房地產項目的投資決策分析

　　房地產項目的投資分析與其他領域的投資并沒有本質上的區別，作為投資，都是為了獲取最大投資收益。由于房地產業在國內發展的局限性，市場的諸多不確定因素：投資周期長、不確定性和風險程度高；市場供給缺乏彈性；市場需求的廣泛性和多樣性；市場消費的層次性和發展性等等。我們在進行房地產項目的投資分析時，需要根據房地產項目的實際情況，根據市場因素、經濟因素等多方面的分析，做到項目決策的可行性、可操作性。

　　一個房地產開發項目，從提出到完成都必須經過以下幾個階段：項目的設想、機會分析、可行性分析、投資決策、實施和總結。如圖

　　在房地產項目開發周期的各階段中，從房地產開發項目設想的提出到項目的評估決策是整個項目開發的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項目整體目標的完成。一般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時分析多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價，合理取舍。項目的可行性分析是一個項目決策分析的基礎，并為項目的投資決策分析提供充分的依據。

　　當我們準備進行一項房地產項目的開發時，雖然房地產項目有很多種類，但項目的開發決策流程是大致相同的，一般包括以下幾個步驟：

　　1、開發項目的選定

　　項目要圍繞著市場轉，市場決定項目，能否通過市場調研準確把握市場的動向和發展趨勢，已成為項目選擇的思考重點。

　　在選擇開發項目時，我們首先是根據房地產項目的初步設想狀況，對城市總體規劃、周邊環境、區域房地產市場及走勢、各類物業的市場狀況等因素進行全面分析了解。根據地塊的自然條件、經濟條件及市場特性等多方面的分析，確定具體的項目選址以及該地塊最合適的開發用途，比如是建商場、寫字樓還是住宅、公寓等。

　　在確定項目所要開發的物業類型后，就需對擬開發的目標物業進行特定的市場分析及預測，進一步把握同類物業市場的動態及走勢，市場潛力如何，競爭性的項目有多少，特點是什么，成交量有多少；市場的容量估計；通過分析各競爭項目的特點，明確擬開發項目的競爭優勢，也就是我們常說的賣點。以此為基礎，對物業類型進行進一步的市場細分；確定擬開發項目的具體市場定位及目標客戶，比如寫字樓是面向國際化大公司，還是SOHO一族；住宅樓是面向商界精英，還是白領或工薪階層等等;以及進入市場的時機和方式。

　　2，開發方案的選擇與確定

　　在根據對市場的客觀分析，確定了擬開發項目的物業類型，物業目標客戶后，需要對目標客戶的需求狀況、購買行為、購買能力等方面進行詳細的分析，按照分析的結論，結合項目自身資源條件，構思項目建設方案。是采用高層還是多層，是采取何種建筑風格：歐陸風情還是南美情調，現代風格或古典情懷等等。在確定項目建設方案的同時，根據地塊的建筑工程規劃許可證的規定以及市場分析的指標，確定項目開發規模（總建筑面積、配套設施面積、綠化面積、車位數量等各項經濟技術指標）和開發建設周期。

　　3、對總收入或銷售總額的估計

　　這一階段最主要的工作是銷售策劃及銷售方案的擬定。根據項目的具體情況，了解市場的供應量，租、售價水平，對未來市場的價格趨勢的分析預測，綜合考慮市場的心理預期、擬開發項目的實際情況來進行項目的定價分析，以及對銷售周期的客觀預測。這樣才可以得到合理的項目銷售收入，估計出實現銷售收入的銷售周期。

　　4、項目開發總成本的分析

　　正確的估算項目總投資成本，是進行項目經濟分析的可靠依據，通常項目的開發成本主要包括：

　　A土地費用：包括土地出讓金、城市建設配套費、拆遷安置補償費等，如是通過市場行為獲得的就是土地的地價。

　　B前期工程費：可行性研究費、勘察設計費等。

　　C房屋開發費：包括建安工程、附屬工程、室外工程及其他相關費用。

　　D開發商管理費

　　E融資費用及占用資金的利息。

　　F不可預見費

　　G營銷費用

　　5、經濟分析

　　主要分析房地產項目的成本和收益。經濟分析一般以動態分析為主，以靜態分析為輔。主要進行項目現金流量分析，財務凈現值、動態投資回收期、內部收益率等指標的測算。以及對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析、風險決策分析等幾方面的分析評估。

　　6、項目投資決策

　　通過上述市場分析以及經濟分析，在法律可行、市場可行、經濟可行的基礎上，在進行項目的投資決策時，我們還需對開發商所擁有的開發資源進行綜合分析，這些資源一般包括開發商的開發能力、管理能力、融資能力等因素。眾所周知，擁有足夠的資金是項目完成的前提條件，我們進行項目的市場分析、經濟分析等可行性分析都是建立在開發商能夠通過不同的方式或者渠道獲得開發資金的假設上面的，但是，在實際操作中，作為房地產開發資金取得的來源渠道是很有限的，往往資金因素是取舍一個項目的關鍵因素。

　　在各方面條件都比較成熟的情況下，我們需要對多個項目的市場機會進行評級，經過總投資、項目建設周期、建筑技術、銷售周期、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從中選擇一個最適合開發商的項目及適宜的開發方式，提出項目開發計劃，確定市場營銷策略、技術計劃、財務計劃、管理計劃。正式進入項目的實際操作。

　　房地產的項目投資決策是一個多目標、多因素的分析過程，是對項目風險與收益權衡的結果，同時也是科學分析與直覺的綜合考慮。在實際操作中，不能只看各種理論數據、理論指標，還要對項目開發過程可能發生的各種風險，進行客觀的估計和預測，綜合分析，以得出最終的投資決策結論。進的方向發展。

篇2：房地產可行性研究和投資決策控制程序

　　1.目的

　　通過對項目可行性研究和投資決策的控制,加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益,防止投資決策的隨意性、盲目性,降低投資風險。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司所有開發項目的可行性研究和投資決策。

　　3.職責

　　3.1公司總經理負責主持項目投資決策會議;

　　3.2項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果,負責指導可行性報告的編制。

　　3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告,收集所需資料。

　　3.4財務與資產經營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。

　　4.控制程序

　　4.1 項目可行性研究的前期準備工作

　　4.1.1 由策劃與營銷中心根據市場調查結果和收集的有關信息,進行投資項目的預選。

　　4.1.2 依據Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》的規定,由策劃與營銷中心對預選項目的土地規劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查,形成資料匯編。

　　4.1.3 財務與資產經營部依據項目規模制定資金用款計劃,編制資金流量表。

　　4.1.4 依據Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》的規定,由策劃與營銷中心收集整理項目的有關政策法規。

　　4.1.5 策劃與營銷中心根據資料匯總情況,編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明,初步估算項目的投資效益,進行綜合分析,論述建設的必要性。

　　4.1.6 項目建議書由策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部經理會簽后,報分管領導審核、總經理審批。

　　4.2 項目可行性研究

　　4.2.1策劃與營銷中心依據項目建議書對擬建項目進行經濟、技術方面的分析論證和多方案的比較,提出科學、客觀的評價意見。

　　4.2.2 可行性研究主要內容:

　　4.2.2.1項目開發必要性分析:

　　a.項目是否符合政府房地產業政策、地區規劃;

　　b.通過市場調查和預測,對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較;

　　c.分析項目建設規模是否合理。

　　4.2.2.2 項目開發條件分析:

　　a. 項目位置是否合理,是否符合城鎮規劃和國土管理的要求;

　　b.基礎配套設施建設是否到位,交通運輸是否有保證;

　　c.工程地質和水文地質是否符合項目建設要求;

　　d.拆遷工作是否可行,周圍環境是否有利于項目建設。

　　4.2.3 由策劃與營銷中心負責,財務與資產經營部配合,進行建設項目基本經濟數據的測算與評估,根據預測數據對項目的投入、產出效益、償還貸款的能力等財務情況進行分析和評價,并計算評價項目經濟效益的各項指標,主要內容包括:

　　a.總投資的測算,分析投資構成比例是否合理,有無高估冒算或漏項少算的情況;

　　b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當;

　　c.各種稅金的計算是否符合國家規定的稅種和稅率;

　　d.項目費用的鑒別和估算;

　　e.項目利潤預測。

　　4.2.4 項目財務效益分析

　　由財務與資產經營部負責進行項目的財務效益分析,主要內容包括:

　　a.編制項目財務效益分析表,主要有:貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等;

　　b.財務動態分析指標的計算,主要有:財務內部收益率、財務凈現值、貸款償還期等;

　　c.財務靜態分析指標的計算,主要有:投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等;

　　d.根據各種計算指標,參考定性分析,作出財務分析效益評估結論。

　　4.2.5策劃與營銷中心依據項目的建設要求,對不確定性進行分析:

　　a.盈虧平衡分析,包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點;

　　b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降,生產能力利用程度等因素變化的敏感性分析;

　　4.2.6 策劃與營銷中心根據項目開發中可能存在的不利因素,進行風險分析,預測項目開發中可能出現的風險,并提出采取回避風險的有效措施。

　　4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制,或經總經理批準后,委托有資質的咨詢單位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。

　　4.3.1可行性研究報告包括以下主要內容:

　　a.項目開發的必要性分析;

　　b.項目開發條件分析;

　　c.基本經濟數據的測算與分析;

　　d.項目財務效益分析;

　　e.項目不確定性分析;

　　f.項目分析結論。

　　4.4 項目開發的決策作為公司需重點控制的業務活動,在充分進行市場調研和論證的基礎上進行。

　　4.4.1由策劃與營銷中心組織,總經理主持,對可行性研究報告進行充分的論證,必要時,由策劃與營銷中心負責聯系專家,進行決策咨詢和進一步的論證。

　　4.4.2 可行性研究報告經分管領導審核、總經理批準后,報集團公司進行最終決策。

　　4.5 經批準的可行性研究報告的修改,嚴格《文件控制程序》的規定執行,由策劃與營銷中心負責及時將修改情況通知有關部門。

　　4.6 對項目可行性研究和決策中涉及的有關文件資料和質量記錄,由策劃與營銷中心依據《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規定,進行收集、保管和歸檔。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》

　　5.2 Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》

　　5.3 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》

篇3：房地產公司質量手冊:投資決策控制工作程序

　　房地產公司質量手冊：投資決策控制程序

　　1.目的

　　通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風險。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司所有開發項目的可行性研究和投資決策。

　　3.職責

　　3.1公司總經理負責主持項目投資決策會議；

　　3.2項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果，負責指導可行性報告的編制。

　　3.3策劃與營銷中心負責編制可行性研究報告，收集所需資料。

　　3.4財務與資產經營部、工程部負責提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。

　　4. 控制程序

　　4.1 項目可行性研究的前期準備工作

　　4.1.1 由策劃與營銷中心根據市場調查結果和收集的有關信息，進行投資項目的預選。

　　4.1.2 依據Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》的規定，由策劃與營銷中心對預選項目的土地規劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查，形成資料匯編。

　　4.1.3財務與資產經營部依據項目規模制定資金用款計劃，編制資金流量表。

　　4.1.4依據Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》的規定，由策劃與營銷中心收集整理項目的有關政策法規。

　　4.1.5策劃與營銷中心根據資料匯總情況，編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設的必要性。

　　4.1.6項目建議書由策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部經理會簽后，報分管領導審核、總經理審批。

　　4.2 項目可行性研究

　　4.2.1策劃與營銷中心依據項目建議書對擬建項目進行經濟、技術方面的分析論證和多方案的比較,提出科學、客觀的評價意見。

　　4.2.2 可行性研究主要內容:

　　4.2.2.1項目開發必要性分析:

　　a.項目是否符合政府房地產業政策、地區規劃；

　　b.通過市場調查和預測，對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較；

　　c.分析項目建設規模是否合理。

　　4.2.2.2 項目開發條件分析：

　　a. 項目位置是否合理，是否符合城鎮規劃和國土管理的要求；

　　b.基礎配套設施建設是否到位，交通運輸是否有保證；

　　c.工程地質和水文地質是否符合項目建設要求;

　　d.拆遷工作是否可行，周圍環境是否有利于項目建設。

　　4.2.3 由策劃與營銷中心負責，財務與資產經營部配合，進行建設項目基本經濟數據的測算與評估,根據預測數據對項目的投入、產出效益、償還貸款的能力等財務情況進行分析和評價，并計算評價項目經濟效益的各項指標，主要內容包括：

　　a.總投資的測算，分析投資構成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況;

　　b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當;

　　c.各種稅金的計算是否符合國家規定的稅種和稅率;

　　d.項目費用的鑒別和估算;

　　e.項目利潤預測。

　　4.2.4 項目財務效益分析

　　由財務與資產經營部負責進行項目的財務效益分析，主要內容包括：

　　a.編制項目財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等；

　　b.財務動態分析指標的計算，主要有：財務內部收益率、財務凈現值、貸款償還期等；

　　c.財務靜態分析指標的計算，主要有：投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等；

　　d.根據各種計算指標，參考定性分析，作出財務分析效益評估結論。

　　4.2.5策劃與營銷中心依據項目的建設要求，對不確定性進行分析：

　　a.盈虧平衡分析，包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點；

　　b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，生產能力利用程度等因素變化的敏感性分析；

　　4.2.6 策劃與營銷中心根據項目開發中可能存在的不利因素，進行風險分析，預測項目開發中可能出現的風險，并提出采取回避風險的有效措施。

　　4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負責編制，或經總經理批準后，委托有資質的咨詢單位承擔可行性研究,提出科學、客觀的評價意見。

　　4.3.1可行性研究報告包括以下主要內容：

　　a.項目開發的必要性分析；

　　b.項目開發條件分析；

　　c.基本經濟數據的測算與分析；

　　d.項目財務效益分析；

　　e.項目不確定性分析；

　　f

.項目分析結論。

　　4.4 項目開發的決策作為公司需重點控制的業務活動，在充分進行市場調研和論證的基礎上進行。

　　4.4.1由策劃與營銷中心組織，總經理主持，對可行性研究報告進行充分的論證，必要時，由策劃與營銷中心負責聯系專家，進行決策咨詢和進一步的論證。

　　4.4.2 可行性研究報告經分管領導審核、總經理批準后，報集團公司進行最終決策。

　　4.5 經批準的可行性研究報告的修改，嚴格《文件控制程序》的規定執行，由策劃與營銷中心負責及時將修改情況通知有關部門。

　　4.6 對項目可行性研究和決策中涉及的有關文件資料和質量記錄，由策劃與營銷中心依據《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規定，進行收集、保管和歸檔。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-003《市場調研管理辦法》

　　5.2 Q/TZH-WI-004《政策法規收集管理辦法》

　　5.3 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》