前言
在舊物權制度中,業主及其集合體即業主大會和業主委員會是否享有獨立而充分的訴權是一個在立法上模糊且在司法實務中難以廓清的問題。由于物權法只對業主內部訴權機制作了規定而未對其外部訴權體系進行規范,從而給司法實務又提出了新課題。

物權法用專章規范相鄰關系,應當說單從文義解釋的角度而言,不動產相鄰關系是物權法體系中較為通俗易懂的章節。但是,在現實中相鄰關系糾紛卻因表現形式繁雜而致處理難度較大。為此,應當正確把握物權法條款之外的幾個處理好相鄰關系的隱性原則。

筆者擬通過對上述兩項物權制度的解析來幫助我們認識物權法中的“安居”工程。

一、業主及其集合體的訴權機制
在舊物權制度中,業主及其集合體即業主大會和業主委員會是否享有獨立而充分的訴權是一個在立法上模糊且在司法實務中難以廓清的問題。由于物權法只對業主內部訴權機制作了規定而未對其外部訴權體系進行規范,從而給司法實務提出了新課題。

業主之間及其與業主大會和業主委員會之間的內部訴權機制已有了物權法上的根據。即該法第78條“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”;第83條規定“業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟”。業主內部訴權類型的構成涉及四種情形:

一是針對業主大會及業主委員會的決議類行為所提起的撤銷權訴訟;
二是針對業主委員會所實施的規定及管理類行為引發的訴訟;
三是部分業主內部之間因相鄰關系或其他糾紛所涉之訴;
四是針對業主大會或業主委員會的決議所提起的確認無效之訴。之所以涉及無效之訴是因為物權法雖僅規定了撤銷權訴訟類型,但因“兩會”決議有可能直接違反法律、法規的強制性規定,從而構成民法所禁止的無效行為,故僅用撤銷權訴訟難以準確界別其糾紛性質。
鑒此,撤銷之訴并不能當然地排除確認決議無效之訴存在的可能。

業主針對包括物業服務企業在內的外部管理人或來自第三人的侵權時是否享有獨立的訴權,這在物權法中似乎找不到明確的對應依據。但筆者認為,其答案應當是不言而喻的。即除了根據法律、法規及管理規約而明確讓度給業主大會和業主委員會行使的權利外,凡是業主未被明確禁止且符合訴訟法基本受案要件的糾紛均可訴諸司法救濟程序。諸如,單個的業主對物業服務企業的服務瑕疵及其造成的損害或對來自物業服務企業的侵權行為應享有當然的訴權,物業服務企業不得以其聘用人是業主大會或業主委員會為由而利用合同相對性原則對單個業主的訴權進行抗辯。

因為“兩會”只是業主權利的集合體,是業主權利延伸的一種表現形式,其設立和存續的價值就是為維護業主權利。物業服務企業在與“兩會”構建物業服務合同時即應當明知其所服務的對象是一個個具體存在的“業主”而不是“虛化”的業主大會和業主委員會。故只要業主與物業服務企業之間存在獨立的訴爭且符合法院主管范圍和管轄的構成要件,則均可涉訴。

“兩會”自身是否享有訴訟主體地位是司法實務中長期爭議的一個難題。在新物權法制度中,對二者能否充任當事人的法律地位仍未明確。但筆者認為,完全否認該“兩會”的訴訟主體地位的觀點顯然再難以為繼。

首先,物權法既然已經賦予了業主對“兩會”決議的撤銷訴權,則當有此訴爭時作出決議的業主大會或業主委員會必然要充任被告,從而成為當然的合法的訴訟主體;

其次,由于物業服務企業是由業主大會承擔聘用與解聘責任的,故對于服務合同解除類訴訟的涉訴主體一般應是業主大會或經授權的業主委員會,只有特殊情況下才有可能以業主代表訴訟的機制提請解決;

第三,根據物權法第83條的規定,“兩會”在特定的情形下享有要求行為人停止侵權、消除危險、排除妨害、賠償損失等請求權,此類權利的實現并不能完全依靠“兩會”自身的強力來完成,而是必須依靠司法強制力作為保護機制。故無論如何,“兩會”已經獲得了在其決議和管理職能范圍內的訴訟主體地

篇2：相鄰權糾紛民事起訴狀范文

　　相鄰權糾紛民事起訴狀范文

　　原告：李**，男，住址：廣東省深圳市**巷1**號，身份證號碼

　　委托代理人：顏宇丹，廣東圣方律師事務所律師，電話：*****

　　被告：深圳市寶安區**街道**社區居民委員會，地址：深圳市**路**號，組織機構代碼：****

　　訴訟請求：

　　1、請求人民法院依法判令被告拆除侵犯原告相鄰權及生命健康權的違章建筑，排除妨礙、恢復原狀；

　　2、請求人民法院依法判令被告賠償原告減少的房租收入伍萬元人民幣；

　　3、本案訴訟費用由被告承擔。

　　事實與理由：

　　原告系位于深圳市寶安區**街道**社區**村**巷*號房屋的所有權人，原告于1990年*月*日向深圳市寶安縣建設委員會領取《房屋所有權證》，編號：粵房字第**號。

　　被告于年月在沒有任何合法報建手續的情況下，在原告上述房屋前修建垃圾站，于年月再次在該違章建筑上加大擴建二層，用于變電所。根據《電力設施保護條例》，該變電所延伸距離不足5米，違反國家電力線路保護區規定，嚴重影響了原告房屋內租賃人員的生活、居住的安全；根據GB12348-90《工業企業廠界噪聲限值》的規定，涉案變電所造成對環境的噪聲污染；同時被告使用該變電所及變壓器存在油泄漏污染，氣體污染的安全隱患，嚴重侵犯了原告及原告租賃方的相鄰權及生命健康權。為此，原告特依法向貴院提起訴訟，請求貴院判如原告所請。

　　此致

　　深圳市寶安區人民法院

　　具狀人：

　　二0年 月 日

篇3：相鄰業主通風問題糾紛案例

　　相鄰業主因通風問題產生糾紛怎么辦

　　案情介紹：

　　原告王某住在西城區一個臨街巷內，住房是一磚木結構的平房，于王某相鄰的劉某因為要開一家粵菜飯館，他便安裝了一個大型油煙機，其排煙口設置在自己的房頂上。王某的住房一側窗戶恰好與劉某安裝空調冷氣機的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風通道 。

　　劉某的粵菜飯館正式營業后，王某發現二層房間里總有股油煙味 ，且一旦開戶通風，油煙味更大。查找原因，王某發現原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機一開，就會有油煙竄進王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機的排放口，賠償精神損失人民幣500元。

　　審理：

　　某區人民法院受理此案后先主持雙方進行調解但因雙方分歧較大，調解無效，人民法院判決如下：

　　被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構成對原告王某合法權的損害。根據《中華人民共和國國民法通則》第十八條的規定： "不動產的相鄰各方，應當按照有利生產，方便生活、團結互助公平合理的精神，正當確處理通風、通行等方面的相鄰關系。給相鄰各方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失"，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調器、排油煙機，直到進行相應處理、不影響原告通風為止。

　　判決宣告后，雙方當事人都表示服從該判決。

　　分析：

　　本案涉及到相鄰關系中的幾個方面的不同問題。相鄰關系，從權利的角度可稱為相鄰權。所謂相鄰權，是指兩個或兩以上的不動產所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對自己所有或占有、使用、收益的不動產行使所有權或占有、使用、收益時，享有的要求對方給予必要便利的權利。

　　正確的處理相鄰關系，必須遵守《民法通則》第八十三條規定的"有利生產、方便生活、省事、團結互助、公平合理"的原則。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰 權、妥善處理相鄰關系的原則，同時也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。

　　本案中主要涉及相鄰 關系的下列幾個方面：

　　1、相鄰通風

　　相鄰通風權是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內與室外空氣的流通和正常開關窗戶進行室內外空氣交換的權利。在實踐中，相鄰 一方的下列行為應視為是對他方通風權的侵犯：

　　1)因相鄰一方建造房屋或其他設施時未與相鄰他方的窗戶保證適當距離、相距太近而使相鄰他方室內空氣通風不暢;或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風的。

　　2)因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內空氣流通的。

　　3)因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設置畜欄或在他方窗下推放垃圾等;或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰 一方的行為超過國家規定標準，則可按環保問題引起的相鄰關系糾紛處理，如不夠國家規標準的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰 他方通風權來處理。

　　3、相鄰關系的相鄰環保關系

　　相鄰環保關系中的相鄰雙方因環境問題發生的權利、義務關系，即相鄰一方在自已疆界內經營工業或行使其他權利時，對另一方負有的，可請求其采取必要的防止污染周圍環境、危害人身、財產安全的義務和另一方對其疆界外的人享有的，可請求采取必要的防止污染環境措施的權利的關系。通常業主、住戶個人因相鄰而發生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發的臭氣引起的，我國對于相鄰環保關系沒有具體規定，但在《民法通則》中有對于環境保護問題民事責任的規定。

　　點評：

　　物業管理公司在處理相鄰關系時只有相協調、調解的義務和責任，物業管理協調、調解不成的，應該由當事人向政府主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。