市政府辦公室

　　關于印發徐州市前期住宅物業開辦費使用管理暫行辦法的通知

　　徐政辦發〔20**〕188號

　　各縣(市)、區人民政府，徐州經濟技術開發區、新城區管委會，市各委、辦、局(公司)，駐徐各部省屬單位：

　　《徐州市前期住宅物業開辦費使用管理暫行辦法》已經市政府研究同意，現予以印發，請認真貫徹實施。

　　徐州市人民政府辦公室

　　20**年9月18日

　　徐州市前期住宅物業開辦費使用管理暫行辦法

　　第一條　為保障物業管理活動的有序進行，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《江蘇省物業管理條例》、《*徐州市委、徐州市人民政府關于進一步加強物業管理工作的意見(試行)》(徐委發〔20**〕42號)等法規、文件的規定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于徐州市行政區域范圍內的新建住宅物業項目。

　　第三條　住宅物業開辦費由房地產開發企業在取得《商品房預售許可證》前繳納，主要用于前期物業服務企業購買物業辦公設備等固定資產(詳見附件1)。

　　第四條　前期住宅物業開辦費由房地產開發企業在取得《商品房預售許可證》前，按前期物業招標地上地下總建筑面積每平方米2元的標準一次性繳納。

　　第五條　房地產開發企業到轄區房管部門領取或登錄網站(http://fg.*z.gov.cn/FGJ/ggfw/011001/)下載《徐州市前期住宅物業開辦費繳納申請表》(見附件2)，如實填寫。

　　第六條　房地產開發企業憑《徐州市前期住宅物業開辦費繳納申請表》到指定銀行繳納，專戶儲存，?？顚Ｓ?。

　　第七條　房地產開發企業憑交款憑證和《徐州市前期住宅物業開辦費繳納申請表》到市房管局權屬市場處辦理《商品房預售許可證》。

　　第八條　前期物業開辦費要寫入《前期物業服務合同》，所購置的辦公設備和物品要寫進前期物業投標文件。

　　第九條　前期住宅物業開辦費購置的辦公設備和物品歸全體業主所有。

　　第十條　前期物業服務企業對照辦公和設備清單購買的辦公設備和物品，填寫《徐州市前期物業購置辦公設備和物品申請表》，憑發票和前期物業服務合同、投標文件、中標通知書到市轄區房管部門辦理報銷手續。

　　第十一條　前期住宅物業開辦費不得用于購買低值易耗品。

　　第十二條　前期住宅物業開辦費按轄區管理，由轄區房管部門負責具體辦理，轄區房管部門要按小區建立臺帳，每個小區建立一個獨立檔案，同時接受市房產行政主管部門、財政部門和審計部門的審查監督。

　　第十三條　物業服務企業合同期滿，需將購置的辦公設備和物品移交給業主委員會，由業主委員會移交給下一個物業服務企業;沒有成立業主委員會的，暫時由轄區房管部門代為管理，待下一個物業服務企業進駐后，由轄區房管部門移交給物業服務企業。撤離的物業服務企業不得以任何理由帶走或損壞設備和物品，否則按購置原價賠償，情節嚴重的計入黑名單，撤銷物業服務企業資質。

　　第十四條　物業服務合同期內所購買的辦公設備和物品自然塤壞的，該項目開辦費余額足以購買的，經申請可再次購買補充。

　　第十五條　前期住宅物業開辦費的一部分用于首屆業主大會的召開和業主委員會的選舉工作，費用總額控制在5000元以內，實報實銷。

　　第十六條　前期住宅物業開辦費的利息按照銀行活期利息率計息。

　　第十七條　前期住宅物業開辦費增值部分列入代管單位的部門預算，專項用于物業開辦、業委會籌備等有關各項支出。

　　第十八條　各縣(市)、銅山區、賈汪區可參照執行。

　　第十九條　本辦法由徐州市住房保障和房產管理局負責解釋。

　　第二十條　本辦法自下發之日起執行。

　　附件：1.徐州市前期住宅物業購置辦公設備和物品清單參考一覽表

　　2.徐州市前期住宅物業開辦費繳納申請表

　　3.徐州市前期物業購置辦公設備和物品申請表

　　附件1徐州市前期住宅物業購置辦公設備和物品清單參考一覽表

　　一、辦公用品

序號	名 稱	參考折舊年限
1	辦公桌椅	5年
	前臺接待桌	5年
	文件柜	5年
	沙發茶幾	5年
5	會議桌	5年
6	保險柜	5年
7	空調機	3年
8	電腦	3年
9	多功能打印機	3年
10	照相機	3年
11	飲水機	3年
12	洗衣機	3年
	......

　　二、維修工具

序號	名 稱
1	管道疏通機	5年
	電工工具	5年
	水工工具	5年
	土建工具	5年
5	云梯	5年
6	人字梯	5年
7	應急燈具	5年
8	高壓絕緣用品	5年
	......

　　三、清潔綠化工具

序號	名 稱
1	吸塵機	5年
	清潔工具	5年
	手推垃圾車	5年
	消殺器具	5年
5	工具車	5年
6	綠化工具	5年
7	綠化機械用具	5年

　　四、治安消防裝備

序號	名 稱
1	對講機	3年
	消防用具	5年
	安防用具	5年
	消防用梯	5年

　　五、前期物業服務人員招聘培訓費用、服裝費

序號	名稱
1	前期物業管理資料制作費
	前期員工的招聘、培訓費用（包括員工工資等）
	服裝費

　　附件2

　　徐州市前期住宅物業開辦費繳納申請表

小區名稱					小區地址
規劃建筑面積					前期物業招標地上地下 總建筑面積
開發企業名稱							繳納金額
法人代表						聯系電話
聯系人						聯系電話
市物業管理中心審核意見			銀行已收款項證明					市房管局權屬市場處驗證
備注	本表一式4份，房地產開發企業、開戶銀行、市物業管理中心、市房管局權屬市場處各一份。

　　附件3

　　徐州市前期物業購置辦公設備和物品申請表

小區名稱						轄　區
建設單位						上房時間
聯系人						聯系電話
物業服務企業				聯系人			聯系電話
該項目劃款銀行						物業企業帳　號
開辦項目及內容		（清單附后）
申請金額(元)		申請總金額：
核準金額(元)
預撥金額(元)		元(按 %預撥提取的開辦費)
申請物業企業 意見	?。ㄉw章） 年　月　日		轄區房管部門意見		（蓋章） 年　月　日

篇2：物業前期開辦費委托合同

　　物業前期開辦費委托合同

　　第一章總則

　　第一條：本合同當事人

　　委托方（以下簡稱甲方）：青島z房地產開發有限公司

　　受委托方（以下簡稱乙方）：青島z物業管理有限公司

　　合同編號：

　　簽約時間：

　　簽約地點：青島市z區

　　根據《中華人民共和國合同法》和相關法律、法規，雙方在自愿、平等、協商一致基礎上，依據海爾地產集團《地產項目公司委托物業公司相關業務操作規范》及《地產與物業公司關系一覽表》規定，甲方和乙方就海爾.優城邦項目一期項目入伙開辦工作簽訂本合同，共同遵照執行。

　　第二條：物業基本情況：

　　物業類型：高層；

　　坐落位置：李滄區青山路與臺柳路交匯處

　　項目一期：業態為高層，建筑面積為30萬㎡

　　第二章合同工作內容

　　第三條：項目入伙階段及物管期間主要工作內容為：

　　1.有效開展項目管理工作，專門成立項目物業服務中心；

　　2.根據項目的竣工節點，進行人力資源招聘和人員培訓等人員儲備工作；

　　3.根據項目情況，擬定項目物業管理方案和入伙方案的制定，并上報甲方，經甲方批準后，嚴格組織實施；

　　4.對項目進行分析，做管理費用的測算，估算項目盈虧；

　　5.在當地政府部門項目運行管理相關手續：如收費許可證的辦理；

　　6.項目開辦物資的采購與準備；

　　7.項目資料的交接，檔案的建立；對外聯系和公關；接管驗收和入伙資料的準備；

　　8.對項目及公共設施設備進行接管驗收；

　　9.房屋集中交付使用前精保潔開荒，保潔達到《新建物業接管驗收工作規范》等的規定；

　　10.空置房管理及保潔：對因甲方銷售或其他原因造成房屋未交付使用而空置的房屋進行巡檢制度，對門窗、水管、電路、開關、暖氣、水喉、器具（龍頭）、潔具、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙、家電及房屋設施等進行定期檢查，必要時對空置房戶內定期清潔與保養，事前做好計劃報甲方審核，事后做好記錄，報甲方簽字認可。

　　11.甲方委托的其他管理工作。

　　第三章雙方權利及義務

　　第四條：甲方的權利義務：

　　1.甲方應在正式入住30個工作日前完成各項工程內容，并通知乙方接管驗收。

　　2.甲方應按照法規要求向乙方提供管理用房，用于乙方日常辦公、會議、接待、倉庫等物業管理工作。

　　3.甲方應按照相關規定將項目建設各項資料移交乙方。

　　4.甲方應根據項目特有的標識系統完成項目房屋本體類標識制作。

　　5.甲方應牽頭組織項目入伙工作，乙方應根據甲方安排具體實施項目入伙各項工作。

　　6.甲方有權監督并檢查乙方各項管理工作的實施及時性執行情況，對達不到本合同的服務約定內容和標準可以書面要求限期整改；

　　7.對于乙方在內部管理模式和管理制度方面，甲方有權檢查和指導，以更好滿足甲方需要。

　　8.甲方有協助乙方落實各項管理工作的義務。

　　9.按照合同約定向乙方支付相關開辦費用。

　　10.甲方有權利對乙方工作進行每月及每季度考核評估，對評估不合格情況予以乙方通報與批評，若乙方不予改正者，甲方有權利單方面對乙方進行處罰。

　　11.甲方有權利對乙方未按規定要求進行接管驗收、集中入住服務、入住開荒等物業管理工作或工作不積極等現象，視情節進行處罰。

　　12.若發生乙方未按照合同約定或造成甲方損失及不利影響的，甲方有權利扣除合同約定的相應費用。

　　13.甲方有權利對乙方不按照合同約定內容工作，對乙方進行處罰。

　　14.甲方應按照《地產項目公司委托物業公司相關業務操作規范》的規定：項目總建筑面積千分之二比例（不足50

平方米的按50平方米計）向物業公司提供管理用房，不足部分由雙方協商解決。（當地法規有規定的，從其規定）

　　15.甲方提供的管理用房裝修不低于相應規定標準。

　　第五條：乙方的權利義務

　　1.乙方應根據甲方要求參加項目接管驗收工作。

　　2.乙方應根據項目規模，制訂詳細的入伙工作方案報甲方，經審核通過后負責實施。

　　3.乙方負責項目管理服務人員的招聘及培訓工作，并根據甲方要求組織人員進場。

　　4.乙方負責對辦公地點進行裝修，費用由甲方承擔。

　　5.乙方負責對電話、電腦、復印機等通訊、辦公設備和辦公用品、物業垃圾桶等物業服務設施采購、安裝完畢。

　　6.乙方在入伙前需將物業收費許可證等辦理完畢。

　　7.甲乙雙方應進行水、電抄表移交。乙方負責對小區內各單位（房屋）的水、電、氣表全部核對和抄錄完畢，并建立水電氣表數據臺賬。

　　8.乙方負責接收甲方提供的竣工圖紙、設備設施資料等。

　　9.乙方正常運作所需的公www.zonexcapitaltr.com司文件、表格記錄、辦公用品、保安用品、消防器材等全部準備齊全。

　　10.乙方負責對清潔、綠化、維修等分包方的人員、工具、材料等進行管理。

　　11.乙方負責建立物業服務體系文件和物業管理方案、指導辦公文書、竣工文件、設備臺帳、客戶資料等系列檔案。

　　12.入伙前60日內，乙方將乙方人員配備方案編制上報甲方，經審批后，在入伙前30日保證人員到崗。

　　13.乙方制定裝修管理細則、裝修材料搬運、建筑垃圾等管理方案，并報送甲方，審核通過后，并嚴格執行。

　　14.乙方有義務協助甲方籌備組織項目入伙工作，并服從甲方的管理。

　　15.乙方有義務接受甲方的監督和檢查，對于管理服務過程中的不合格項及時根據甲方意見進行整改并反饋。

　　16.乙方應嚴格執行合同及物業管理規定及標準。

　　17.空置房管理及保潔工作中，乙方有義務對空置房屋進行巡檢，對房屋的門窗、水管、電路、開關、暖氣、器具（龍頭）、潔具、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙、家電及房屋設施等進行定期檢查，必要時對空置房定期清潔與保養，事前做好計劃報甲方審核，事后做好記錄，報甲方簽字認可。

　　第四章付款方式

　　第六條根據海爾地產下發《地產項目公司委托物業公司相關業務操作規范》及《地產與物業公司關系一覽表》規定：本項目一期業態為高層,建筑面積30萬平米。費用合計為：開辦費300000m2*15元/m2+接管驗收費300000m2*2元/m2=5100000元（明細如下）。于項目入伙前三個月內支付給乙方

　　1、集中入住開辦費：300000m2*15元/m2=4500000.00元；

　　。。。。。。

篇3：物業管理開辦費的會計處理

　　根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則》:企業在籌建期發生的開辦費,應當從開始生產、經營月份的次月起,在不短于5年的期限內分期扣除?；I建期,是指從企業被批準籌建之日起至開始生產、經營(包括試生產、試營業)之日的期間。開辦費是指企業在籌建期發生的費用,包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產和無形資產成本的匯兌損益和利息等支出。

　　于新成立公司,除購建固定資產以外,在籌建期一定會涉及到許多的開辦費用,主要包括:

　　一部分是裝修維修費、原材料等金額較大的費用支出,如果直接將其余額轉入當期損益對企業的利潤產生重大影響的,并且能使以后會計期間受益的,我們可以將該筆支出轉入到“長期待攤費用”科目,可以在不超過5年的期限內平均攤銷,具體的會計處理如下:

　　1)支付開辦費用時,以實際支付費用入賬:

　　借:長期待攤費用開辦費

　　貸:原材料

　　現金

　　銀行存款等

　　2)每月攤銷費用

　　借:管理費用

　　貸:長期待攤費用開辦費

　　一部分是籌建期的電話費、交通費、辦公費用等金額較小的費用支出。如果我們直接將其余額轉入當期損益對企業的利潤無重大影響的,待企業開始生產經營當月起可將其余額直接一次性轉入當期損益。具體的會計處理如下:

　　1)支付開辦費用時,以實際支付費用入賬:

　　借:長期待攤費用開辦費

　　貸:銀行存款

　　2)20**年1月 一次

　　性轉入當期損益

　　借:管理費用開辦費

　　貸:長期待攤費用開辦費

　　但是需要說明的是：

　　1.開辦費不包括:①應由投資者負擔的費用支出②不屬于各項固定資產、無形資產購建所發生的支出③籌建期內應當計入資產價值的匯總損溢、利息支出。

　　2.長期待攤費用是指企業已經支出,但攤銷期限在1年以上(不含1年)的各項費用

　　或者簡單點說:

　　《中華人民共和國企業所得稅暫行條例實施細則》第三十四條規定,企業在籌建期發生的開辦費,應從開始生產、經營月份的次月起,在不短于5年的期限內分期扣除。前款所說的籌建期,是指從企業被批準籌建之日起至開始生產、經營(包括試生產、試營業)之日的期間;開辦費是指企業在籌建期發生的費用,包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產和無形資產成本的匯兌損益和利息等支出。

　　《企業會計制度》(財會[2000]25號)第五十條規定,除購建固定資產以外,所有籌建期間所發生的費用,先在長期待攤費用中歸集,待企業開始生產經營當月起一次計入開始生產經營當月的損益。

　　《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》第九條規定,納稅人在計算應納稅所得額時,其財務、會計處理辦法同國家有關稅收的規定有抵觸的,應當依照國家有關稅收的規定計算納稅。

　　綜上所述,對于開辦費,納稅人在會計處理時可在開始生產經營當月一次性攤銷,但在當年的所得稅納稅申報時,應在會計利潤的基礎上調增應納稅所得額,在以后年度的申報時,應相應調減應納稅所得額。