工作中項目經理應處理好四種管理關系

　　物業管理企業的項目經理，等同于前線指揮員，其素質高低直接決定著小區物業管理服務的優劣和物業管理企業的聲譽，作用不可小視。結合自身的工作實踐，筆者認為，一個稱職的項目經理必須處理好以下四種關系。

　　處理好與下級的關系

　　項目經理在物業管理企業中屬于中層干部，自然需要以強烈的責任心，支持領導的工作，并盡心盡力與各部門協調配合。但筆者認為，對項目經理而言更重要的是處理好與下級的關系。

　　第一，了解員工，用其所長。

　　“物業管理處員工不一定是全部優秀人才的集合，但它可以是員工優點的整合”。這句話對筆者影響很深。每個員工都有其優點和缺點，作為項目經理，一定要了解員工，用其所長。筆者在初做“領導”時，一味抱怨員工素質低，達不到工作要求，當時一個上級對筆者說的一句話讓筆者至今記憶猶新:“如果你下面的員工個個都出類拔萃，我讓你來管啥子?!”。因此，作為項目經理，切忌一味抱怨自己的員工，因為這樣做只能說明一個問題:員工都是“孬火藥”，你可能也好不到那里去。

　　第二，關心員工，投桃報李。

　　沒有滿意的員工就沒有滿意的業主。尤其在物業管理這個“100-1=0”的行業，哪怕是一個員工帶著情緒上崗服務，都可能會給整個物業管理處工作帶來無法估量的損失。因此在堅持原則、制度的基礎上，筆者十分注意關心員工的生活。

　　記得20**年9月的一天，錦天佳園護管員李波突發重感冒，喉嚨紅腫，說話困難。我知道后立即帶著管理員登門看望，并扶到醫院，幫他掛號、取藥，看完病后又護送他回宿舍。李波回到宿舍，我們又提著一大袋水果送到他床前。他感動得淚水從眼角落下，聲音哽咽著說不出話來。當天下午他病情稍稍有了好轉，晚上就要上崗，我怎么勸，他也執意堅持。雖然這是一件很平常的事，但換來的是心與心的交融，而這種真情已經轉化為一種動力體現在今后的工作中，這種力量是無窮的。

　　筆者在管理處提倡“規范管理，親情服務”，其中也同樣包括對員工的服務。這樣做的目的只有一個──投桃報李，讓員工們將項目經理、管理處對他們的關心轉化到為向業主提供優質服務上，因為管理處的工作，畢竟是通過各個崗位、每個員工體現出來的。

　　處理好與業主的關系

　　在確保規范管理的前提下開展親情服務，也是處理好與業主關系的有效途徑。

　　住在小區的涂大爺夫婦已是80多歲了，兒女都不在身邊。我了解到以后，就經常主動地關心、幫助他們的生活。老人病了就送去醫院，老人做不動的事，就主動承擔。為此，老人常在電話里對在日本的兒子說:“你們放心工作吧，家里有物業管理，有事我去找他們......”后來，涂大爺的兒子從日本回渝，專門來管理處向我表示感謝，并握住我的手動情地說:“楊經理，我將父母拜托給你了!”這時，我從對方的眼神里看到了信任，是一種業主對物業管理服務的信任。

　　物業管理行業強調一種“安、暖、快、潔、便”五字原則，安全居首;另據業內調查，業主最關心的問題也是安全。雖說法律法規清楚講明“物業管理，不承擔業主人身和財產的保管和保險責任”，但管理處不能因此在安全工作上有任何松懈。為了讓護管員時刻繃緊安全防范這根弦，筆者不得不采取夜查的辦法來督促他們的工作。

　　在小區安全的前提下，筆者提倡對業主要真誠、親切。物業項目經理一定要具有親和力，讓業主愿意同你交往，愿意同你成為朋友，感情投入也是開展好物業管理的一個有利因素。所以，筆者不管是份內的還是份外的，只要有可能就會盡力幫助業主辦事。在小區巡視時，只要看到業主拿有重物，筆者絕對主動上前接過重物，送業主到電梯口，以此帶動管理處全體員工更加真誠地服務好業主。

　　處理好與開發商的關系

　　物業管理發展到今天，房地產開發與物業管理分業經營將成為必然趨勢和今后小區物業管理主要模式。但物業管理企業與開發商之間仍會有著千絲萬縷的聯系，必然要涉及到處理協調同開發商關系的問題。在這一方面，筆者有兩點體會:

　　第一，公平處事，不偏不倚。

　　由于個別不負責的媒體長期的負面宣傳，業主對開發商普遍存在程度不一的不信任心態。作為項目經理決不能“人云亦云”，在兩者有分歧和矛盾時，更不可為取悅業主或取悅開發商去偏袒任何一方，一定要站在公平公正、實事求是的立場上處理業主和開發商之間的問題。我堅信，絕大多數開發商不會把自己企業的聲譽當作兒戲，他們愿意聽取業主的合理建議和意見。而項目經理，一定要及時向開發商反映業主的意見(特別是在前期物業管理，業主委員會未成立之前)，同時及時準確地向業主反饋信息，起好兩者之間橋梁的作用。

　　第二、大事清楚、小事糊涂。

　　作為物業項目經理在處理同開發商關系方面，不應提倡斤斤計較，寸土必爭的態度。如在處理維保期內的各種維修問題，由于開發商同承建商之間的方方面面的原因，普遍存在維修不及時問題。這個時候，物業管理要主動協調，甚至必要時及時為業主維修，以解燃眉之急。當然物業管理處也要有成本意識，具體問題具體分析、處理。出力不花錢或出力花小錢可以做，如出錢過多，應慎之又慎。畢竟物業管理行業最多不過是一個“保本微利”行業，何況維保期的確屬承建單位的責任，在這種情況下就應全力督促開發商，甚至直接督促承建單位派人盡快處理。

　　有些開發商有意無意間，時有占用小區公共場所侵害業主的公共利益的情況發生，在這個時候，物業項目經理就一定要站出來，為業主說話，給開發商耐心講解違規行為可能造成的后果，全力勸阻違規行為。相信開明的開發商均會理解和支持，甚至是感激物業管理公司的。如果不理不睬，或未預料到可能造成的后果，待到事態失控，上級、業主責怪你不說，開發商同樣要責怪你。這種“大事”，項目經理萬萬不可“糊涂”。

　　處理好與社會各界的關系

　　作為項目經理，特別是遠離公司本部的項目經理，就要求有獨擋一面，極強的對外公關協調能力，積極處理好同政府主管部門、公安、消防、城管、環衛、規劃、自來水、天然氣、電力、鎮街、居委會、新聞單位等各界的關系。

　　筆者從事物業管理工作以來，盡力同政府有關部門、社會各單位保持良好的工作及私人關系，在不損害業主和公司利益的前提下，真心實意支持配合各單位、各部門的工作。如派出所臨時需要抽調護管人員參加轄區每周一次的片區夜間巡邏，筆者克服人手少的困難，大力支持;能源部門來小區抄表，維護，筆者對來人均盡力提供協助，并提供休息場地和茶水。對社會各界要求物業管理參加的會議，筆者盡力參加，以示“態度端正”，尊重有加?！皝矶煌嵌Y也”，筆者對他好，絕大多數部門在不違反大原則的前提下自然有“網開一面”的時候，記得有一次一個業主給筆者說他希望某日通天然氣，因為這天是擇定的“喬遷之日”。但管理處同天然氣公司聯系后，天然氣公司當天確實抽不出人來為這戶人家單獨通氣，開不了火，就要推遲到3個月后才能擇日搬家，給生活帶來極大不便，因此，筆者撥通了天然氣公司的電話，利用平時的關系，終于做成了“善事”，這家業主不僅感謝天然氣公司的工作，對管理處也非常感激。故筆者認為，處理協調好同社會各界的關系，能使小區物業管理水平在社會各界的支持下得到進一步的提升，最終達到更優質更快捷地為小區業主服務的目的。

　　作者:楊崇渝/作者單位:重慶金恒物業管理有限公司

篇2：房地產與物業管理的重要關系與影響

　　房地產與物業管理的重要關系與影響

　　一、房地產經營與物業管理的關系

　　物業管理是房地產綜合開發的派生物。作為房地產市場的消費環節，物業管理實質上是 房地產綜合開發的延續和完善，是一種社會化和專業化的服務方式。

　　房地產經營管理主要側重在物業的開發建設方面，而物業管理則主要從事物業的維護、 保養以及對環境的綠化和物業所有人的服務方面。房地產經營的工作性質是開發物業，物業管理的主要任務則是售后服務。因此，物業管理是房地產業發展到一定階段的必然產物。我 國的物業管理也就是gg開放以來房地產業迅速發展的派生結果。

　　經濟體制改革的展開，特別是城市土地有償使用和住宅商品化改革的實施，使我國的房 地產業從長期的福利性的萎縮狀態中得以復蘇，并迅速崛起。然而，傳統的房地產管理體制已經不適合房地產業的發展需要，房地產業的發展呼喚著房地產管理體制的變革，這從以下 四點可以得到說明:

　　第一，隨著住房商品化的逐步實施，各類住宅售出后所形成的多元產權關系，使傳統的 按產權、按部門以及按計劃包干的維修管理辦法再也不適應房地產的發展需要，而必須從體制上制訂出一套新的管理辦法。

　　第二，隨著住宅私有化和酒店大廈等物業私有化程度的提高，人們對物業的維修、養護 以及安全防范等要求越來越高，越來越要求專業化的管理與服務。

　　第三，住宅小區建設發展如雨后春筍，如何發揮住宅小區整體功能，創造一個舒適、優 美、和諧、安全的居住環境，原有的房產管理體制和管理機構已無法適應這種需要，它要求有一個統一綜合管理的機構。

　　第四，隨著外商投資房地產的日益增多，傳統落后的房地產維修管理模式已不適應現代 化樓宇維修管理的需要。外商由于擔心投資房地產后很可能面臨房產提前殘舊的負面效果，從而失去信心，制約了房地產業的進一步發展。

　　一言以蔽之，房地產業的迅速發展呼喚著與之相適應的新的管理方式。而社會化和專業 化的物業管理已在國際上運行了一個多世紀。這種集管理、經營和服務于一體的物業管理方式，以其無限的生機和活力伴隨中國房地產業的迅猛發展而蓬勃地發展起來了。

　　二、物業管理對房地產經營的影響

　　物業管理作為房地產開發經營的派生和延續，其管理與服務質量的好壞，將直接影響房 地產開發經營的前景。物業管理對房地產經營的影響主要有以下幾點:

　　第一，有利于房地產的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環境和居住環 境越來越關注。良好的物業管理服務能給人們帶來舒適、優美、安全的工作和居住環境;反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得“買房等于買氣受”。目前，廣州市房地產投訴案例七成 以上是關于物業管理方面的。物業管理好的樓盤一直好銷，而物業管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經“死火”。這說明物業管理對房地產的銷售有著非常直接的影響。

　　第二，有利于物業保值升值。從財富積累的角度來看，良好的物業管理可延長物業的使 用壽命，充分發揮物業的使用價值。缺乏良好的物業管理常導致物業內部設施運行不良，加速物業物理損耗的速度，使物業使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。

　　第三，有利于房地產市場的發展完善。物業管理的社會化和專業化的良性發展，是和房 地產綜合開發的經濟體制改革相適應的，它使房地產開發、經營、服務有機地結合起來，具有繁榮和完善房地產市場的作用。

　　第四，有利于提高房地產綜合開發企業的聲譽。物業管理是房地產廣泛意義的售后服務 。良好的物業管理能充分發揮物業設施及其環境效益的整體功能，促進人居環境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優質的物業管理本身即可免除業主和租用戶的后顧之憂，增強他 們對房地產開發企業的信心，建立房地產綜合開發企業在公眾中的良好形象，這本身也是企業最形象最實惠的廣告，具有提高房地產開發企業聲譽的作用。

　　第五，有利于推動外向型房地產經濟的發展。物業管理是加快我國房地產發展同國際接 軌的必由之路，是改善中國大陸投資條件和投資環境的必要措施，具有推動外向型房地產和 涉外經濟發展的作用。

篇3：前期物業服務管理民事法律關系培訓感想

　　前期物業服務管理民事法律關系培訓感想

　　星期五，在相成物業公司的培訓中心舉辦了一場法律知識的學習輔導。由長沙著名律師z先生來演講。

　　現將我的受訓感想以文字的形式來與大家共同分享。

　　物業服務的民事法律關系是業主和物業服務企業之間的“委托合同關系”。具體表現形式有《物業服務合同》和《前期物業服務合同》兩種情狀況。而《前期物業服務合同》的當事人不僅涉及建設單位與物業服務企業、也涉及業主?！肚捌谖飿I服務合同》是建設單位...開發商與服務企業就前期管理階段雙方的權利義務達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。

　　目前在“委托合同關系”的一致認同的基礎上，在法律實踐中存在著兩種不同的狀況。一種物業服務合同即是委托聘用關系；而另一種物業服務合同是委托代理的關系。通過這次律師來公司普法演講，我深刻地認識到《前期物業服務合同》是屬于“委托代理關系”。而《業主大會、業主委員會》與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》是屬于“委托聘用”關系。

　　在前期物業管理中的民事法律關系中，購房客戶從“債權人”取得鑰匙收房、辦理產權登記而演變為“物權人”；建設單位...開發商“授權”物業服務企業進行分戶驗收、交房入伙、商品房質量維保的監督實施和開展物業服務的具體內容，建設單位...開發商和物業服務企業之間形成了“委托代理”的民事法律關系。

　　在前期物業服務管理的過程中，物業服務企業如何在建設單位...開發商與購房客戶“未來的小業主”之間規避風險責任？

　　這一點是我從事物業服務行業以來確實是未曾考慮到的問題。

　　物業服務企業與建設單位...開發商之間，既然是“委托代理關系”；那么“委托代理人按照代理人的委托行使代理權”?！逗贤ā返谒陌倭阋粭l規定：受托人應當按照委托人的要求，報告委托事務的處理情況。委托合同終止時，受托人應報告委托事務的結果。從民事法律關系之中，我清晰地認識到在前期物業服務的過程中，物業服務企業對物業項目的前期介入、前期管理的立足點就是為“建設單位...開發商”的品牌服務，同時也為物業服務企業品牌建設拓展空間。

　　每一位物業服務企業員工在前期物業服務管理的過程中不僅代表著物業服務企業的形象也在執行著“建設單位...開發商的代理人”的義務、代表著建設單位的形象。那么，在前期物業服務的過程中，物業服務企業在為“業主”提供規范的物業八項服務的時候就必須維護“建設單位...開發商”的正當權益。時刻牢記《委托代理人》的職責，只有這樣才能形成物業服務企業與建設單位...開發商攜手共榮的發展趨勢。

　　在前期物業服務管理的過程中，如何正確行使《委托代理》的義務和權利，在為客戶提供服務的各種記錄表單之中是否有“越權”的狀況？值得我深思和重新審核設計“記錄表單”的應用格式。

　　黃炳生