔法律責任的獨立法人或社團組織，履行業主對物業及其公共設施和公用設備維護保養的責任和義務，實現物業保值增值的目的。并且在物業公司內部也要職責明確，確立崗位責任制，達到事事有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作氣氛，塑造良好的企業形象。
4、1、2 規范物業管理市場 4、1、2、1 健全房地產市場，健全的房地產市場，能激活物業流通，促使業主關心自己物業保值，從而轉變觀念，接受物業管理市場化的觀念，自覺履行對其所擁有的物業及附屬設施設備周圍環境綠化、衛生、治安、維護、修繕和整治的義務，確保物業的完好。4、1、2、2 培育能適應不同消費需求的物業管理市場 物業管理市場既可提供低檔次非專業化服務，又可提供一般房屋修繕、清潔衛生、園林綠化、安全保衛專業化服務體系。它以住宅區為切入口，逐步向寫字樓、工業區、商場、農村、學校、車站等各類物業延伸和拓展。 4、1、2、3 引入和保護競爭機制 此途徑可增加物業管理市場的活力，使業主享受到優質的服務并合理支付給物業管理企業報酬。 4、1、3 依法建立規范化的物業管理制度
4、1、3、1 建立前期物業管理備案審查制度 4、1、3、2 建立物業管理確認制度 4、1、3 、3 建立業主大會制度 4、1、3、4 建立物業管理招投標制度 4、1、3、5 建立住房維修資金制度 4、1、3、6 建立物業管理服務費雙方協商制度 4、2 走專業化道路 不斷提高專業化水平，樹立專業化經營理念。所有房屋的物業管理應由獨立經營的專業化物業管理公司管理，由業主與物業管理公司簽定協議，從而保證住區物業管理的水平的連續性和服務質量的不斷提高。物業管理的專業化還體現在物業管理人員的專業化上。專業人才奇缺是制約物業管理發展的一個不可忽視的問題。相當一部分是從房管單位或房地產開發企業轉行為物業管理從業人員,不僅專業知識欠缺,而且服務意識不強。物業管理是一個專業化程度很高的勞動密集性行業,管理經驗與管理技巧非常重要。隨著物業裝修標準和設施設備高檔化、復雜化,物業管理的難度必然越來越大,從業人員必須具備多方面與之相關的專業知識和專業技
能。遺憾的是,我國物業管理人才的教育培訓還未引起高等院校的重視并列入計劃。目前物業管理企業實行的崗位培訓制度和上崗資格制度,遠不能滿足飛速發展的房地產和物業管理的需要。因此，物業管理公司應樹立人才競爭理念，不僅要通過給待遇、給位置，從社會上招聘能人，同時要加強員工的專業化培訓。我們先看一下在要成功塑造物業管理品牌的過程中，至少需要人才的種類：專業能力、綜合能力出眾的技術人才、知識全面、擅長協調的管理人才、能夠適應市場 變幻的營銷人才、出謀劃策的企劃人才、具有創新精神和決斷意識的企業家。要培養和引進這五類人才，必須做到：4、2、1 在思想上要樹立競爭意識和憂患意識，做到與時俱進，引進人才時要做到公正嚴明，不搞特殊化，杜絕走后門等不良風氣。4、2、2 提高從業門檻的高度，做好引進人才機制的改革，做到“寧缺毋濫”。4、2、3 對內加大培訓考核力度，在堅持狠抓業務培訓 的同時，嚴格考核制度，對不符合條件者實行“一刀切”，真正做到“能者上，平者讓，庸者下”。4、2、4 加強對專業人才的培養 加大對專業人才的培養力度 ，同時要與實踐緊密結合起來，絕不能脫離實際需求情況。
4、3 創新策略 創新是一個企業的生命,是企業發展的原動力,是企業超越自我的必然選擇, 是提升企業競爭力的重要手段。它包括戰略創新、服務創新、理念創新。4、3、1 戰略創新 其是企業在超競爭環境下的必然選擇,制定并實施明確的戰略創新措施是一個企業首先要考慮 的問題。因此, 企業向什么方向發展、如何發展等一系列問題,都要求我們在戰略管理上要有所創新,即要求我們制定的戰略既 要方向正確,又要出奇至勝。在制定戰略時，要分析外部環境及其發展趨勢，尤其是與物 業管理關系密切的第三產業市場需求及競爭狀態，對有害于企業的影響盡量 避免或轉害為利。 同時要認真研究競爭對手，認真分析本企業實力，弄清物業管理行業競爭態勢，發揮本企業優勢，使企業經營建立在 自身雄厚實力的基礎上。在戰略制定過程中，既要吸收有關技術與
管理專家參謀咨詢，也要吸收企業職工代表參加，以便集中群眾智慧，同時使戰略能得到企業職工 的贊同與支持。4、3、2 服務創新 隨著物管行業的日趨成熟完善,許多物業管理企業都在下大力氣抓管理,這樣一來,各物業管理企業在具體實務管理上的差距就會越來越小。這就意味著,誰的管理和服務最有特色最接近人們的需求,誰就能脫穎而出,備受人們的歡迎。因此,要求物業管理企業必須要以人為本、要有高超的服務技能。4、3、3 理念創新 同理物業管理企業必須要領先的服務理念才能使管理更科學更有效，才可以把拓展市場這塊"蛋糕"做得更大。
4、4 走規?；洜I道路 品牌之所以成為品牌，就是因為有了規模，或者說，規模鑄就了當今世界的 品牌。gg開放使我國的經濟體制向著市場經濟的方向發展，使我們看到了世界品牌的威力，國際國內的市場競爭使我們進一步了解到品牌的背后有規模。產品企業的品牌是這樣，服務企業的品牌也是這樣，即使是正在營運階段的物業管理的品牌，衡量成功與否的標志也是規模。 2000年我國先行改革的深圳已經出現了管理規模達1200萬平方米的企業，緊隨其后的上海也已經有了管理規模達400萬平方米的物業管理企業，這類企業的發展不僅為它們品牌營運的成功奠定了基礎，也為各地物業管理企業的品牌營運和市場發展起到示范作用。
4、5 提供高質量的服務 創建物業管理的品牌不僅要體現在服務創新上，還要有高質量的服務。優良的服務最起碼做到：服務態度熱情、服務設備完好、服務技能嫻熟、服務項目齊全，程序規范、收費合理、制度健全、效率快速等。物業管理公司要把物管服務與人文關系、特色理念、社區文化建設結合起來。如采 用“個性化服務”，根據不同的住戶提供不同的服務，體現物業管理“以人為 本”的原則；又如在管理跨度加大、規模優勢凸現的情況下，采取“ 1拖N” 管理架構：即確定一個資深小區管理處為區域中心，由它對周邊小區管理處 實行工作 統一安排、分頭實施，人員統一管理、分片服務，財務統一收支、 分別核算。這可使得管理與維修人員配比大大降低，小區的平均開辦費也相 應減少。
4、6 加強法制化建設 物業活動中業主的權利義務不明確，業主大會、業主委員會的成立、組成、運作等缺少監督和制約，同時，作為一個新興行業，物業管理也存在一系列問題。如物業管理企業存在服務不到位、收費與服務不相符等行為，損害業主的合法權益；物業開發建設遺留的質量問題，使物業管理企業承擔了本應由開發商承擔的一部分責任。物業管理因此出現的種種糾紛，已經成為一個社會熱點問題。物業管理當前亟待解決的問題是法制建設滯后，相關主體間的法律責任不清，它們成為制約物業管理發展的瓶頸。為解決這些問題，一部全國性的物業管理法規--《物業管理條例》應運而生。它的頒布將從根本上解決物業管理法制建設滯
后、相關主體之間的法律責任不清的問題，對規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，起到關鍵作用。條例的出臺，標志著我國物業管理行業從此進入了法制化發展的新時期。但物業企業應在學習條例的同時，更要注重法制化的普及應用，可從以下幾方面入手：
4、6、1 要通過多種途徑增強業主的維權意識，明確自己的權利和義務。并通過規范業主
大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，維護大多數業主的合法權益。
4、6、2 要高度重視合同和業主公約的簽訂。合同應當對物業管理服務的內容、質量、費用等事項作出明確約定，明確雙方的權利、義務及解決糾紛的辦法，合同對全體業主和物業管理企業具有約束力。業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，業主公約對全體業主具有約束力。物業管理更多的是民事法律關系。今后，對物業管理各方主體權益的維護、對物業管理糾紛的調處，都將在很大程度上依賴合同和業主公約。
4、6、3 推進物業管理項目的招投標活動。國家提倡房地產開發與物業管理相分離的原則，《條例》規定了從20**年9月1日起，新開發的住宅小區，包括商住樓，必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業施行物業管理。這項工作的關鍵是要規范物業管理項目的招投標活動，真正體現公平競爭，推進物業管理企業的優勝劣汰。物業管理企業能不能實施法制化管理，是衡量一個物業管理企業管理水平的標志，是物業管理企業實施管理的基礎。因此，這就要求物業管理企業從點滴做起，一言一行，一舉一動都必須規范化、法制化，從而樹立自己的形象，創自己的品牌。
5 物業管理進入品牌競爭時代
中國物業管理市場20**年實現年產值300億元，物業公司總數已超過兩萬家，從業人員過200萬，覆蓋面達到城市總物業量的30%以上。隨著國有房管所的市場化，新的物業公司不斷涌現；在高檔物業市場，登陸不久的洋物業已經開始摘取豐碩的果實，物業管理市場已經進入市場化的品牌競爭時代.據了解，部分國內物業管理公司已率先進入品牌競爭軌道，中海、萬科和金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物業分布在深圳、北京、上海、天津等14個大城市，面積逾900多萬平方米，已成為目前國內管理規模最大的物業公司；而后起之秀的金地物業也在10多個城市接管了600多萬平方米物業；上海的陸家嘴物業提出做業主“好保姆、好管家、好朋友”的服務理念，并成為全國第一家通過質量、環境、職業安全衛生三項質量體系國際認證的物業管理企業。
21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。身為這個時代的一名物業管理人，愿意同其他千百萬物業管理人一起營運一個個優秀的物業管理品牌，共同去擁抱品牌時代的太陽。
篇2：論物業管理品牌的發展
論物業管理品牌的發展
物業管理的品牌比較獨特的一點，是什么呢？是由物業的品牌跟管理品牌共同構成的，我們常常會發現這樣一個問題，知道物業，不知道管理商是誰，知道管理商是誰，對這個物業幾乎一無所知，怎么能夠使這兩者之間有機的結合起來，使物業帶動整個管理公司在社會聲望的提升，亦或通過管理公司提升這個物業，使兩者結合交互可能是我們應該共同關注的。
所謂品牌，需要理解的一點是什么？首先是個知名度。當然這里存在一個群體指向問題，就是只讓該知道你的人知道你，那么在該知道你的人這個目標群體中這個指向中你的履蓋率越高越好，這是要達到的第一步，就是要把知名度做好，品牌的第二個構成：美譽度，通俗地說就是需要人家知道什么，任何一個品牌的傳達應該講是在一個企業受控上的，就是希望知道些什么和別人知道什么是不是對稱，如果不對稱就需要重新檢討。在美譽度的問題上仍然有一個群體指向的問題，也就是內涵指向的問題。美譽度構成了認可度，如果能把這知名度和美譽度所構成的這幾個要件很準確、很清晰地說出的話，對于物業管理的品牌，對于品牌二字應該算是比較清晰的認識了。
物業管理品牌的支撐點是什么？
第一個：硬件，在硬件的構成中，有一個重新評價的問題：
1、設施，設施跟檔次無關，功能匹配是評價硬件設施好壞的一個很重要的標準；
2、環境，環境就是綠化、園藝嗎？不僅如此，任何一個綠化的環境仍然存在他的公用性，同樣綠化，是裝飾性的還是功用性的一定要明確，如果是功用性的，它的功用性沒有發揮出來，只發揮了它的裝飾性，這樣的環境仍然不能稱為好，評論環境就談到美觀、品味、格調，那么處理環境藝術應該由專業的設計師去完成，而不是根據領導者個人的好惡；
3、質量，質量問題有我們通常意義上看得見的，另外還有我們看不見的，這些都是要強調它的專業性的。以上這些最基本的，也就是說品牌構筑的第一個要點--硬件。
第二個是軟件，我評價軟件的第一個標準就是在這個管理所有的構成中，所有的軟件要件構成中，是否有研發，研究發展，研究物業、客戶需求，物業定位、市場定位，如果寫字樓可能更多的是關注區域市場的現狀和走向，如果是住宅則更多的是研究客戶需求，目標群體的需求，而且這個研究要保證這個物業可持續發展，這是軟件，也就是說一個管理公司具備不具備對物業發展的預見性和指導性，當你具備這個能力的時候，所有的工作有方向有目標了，那么你需要做的兩件事情就是管理和服務設計及管理和服務的執行。
第三：客戶品質，客戶品質是構成物業和物業管理企業，能不能夠成品牌非常關鍵的要點，什么叫客戶品質，不是講這個客戶一定要說全是外國人就比中國人好，并非這概念，質量保證的第一點就是需求的趨同性，也就是說他必須是某一類群體，具有共通性的群體當在這個物業中需求是趨同的，這個樓宇的客戶質量是好的，講服務需求趨同實際就是把不同的口味放一起調和，講的是這個概念，盡可能把它保持一致性，使這個群體的人在他的需求層面、需求趨向方面，盡可能達到一致，這個問題我認為是客戶品質很重要的一方面。比如樓宇出租，我們在市場壓力不是最大的情況下，做好甄選這個關，有些客戶是優先的，比較優先原則，制定優先原則選定一批客戶住進這個物業，和這個物業提供的服務是相匹的，當客戶已經入駐進來了的時候，具備條件調整這些客戶群體，當這些問題都做不了的時候，怎么辦--引導，導引客戶的需求，趨向最終完成一個什么結果--集聚，某一類型的人，某一類型的群體，在一特定物業中集聚，使物業管理工作專業化，物業的客戶專業化。
提高企業的知名度，離不開傳播行為，如何做好傳播，剛才談到了認知度和群體指向的問題，在服從這樣一些原則的情況下，首先來進行選擇，目標客戶是誰？媒體的受眾是誰？媒體很多：電視臺，電臺報紙、刊物，互聯網、POP、PM甚至包括一些活動的口碑傳達，都是我們選擇的范圍，之后再考慮投放方式，這些應由專業人員來操作，投放方式有很多辦法，最本質的方法就是法無定法，沒有固定辦法。這兩項做好之后，第三個就是“在商言商”要考慮成本，也就是經濟，經濟性分析，我們所做的一切的成本和我們所取得的效益是不是一致的，最后就是一個策略問題，策略問題主要需要考慮的是投放，其中包含力度和頻度的控制。
第四個問題談的是一個品牌策略的問題，ISO-9002可能是大家知道最多，研究最多的東西，他對品牌軟件的設置、構成怎么去做可能非常有效。 CIS在這兩年不太時興了，但有很多核心的東西，對于企業是非常重要的，如果把CIS研究透，分解開結合企業的要素，把它的要素跟企業的要素結合起來，來推進你企業的品牌策略，都是很重要的?？赡芤舶ㄆ放萍毞?，是我們在未來品牌建設中的技術處理，都是要考慮的。
篇3：如何創造物業管理品牌
如何創造物業管理品牌
物業管理是一門跨專業、多領域的綜合性學科，涉及了建筑、管理、法律、營銷、心理學、公共關系等多個方面的學科。這樣的一門學科是需要我們作為一名物業人要花時間，用心去學習的。
隨著城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，物業管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢。尤其在市場經濟的條件下，大多數人將成為物業的產權人和使用權人，因此，如何在激烈的市場競爭中立于不敗之地，創造合理的規模效益，已經成為現今物業管理的關鍵問題。一家物業公司只有針對不同的物業類型、不同的消費人群、以不同于他人的管理模式，才能建立自己的經營理念，才能走出企業的品牌化道路。
品牌是什么?依據美國市場營銷協會的定義：所謂的品牌就是一種名稱、標記、符號，簡單的說就是一種商品的牌子，以自己特殊的商品形態區別與競爭對手的標記。但是在市場經濟發展的今天，品牌已不再是一種簡單的區別標志，而是企業客戶和價值(文化價值、經濟價值)的來源。物業管理是一種服務，它以物業為管理對象，以廣大業主為服務對象而定位于社會人群。由此，物業公司想創建這種服務的品牌也不外乎這三個方面：即知名度、美譽度、忠誠度。
大家熟知的萬科物業公司發展到今天之所以能成為行業中的佼佼者，其中一個最重要的因素就是依靠了其服務的品牌效應。在多次的物業管理招、投標中，其能做到“未見其人，先聞其聲”靠的是它的知名度，而在以后的日常管理中能得到廣大的業主的支持與信賴則主要依賴了它的美譽度，于是不斷提升的忠誠度為它贏得了越來越多的客戶，終究鑄造了中國物業的“巨無霸”。 但是創建一個品牌并不是朝成夕就，而是需要一個長期的過程。
福州雖然是位于沿海的一個城市，但就經濟發展、人口規模來說還是一個中小城市。于是在這樣的情況下要做成一個物業的品牌，除了要克服大的環境困難外，還要最大程度上優化企業的內部結構和人員配置，這樣才能達到我們所預期的目標。大部分的物業公司日常的工作中主要還存在這幾方面的問題：
(1)物業人員的形象不規范。包括服務人員的儀表、語言、行為形象。物業處的管理人員是第一時間與業主打交道的，因此，他們的給廣大客戶留下的形象則代表了公司的精神面貌。
(2)規章制度不健全。主要包括對內(員工規范、崗位職責、獎罰機制)和對外(管理制度、業主公約、處理程序等)。
(3)服務人員的人性化意識不強。對待業主不夠周到熱情，有的甚至與業主之間發生了口角。在實踐的工作中，物業處的管理人員對應允業主的事情不能及時的處理，比如說報修，一拖再拖使公司的誠信產生了嚴重的危機。
(4)物業經營收入單一，難以擺脫虧損的局面。很多的物業公司所管理的物業，它的建成已有十幾年的時間，大多數的公共設施已經老化，光靠便宜的服務費來經營，虧損是在所難免。
如何解決這些問題，規范物業項目的運作，樹立物業的品牌形象。我有一些自己的幾點建議和想法：
建立規范、高效、專業化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。
(1)規范服務人員形象，加大企業宣傳力度。規范形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規范要求我們的服務人員要持證上崗，統一著裝，佩帶明顯的標志，所使用的工具要印有企業的標識。語言形象要求服務接待人員要講普通話，在電話接待中要首問“您好，**物業，有什么可以幫助您”語言要盡量熱情委婉，包括在與業主產生矛盾的時候。行為形象要求每一個崗位的職工要做到：工作規范，盡顯專業風采。這一點對我們的保安人員顯的十分重要，在小區里保安人員擔任著維持公共秩序的職務，所以在工作中要盡量達到軍事化的標準。
(2)健全與物業有關的規章及各種檔案保持制度。完善的規范規章可以規范員工的行為，有利于整個服務流程的再造，有利于提升企業的外部形象，尤其是以后創優、ISO9000認證的必不可少的環節。所以，對于公司內部要建立員工的崗位責任制、工作內容要求并且要確保能落實下去，內部制度的設立要無時不刻的表現出一個絕對服務者的形象--以業主為中心，輻射每一個員工的行為。
有的公司實行首問責任制就值得為其他的物業項目所借鑒，即每一個與業主接觸的服務人員都要成為服務流程上的一個點，實現服務無縫隙。對于外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要依據國家的法律法規，措辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立清晰合理的服務流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發生都能找出相應的責任人，并能配合相應的獎罰激勵措施。
(3)充分重視業主大會和業主委員會的作用，使之成為物業與業主溝通的橋梁。全體業主是整個小區物業的所有權人，而業主大會和業主委員會則是他們的代表機構和代表，也是小區重大決策的擁有者，所以物業管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關系。業主委員會是業主大會的執行機構，同時也是物業企業的監督者和協助者。
一些重大的物業事項(物業維修基金的使用、年度預算、物業公用部位的經營等)必須要業委會審批，否則有時物業的好的想法，可能會變成違法的行為。鑒于現今大部分的業主委員會還不是很健全，重大的事情盡可能的要經過入住業主多數的同意。此外，在日常的管理服務中，要定期或不定期的召開與業主委員會或業主代表的座談會，以征詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業主的合理要求和一些個別業主的不配合現象對業主委員會給予明示，請求其協助解決，做到雙方心中有數，必要時要達成書面協議。
服務管理要以專業化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。
(1)以專業化為方向，首先要打好專業基礎，即讓大多數的員工掌握豐富的專業知識和專業技能，因此企業要建立氣氛活潑、富有彈性的學習型網絡。公司應定期或不定期的組織培訓班、外出學習，特別值得一提的是對于外出學來的東西，不能搞純粹的“拿來主義”，一定要適時而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區的實際情況，偏離實際的再先進的思想方法也要忍痛割愛，否則只會浪費大量的人力、物力。
對于專業技能，因為其是服務質量的基礎，所以我們要鼓勵員工提出改革技能的辦法、參加國家的技能考試，對取得一定成績的員工要給予獎賞，由此形成一個“學以為用、從用中學”的的良性循環。
(2)寓法制化于其中，就是要求公司的每一個行為都要與法律政策有直接或間接的聯系，這也是我們在工作中始終都能占據主動地位的關鍵，尤其在處理不可協調的糾紛中其作用更是可見一般。物業企業每時每刻要有法律自我保護意識，即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例說在有的小區，看到一些復式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比較狹窄，如果在業主看房或是驗收時，就存在了一個潛在的跌傷危險，而我們的物業沒有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發生事故我們就要承擔責任。如果我們給予醒目的警告，那我們只可能不承擔責任或是承擔連帶責任。同樣的情況比如在我們的清潔員剛剛清潔完的樓道上、電梯里等等，我們都應該對潛在的事故有作為。
首打營銷牌，要走多條路。
品牌的創建說到底就是營銷的結果，當然這包括了企業的市場、文化、行為營銷等各個方面。通過營銷，企業可以提高自己的知名度，擴大市場份額，使自身的物業形成一種口碑效應，在不多增加客戶的基礎上從而形成自己的規模效益。
在品牌營銷的同時，我們還要學會多條腿走路，比如做房屋中介、廣告位出租、家政及其他的特約服務，這都可以成為企業的一個收入來源。當然一些不樂觀的事實也擺在我們的面前，在企業多面經營的的同時，肯定會遭遇來自市場、政府各個方面的阻力，這就需要我們的管理人員展開積極的公關工作，為企業的發展營造一個寬松、穩定的空間。
作者：盧敏峰 三木物業公司