淺析泰州市物業管理的走向 泰州市廣廈物業管理中心
縱觀物業管理的起源與發展,已走過較長的歷程,我國第一家物業公司的崛起,也近30年,隨著社會的發展,人們生活水平的提高,物業管理越來越成為社會不可替代的社會服務行業,尤其是20**年9月1日國務院頒布實施《物業管理條例》給物業管理進行了法律定位,經過幾十年來的探索,物業管理正朝著社會化、專業化、企業化、經營性軌道轉變,物業管理也趨向成熟,得到了社會的認同和支持,隨著時間的轉移,物業管理將進一步凸現它的優勢和生命力。
泰州的物業管理誕生于20世紀90年代,從95年的3家物業公司發展到今年的65家,其速度與規模發展之迅猛,目前物業服務已滲透到小區、工廠、商場、醫院、辦公大廈等場所,回首泰州物業管理走過的歷程與其他縣、市物業管理比較,筆者認為,雖取得長足進展,但仍需探討和完善,有待于政府加大政策的扶持力度,有待于社會各職能部門予以大力支持和配合,有待于物業公司提高管理水平和服務質量。否則各物業公司運著"無譜",各行其是,我行我素,不能真正體現為社會服務的職責,甚至變成政府的包袱,對泰州的經濟發展,人們的安居樂業不能起到應有的作為,為此,對泰州物業管理如何走向筆者淺談如下見解。

一、盡快制訂物業管理實施細則,規范物管工作
物業管理的發展,必須要有引路指航的條例、辦法等法規來保證,但更重要的是要有具體的實施意見來指導。國家和江蘇省已頒發《物業管理條例》、《物權法》。泰州市依據國家法令、法規相繼出臺了《泰州市城市住宅區物業管理辦法》、《泰州市市區住宅共用部位共用設施設備專項維修基金管理辦法》、《泰州市物業服務收費管理實施細則》等一系列政策,這些綱領性文件對物業管理的發展指明了方向,起到了政策引導的作用。但是在物業管理具體實施時,人們最期盼有一部如何執行好政策若干實施細則的出臺,這樣可進一步明確責任,更具有政策的指導意義和可操作性,否則,在具體運著中會感到法規只是宏觀條文,職能不夠明確,責任不夠分清,導致答復問題不果斷,處理問題不得力,甚至會出現扯皮、推諉現象,不能服務好廣大業主。為此,政府職能部門須進一步制定物業管理行業實施細則,使其做到有章可循,操作性強,克服現有的政策多門,隨意答復和處理問題不負責的態度,達到規范物業管理工作的目的。

二、履行職責,抓好定位
物業管理是一個綜合性、系統性工程,它除了要有一系列方針、政策、法律、法規給它指導外,社會各職能部門履行職責,配合物業管理做好工作勢在必行,而現在各職能部門抓政府看得見,容易出成效的工程較多,而對物業管理產生的難題就不太重視,甚至推諉。由于物業管理權限的限制,許多難題需要執法部門出面解決,若不及時解決,業主認為物業"不作為",產生的怨氣都堆積到物業管理頭上,造成業主與物業的對立。譬如:違章裝修,違章搭建這個問題解決起來就相當難,百姓一生一世,省吃儉用好不容易買了一套新房,總想安居樂業,而他們一旦發現左右四鄰違章裝修,第一感覺就是房屋質量受損,無安全感,他們急盼物業公司立即到現場進行抵止,由于物業公司無

篇2：國有物業管理企業如何走向市場

　　國有物業管理企業如何走向市場

　　隨著國有企業經濟體制改革的進一步深化，主輔分離勢在必行。后勤服務社會化的浪潮已經在全社會掀起，物業管理的模式正是其最佳的載體。

　　一、國企物業管理市場化的可行性和必要性

　　20世紀80年代，深圳學習我國香港及國外的經驗，在住宅區實施物業管理，開了中國大陸物業管理的先河。20多年來，物業管理先后在全國各地各行業迅猛發展，初步建立了企業化、社會化、專業化、市場化的物業管理體制。物業管理行業的成功和發展，為國企物業管理市場化指明了方向。

　　職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們在買到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對房屋進行維修外，必須對附屬物、設備、場地、環衛綠化、道路、治安進行專業化管理，發揮整體功能和綜合效益。這樣，原來企業單位的后勤部門就不能適應現實需要，那種行政福利型的直接管理和無償服務也隨之過時，代之以一個實施經營型管理和有償服務的企業實體是非常必要的。物業管理正是以服務型管理為主要內容，同時開展多種經營，以業養業，良性循環，既減輕了企業的壓力與負擔，又使物業管理經費有了穩定可靠的來源。

　　長期以來，由于受計劃經濟的影響，國有企業承擔著許多社會功能，這樣，嚴重影響企業的核心競爭力，阻礙了企業的發展。解除國有企業的社會負擔，必須把企業所承擔的大量的社會保障與社會福利功能分解出來，使企業由原來承擔多種社會職能的“社區單位”轉變成為以生產經營活動為中心的真正意義上的市場主體。為此，原國家經貿委等八部委于20**年聯合下發了《關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員的實施辦法》（國經貿企改〔20**〕859號文件）。文件中提出的主輔分離輔業改制的有關政策，既是解決國有企業人員負擔與社會再就業矛盾的有效途徑，也是在新的形勢下盤活資產、精干主業、實現國有資產有進有退，進一步深化國有企業改革的重大舉措。這個政策的出臺，不僅為國有企業物業管理走向市場提供了政策依據，也預示著國有企業物業管理必須最終走向市場。

　　二、國企物業管理市場化面臨的主要困難

　　職工住房制度改革以來，許多企業也相繼成立了物業公司，引入物業管理的概念對職工住房進行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進步，但還存在著相當多的福利內容，與市場化的物業管理還相距甚遠。這其中既有與之相關配套政策不完善的原因，也有企業物業管理自身的原因。

　?。ㄒ唬┓课菰O施嚴重老化，維修欠帳多。企業職工住房大多建于二十世紀七、八十年代，樓齡相對較長，回報率已出現負值。這部分房產長年失修失養，造成房屋本體、公共設施設備老化，跑、冒、滴、漏現象經常發生，而且存在許多安全隱患。小區內私搭亂建，道路、綠地破損嚴重。職工住房是按照國家規定以成本價扣除工齡等優惠購買的，并根據房屋售價的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價低，提取的住房維修資金相對較少，盡管在公房出售中預留了部分房屋維修資金，但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業職工收入偏低，讓住戶分擔這部分費用存在很大困難。目前大部分城市物業管理費收費標準偏低，且對該項費用規定比較模糊，物業公司根本無力承受如此巨大的費用。

　?。ǘ梆B人”的負擔很重。企業后勤部門一直被看作是“養人”的地方，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門工作。這樣造成企業后勤部門一方面人員臃腫，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，需要雇用很多臨時工。如：水泵房、存車棚等一些比較輕松的工作崗位由企業正式職工承擔，并且人滿為患，一個只能存三、四百輛自行車的車棚也至少需要四名正式職工，費用之高，靠收取存車費是遠遠不夠的。而衛生清掃和垃圾清運等工作還需要另雇臨時工。這樣給物業管理帶來巨大的成本壓力。

　?。ㄈ┐盏乃姷荣M用虧差很大。計劃經濟時期，國有企業的職工通過企業無償分配的方式獲得住房，形成了一定的存量國有資產，職工生活用水、用電等費用均由企業代為支付，然后再從職工的收入中扣除，這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之設施老化，跑、冒、滴、漏現象嚴重，企業代為支付的費用和實際收回的費用存在較大的虧差。引入物業管理概念以后，這部分工作就由物業公司來承擔。由于這部分屬于代收費用，物業公司不是供用水電合同的當事人，管理權限受到限制，這種現象并未得到根本改善，這些虧差仍由企業負擔。

　　三、國有企業物業管理走向市場的對策

　　以上三個看似簡單的主要問題，就像“三座大山”，嚴重阻礙了國有企業物業管理走向市場的進程，要解決這些問題，使國企物業管理市場化，是一個比較復雜的系統工程，大致需要經過三個時期，即準備期、過渡期和發展期。準備期是在企業內部模擬物業管理形式對職工住房進行管理，在此期間，企業應每年安排一定的資金，對年久失修的公用設施分批進行全面的維修。過渡期是將物業管理從企業中分離出來，形成具有獨立經營資格的子公司，企業對物業管理公司給予支持和幫助并承擔一定的費用補貼。發展期是對物業管理公司進行改制，使物業管理公司資產和人員與原企業完全脫鉤，成為真正意義上的市場主體。

　　國有企業物業管理市場化是國有企業改變大而全、小而全的舊體制，分離辦社會職能，卸下后勤生活服務等沉重的包袱，安排大量的富余職工，實現減人增效的目標，提高企業核心競爭力的有效途徑，而且具備一定的實施條件。但這畢竟關系到相當一部分職工的生活和安定，需要一定的時間，需要政府和企業有步驟、分階段地推動、支持和幫助，同時需要物業管理人員不斷努力。

　?。ㄒ唬┱龀?。物業管理是一個微利行業，搞不好就要虧損。加之國有企業屬于后勤部分的資產比較有限，且可供升值的空間非常小，同時還背負著沉重的人員負擔。國有企業物業管理走向市場除企業和自身努力外，需要政府進行協調和大力扶持。

　　1、捋順物業管理與水電等供應部門的關系，由這些部門對水電用戶進行直接管理?；蛴伤姷炔块T委托物業管理公司管理，明確授權范圍，支付代理費用。

　　2、明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計，隨著房齡的增加，維修費用越來越大。維修資金短缺對于國有企業物業管理來說，表現得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場規律，又滿足國有企業現狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。

　　3、政府應從工商、稅收和物價等方面扶持國有企業物業管理公司積極開展與服務有關的多種經營，以分流安置富余人員。

　?。ǘ┢髽I支持。物業管理企業普遍存在管理規模小，專業人才少等問題。國有企業的物業管理單位，是從后勤機構演變過來的，更有設備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負盈虧難度很大。因此，國有企業要在資產、資金、技術和政策上給予有期限的適當的傾斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對職工住宅進行全面維修改造外，從“大物業”的角度出發，適當增加機關、廠區物業管理經費，彌補職工住宅物業管理費用的缺口。同時，將屬于物業范圍的經營性資產交給物業管理公司，從資產、資金等方面積極支持物業管理公司發展第三產業。

　?。ㄈ┳陨砼?。在積極爭取政府和原企業支持的基礎上，國有企業物業管理公司要在完善自我上下功夫。

　　1、轉變思想，提高服務質量。物業管理的根本是服務，所謂物業管理就是為業主管好家、服好務。長期以來，由于國有企業的體制和機制問題，造成許多職工對企業的依賴和松散，服務意識淡薄，因此，國企物業管理公司要加強管理，正確引導職工樹立服務意識，教育職工認清改革形勢，了解物業管理的發展方向，增強危機感、緊迫感和責任感。堅持服務創新，提高服務質量。

　　2、開展綜合經營服務。充分利用物業資源條件，發揮人才特長和地域優勢，從“特、便、?！睅讉€方面開展經營服務?！疤亍本褪翘厥夥?，如接送孩子上下學、代理業務?！氨恪本褪潜憷?，利用地域和資源優勢提供方便快捷的服務，如送貨上門等?！皩！本褪菍I服務，發揮人才特長開展服務，如機電修理、房屋裝修等。另外要對外開展經營服務，拓寬經營范圍，豐富服務內容，承接簡單的物業改造工程。

　　3、開展聯合經營。打破部門、單位和地域界限，物業管理企業之間組成新的聯合體，各方優勢互補，優化資源配置、組織結構和人員結構，實現規模效益，增強市場競爭力。

　　劉獻民/太原煤炭氣化（集團）有限責任公司

篇3：淺談物業管理實行招投標制度后的市場走向

　　淺談物業管理實行招投標制度后的市場走向

　　--企業發展源于市場規范，市場繁榮基于企業貢獻

　　當前，隨著房地產市場“開發建設”與“物業管理”的逐步脫軌，物業管理的專業化和科學化逐步顯形。物業管理項目公開招投標政策的逐步完善，也使得物業管理市場得到了進一步的拓寬。

　　首先，物業管理招投標政策從根本上規范了物業管理市場，使其能夠在平等的環境中進行公平競爭。

　　在物業管理從城市房屋維修福利型的行政管理體制向企業化、專業化、科學化的物業管理市場體制方向轉型的過程中逐步形成了一種以“政府宏觀調控為中心、企業公平競爭為基點、社會經濟綜合效益為目標、規范化高標準服務為已任、創品牌上規模為方向”的發展局面，從而鼓勵和帶動了一批集體型、民營型企業的健康成長，逐步實現了物業管理市場化的目標。

　　物業管理的市場化，促進了物業管理質量的相對提高，《物業管理條例》和招投標政策的頒布和實施，更進一步規范了物業管理市場的發展方向，為物業管理企業提供了一個客觀且公平的競爭平臺，同時也為物業管理服務的使用人提供了一個更為寬松的選擇空間，帶動了物業管理企業在服務質量上多下功夫，竭力尋找更為寬廣的品牌化發展空間，激勵著物業管理企業開發出更多的新型服務商品。

　　其次，物業管理實行招投標以后，其市場的可比性和可選擇性進一步增強。

　　物業管理企業是通過接受物業所有人（或物業使用人）的委托，按照物業管理服務合同的要求對已投入使用的各類物業實行多功能的、全方位的統一管理、維護和修繕。為物業所有人和物業使用人提供高效、周到、方便、快捷的服務，以實現物業本身的經濟效益、社會效益和環境效益的“三豐收”。物業實行招投標以后，不僅使業主和前期建設單位能夠依據所需在市場中公開選聘物業管理公司，同時物業管理企業也可以借助規范化、法制化的選聘程序，在物業管理選聘過程中維護自身的合法權益，從而確保了招投招工作在法律面前的公開、公平和公正的原則。

　　物業管理服務的使用人（或單位）在物業管理招投標的環境中，能夠更為充分地通過物業自身所需，以及物業委托方所需客觀地評價和選聘物業管理企業，使物業管理企業能夠在公正透明的環境中接受委托人（或單位）的評價，從而體現出自身的優勢，以此獲取該物業的管理權。同時，物業管理企業也在招投標更為規范和嚴格的制度下，逐步規范自身的管理，從而提高自身較之同行業的可比性，以此獲取生存和發展的權利。

　　再次，招投標制度的實行，市場競爭的加劇，提升了物業管理企業的服務質量，并促使其向盡善盡美的目標靠近。

　　物業管理招投標制度將促使物業管理企業著力打造自己的服務品牌，把服務工作做得盡善盡美，在招投標過程中贏得物業的管理權。

　　綜上所述，物業管理招投標制度將使物業管理企業在更高的基礎上尋求更大的發展，在市場競爭中，特別是在物業管理招投標活動中尋找自己的定位。但是，作為一種起步時間不長的市場競爭形式，物業管理招投標活動還存在一些尚待完善之處。

　　第一，要提高物業管理招投標活動的規范程度，除了對物業管理企業自身要嚴格要求外，對開發單位也要進行科學的管理和合理的約束。

　　自物業管理招投標制度頒布實施以來，物業管理企業為了在市場中尋求生存和發展，在體現自身服務特色，練好內功上下了很大的功夫。但物業管理招投標活動涉及多方利益，單靠規范物業管理公司的行為還遠遠不夠，更要對其物業的建設單位，也就是招標方進行科學、合理的約束，這樣才能保證招投標活動的平衡關系。例如：對開發建設單位所開發的項目及配套設施進行細致的規定，“什么級別的物業配置什么樣的配套設施”，“具備什么標準的開發單位才有公開招標的權利”等等，達不到公開招標標準的開發單位可以采取議標的形式進行公開選聘，其標準可以依照雙方約定的《物業服務合同》進行規定等。

　　第二、民營物業管理企業的發展要依靠政府法律制度的不斷規范。

　　目前，由于許多開發單位與物業管理企業還存在著 “父子”關系，使得一些獨立、自由的民營物業管理企業在市場中，經常處于被動狀態，為了生存，不得不向一些物業管理服務的使用人（或單位）妥協，簽訂一些不平等的合同。根據“十六大”鼓勵民營企業發展的政策精神，物業管理行業的管理部門，應盡快制定相應的政策法規，給予民營物業管理企業平等待遇。

　　第三、在物業管理市場發展運行中要以法律為依據、以制度為準繩。

　　目前，在物業管理市場運作當中，少數物業的使用人（或所有人）沒有按照法律制度規定的招標程序進行招標，而是借助招投標這一“冠冕”的程序進行公開招標，達到自我宣傳的目的，嚴重損害了物業管理企業的利益，浪費了大量人力、物力、財力，這種行為應該得到制止和制裁。為了凈化物業管理招投標市場，必須抓緊制度、完善相應的法律法規。

　　文/趙文發 北京華特物業管理公司總經理